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第1篇一、实验目的本次实验旨在通过实地调查和数据分析，探讨土地分等定级的理论和方法，验证其在实际土地资源管理中的应用效果。
通过本次实验，期望达到以下目标：1. 理解土地分等定级的概念、原则和方法；2. 掌握土地分等定级的技术流程；3. 分析土地分等定级在土地资源管理中的作用；4. 评估土地分等定级的效果和可行性。
二、实验背景随着我国经济的快速发展，土地资源已成为制约我国社会经济发展的重要因素。
为了更好地管理土地资源，提高土地利用效率，实现土地资源的可持续利用，土地分等定级作为一种科学、合理、公正的土地资源管理手段，越来越受到重视。
三、实验内容1. 实验区域选择本次实验区域为我国某市某县，该县地处我国东部地区，地势平坦，气候适宜，农业发展较为发达。
实验区域总面积为100平方公里。
2. 实验方法（1）实地调查：组织实验团队对实验区域进行实地调查，收集土地利用现状、土地质量、土地权利、社会经济等数据。
（2）数据处理：对收集到的数据进行整理、分类、统计，建立土地分等定级数据库。
（3）模型构建：根据实验区域实际情况，选择合适的土地分等定级模型，如层次分析法、模糊综合评价法等。
（4）土地分等定级：运用所构建的模型，对实验区域内的土地进行分等定级。
（5）效果评估：对比实验前后土地利用情况，评估土地分等定级的效果。
3. 实验步骤（1）制定实验方案：明确实验目的、内容、方法、时间、人员等。
（2）实地调查：组织实验团队对实验区域进行实地调查，包括土地利用现状、土地质量、土地权利、社会经济等数据的收集。
（3）数据处理：对收集到的数据进行整理、分类、统计，建立土地分等定级数据库。
（4）模型构建：根据实验区域实际情况，选择合适的土地分等定级模型，如层次分析法、模糊综合评价法等。
（5）土地分等定级：运用所构建的模型，对实验区域内的土地进行分等定级。
（6）效果评估：对比实验前后土地利用情况，评估土地分等定级的效果。
四、实验结果与分析1. 土地分等定级结果根据实验区域实际情况，采用层次分析法进行土地分等定级。
土地分等定级的名词解释土地分等定级是指根据土地质量、特性和用途等因素，将土地进行分类和评定的一项工作。
它是土地管理和规划的重要基础，对于合理利用土地资源、推动农业现代化和城市化进程具有重要意义。
1. 背景介绍土地是人类生存和发展的重要资源，而土地的质量和特性存在差异，不同等级的土地适合不同的用途。
因此，为了促进土地资源的合理利用和保护，对土地进行分等定级是必要的。
2. 分等定级的目的和意义分等定级的目的是为了科学规划土地利用、提高土地利用效率，并实现可持续发展。
通过对土地进行分类和评定，可以明确土地的资源优势和限制条件，为农业生产、城市建设和生态保护等提供科学依据。
此外，分等定级还可以促进土地资源的合理配置和利益的公平分配。
3. 分等定级的方法和指标分等定级所采用的方法和指标因地而异，通常包括土壤类型、土地利用现状、土地适宜性评价等。
其中，土壤类型是区分土地质量的重要指标，不同的土壤类型适合不同的作物种植和农业生产方式。
土地利用现状则可以反映土地的开发利用程度和环境状况，为后续土地利用规划提供依据。
土地适宜性评价则是综合考虑土壤、气候、水文等因素，评价土地的适宜用途。
4. 分等定级的具体操作步骤（1）数据收集与整理：收集土地相关数据并进行整理，包括土地利用现状、土壤类型和土地资源状况等。
（2）指标选择与权重确定：根据具体情况选择评价指标，并确定各指标的权重，以准确反映土地的质量和特性。
（3）分等定级与分类标准制定：根据指标权重和数据分析结果，对土地进行分等定级，并制定相应的分类标准，将土地划分为不同的等级。
（4）结果分析与应用：对分等定级结果进行分析和评估，为土地利用和规划提供科学依据，并指导土地资源的合理利用和保护。
5. 分等定级的实践案例分等定级在不同地区和不同领域都有广泛的应用。
例如，在农业领域，分等定级可以为不同作物的种植提供科学依据，提高农田利用效率。
在城市规划方面，分等定级可以为城市扩展和土地开发提供指导，合理布局城市功能区。
一、城镇土地分等定级的任务与目的分等是通过对影响城镇土地利用效益的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地利用效益的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地利用效益的地域差异，评定城镇土地级。
目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划、发挥级差地租的经济杠杆作用提供科学依据。
等反映城镇之间土地利用效益的地域差异。
等分层次进行。
对象：城市市区、建制镇镇区的土地。
级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
级：综合定级、分类定级。
对象：土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。
综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。
