第九章 城镇土地分等定级估价信息系统

基于GIS的城镇土地估价信息系统设计提要土地定级估价信息系统是一种应用空间信息系统的理论和技术方法，在以计算机制图为核心的硬、软件支持下，采用人机对话的交互方式，建立定级估价数据处理的全数字处理方式模式的计算机系统。

关键词：GIS；土地估价；信息系统；数据库一、系统需求分析系统是为估价人员服务的，根据实际估价中估价人员对系统的要求，对系统功能和性能两个方面进行需求分析。

（一）系统功能分析1、计算机业务流程分析。

任一估价信息系统建立都是以实现估价业务自动化为目的的。

但是，无论多么高级的信息系统也不可能按照实际的业务流程完成估价任务，所以就出现了实际估价的业务流程和计算机估价业务流程差异。

两者相比可知，后者涉及到的只是实际估价业务的几个步骤，而不是全部，如对估价数据资料的自动收集储存则无能为力，所以分析两个业务流程之间的差异，明确计算机业务流程要完成的工作环节，分析在各环节中系统要实现的具体功能也是系统开发的关键。

数据管理阶段，实现数据录入、储存、编辑、查询、打印等功能；估价阶段，提供估价方法选择，自动从数据库中提取估价所需数据，对不合适的参数、系数也可以进行人工修改并储存到数据库中，自动测算待估宗地地价，并且可以重复估价功能；估价完成后，可以实现对数据库记录、估价项目情况等的查询、打印，报表、土地估价报告、估价技术报告的输出功能。

2、算法分析。

在待估宗地地价测算中，主要是按估价方法进行。

不同估价目的下的地价评估，可以采用多种估价方法，但在方法的收录中为了避免重复，相同的方法只存储一遍，使用时调用所需方法即可，不同估价方法适用的范围不同、计算的难点不同。

（二）系统性能需求分析。

系统的性能需求主要指系统的运行速度、稳定性、可扩充性、可恢复性和保密性等方面。

系统的运行速度要满足工作的需要是系统最基本的要求；系统的稳定性主要表现为系统投入使用后无法正常运行，导致投资失败，也是非计算机专业人员开发专业应用系统出现的最主要问题，在现代软件中系统的稳定性已经成为评估软件质量好坏的指标之一；系统的扩充性是指开发出的系统要有根据环境、技术和需要的变化进行功能扩充的功能，以延长软件的生存周期；而系统的保密性，主要是针对系统数据而言的，要求系统有对数据库访问权限的限制，保证需保密的数据不泄露。

城镇土地定级规程1 总则1.1城镇土地定级的任务与目的城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合评定，并使评定结果级别化。

城镇土地定级的目的是为全面掌握土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，以及为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划提供依据。

1.2 城镇土地分等定级体系城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。

土地等反映全国或省、地级行政区域内城镇之间土地利用效益的地域差异。

土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排列。

土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。

土地级的顺序在各城镇内部统一排列。

本规程适用于各城镇内土地级的评定及更新工作，独立工矿区及独立开发区的土地定级及更新参照本规定执行。

各城镇间土地等的评定规程另行制定。

1.3 土地定级对象土地定级的对象是城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地。

土地定级工作以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行。

城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。

1.4 土地定级原则1.4.1综合分析原则土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析, 按综合差异划分土地级。

土地级既要反映土地在经济效益上的差异, 也要反映土地在经济、社会、生态等综合效益上的差异。

1.4.2 主导因素原则土地定级应根据城镇内影响土地质量优劣和土地使用价值高低的因素种类及其作用的差异, 重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响。

1.4.3 地域分异原则土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级别。

1.4.4 土地收益差异原则土地定级应在初步划分的土地级别上对土地收益差异明显的有关行业进行土地收益和土地价格测算, 测算值作为确定土地级别数目和了解行业收益差异的重要参考依据，土地级别高低应与土地收益或土地价格高低相对应；1.4.5 定量与定性结合原则土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量分析计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析。

《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读反映成熟技术方法主动顺应改革方向——《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读赵松随着土地使用制度改革的深化及相关法律法规的健全，我国的土地权利体系不断完善，土地评价需求更加多样化；同时，土地评价技术手段大幅提升，信息化工具的应用迅速普及，这些都对土地分等定级与地价评估技术提出了新的要求。

历经数年时间，已执行十余年的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》（以下简称两《规程》）现已修订完毕，正式对外公布。

两《规程》修订的总体思路是什么？修订的要点有哪些？会对未来的土地资源管理工作产生怎样的影响？两《规程》修订的大背景是怎样的？2001年发布的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》是我国土地管理领域的第一批国家标准。

