《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》解读

《城镇土地估价规程》《城镇土地估价规程》是指针对城市土地估价定价工作所制定的一系列有关标准。

下面，我们将在以下几个方面，阐述《城镇土地估价规程》的重要性，以及如何正确应用该规程。

一、了解《城镇土地估价规程》何时出台《城镇土地估价规程》是由中国国务院报经国土资源部、国家发展和改革委员会、财政部、人民银行等关键部门审议，于2016年8月7日公布，自2016年10月1日起施行的。

二、《城镇土地估价规程》的重要性《城镇土地估价规程》对于城市土地市场的健康成长起了关键作用。

土地是城市经济社会发展的重要基础，土地估价是开展土地经营的前提和基础。

规范城镇土地估价行为有益于纠正土地估价中的失误和不当行为，也是保障城市土地市场合理、公正和透明流转的前提。

同时，规程还细化和完善了土地估价标准体系，有利于行业规范和规范土地市场。

三、应用《城镇土地估价规程》的注意事项要正确应用《城镇土地估价规程》，具体有以下几点需要注意：1. 了解规程的内容和原则，遵守行业规范首先，需要详细了解《城镇土地估价规程》的内容和原则，严格遵守行业规范，确保估价结果符合市场的实际需求和市场规律，获得更准确、合理、公正的土地估价结果。

2. 掌握估价方法和技巧，提高估价准确性其次，需要掌握估价方法和技巧，提高估价准确性。

其中主要包括：（1）根据市场需求，正确选择估价模型和方法，根据土地的不同属性和特点，进行科学、合理的估价；（2）合理运用统计学、计算机科学等工具，进行数据处理、分析和预测；（3）结合自身的实践经验，妥善处理土地估价过程中的复杂问题，提高估价的精度。

3. 加强估价质量监管，保障市场透明度最后，需要加强对估价质量的监管，保障市场透明度。

要加强对估价结果的审核、审计和追溯，保证估价过程的有效性和合理性。

同时，要严格执行规程，严格惩处违规行为，杜绝不法分子通过违规手段牟取暴利。

总之，《城镇土地估价规程》的实施，有利于构建健全的城市土地市场体系，促进土地资源的有效配置，提高城市土地的利用效率，推动城市经济社会的健康发展。

新城镇土地估价规程应用要点《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）国家技术标准已经公开发布，并于2014年12月1日起实施。

2015年3月18日国土资源部办公厅发布《关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号），通知要求各地严格按规程制定、更新并公布基准地价，加强宗地地价评估管理，严格执行出让地价评估的有关规定。

《城镇土地估价规程》作为土地估价师开展评估业务时最重要的技术规范，规程的更新与变化直接影响到了《土地估价报告》的格式与评估方法的应用，下文着重说明新《城镇土地估价规程》在估价实务中的变化，希望对估价人员业务的开展起到一定的借鉴。

一、基准地价系数修正法的调整新规程中基准地价系数修正法、路线价法和标定地价系数修正法共同被纳入到公示地价系数修正法中。

同时新规程增加了基准地价系数修正法的适用范围，指出“基准地价系数修正法可用于政府已公布基准地价，具有完备的基准地价修正体系的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距基准地价的期日一般不超过3年”。

而估价人员所关注的基准地价更新频率问题在新规程中也有了规定，即更新频率不得低于每3年一次，每隔6年应进行一次全面更新。

同时国土资厅发〔2015〕12号也明确说明基准地价每3年应全面更新一次，超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法，不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。