分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按差异划分各类型用地的级别；分类定级一般有商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。
非农业人口五十万以上：综合+分类。
其他：综合、必要时进行分类。
三、城镇土地分等定级原则1 综合分析原则2 主导因素原则3 地域分异原则4 土地收益差异原则5 定量与定性分析结合原则四、城镇土地分等定级的技术方法1、城镇土地分等定级的技术途径以多因素综合评价为主，以市场资料分析法进行检验。
2、影响城镇土地等和级的因素（因子）选择宜在因素（因子）体系基础上，通过特尔菲法进行选定。
体系可通过主成分分析等方法进行筛选。
3、影响城镇土地等和级的因素（因子）权重值应采用特尔菲测定法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行。
4、标准化处理：位序标准化或极值标准化。
作用分计算：相对值法和距离递减法）（0～100分）作用分越高条件越好。
土地分等定级的原则主要包括以下几点：综合分析原则：应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合差异划分土地等和级。
主导因素原则：城镇土地分等定级应重点分析对土地等和级具有重要作用的因素，突出主要因素的影响。
地域分异原则：城镇土地分等结果要符合城镇本身的经济特征，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济发展水平保持相对一致；城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域归为统一土地级。
土地收益差异原则：城镇土地等和级的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。
定性分析与定量分析相结合原则：在土地分等定级中，应将定性分析与定量分析相结合，以定量分析为主。
通过定性分析，可以确定土地分等定级的因素和权重；通过定量分析，可以确定各因素的具体指标和数值，从而得出土地分等定级的最终结果。
动态调整原则：土地分等定级是一个动态的过程，应随着经济和社会的发展进行适时调整。
在调整中，应以最新的数据和资料为基础，对土地分等定级结果进行修正和完善。
可操作性原则：在确定土地分等定级的原则和方法时，应充分考虑其实施的可操作性。
所采用的方法和指标应易于获取和测量，同时应考虑到不同地区的特点和差异，以便于实施和应用。
以上原则在土地分等定级中相互补充、相互制约，共同构成了土地
分等定级的基本框架。
在实际应用中，应根据具体情况选择适当的原则和方法，制定合理的分等定级方案，以确保结果的准确性和实用性。
一、城镇土地分等定级的任务与目的分等是通过对影响城镇土地利用效益的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地利用效益的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地利用效益的地域差异，评定城镇土地级。
目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划、发挥级差地租的经济杠杆作用提供科学依据。
等反映城镇之间土地利用效益的地域差异。
等分层次进行。
对象：城市市区、建制镇镇区的土地。
级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
级：综合定级、分类定级。
对象：土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。
综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。
分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按差异划分各类型用地的级别；分类定级一般有商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。
非农业人口五十万以上：综合+分类。
其他：综合、必要时进行分类。
三、城镇土地分等定级原则1 综合分析原则2 主导因素原则3 地域分异原则4 土地收益差异原则5 定量与定性分析结合原则四、城镇土地分等定级的技术方法1、城镇土地分等定级的技术途径以多因素综合评价为主，以市场资料分析法进行检验。
2、影响城镇土地等和级的因素（因子）选择宜在因素（因子）体系基础上，通过特尔菲法进行选定。
体系可通过主成分分析等方法进行筛选。
3、影响城镇土地等和级的因素（因子）权重值应采用特尔菲测定法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行。
4、标准化处理：位序标准化或极值标准化。
作用分计算：相对值法和距离递减法）（0～100分）作用分越高条件越好。
土地估价实务基础精讲班第45讲讲义城镇土地分等土地分等考试大纲：土地分等(一)考试目的测试应考人员对城镇土地和农用地分等知识与技能的掌握程度。
