城镇土地分等定级与农用地分等定级的体系差别和联系

【关键字】期末土地管理学期末复习题一.名词解释1.土地征收是国家为了公共利益的需要，依法将农民集体所有土地变为公有土地的行为。

2.土地分等定级是在特定目的下，对土地自然属性和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定等级化的过程，是以获得土地质量状况为目的的一项目的。

3.土地统计是利用数字、图表及文字资料，对土地的数量、质量、分布、权属和利用状况及其动态变化，进行全面、系统的记载、整理和分析的一项管理措施。

4.基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求（2分），依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地（2分）。

5.城镇公有土地使用权出让是指市、县人民政府代表国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者（2分），并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为（2分）。

6.土地利用是指人类通过一定的活动，利用土地的性能来满足自身需要的过程。

土地利用规划是各级政府为实现土地合理利用的综合目标，根据可持续发展的原则，对辖区不同时期内土地资源开发、利用、改良和保护方案作出比选与安排的过程。

7. 土地储备是指城市土地储备中心通过征用、置换、转制、收回等方式（1分），从分散的土地使用者手中，把土地集中起来（１分），并由储备中心组织进行整理工作后（１分），根据城市规划和城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度（１分）。

二.简答题1.地籍管理的内容和原则①内容：土地调查：现状调查、地籍调查、土地条件调查；土地分等定级估价；土地登记：所有权、使用权、他项权利；土地统计；地籍档案管理。

②原则：地籍管理必须按照国家规定的统一制度进行：图件、薄册的格式、比例尺、填写内容，登记规则、分类系统；保证地籍资料的可靠性和精确性：数字要有近期测绘、调查、土地评价成果为依据；宗地界地址随时复原；权属关系法律依据；保证地籍工作的连续性；保证地籍资料的完整性。

2.城镇公有土地和农村集体土地使用制度的基本特点①城镇公有土地使用制度的基本特点是：坚持城镇土地的国家所有制度，在土地公有制的基础上实行土地所有权与使用权的分离，实现土地有偿使用并将土地使用权作为商品纳入市场经济运行的轨道，通过市场优化土地资源配置，并使土地所有权在经济得以实现。

城镇土地的分等定级城镇土地的分等定级城镇国有土地是指市、县城、建制镇和工矿区范围内属于全民所有的土地，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。

那么城镇土地的分等定级呢，一起来了解一下!城镇土地分等定级概述1、土地分等定级的含义和对象(1)土地分等定级的含义是在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。

城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分。

(2)城镇土地分等定级的对象城镇建成区和近郊区范围内的所有土地2、土地分等定级与土地估价的关系(1)两者的概念实质 (2)两者的关系土地分等定级评定的是土地使用价值，土地估价是评定使用价值在市场上反映出的价格。

两者相辅相成，又未必一致。

3、土地分等定级体系与方法(1)土地分等定级体系：城镇之间的土地等和城镇内部的土地级(2)城镇土地分等定级方法采用多因素综合评价法;又称多因素分值加和法;多因素综合评价法的常用公式城镇土地分等定级完整方法的两个步骤4、土地定级原则(1)综合性原则;(2)主导性原则;(3)地域分异原则;(4)土地收益差异原则;(5)定量与定性分析结合原则城镇土地分等的程序与方法1、土地分等程序(1)开展城镇土地分等准备工作(2)进行城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化(3)计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等别(4)验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等别(5)编制城镇土地分等成果2、土地分等资料收集与调查包括基本资料、区位资料、聚集规模资料、基础设施资料、投入产出水平资料、经济发展水平资料、区域综合服务能力资料和区域土地供应潜力资料等八个方面资料的收集与调查。

3、土地分等因素因子分值计算(1)土地分等因子分值计算的基本原则(2)土地分等因子分值计算的标准化公式土地分等因子分值计算需要采取标准化的方式，通常有位序标准化和极值标准化两种，两种标准化的公式。

(3)涉及指数方式的因子指标计算a.城镇交通条件指数计算;b.城镇对外辐射能力指数计算;c.区域经济发展水平涉及的有关因子指数计算4、土地分等对象的.综合分值计算和等别划分(1)土地分等对象的综合分值计算和等别初步划分土地分等对象的综合分值计算是在因子、因素分值计算的基础上，采用多因素分值加和法进行。

城镇土地定级估价与土地估价农用地二者比较分析作者：杨惠来源：《现代经济信息》2017年第03期摘要：针对城镇土地定级评估与农用地土地估价从估价的目的、方法、原理等方面的差异进行分析，目的是为当前全国城镇土地基准地价更新工作及全国农用地定级估价平衡工作顺利开展提供参考。

关键词：城镇土地；农用地；定级评估中图分类号：F301.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）003-00-01农用地指的是为生产生物产品及相关服务的农业用地，主要特点是发挥土壤的作用，为植物生长提供所需养分，进行农用地定级估价时，按照土地获益大小及生产合格生物产品数量作为依据。