由此可见在新规程下，如果某地区仅有基准地价表而体系不完备的，或基准日相差6年以上，那么估价人员对该地区土地的评估不应采用基准地价系数修正法。

同时应注意如果估价期日距基准地价期日超过3年而不足6年时，这些地区所涉及的国有土地资产处置或土地资产抵押评估，应谨慎选择使用基准地价系数修正法。

目录城镇土地估价规程1 总则规程制定的目的为了规范土地估价行为,统一估价程序和方法,做到估价结果客观、公正、合理,根据中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法等法律、法规的有关规定,制定本规程;规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估;独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程;本规程所称城市,是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇;从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估,土地估价师不得少于７名;宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估,土地估价师不得少于２名; 职业道德土地估价应讲职业道德;估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作,不得作任何虚假的估价,应为客户保守秘密,按标准收费;土地估价报告的有效期土地估价报告的有效期为一年;土地估价的法律依据土地估价除应符合本规程外,还应符合国家现行有关标准、规范的规定;规程解释权本规程由国土资源部负责解释;2 城市土地估价基本原则和程序城市土地估价的基本原则土地估价应遵循下列原则：1．合法原则；2．最高最佳使用原则；3．替代原则；4．预期收益原则；5．供需原则；6．估价时点原则；7．多方法相比较原则;遵循合法原则,是指估价人员和估价机构在土地评估中,应遵循相关法律、法规和规定,所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提;遵循最高最佳使用原则,是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价;基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用;企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用;估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断,并在估价报告中说明;遵循替代原则,是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准;估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格;遵循预期收益原则,是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准;遵循供需原则,是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性;遵循估价时点原则,是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值;遵循多方法相比较原则,是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象,相互比较,取得客观估价结果;城市土地估价的程序城市土地估价应按下列程序进行：1. 确定估价基本事项；2. 编制估价工作计划；3. 实地确认估价对象；4. 搜集估价所需资料；5. 选定估价方法计算；6. 确定估价结果；7. 提交估价报告;确定估价基本事项,是指确定估价对象、估价目的、估价时点等基本事项;确定估价对象包括确定估价对象的位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等；确定估价目的应根据委托方的要求而定；确定估价时点应根据估价目的和委托方要求而定,采用公历表示,精确到日;编制估价工作计划,是指在确定估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,编制估价工作计划;估价工作计划主要应包括以下几项：1. 估价拟采用的技术步骤；2. 估价拟采用的技术路线和估价方法；3. 需要调查的资料及取得途径；4. 预计所需的时间、人力和经费;实地确认估价对象,是指估价人员必须亲自到估价对象现场,实地勘查核实估价对象的位置、四至、面积、建筑结构、权属界限、周围环境、道路状况等,并对估价对象及周围环境或临路状况进行拍照等;估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料,并进行核实、分析和整理;估价所需资料主要应包括下列方面：1. 估价对象相关经济行为的申请、批件及合同等；2. 对土地价格有普遍影响的资料；3. 对估价对象所在地区的土地价格有影响的资料；4. 相关房地产交易、成本、收益实例资料；5. 确定土地估价参数的相关资料；6. 反映估价对象权属及状况的资料;根据估价目的及估价对象的具体情况,选择土地评估的基本方法或其它具体评估方法进行评估,计算地价;具体评估方法是在基本方法上根据对象的特殊性衍生出来的符合估价基本原理的方法;估价人员在确定对象价格后,应按估价报告格式的要求撰写估价报告书;按照评估项目委托合同,估价机构向委托人提交估价报告;土地估价报告需经当地土地管理机关确认后才能送交委托人;股份制改造上市企业的土地资产评估报告需按规定报省土地管理机关或国土资源部确认;3 城市土地价格的影响因素城市土地价格影响因素分类城市土地价格的影响因素主要有以下三大类：1. 一般因素；2. 区域因素；3. 个别因素;一般因素一般因素是指影响城市地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等,内容包括人口、行政区划、城市发展过程、地理位置、自然条件、社会经济状况、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等;区域因素区域因素是指影响城市内部区域之间地价水平的城市繁华程度及区域在城市中的位置交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等;个别因素个别因素是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地面积、形状、长度、宽度、地质条件、使用限制和宗地位置等;地价影响因素复杂,且各宗地价格的影响因素不同;估价人员一定要仔细调查,具体分析,不可千篇一律;4 基准地价评估准备工作准备工作主要有编写基准地价评估任务书、制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图等;基准地价评估任务书的内容包括：城市基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、估价时间安排和经费预算、估价成果及技术方案等;基准地价评估的表格应根据各的实际需要来制定;一些基本表格见附录A;基准地价工作底图为：大城市 1:10000—1:20000中等城市 1:5000—1:10000小城市以下 1:1000—1:5000按路线价评估基准地价的区域,局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件;资料调查与整理资料调查的一般要求1. 调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上；2. 调查以土地级或均质地域为单位进行；3. 