(二)考试范围1．城镇土地分等(1)城镇土地分等的概念和原理(2)城镇土地分等的因素因子体系(3)城镇土地分等的技术路线和程序(4)城镇土地分等的因素因子分值计算方法(5)城镇土地分等的因素因子权重确定方法(6)城镇土地等别划分方法2．农用地分等(1)基本概念：农用地、农用地分等定级、标准耕作制度、农用地自然等别、农用地利用等别、农用地等别、基准作物、指定作物、光温生产潜力、气候生产潜力、标准样地等。
(2)农用地分等的原则(3)农用地分等的方法(4)农用地分等的程序(5)农用地分等单元划分原则与方法(6)土地利用系数计算方法(7)土地经济系数计算方法(三)考试基本要求掌握：基本概念，城镇土地和农用地分等的方法，不同城镇土地和农用地土地等别影响因素；熟悉：土地等级价的关系，城镇土地和农用地分等程序，城镇土地和农用地分等因素选择，权重确定与量化方法；了解：农用地自然质量等指数计算，土地利用系数，土地经济系数，农用地标准耕作制度。
[内容详解]城镇土地分等(一)城镇土地分等的概念和原理1．城镇土地分等的概念城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
2，城镇土地分等的原理城镇土地分等反映城镇之间土地质量的地域差异。
在一定区域内评定城镇土地质量的优劣，一般将城镇作为一个点来看待，区域中的若干个城镇，变成了若干个点。
这些区域中的城镇，受到具体的地理位置、交通条件、周围经济条件和自然条件的影响，加之人们改造土地、投入资本不同，所以在区域中发挥的作用和所处的地位有很大的差异。
这种差异通过土地表现为生产和生活上收益的差异，带来城镇之间的整体的级差收益。
(二)城镇土地分等的因素因子体系(二)城镇土地分等的因素因子体系1．城镇土地分等的因素因子体系城镇土地分等因素是指对城镇土地等有重大影响，并能体现城镇间土地区位差异的经济、社会、自然条件，一般分成因素、因子两个层次。
(1)城镇土地等的主要因素有：a．城镇区位因素；b．城镇集聚规模因素；c．城镇基础设施因素；d．城镇用地投入产出水平因素；e．区域经济发展水平因素；f．区域综合服务能力因素；g．区域土地供应潜力因素。
上述因素中，城镇用地投入产出水平因素、区域土地供应潜力因素作为备选因素。
在开展城镇土地分等时，根据具体情况选用。
(2)影响城镇土地等的主要因素相应涉及的因子有：a．城镇区位因素有：交通区位、城镇对外辐射能力；b．城镇集聚规模因素有：城镇人口规模、城镇人口密度、城镇非农产业规模、城镇工业经济规模；c．城镇基础设施因素有：道路状况、供水状况、供气状况、排水状况；d．城镇用地投入产出水平因素有：城镇非农产业产出效果、城镇商业活动强度、城镇建设固定资产投资强度、城镇劳动力投入强度；e．区域经济发展水平因素有：国内生产总值、财政状况、固定资产投资状况、商业活动、外贸活动；l．区域综合服务能力因素有：科技水平、金融状况、邮电服务能力；g．区域土地供应潜力因素有：区域农业人口人均耕地、区域人口密度。
详见下页“城镇土地分等因素、因子体系结构图”。
2．城镇土地分等的因素因子选择原则2．城镇土地分等的因素因子选择原则(1)城镇土地分等因素因子的指标值变化对城镇土地质量有显著影响，且能直接客观地反映所评价区域的城镇土地等的高低；(2)城镇土地分等因素因子的指标值有较大的变化范围；(3)选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异，其指标能够反映不同性质城镇之间的土地等差异；(4)城镇土地分等因素因子的指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响；(5)城镇土地分等因素因子的指标易通过统计资料获取或易量化处理。
(三)城镇土地分等的技术路线和程序1．城镇土地分等的工作内容包括：(1)城镇土地分等准备工作及外业调查；(2)城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化；(3)城镇分值计算及土地等初步划分；(4)验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等；(5)编制城镇土地分等成果；(6)城镇土地分等成果验收；(7)成果应用和更新。
2．城镇土地分等的技术程序如下：(1)建立影响城镇间土地等的因素因子体系；(2)确定各因素因子的相应权重；(3)分析因素因子的影响方式，建立评价标准；(4)对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等；(5)验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调整并定案；(6)编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编。
土地估价实务基础精讲班第46讲讲义(四)城镇土地分等的因素因子分值计算方法(四)城镇土地分等的因素因子分值计算方法1．因子分值计算基本原则(1)在城镇土地分等因素资料整理的基础上，采用位序标准化和极值标准化的方法，分别计算分等对象的因子分值，因子分值应在0～100之间。
因子分值越大，表示分等对象受相应因子的影响效果越佳。
(2)分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在正相关和负相关关系。
