1 2020年北流市城镇土地定级与基准地价更新成果
一、基准地价内涵
基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同匀质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。
本轮基准地价由商服、住宅、工业和公共管理与公共服务（分为两类，一类为机关团体、新闻出版、教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育用地；二类为公用设施、公园与绿地用地）四类用途组成。具体地价内涵设定如下：
表1 北流市城镇基准地价内涵表
土地用途 容积率 使用年限 地价表现形式 土地开发程度 估价期日
商服用地 1.0 40年 地面地价 五通一平 2020年7月31日
住宅用地 3.0 70年 地面地价 五通一平 2020年7月31日
工业用地 1.2 50年 地面地价 五通一平 2020年7月31日
公共管理与公共服务用地 一类 1.5 50年 地面地价 五通一平 2020年7月31日
二类 0.5 50年 地面地价 五通一平 2020年7月31日
备注 五通一平开发程度指宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整。
二、城镇土地定级与基准地价成果
表2 北流市城区土地级别与基准地价成果表
土地级别
用途与基准地价 一级 二级 三级 四级 五级
商业 元/平方米 3926 2784 1950 1160 725
万元/亩 261.70 185.57 130.00 77.33 48.33
住宅 元/平方米 2595 1922 1265 822 614
万元/亩 173.00 128.13 84.33 54.77 40.90
工业 元/平方米 480 405 340 257 206
万元/亩 32.00 27.00 22.67 17.13 13.73
城镇土地定级及基准地价评估技术方法比较研究的开题报告
一、研究背景
城镇土地是城市经济发展的重要基础资源，土地定级和基准地价评估是确定城市土地使用权和计算土地出让收益的重要技术方法。土地定级是指根据城市规划、土地用途、土地性质、区位等因素，对城市土地进行分级和评定，以确定土地的用途和功能。基准地价评估是指通过比较市场交易价格和基准地价相对水平，确定土地出让价格和土地使用权的成交价值。本文将对城镇土地定级及基准地价评估技术方法进行比较研究，探讨其优缺点和适用范围，为城市土地管理和规划提供参考。
二、研究目的
1.比较不同技术方法在城镇土地定级和基准地价评估中的应用效果；
2.探讨不同技术方法的适用范围和优缺点；
3.为城市土地管理和规划提供技术支持和决策参考。
三、研究内容
1.城镇土地定级技术方法比较研究
（1）专家打分法；
（2）综合得分法；
（3）GIS空间分析法；
（4）统计学方法；
（5）模糊数学方法。
2.基准地价评估技术方法比较研究 （1）市场比较法；
（2）收益法；
（3）成本法；
（4）折现法。
3.应用案例分析
选取某城市的土地计价成交案例，比较不同定价方法的应用效果和价值确定过程。
四、研究方法
1.文献分析法：查阅相关文献，总结城镇土地定级和基准地价评估技术方法的基本原理和应用特点。
2.实证分析法：选取某城市的土地计价成交案例，比较不同技术方法的应用效果和价值确定过程。
3.归纳整理法：对比不同技术方法的优缺点和适用范围，归纳总结出最佳技术方案。
五、研究意义
本文研究城镇土地定级及基准地价评估技术方法的比较应用，旨在为城市土地管理和规划提供技术支持和决策参考。通过对比不同技术方法的优缺点和适用范围，可以帮助决策者选择最佳的土地定价方案，促进城市土地合理利用和经济发展。
⽡房店市城镇⼟地级别和基准地价标准
⽡房店市城镇⼟地级别和基准地价标准
为了加强⼟地管理，规范⼟地交易⾏为，促进房地产市场健康发展，依据《城镇⼟地分等定级规程》、《城镇⼟地估价规程》及《⼤连市基准地价更新与调整技术要点》，结合实际情况完成了⽡房店市基准地价编制⼯作。现将新制定的城镇⼟地级别、基准地价予以发布，并就有关事宜通知如下：
⼀、城镇⼟地级别调整
（⼀）定级范围：⽡房店市中⼼城区及乡镇政府所在地、开发区、独⽴⼯矿区的建成区及近期规划建设⽤地区。
（⼆）⼟地级别的划分：本次⽡房店市⼟地定级采⽤综合定级，⽡房店市共划分六个级别，中⼼城区⼟地划分为⼀级、⼆级、三级，中⼼城区外的城市⼟地和发达乡镇的城镇规划区内⼟地及个别区段划分为四级，其他乡镇规划区和个别区段划分为五级和六级。⽡房店市城镇⼟地级别范围说明表
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⼆、基准地价的定义及使⽤说明
（⼀）基准地价的定义
基准地价是指在某⼀时点上，城镇⼟地级别均质区域内，在设定容积率⽔平下和⼀定开发程度下各种⽤途法定最⾼出让年限完整的⼟地使⽤权平均价格。1.估价基准⽇设定：基准⽇为⼆〇⼀七年⼀⽉⼀⽇。
2.开发程度设定：商业⽤地开发程度设定为“六通⼀平”（宗地外通上⽔、通下⽔、通电⼒、通电讯、通道路、通暖⽓和宗地
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内场地平整）；住宅⽤地开发程度设定为“七通⼀平”（宗地外通上⽔、通下⽔、通电⼒、通电讯、通道路、通暖⽓、通煤⽓和宗地内场地平整）；⼯业⽤地开发程度设定为“五通⼀平”（宗地外通上⽔、通下⽔、通电⼒、通电讯、通道路和宗地内场地平整）。3.容积率设定：商服⽤地、住宅⽤地为1.5，⼯业⽤地为1.0。
4.⼟地⽤途分类：分为商业⽤地、住宅⽤地和⼯业⽤地三类。
5.⼟地使⽤年期设定：⼟地使⽤年期为各⽤地法定最⾼出让年限，即商服⽤地40年，住宅⽤地70年，⼯业⽤地50年。
6.⼟地权利性质设定：国有⼟地使⽤权。
（⼆）使⽤说明1.⼟地出让时应按有关规定进⾏评估，集体研究确定价格，基准地价可⽤于指导评估和作为招拍挂底价的参考。
城镇土地估价规程
LT
本规程由国土资源部负责解释。
2 城市土地估价基本原则和程序
2.1 城市土地估价的基本原则
2.1.1 土地估价应遵循下列原则：
1．合法原则；
2．最高最佳使用原则；
3．替代原则；
4．预期收益原则；
5．供需原则；
6．估价时点原则；
7．多方法相比较原则。
2.1.2 遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。
2.1.3 遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断，并在估价报告中说明。
2.1.4 遵循替代原则，是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准。估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
2.1.5 遵循预期收益原则，是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。
2.1.6 遵循供需原则，是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
2.1.7 遵循估价时点原则，是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
2.1.8 遵循多方法相比较原则，是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象，相互比较，取得客观估价结果。
2.2 城市土地估价的程序
2.2.1 城市土地估价应按下列程序进行：
1. 确定估价基本事项；
2. 编制估价工作计划；
3. 实地确认估价对象；