样本抽样采用分类不等比抽样调查；4. 样本要有代表性；5. 样本分布要均匀；6. 调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的五分之一至五十分之一,一般房地出租买卖的调查样本至少应占其总量的１５％,每级样本总数不少于30个；7. 所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；8. 出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以元为单位,准确到小数点后一位；9. 调查资料必须填入相应的调表格;资料调查的内容1. 土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；2. 土地利用效益资料：包括不同行业资金利润率标准、同一行业不同规模的资金利用效益资料、不同行业不同规模的企业劳动力标准、行业经济效益资料、单位或企业土地利用效益资料；3. 地租、地价资料：土地使用权出让、转让、出租、入股等资料,房屋买卖、出租资料,土地征用及房屋折迁补偿标准资料,房屋造价、重置价等相关标准及土地开发费用资料等；4. 影响地价的因素资料；5. 其它资料：历史地价资料、经济发展及利息率利润率资料、有关经济指数及建筑材料价格上涨指数、土地开发与经营的政策法规、条例、规定等、有关土地房屋的税收种类、生产率、城市规划等有关资料;样本资料的整理1. 样本剔除;逐表审查调查资料,将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常性况的样本剔除;2. 样本资料归类将初步审查合格的样本资料,分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易方式和地价计算方法进行归类;当样本数量少于规定要求时应进行样本的补充调查;基准地价评估的技术路线以土地定级为基础,土地收益地租为依据,市场交易资料为参考评估基准地价;该技术路线主要用于土地市场不发达,土地交易案例不多的城市;用土地条件划分均质地域或以土地定级为基础,用市场交易价格等资料评估基准地价;该技术路线主要用于土地市场发达,土地交易案例多的城市,是今后基准地价评估的主要技术路线;用土地条件划分均质地域,用市场交易价格等资料评估路线价;该技术路线主要用于土地市场发达城市的部分商业用地的评估;级差收益地租法评估基准地价土地级别的确定根据城镇土地定级规程的要求,确定土地的级别;样本数据处理土地利用类型的划分按利用现状划分;在分用途全域覆盖性评估基准地价时,也以土地的现状开发程度和现状利用程度为依据,适当考虑土地利用规划;土地利用类型分为商业、住宅、工业用地三大类,在一些土地利用分异较明显的大城市和特大城市,可将商业用地又分为金融、宾馆、办公和普通商业等用地,住宅用地也可再分为一级住宅、二级住宅和三级住宅用地等类型;根据土地级别内单元总分值进行级差收益测算时,单元土地质量指数按下式计算：Xin = fi/n式中：Xin ：某单元土地质量指数；fi ：某单元总分值；n ：土地级别数分别以商业、住宅、工业中某种行业或类别的资本为标准,按下式计算各行业或类别的资本效益折算系数：Kci = Crm/Cr式中：Kci ：某用地类型中的某行业或类别资本效益折算系数Crm ：该用地类型中某一行业或类别全市平均资金利润率Cr ：该用地类型中标准行业或类别全市平均资金利润率分别以商业、住宅、工业中当地行业最佳企业规模或技术水平下的资本为标准,按下式计算规模资本效益折算系数：Ｋcs = Crn/Cmax式中：Ｋcs ：某一行业或类别某一规模下的资本效益折算系数Crn ：该行业或类别某一规模下的全市平均资金利润率Cmax ：该行业或类别最佳规模下的全市平均资金利润率企业标准资本额按下式计算：Cs =Ce×Kci ×Kcs式中：Cs：企业标准资本额Ce ：企业实际使用的资本额Kci 、Kcs同前;按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准,用下式计算合理的工资支出标准：Lcs = Lce ×LPs/LPe式中：Lcs ：某企业在标准定员情况下应支出的工资额Lce ：该企业实际支出的工资额LPs ：某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准数量LPe ：企业实际占有的劳动力数量将收集到的企业效益资料,按标准化公式计算整理;指标选择与样本数据归类级差收益测算选择的指标主要有单位土地面积的净收益、单位土地面积标准资金占有量、单位土地面积合理工资占有量、企业所在土地的级别或单元总分值;以土地级别为单位,分别以不同土地利用类型进行数据归类,可以细分的土地类型还可按细类归类;数据检验以土地级别或均质区域为单位,分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验;用卡方检验法、秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验;用t 检验法和均值――方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除;当检验后的数据不能满足模型建立的需要时,应增加抽样数据,按以上方式重新进行数据归类;模型选择与系数估计1. 常用于级差收益地租测算的模型有：A、Yn=A1+rX1n 或Yn=A1+raX1n其中：Yn ：第n级土地样本每平方米土地的利润值；A：常数；r ：利润级差系数；X1n ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数；α：待定系数;土地质量从优到劣按等级系数１,２,……n排列,土地级别指数取值为n,……2,１;Ｂ、Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3式中：Yn ：第n级土地样本每平方米土地的利润值；X1n ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数；X2 ：每平方米土地上标准资金占有量；X３：每平方米土地上标准工资占有量；b0 ：常数,大于零；b１、b２、b３：分别为土地、资本、劳动力的回归系数;C 、Yn=A1+rX1n X2b2 X3b3式中：Yn ：第n级土地样本每平方米土地的利润值；A：常数；r ：利润级差系数；X1n ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数；X2 ：每平方米土地上标准资金占有量；X３：每平方米土地上标准工资占有量；b２、b３：分别为资本、劳动力的回归系数;D、Yn = FX1n+ b2X2+ b3X3+V式中：Yn ：第n级土地样本每平方米土地的利润值；X1n ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数；FX1n：自变量X1n 的未知函数,为土地带给企业的利润；X2 ：每平方米土地上标准资金占有量；X３：每平方米土地上标准工资占有量；b２、b３：分别为资本、劳动力的回归系数；Ｖ：误差项;2. 模型选择方法根据数据资料条件,用以下方法进行模型选择：方法一：在已知线性模型的前提下,用被解释变量与解释变量的二维散点图来初步确定模型的数学形式;方法二：将样本数据依次代入可能的数学模型中,得到不同样本的回归模型,同时对各样本模型进行经济、统计和计量检验,按检验结果,选定测算模型;1. 模型确定2. 系数估计将样本资料代入数学模型,求出各因素系数的估计值;其计算方法一般用最小二乘法求解因素系数估计值,工作步骤为：1. 线性变换,将各种非线性模型变换成线性模型；2. 构造拟合误差的平方和；3. 导出正规方程组；4. 求解正规方程组；5. 确定因素系数估计值;1. 经济意义检验一般从符号和值域两个方面检验;符号检验主要是根据模型中变量设计所要达到的条件进行检验；值域检验是根据现实经济条件加以具体限定;2. 