与土地质量呈正相关关系的因子有：a．城镇区位因素中的交通区位、城镇对外辐射能力；b．城镇集聚规模因素中的城镇人口规模、城镇人口密度、城镇非农产业规模、城镇工业经济规模；c．城镇基础设施因素中的道路状况、供水状况、供气状况、排水状况；d．城镇用地投入产出水平因素中的城镇非农产业产出效果、城镇商业活动强度、城镇建设固定资产投资强度、城镇劳动力投入强度；e．区域经济发展水平因素中的国内生产总值、财政状况、固定资产投资状况、商业活动、外贸活动；l．区域综合服务能力因素中的金融状况、邮电服务能力、科技水平；g．区域土地供应潜力因素中的区域人口密度。
与土地质量呈负相关关系的因子有：区域土地供应潜力因素中的区域农业人口人均耕地。
2．土地分等因素因子分值计算的标准化公式2．土地分等因素因子分值计算的标准化公式(1)位序标准化位序标准化公式为，Y ij＝100X ij／n式中：Y ij——第i个分等对象的第j项因子分值；X ij——各分等对象按第j项因子指标值大小进行排序，为排序后第i个分等对象的位序；当指标值与土地利用效益呈正相关时，排序从小到大进行，反之亦反；n——参加分等的城镇个数。
(2)极值标准化极值标准化公式为：Y ij＝100×α（j）×(X ij－X j)／(X max－X min)式中：Y ij——第i个分等对象的第j项因子分值；α（j），X j——当第j项因子指标与土地利用效益正相关时，α（j）＝l且X j＝X min；当第j项因子指标与土地利用效益负相关时，α（j）＝－l且X j＝X max；X ij——第i个分等对象第j项指标值；X max——各分等对象X ij指标的最大值；X min——各分等对象X ij指标最小值。
3．涉及指数方式的因子指标计算(1)城镇交通条件指数计算城镇交通条件指数反映城镇对外交通手段及其便捷程度的影响，需要按各交通方式对城镇的赋分标准，对城市对外交通条件进行综合评分。
(2)城镇对外辐射能力指数计算城镇对外辐射能力指数通过城镇所在区域的货运总量和客运总量综合计算反映，先运用相关公式标准化货运总量和客运总量，然后加权平均得到城镇对外辐射能力指数。
(3)区域经济发展水平涉及的有关因子指数计算区域经济发展水平因素涉及的因子指标包括国内生产总值综合指数、地方财政收入综合指数、全社会固定资产投资综合指数、社会消费品零售总额综合指数、外贸出口额综合指数，计算原理与城镇对外辐射能力指数一样。
4．土地分等对象的综合分值计算土地分等对象的综合分值计算是在因子、因素分值计算的基础上，采用多因素分值加和法进行，计算公式如下：式中：S i——第i个分等对象单元的总分值；W k——第j个分等因素的权重值；Y ik——第i个分等对象第j因素分值；n——分等因素的总数。
(五)城镇土地分等的因素因子权重确定方法(五)城镇土地分等的因素因子权重确定方法确定权重的常用方法有；特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法、数理统计法等。
1，特尔菲测定法特尔菲(DelPh测定法是一种常用的技术测定方法。
它是一种客观地综合多数专家经验与主观判断的技巧。
(1)特尔菲测定法的基本程序。
a．确定因素。
分等因素是指对土地优劣有重大影响，并能体现城镇之间质量差异的经济、社会、自然条件。
b．选择专家。
特尔菲法的主要工作是通过专家对分等因素权重作出概率估计，因此，专家选择是测定成败的关键。
其主要要求有：一是要求专家总体的权威程度较高；二是要求专家的代表面应广泛，通常应包括技术专家、管理专家、情报专家和高层决策人员；三是要有严格的专家推荐和审定程序，审定的主要内容是了解专家对测定因素的熟悉程度和是否有时间参加测定等；四是要求有适当的专家人数，一般以10～40人为宜。
c.设计评估意见征询表。
特尔菲法的征询表格没有统一的规定。
但要求符合如下原则：①表格的每一栏目要紧扣测定因素，力求达到测定因素和专家所关心的问题的一致性；②表格简明扼要，好的表格通常是专家思考决断的时间长、应答填表的时间短，填表时间一般以2～4小时为宜；③填表方式简单，对不同类型的因素进行测定时，尽可能用数字和英文主母表示专家的评估结果。
d．专家征询和轮间信息反馈。
经典特尔菲法一般分3～4轮征询。
第一轮——因素征询发给专家的征询表格只提出土地分等目标，由专家提出分等的因素，组织者经筛选、分类、归纳和整理，用准确的技术语言制订因素一览表，作为第二轮征询表发给专家。
第二轮——因素评估专家对第二轮表格中的每个因素作出评价。
评价以等级(1．2．3等)号或分值(五分制或百分制均可)表示，不要求专家阐述评估理由，不要提供详细论据。
第二轮征询表收回后，立即进行统计处理，求出专家总体意见的概率分布，并制订第三轮征询表。
第三轮——轮间信息反馈与再征询将前一轮的评估结果进行统计处理，得出专家总体的评估结果的分布，求出其均值与标准差，将这些信息反馈给专家，并对专家进行再征询。
专家在重新评估时，可以根据总体意见的倾向(以均值表示)和分散程度(以标准差表示)来修改自己前一次的评估意见。
采用类似的办法对第三轮结果进行处理和开始第四轮征询，最后就能得到协调程度较高的结果，并写出测定结果报告。
至此，测定工作即告一段落。
(2)权重测定结果的数据处理。
因素评估结果的处理可分为等级评估和分值评估两种情况的处理。
分值评估可采用五分制或百分制。
等级评估可用等级序号作为量化值。