十余年间，以土地估价师为核心的专业队伍按照这两部规程的技术标准开展了我国城镇建设用地分等、定级及价格评估等大量专业技术工作。

可以说，两《规程》为建立我国土地的“等—级—价”体系、显化土地资产、规范土地市场、促进土地节约集约利用发挥了重要的技术引导和保障作用。

然而，近年来社会经济日益发展，土地市场及土地评价与管理领域出现了新的变化和需求：2007年《物权法》出台；2008年党的十七届三中全会《决定》提出了土地管理改革的新方向；2011年1月，《国有土地上房屋征收和补偿条例》正式实施；《土地管理法》修改纳入日程，征地制度等多项土地领域的重大改革及配套文件正在酝酿之中。

在这样的大背景下，本轮规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和方法，并与已明确的改革方向主动衔接，秉承的是坚持继承性、适用性、先进性、统一性的基本原则，以2001版《规程》的框架为基础，立足当前土地分等定级及估价技术的普遍水平，倡导使用先进技术手段，弥补原规程在长期使用中发现的不足，注重与现行法律、法规、政策及其他相关标准的统一协调，顺应可预期的发展方向。

关于印发《土地估价师实践考核与执业登记办法》的通知中估协发〔2011〕38号各省、自治区、直辖市土地估价行业协会：根据国土资源部《土地估价师资格考试管理办法》规定，中国土地估价师协会于2008年起草了《土地估价师实践考核与执业登记办法（试行）》（中估协发〔2008〕14号）。

修订后的《土地估价师实践考核与执业登记办法》经中国土地估价师协会第四届第三次常务理事会通过，现予以公布施行。

二〇一一年九月七日土地估价师实践考核与执业登记办法第一章总则第一条根据《土地估价师资格考试管理办法》第二十条规定，制定本办法。

第二条土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核。

专业实践人员、指导老师需通过“实践考核信息系统”，完成土地估价师实践考核中各项工作的记录。

第三条土地估价实践考核合格，并依本办法进行执业登记，方可执业。

第四条中国土地估价师协会负责组织实施实践考核，负责土地估价师执业登记。

第五条《土地估价师资格考试管理办法》实施后取得土地估价师资格证书并进入土地估价机构从业的土地估价师，适用本办法。

第二章专业实践第六条土地估价师的专业实践期不少于两年。

第七条专业实践人员应在指导老师的督导下开展实践活动。

同一指导老师指导的专业实践人员，一年度总人数不得超过四名。

专业实践人员可自主选择符合条件的指导老师，土地估价行业协会有义务协助提出请求帮助的专业实践人员联系指导老师。

第八条专业实践人员在实践期间应按下列要求进行专业实践：（一）遵守法律、法规和行业管理规定；（二）认真记录专业实践活动，做好实践日志；（三）参加中国土地估价师协会认可的、每年不少于20学时的继续教育活动；（四）尊重指导老师，遵守职业道德。

第九条指导老师应符合下列条件：（一）取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》8年以上；（二）在土地估价机构执业或长期从事土地估价相关工作；（三）自觉遵守土地估价师执业操守，没有违反土地估价师职业道德行为的不良记录；（四）具有讲授土地估价理论方法与实务、指导专业实践人员解决土地估价疑难问题的能力；（五）按规定学时参加继续教育。

数据：数据是表示和记录信息的文字、符号、图像和声音的组合（有意义的组合）。

这种组合既具体生动地表示了信息的内容，也满足了处理、传播和使用的需要。

信息与数据的区别：信息与数据是内容和形式的关系，两者相互联系，相互依存，又相互区别。

信息以数据的某种形式来表现，而数据则是表示信息的某种手段。

一定形式的数据可表示某一确定的信息，而某一确定的信息则可用不同的数据形式表达。

土地信息：它是空间信息的重要组成部分，也是其他空间信息的基础。

土地信息是指表征土地系统诸要素的数量、质量、分布特征、相互联系和变化规律的数字、文字、图像和图形等的总称。

土地信息系统：它是一个技术系统，是以土地空间数据库为基础，采用土地模型分析方法，适时提供多种空间的和动态的土地信息，为土地研究和土地决策服务的计算机技术系统。

土地信息系统的三个特征。

第一，具有采集、管理、分析和输出多种土地信息的能力，具有空间性和动态性第二，由计算机系统支持进行空间土地数据管理，并由计算机程序模拟常规的或专门的土地分析方法，作用与空间数据，产生有用信息，完成人类难以完成的任务。