统计检验通过回归系数bj的统计显着性检验,判断因素Xi对净收益Y的影响程度;通过回归系数的总体显着性检验,判断因素在总体上对净收益的影响程度;通过模型的拟合优度检验,判断建立的模型与样本数据的拟合程度;3. 计量经济检验通过异方差性检验和多重共线性检验,判断统计检验的有效性;土地收益计算将样本数据代入确定的数学模型中,得到每一级土地上不同行业的土地收益值,各模型土地收益为：Ａ模型Ini =A1+rX1nB模型Ini =Yni –b0 +b2X2+b3X3C模型Ini = Yni/X2b2 X3b3D模型Ini =Yni-b2X2+b3X3+V式中：Ini ：第n 级土地上样本单位面积的土地收益；Yni：第n 级土地上样本单位面积的利润；A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含义同４．４．４．１中各模型;某一级土地收益的平均值按下式计算：式中：In ：第n 级土地上不同行业土地的平均收益；Ｍ：第n 级土地上的样本量;基准地价计算将土地收益视同经营者交付地租的能力,按下式估计每一级土地不同用途的基准地价：P1b = In/rd式中：P1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价；In ：某一用途土地在某一土地级上单位面积的平均收益；rd ：土地还原利率根据计算结果,确定用级差收益地租测算的每级土地上商业、住宅、工业等土地利用类型的基准地价;对离散度较大的测算结果,要在级别基准地价基础上,确定用级差收益测算的不同区域、地段的基准地价;每一级土地上,将商业、住宅、工业等土地利用类型的最高基准地价作为用级差收益测算的该级土地的基准地价,根据需要可用确定级别综合基准地价的方法确定区域或区段的综合基准地价;按测算结果,编制各级各类土地的基准地价表;利用土地交易资料评估基准地价各类用途土地级别或土地均质区域的确定样点地价的整理交易地价资料即样点地价资料的整理包括一些样点宗地地价的评估和样点地价的修正;宗地地价评估方法见5、6、7;在样点地价的整理中,关键是各参数的确定;估价人员一定要从实际出发,调查研究,积累有效数据,确定不同时期不同地区的估价参数;根据合同内容或双方的实际经营情况,按土地的年收益或入股比例,分别计算地价;1. 用土地入股取得的年收益,按下式计算地价：Pls=Plg/s×1/rd式中：Pls——联营土地单位面积地价Plg——土地股每年分享的利润或股息s——联营土地面积rd——土地还原利率2. 用合同规定的资本投入情况和分成比例,按下式计算地价：Pls=Cg×re/rc×1/s式中：Pls——联营土地单位面积地价Cg——出资方的资本总量re——出地方利润分成量rc——出资方利润分成量s——联营土地面积用出地方取得房地产的市场价格作为让出土地的总地价,按下式计算地价：Pls=Stb×Pbs/s式中：Pls——宗地单位面积地价Stb——转让土地方获得的建筑面积Pbs——单位建筑面积的平均售价Ｓ——让出的土地面积联建分成的土地不直接进入市场,估价中不计算土地资本的利息,也不计算投资资本的利润,则地价计算公式为：Pls= Pbm+T×Slb/ Scl =Pbm+T×Slb×Rv/ Scb式中：Pls——联建房中单位土地面积的地价Pbm——房屋单位建筑面积造价T——房屋单位建筑面积交纳的税费Slb——出地方分成建筑面积Scl——出资方建筑物分摊的土地面积Rv——容积率Scb——出资方分成建筑面积不同年期的样点地价资料只有进行基准地价年期一般以法定最高出让年期为基准地价年期修正,才能用于基准地价评估;1. 有限年期使用权地价修正到基准地价年期：计算公式为：1－1/1+rdmPm=Pml×——————————1－1/1+rdm1式中：Pm──基准地价年期的土地使用权价格m1──样点地价的实际年期Pm1──样点地价m──基准地价年期rd──土地还原利率2. 所有权地价修正到基准地价年期：计算公式为：Pm=P×1－1/1+rdm式中：P为土地所有权价格,Pm、rd、m含义同上;不同交易时间的样点地价,只有修正到基准地价评估基准日时地价,才能用于基准地价评估;时间修正系数的确定以年为单位,区别不同土地用途,计算地价年度之间的平均上涨或下降幅度;在建立地价指数系统的城市,可用地价指数计算;计算公式为：Kij= Pis/ Pij式中：Kij──某类土地用途第j年数据修正到基准地价评估年的系数Pis──某类土地用途基准地价评估年土地交易平均价或地价指数Pij──某类土地用途第j年土地交易平均价或地价指数对不同年份发生的交易宗地地价,地价修正到评估年份的计算公式为：Pls=Kij×Pji式中：Pls──修正到评估时间的宗地价格Pji──第j年,第i类宗地的实际成交地价不同容积率下的样点地价,只有修正到基准地价评估所设计的标准容积率下地价,才能用于基准地价评估;首先编制容积率修正系数表：Kr= Pis/Pi式中：Kr──容积率修正系数Pis──某一区域某一用途基准地价标准容积率下单位面积平均地价Pi──某一区域某一用途在某一容积率时单位面积的平均地价对不同容积率情况下发生的交易地价,按下式将地价修正到标准容积率的价格：Pls=Kr×Pli式中：Pls──修正到标准容积率时的宗地地价Pli──某一容积率下的宗地交易价格Kr──同前根据交易地价资料情况,还可以进行如下修正：1. 交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价,修正到在公开、公平的正常市场情况下交易地价;协议出让地价、暗箱操作地价、急买急卖地价等均属不正常交易地价;2. 地价楼层分配修正：样点资料若为大厦某层之建筑售价,需根据地价楼层分配关系求出其基地价;3. 基础设施配套程度修正：在不同基础设施配套程度下的样点地价,一定修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价;4. 同一用途中不同用地细类修正：商业用地中大商厦、金融大厦等与临街小店铺的地价,住宅用地中高档住宅与低档住宅的地价,在没有按细类评估基准地价时,要作用地细类的修正;在有条件的城市,要在工作底图上绘制样点地价图;1. 按商业、住宅、工业等不同用途分别作地价样点资料分布图；2. 土地级别界线和均质地域界线要反映在图上；3. 直接在图上表示地价,地价资料多时,采用分级图表示地价点标准;样点数据检验和处理1. 同一土地级或均质地域中,同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验;同一均质地域中样本数量不能满足总体检验的需要时,需对均质地域进行差别判别归类,按类进行样本总体同一性检验;2. 同一均质地域中,不同交易方式计算的样本地价,也要通过样本总体同一性的检验;1. 城市中商业中心区的地价最高区段,应单独表示;3. 同一级别、均质地域中,不同交易方式下估算的样点地价,当总体不一致时,以最有代表性,样点数量多的作为基准地价评估的基础资料;将经过修正及样本数据处理以后的样点,按土地级、土地均质区域、土地用途和资料交易方式顺序进行整理,并填表;利用样点地价评估区域或级别基准地价1. 有样点区域或级别的基准地价评估A. 样本数量的确定;按数理统计要求,合格样本量最少应为影响因素数的４倍;B. 模型选择及基准地价计算;在有样点区域或级别内,可利用不同用途交易样点地价的平均值作为该区域的基准地价;一般选择下式计算区域或级别的基准地价：或式中：Pla：某均质地域或级别内的分用途单位面积基准地价；Pli ：某均质地域或级别内各用途各有效样点的单位面积地价或众数样点单位面积地价；M：均质区域或级别内可利用的有效地价样点数；SI：样点宗地面积;2. 没有交易价资料或交易价格资料较少区域或级别的基准地价评估没有交易资料的区域或级别,基准地价评估采用比较法、比例系数法或系数修正法进行;评估程序为：A. 对已评估出基准地价的区域或级别,建立地价与影响价格的土地条件对照表；B. 将没有交易资料或数量不足的区域或级别,进行土地条件调查和量化；。

国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销)•【公布日期】2002.06.19•【文号】国土资发[2002]195号•【施行日期】2002.07.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土资源环境厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），新疆生产建设兵团国土资源局：《城镇土地分等定级规程》（ＧＢ／Ｔ１８５０７－２００１）和《城镇土地估价规程》（ＧＢ／Ｔ１８５０８－２００１）（以下简称新《规程》）已由国家质量监督检验检疫总局于２００１年１2月１3日作为中华人民共和国国家标准发布（中华人民共和国国家标准批准发布公告2001年第12号)，现已印刷发行，于２００２年７月１日起正式实施。

原国家土地管理局颁布的《城镇土地定级规程》（试行）、《城镇土地估价规程》（试行）和《关于印发〈土地估价报告规范格式（1996）〉的通知》（[1995]国土籍字第18号）于2002年7月1日停止执行。

新《规程》以国家标准的形式，规定了城镇土地分等定级和估价工作应遵循的基本准则、技术途径、方法、程序和成果形式，是科学评价和管理城镇土地，规范土地估价行为，确保土地分等定级估价成果客观、公正和合理的技术保障。

各地在地价管理工作中要认真实施新《规程》，严格执行新《规程》，加强新《规程》的宣传、学习和培训工作，不断提高地价管理水平和土地评估中介机构的执业水平。

二００二年六月十九日。

关于印发《土地估价师实践考核与执业登记办法》的通知中估协发〔2011〕38号各省、自治区、直辖市土地估价行业协会：根据国土资源部《土地估价师资格考试管理办法》规定，中国土地估价师协会于2008年起草了《土地估价师实践考核与执业登记办法（试行）》（中估协发〔2008〕14号）。

修订后的《土地估价师实践考核与执业登记办法》经中国土地估价师协会第四届第三次常务理事会通过，现予以公布施行。

二〇一一年九月七日土地估价师实践考核与执业登记办法第一章总则第一条根据《土地估价师资格考试管理办法》第二十条规定，制定本办法。

第二条土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核。

专业实践人员、指导老师需通过“实践考核信息系统”，完成土地估价师实践考核中各项工作的记录。

第三条土地估价实践考核合格，并依本办法进行执业登记，方可执业。

第四条中国土地估价师协会负责组织实施实践考核，负责土地估价师执业登记。

第五条《土地估价师资格考试管理办法》实施后取得土地估价师资格证书并进入土地估价机构从业的土地估价师，适用本办法。

第二章专业实践第六条土地估价师的专业实践期不少于两年。

第七条专业实践人员应在指导老师的督导下开展实践活动。

同一指导老师指导的专业实践人员，一年度总人数不得超过四名。

专业实践人员可自主选择符合条件的指导老师，土地估价行业协会有义务协助提出请求帮助的专业实践人员联系指导老师。

第八条专业实践人员在实践期间应按下列要求进行专业实践：（一）遵守法律、法规和行业管理规定；（二）认真记录专业实践活动，做好实践日志；（三）参加中国土地估价师协会认可的、每年不少于20学时的继续教育活动；（四）尊重指导老师，遵守职业道德。

第九条指导老师应符合下列条件：（一）取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》8年以上；（二）在土地估价机构执业或长期从事土地估价相关工作；（三）自觉遵守土地估价师执业操守，没有违反土地估价师职业道德行为的不良记录；（四）具有讲授土地估价理论方法与实务、指导专业实践人员解决土地估价疑难问题的能力；（五）按规定学时参加继续教育。

城镇⼟地的分等定级城镇⼟地的分等定级 城镇国有⼟地是指市、县城、建制镇和⼯矿区范围内属于全民所有的⼟地，但地下资源、埋藏物和市政公⽤设施除外。

那么城镇⼟地的分等定级呢，⼀起来了解⼀下! 城镇⼟地分等定级概述 1、⼟地分等定级的含义和对象 (1)⼟地分等定级的含义 是在特定⽬的下，对⼟地的⾃然和经济属性进⾏综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。

城镇⼟地分等定级是⼟地分等定级的`⼀部分。

(2)城镇⼟地分等定级的对象 城镇建成区和近郊区范围内的所有⼟地 2、⼟地分等定级与⼟地估价的关系 (1)两者的概念实质 (2)两者的关系 ⼟地分等定级评定的是⼟地使⽤价值，⼟地估价是评定使⽤价值在市场上反映出的价格。