第三，计算机系统的支持是土地信息系统的重要特征，因而使得土地信息系统能快速、精确、综合地对复杂的土地系统进行空间定位和过程动态分析。

土地信息系统的结构：计算机硬件系统、计算机软件系统、土地数据（空间数据）、相关人员。

其核心部分是计算机系统（软件和硬件）。

土地信息系统的功能。

一、数据采集、检验与编辑二、数据处理三、数据的存储与组织四、空间查询与分析五、图形与交互显示数据获取的特点一、获取来源的种类多样性二、获取来源的海量性和异质性三、获取来源的分布性四、获取来源的集成性土地信息系统数据获取的主要三种方式。

一、原始数据采集二、地图数据采集三、综合数据处理土地信息的表达方式。

一、用文字和数字表示二、用专题地图表示三、用专题图像表示四、用多媒体表示土地信息分类的方法：线分类法和面分类法土地信息编码概念：土地信息与其他任何一种信息一样，使用编码表达并储存在计算机中。

《土地信息系统》课程教学大纲课程代码：1100231课程负责人：课程中文名称:土地信息系统课程英文名称：Landinformationsystem课程类别：必修课程学分数：3.0授课对象：土地资源管理专业本科生本课程的前期课程：计算机基础、数据库原理、土地资源管理专业课一、教学目的和要求通过本课程的学习，使学生对所学的土地信息系统基本原理与方法有全面深刻的理解，并能很好的掌握其方法，通过实践掌握土地信息系统的设计与建立的基本技术，以达到学以致用的目的。

本课程将理论与实践紧密结合，提高学生分析问题和解决问题的能力。

二、课程内容与学时分配课程内容与学时分配表四、作业和考核方式平时成绩占30％，期末考试成绩占70％。

《土地信息系统》课间实习大纲所属课程名称：土地信息系统所属课程性质：必修；专业课专业名称：土地资源管理实习时数：24学时学分：实习形式：课间实习实习性质：练习性实习一.本课间实习的性质和任务《土地信息系统》课间实习是在学习《土地信息系统》课程中的实践教学环节。

《土地信息系统》是在学生已学习和掌握GIS基本原理的基础上，进一步学习的应用于土地资源管理领域的专题地理信息系统相关知识的课程。

通过实习，使学生对土地信息系统原理与方法有全面深刻的理解和实践体会，同时锻炼学生的动手能力，提高他们应用土地信息系统、土地信息处理和进行土地信息系统开发的综合能力。

二.教学要求与教学方法本实践教学环节的目的是加深学生对土地信息系统基本原理的理解，掌握土地数据的采集、组织、管理、输出过程，以及利用GIS工具为实际空间问题提供辅助决策的基本方法和过程。

要求学生在认真领会基本原理的基础上，有针对性的进行实践操作和相关设计，并提交实习成果和实习报告。

教师在课堂教学时间讲授基本原理，布置实习内容，学生课后查找相关资料，思考设计方案，然后在实践教学时间上机实习，教师进行指导和解决疑难问题。

学生需要熟练操作目前具有代表性的GIS软件----ARC/INFO、MapInfo、Arcview等，进行土地信息综合查询练习，如房地产项目选址、旧城改造拆迁量计算等，了解具体的LIS数据采集、数据存储结构、数据处理、空间分析、输出等基本环节，并理解LIS有关原理在各个环节的理论指导作用，为今后从事土地信息系统的应用、工程建设和研究奠定坚实的技术基础。