两者相辅相成，⼜未必⼀致。

3、⼟地分等定级体系与⽅法 (1)⼟地分等定级体系：城镇之间的⼟地等和城镇内部的⼟地级 (2)城镇⼟地分等定级⽅法 采⽤多因素综合评价法;⼜称多因素分值加和法;多因素综合评价法的常⽤公式 城镇⼟地分等定级完整⽅法的两个步骤 4、⼟地定级原则 (1)综合性原则;(2)主导性原则;(3)地域分异原则; (4)⼟地收益差异原则;(5)定量与定性分析结合原则 城镇⼟地分等的程序与⽅法 1、⼟地分等程序 (1)开展城镇⼟地分等准备⼯作 (2)进⾏城镇⼟地分等因素选取、资料整理及定量化 (3)计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等别 (4)验证、调整分等初步结果，评定城镇⼟地等别 (5)编制城镇⼟地分等成果 2、⼟地分等资料收集与调查 包括基本资料、区位资料、聚集规模资料、基础设施资料、投⼊产出⽔平资料、经济发展⽔平资料、区域综合服务能⼒资料和区域⼟地供应潜⼒资料等⼋个⽅⾯资料的收集与调查。

3、⼟地分等因素因⼦分值计算 (1)⼟地分等因⼦分值计算的基本原则 (2)⼟地分等因⼦分值计算的标准化公式 ⼟地分等因⼦分值计算需要采取标准化的⽅式，通常有位序标准化和极值标准化两种，两种标准化的公式。

城镇土地分等定级规程与城镇土地估价规程修订解读Prepared on 22 November 2020《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读反映成熟技术方法主动顺应改革方向——《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读赵松随着土地使用制度改革的深化及相关法律法规的健全，我国的土地权利体系不断完善，土地评价需求更加多样化；同时，土地评价技术手段大幅提升，信息化工具的应用迅速普及，这些都对土地分等定级与地价评估技术提出了新的要求。

历经数年时间，已执行十余年的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》（以下简称两《规程》）现已修订完毕，正式对外公布。

两《规程》修订的总体思路是什么修订的要点有哪些会对未来的土地资源管理工作产生怎样的影响两《规程》修订的大背景是怎样的2001年发布的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》是我国土地管理领域的第一批国家标准。

十余年间，以土地估价师为核心的专业队伍按照这两部规程的技术标准开展了我国城镇建设用地分等、定级及价格评估等大量专业技术工作。

可以说，两《规程》为建立我国土地的“等—级—价”体系、显化土地资产、规范土地市场、促进土地节约集约利用发挥了重要的技术引导和保障作用。

然而，近年来社会经济日益发展，土地市场及土地评价与管理领域出现了新的变化和需求：2007年《物权法》出台；2008年党的十七届三中全会《决定》提出了土地管理改革的新方向；2011年1月，《国有土地上房屋征收和补偿条例》正式实施；《土地管理法》修改纳入日程，征地制度等多项土地领域的重大改革及配套文件正在酝酿之中。

在这样的大背景下，本轮规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和方法，并与已明确的改革方向主动衔接，秉承的是坚持继承性、适用性、先进性、统一性的基本原则，以2001版《规程》的框架为基础，立足当前土地分等定级及估价技术的普遍水平，倡导使用先进技术手段，弥补原规程在长期使用中发现的不足，注重与现行法律、法规、政策及其他相关标准的统一协调，顺应可预期的发展方向。

中华人民共和国国家标准1 范围本标准规定了我国城镇土地定级工作的工作内容及适用范围、技术途径及程序、土地定级因素的选择、资料调查与整理、定级因素资料整理及定量化、单元分值计算、土地级评定及测算、编制土地级别总图及量算面积、土地级的边界落实及分宗整理、土地定级报告及成果验收、土地级别成果归档和更新等。

本标准适用于在我国城镇总体规划确定的用地范围内进行的城镇土地定级工作。

2 总则2.1城镇土地定级的任务与目的城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合评定，并使评定结果级别化。

城镇土地定级的目的是为全面掌握土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，以及为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划提供依据。

2.2 城镇土地分等定级体系城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。

土地等反映全国或省、地级行政区域内城镇之间土地利用效益的地域差异。

土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排列。

土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。

土地级的顺序在各城镇内部统一排列。

本标准适用于各城镇内土地级的评定及更新工作，独立工矿区及独立开发区的土地定级及更新按照本规定执行。

各城镇间土地等的评定规程另行制定。

2.3 土地定级对象土地定级的对象是城镇总体规划确定的用地范围内的所有土地。

土地定级工作以城镇总体规划确定的用地整体为单位进行。

城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。

2.4 土地定级原则2.4.1综合分析原则 .土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析, 按综合差异划分土地级。

土地级既要反映土地在经济效益上的差异, 也要反映土地在经济、社会、生态等综合效益上的差异。

2.4.2 主导因素原则土地定级应根据城镇内影响土地质量优劣和土地使用价值高低的因素种类及其作用的差异, 重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响。

浅谈公共服务用地基准地价的定级与评估发表时间：2019-05-23T15:23:26.203Z 来源：《基层建设》2019年第4期作者：吴志能[导读] 摘要：随着中国城镇土地使用制度改革的不断深化和土地市场的不断发展,基准地价精细化管理已是客观现实需求。

广东恒正不动产评估有限公司 516100摘要：随着中国城镇土地使用制度改革的不断深化和土地市场的不断发展,基准地价精细化管理已是客观现实需求。

政府与社会资本合作投资公共服务项目有偿使用，亟须政府制定公共服务用地基准地价。

现有的《城镇土地估价规程》仅提出了评估公共服务项目宗地地价的指导意见。

文章通过分析将公共服务用地按二级分类分别归为公共服务用地Ⅰ级类和公共服务用地Ⅱ级类，提出分大类进行土地定级，并结合公共服务用地基准地价评估与相关用途基准地价在不同级别内的比例关系，进而确定公共服务用地基准地价评估的工作思路。

关键词：公共服务用地；土地分类；定级；基准地价引言现有的城镇土地分等定级规程和土地估价规程仅对商服、住宅、工业三种土地用途的土地定级和基准地价评估作出规定。

根据《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）文件提出对公共服务用地，除可按划拨方式供应土地外，鼓励以出让、租赁方式供应土地。

因此研究公共服务用地基准地价评估思路和方法，能够丰富现有基准地价体系，且对制定公共服务基准地价具有现实指导意义。

1、公共服务用地特点公共服务用地一般是指采用政府或社会资本合作模式建设项目，如能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程、科技、保障性安居工程、医疗、卫生、养老、教育、文化、体育等项目，一般来说公共服务项目具有以下几个特点：(1)公共服务用地一般具有社会效益和生态效益，具有正外部性；(2)公共服务用地的市场价值具有一定的隐含性，多表现为收益很小或无收益；(3)公共服务用地目前多以划拨方式供地，出让或租赁案例较少。

2、用途分类按照《土地利用现状分类》（GBT 21010-2017）相关要求，公共服务用地可归为公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地等4个一级类中的一个类别。

⼟地分等定级是在特定的⽬的下，对⼟地的⾃然和经济属性进⾏综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。

⼟地估价是在⼀定的市场条件下，根据⼟地的权利状况和经济、⾃然属性，按⼟地在经济活动中的⼀般收益能⼒，综合评定出在某⼀时点某宗⼟地或某⼀等级⼟地在某⼀权利状态下的价格。

⼟地分等定级和⼟地估价是从不同⾓度对⼟地特性评定，前者评定的是⼟地使⽤价值及价值，后者是评定这些价值在⼟地市场中反映出的价格。

⼀般⽽⾔，⼟地条件好，相应的⼟地使⽤价值和⼟地等级⾼，⼟地价格也应当⾼，但在现实市场、管理和利⽤条件综合作⽤下，会出现等级与地价不⼀致的情况。

为满⾜全⾯、科学、合理地管理⼟地、有效利⽤⼟地的要求，需要对⼟地使⽤价值和价格两⽅⾯进⾏评定。

对于⼟地估价来说，⼟地分等定级是其基础，评出的等级是⼟地使⽤价值和价格稳定的本质表现；⽽对于⼟地的分等定级来说，⼟地估价是其更灵活的外在表现形式，评出的地价是⼟地使⽤价值及等级在⼟地市场中的反映，⼟地估价除了考虑⼟地使⽤价值和等级因素外，还考虑了市场供求等因素，将⼟地使⽤价值更准确地体现在价格上。

由此可见，两者关系是相辅相承的，通过⼟地估价迅速把握⼟地使⽤价值在市场上的价格动向，概括出等级演变趋势，细化、修正等级成果；通过⼟地分等定级掌握价格本质，在众多复杂、变幻的价格中，去伪存真，提⾼估价精度，掌握合理地价⽔平。

城镇土地分等定级研究概述陕西省西安市未央区长安大学渭水校区135****29221城镇土地分等定级的国内外发展城镇土地分等定级是以城镇土地为对象而开展的一种土地评价。

目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地利用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。

其分为等和级两个层次的工作体系。

等反映区域不同城镇之间利用土地效益高低的差异。

即反映同一城镇内部土地利用效益的差异。

1.1国内发展土地评价在中国有悠久的历史，在古代国家为了掌握土地的数量和质量以定贡赋，逐步形成了土地评价体系。

据《禹贡》记载，当时全国疆域划分为9州，将土地评为三等九级，依其肥力制定贡赋等级。

战国时期《管子·地员篇》按土色、质地、结构、孔隙、有机质与盐碱等肥力因素，结合地形和水文等条件，对土地生产力进行分等定级，形成了18类90物的土地评价系统。

中华人民共和国成立后，中国土地评价工作始于1951年财政部组织的查田定产工作，对全国进行土地类别划分和级别评定。

1961年，建工部组织清华大学等四校共同编写了中华人民共和国成立后的第一部教材《城乡规划》，将城市用地分为工业用地、生活居住用地、对外交通用地等八大类。

在城市用地分类上，1989年国家土地管理局补充拟定了《城镇土地分类及含义》。

1989年国家开始颁布标准，根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，综合评定和划分城镇土地等级。

2002年国土资源部颁布了国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507--2001)。

该规程规定了城镇土地分等定级工作应遵循的基本准则、技术途径、方法、程序和成果形式，是科学评价和管理城镇土地行为，确保土地分等定级成果客观、公正和合理的技术保障。

1.2国外发展早在15一17世纪国外就开始了土地定级的研究工作,主要用于课税目的。

2015年国土资源部《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资源部办公厅国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资厅发〔2015〕12号各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局：《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12月1日起实施。

为贯彻执行好规程，现就有关问题通知如下：一、加大宣传培训和指导监督力度。

规程是各级国土资源主管部门、土地市场中介行业协会、土地估价机构及其有关人员在从事地价管理和地价评估工作时应遵循的国家技术标准。

各级国土资源主管部门要会同行业协会，组织开展部门、机构和人员培训，在有关人员的后续教育中增加相应的内容和学时要求，加大规程的宣传推行和指导监督力度，促进土地市场中介行业健康发展。