城镇土地定级估价信息系统研究首先，城镇土地定级估价是一个极为复杂的过程，需要各种数据和信息的支持。

因此，城镇土地定级估价信息系统应当具备数据采集、存储和处理的功能。

系统需要能够收集和整理土地相关的数据，包括土地面积、土地用途、土地位置、土地周边设施等，并将这些数据整合进系统数据库中。

数据的采集可以通过现场调查、空间信息技术、卫星遥感等方式进行，同时还可以利用数据挖掘和数据分析技术，提取出土地复杂关系模型，为土地定级和估价提供参考。

其次，城镇土地定级估价信息系统应当具备自动定级和估价的功能。

系统需要通过算法和模型，对收集到的土地数据进行分析和处理。

通过定级模型，系统能够将土地按照不同等级进行分类，以便更好地进行土地管理和规划。

通过估价模型，系统能够对土地进行价值评估，为土地交易和利用提供价格参考。

其中，在定级和估价过程中，还可以引入专家经验和审查机制，提高定级和估价的准确性和可靠性。

另外，城镇土地定级估价信息系统应当具备数据可视化和报告输出的功能。

系统可以通过地图、图表等形式，将土地定级和估价结果直观地展示出来，方便用户理解和应用。

同时，系统还可以生成定级和估价报告，提供详细的定级和估价结果，以供相关决策者和利益相关方参考和决策。

此外，城镇土地定级估价信息系统还应具备扩展性和可持续发展的特点。

系统应当具备良好的可扩展性，能够适应不同城镇和土地市场的需求。

同时，系统还应具备可持续发展的特点，包括系统的稳定性、可靠性和安全性，以及后续数据更新和系统升级的能力。

综上所述，城镇土地定级估价信息系统是一项具有重要意义的研究，它可以帮助城市土地管理和发展，提供决策依据和参考。

系统应具备数据采集、存储和处理功能，自动定级和估价功能，数据可视化和报告输出功能，以及扩展性和可持续发展的特点。

希望今后能有更多的研究工作对城镇土地定级估价信息系统进行深入研究和应用。

2015年国土资源部《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资源部办公厅国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资厅发〔2015〕12号各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局：《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12月1日起实施。

为贯彻执行好规程，现就有关问题通知如下：一、加大宣传培训和指导监督力度。

规程是各级国土资源主管部门、土地市场中介行业协会、土地估价机构及其有关人员在从事地价管理和地价评估工作时应遵循的国家技术标准。

各级国土资源主管部门要会同行业协会，组织开展部门、机构和人员培训，在有关人员的后续教育中增加相应的内容和学时要求，加大规程的宣传推行和指导监督力度，促进土地市场中介行业健康发展。

二、严格按规程制订、更新并公布基准地价。

市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。

基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法；不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。

基准地价以及全面更新成果应由省级国土资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国土资源主管部门及时向社会公开。

省级国土资源主管部门要加强监督指导，确保基准地价及时更新、发布，对不符合规程规定的基准地价制订、更新工作及成果应及时予以纠正。

部将建立全国基准地价备案系统，实行电子化备案。

三、加强宗地地价评估管理。

土地估价机构和人员开展宗地地价评估工作，应严格依照规程出具土地估价报告（含土地估价技术报告），并且履行电子化备案程序，取得电子备案号。

城镇⼟地的分等定级城镇⼟地的分等定级 城镇国有⼟地是指市、县城、建制镇和⼯矿区范围内属于全民所有的⼟地，但地下资源、埋藏物和市政公⽤设施除外。

那么城镇⼟地的分等定级呢，⼀起来了解⼀下! 城镇⼟地分等定级概述 1、⼟地分等定级的含义和对象 (1)⼟地分等定级的含义 是在特定⽬的下，对⼟地的⾃然和经济属性进⾏综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。

城镇⼟地分等定级是⼟地分等定级的`⼀部分。

(2)城镇⼟地分等定级的对象 城镇建成区和近郊区范围内的所有⼟地 2、⼟地分等定级与⼟地估价的关系 (1)两者的概念实质 (2)两者的关系 ⼟地分等定级评定的是⼟地使⽤价值，⼟地估价是评定使⽤价值在市场上反映出的价格。

两者相辅相成，⼜未必⼀致。

3、⼟地分等定级体系与⽅法 (1)⼟地分等定级体系：城镇之间的⼟地等和城镇内部的⼟地级 (2)城镇⼟地分等定级⽅法 采⽤多因素综合评价法;⼜称多因素分值加和法;多因素综合评价法的常⽤公式 城镇⼟地分等定级完整⽅法的两个步骤 4、⼟地定级原则 (1)综合性原则;(2)主导性原则;(3)地域分异原则; (4)⼟地收益差异原则;(5)定量与定性分析结合原则 城镇⼟地分等的程序与⽅法 1、⼟地分等程序 (1)开展城镇⼟地分等准备⼯作 (2)进⾏城镇⼟地分等因素选取、资料整理及定量化 (3)计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等别 (4)验证、调整分等初步结果，评定城镇⼟地等别 (5)编制城镇⼟地分等成果 2、⼟地分等资料收集与调查 包括基本资料、区位资料、聚集规模资料、基础设施资料、投⼊产出⽔平资料、经济发展⽔平资料、区域综合服务能⼒资料和区域⼟地供应潜⼒资料等⼋个⽅⾯资料的收集与调查。

3、⼟地分等因素因⼦分值计算 (1)⼟地分等因⼦分值计算的基本原则 (2)⼟地分等因⼦分值计算的标准化公式 ⼟地分等因⼦分值计算需要采取标准化的⽅式，通常有位序标准化和极值标准化两种，两种标准化的公式。