二、严格按规程制订、更新并公布基准地价。

市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。

基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法；不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。

基准地价以及全面更新成果应由省级国土资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国土资源主管部门及时向社会公开。

省级国土资源主管部门要加强监督指导，确保基准地价及时更新、发布，对不符合规程规定的基准地价制订、更新工作及成果应及时予以纠正。

部将建立全国基准地价备案系统，实行电子化备案。

三、加强宗地地价评估管理。

土地估价机构和人员开展宗地地价评估工作，应严格依照规程出具土地估价报告（含土地估价技术报告），并且履行电子化备案程序，取得电子备案号。

《城镇土地估价规程》评估方法选择-概述说明以及解释1.引言1.1 概述城镇土地估价规程是城市规划和土地管理的重要工具，它为土地估价提供了明确的评估方法和指导原则。

土地估价在城镇发展和土地资源利用中具有重要作用，对于土地出让、征地拆迁、土地管理等方面的决策都有着直接的影响。

本文将重点探讨城镇土地估价规程中的评估方法选择问题。

在城镇土地估价中，不同评估方法有着不同的优势和局限性，因此我们需要综合考虑各种因素来选择适合的评估方法。

本文将从背景介绍、评估方法选择原则以及不同评估方法的比较等方面进行论述，旨在为城镇土地估价规程的评估方法选择提供一些建议和指导。

在背景介绍部分，我们将对城镇土地估价的背景和意义进行简要说明，重点强调土地估价在城市规划和土地管理中的重要性。

同时，我们还将介绍城镇土地估价规程的概念和作用，以便读者对本文所讨论的主题有一个清晰的认识。

在评估方法选择原则部分，我们将阐述选取评估方法的原则和考虑因素。

评估方法选择的原则应综合考虑估价对象的特性、评估目的的要求以及数据的可获得性等方面的因素。

只有在合理的原则和准则下，才能选择出适用于具体情况的评估方法。

在不同评估方法的比较部分，我们将详细比较各种常用的评估方法，如市场比较法、收益法、成本法等。

通过对不同方法的优势和局限性进行对比和分析，旨在揭示各种方法适用的场景和条件，促进评估方法选择的科学性和准确性。

通过本文的研究，我们希望能够为城镇土地估价规程的评估方法选择提供一些实用的指导和建议。

同时，我们也要意识到本研究的局限性，并为未来研究方向提出一些建议。

在结束语中，我们将对本文的主要内容进行总结，并对城镇土地估价规程的影响和建议进行展望。

关键词: 城镇土地估价规程，评估方法选择，城市规划，土地管理1.2文章结构1.2 文章结构本文将按照以下结构对《城镇土地估价规程》评估方法的选择进行分析和讨论。

首先，在引言部分，我们将对本文的背景和目的进行概述，介绍本文的研究意义。

城镇土地分等定级与估价1.城镇范围：对于县级以上的城市，其城镇范围是城市市区；对于县级市，其城镇范围是市政府驻地的建成区范围；对于县城镇，其城镇范围是镇区。

2.城镇土地分等定级的区别：土地等的实质是各城镇之间土地质量状况的排序，土地级的实质是反映城镇内部土地的区位条件和利用效益、土地质量的差异。

3.城镇土地分等定级的体系：分为等和级，其中级分为：综合定级和分类定级，分类定级又可分为：商业用地定级，住宅用地定级，工业用地定级。

4.土地分等定级与土地估价的关系：二者从不同角度对土地的特性进行评价：土地分等定级，评价土地的使用价值。

土地估价，评定土地使用价值在市场上反映出的价格。

对于土地估价来说，土地分等定级是其基础，评出的等级是土地价格稳定的本质表现。

对于土地分等定级来说，土地价格是其更灵活的外在表现形式，评出的地价是反映土地使用价值市场特征的更佳指标。

5.城镇土地分等定级原则1.综合分析原则2.主导性原则3.地域分异原则4.土地收益原则5.定量与定性相结合的原则（初步方案以定量分析为主，最终定案宜依靠定性分析）6．城镇土地分等技术程序1.建立影响城镇间土地等的因素因子体系2.确定各因素因子的相应权重3．分析因素因子的影响方式，建立评价标准4.对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等。

5.验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调查并定案。

6.编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编7．土地行政部门编写城镇土地分等任务书8.城镇土地分等7大主要因素：必选：城镇区位、城镇聚集规模、城镇聚集规模、城镇基础设施、区域经济发展水平、区域综合服务能力备选：城镇用地投入产出水平、区域土地供应能力9．因素因子选择原则⑴指标值变化对城镇土地质量有显著影响⑵指标值有较大的变化范围⑶选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异⑷指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响⑸指标易通过统计资料获得或易量化处理10.因素因子权重确定的原则⑴权重值与因素对土地质量影响的大小成正比，数值在0-1之间，各选定因素的权重值之和为1⑵因素所涉及的因子权重值在0-1之间，每个因素对应的选定因子的权重值之和为1⑶权重值可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔菲法结合其他两种方法来确定11.理解特尔非法、因素成对比较法、层次分析法12.层次分析法的步骤和方法1.建立层次分析结构2.构造判断矩阵3.层次单排序及其一致性检验4.层次总排序及其一致性检验13．因子分值计算的原则①因子分值因在0-100之间，因子分值越大，表示分等对象受相应因子的影响效果越佳②因子评价指标与其土地质量存在正相关或负相关关系，只有区域农业人口人均耕地与土地质量呈负相关。