城镇土地定级估价是利用土地空间场所、区位等功能进行生产活动，根据收益、自然及经济属性进行定级与估价。

农用土地和城镇土地之间存在本质的区别，因此在进行定级与评估时各有侧重，实际工作中，只有对这些侧重点清楚认识，只有这样，定级与评估的准确性才能得到根本性提高，同时也能够提升城乡土地管理的水平。

文章基于城镇与农村土地定级与评估的目的、方法、原理等方面，分析二者之间的差异，为全国城镇土地和农用地定级、估价提供依据。

一、城镇土地与农用地定级估价目的比较农用地定级估价的最终目的是实现土地的有效管理，促进农业产业结构的优化调整，为农田抵押、承包、出租、拍卖等提供科学的依据，同时也是土地整理工作开展的经济与技术依据，为农用地规划、基本农田保护区划定等提供参考，也能够对城镇建设中对农用地的侵占提供科学合理的控制依据，加强了耕地的保护。

城镇土地定级的最主要目的是为估价进行服务，涵盖于地籍管理之内，城镇土地定级估价为城镇土地的合理利用提供依据，为相关部门计划、规划及使用提供服务，并且为交易底价、标定地价、土地租金、出让价格等的制定提供依据。

二、城镇土地与农用地定级估价原理比较1.农用地定级估价原理首先，马克思提出土地所有权是一切形态地租的基础，而地租的资本化通过土地价格体现出来，也就是说：地价=地租/土地还原利率。

思考题1.土地评价为什么必须要以一定的用途为前提？土地适宜性评价是根据土地自然和社会经济属性，研究土地对预期用途所进行的适宜与否、适宜程度及其限制状况的评价。

工作程序2.用因素法进行农用地分等时，为什么首先要考虑划分因素指标区？分等因素指标区：是对区域内决定农用地自然质量的各种因素和因素组合，依主导因素原则和区域分异原则划分的区域，是区别于其他指标区的最小单元。

农用地分等旨在反映构成农用地质量相对稳定的自然和经济因素的差异,而这些因素在研究区内往往存在一定差异。

因此,计算农用地等别指数时,首先应进行分等指标区划分。

3.解释选择土地评价因素各原则的含义。

1、综合性原则（选取最优的）2、针对性原则（特性、目的）3、主导型原则（影响作用大）4、因子独立性原则（互相之间没有大的联系）5、空间变异性原则（差异性）6、稳定性原则（因子因素在一般情况下不会消失）7、可获取性原则（现实性）8、定量性原则（能测量出具体的数值）4.农用地分等与农用地定级的区别与联系。

联系：农用地定级工作是在农用地定级工作的基础上进行的额，分等是定级的基础，定级是分等的成果和延伸。

区别：1、划分依据不同农用地等别的划分侧重与自然因素造成的农用地生产力水平差异。

农用地级别划分以农用地等别划分为背景，直接饮用农用地分等的中间成果（自然质量分），根据分级对象所处的利用条件、经济条件对分等参数进行调整，再综合其他定级因素的影响，对农用地质量级别进行综合鉴定。

2、使用范围不同农用地分等成果在全国范围具有可比性，农用地定级成果在县级行政区内具有可比性。

分等是国家目标，地价是地方目标。

分等成果相对定级更加宏观。

5.农用地定级因素因子指标的量化方法有哪些？面状因素：最大最小值法或均值法线状因素：直线衰减发或指数衰减法面状因素：直线衰减发或指数衰减法根据定级因素对农用地级别的影响方式确定量化方法。

a ) 面状因素: 指定级因素指标的优劣仅对具备此指标的地块有影响( 如土壤质地) ，面状因素是非扩散性因素，量化方法采用最大最小值法或均值度法:b ) 线状因素：指定级因素指标的优劣不仅对具备此指标的地块有影响，还对一定距离范围内的农用地产生影响( 如交通条件)，线状因素是平行扩散性因素，随着距离的增加，其影响强度按一定规律衰减，量化方法采用直线衰减法或指数衰减法;c ) 点状因素: 指定级因素指标的优劣不仅对具备此指标的地块有影响，还对其周围农用她产生影响( 如农贸中心) ，点状因素是同心圆扩散性因素，量化方法采用直线衰减或指数衰减法;d ) 对于有交叉影响的因素因子( 如各级农贸中心、道路等) ，应进行功能分割或衰减迭加处理6.城镇土地分等定级因素因子指标的量化方法有哪些？城镇土地分等因素因子权重确定方法：特尔菲测定法（ D e l p h i 方法）对各因素进行多轮次的专家打分W ＝ E i/ 1 0 0式中：W、—第i 个因素或因子的权重；E i—第i 个因素或因子经过多轮打分后的均值。

土地定级是土地质量与土地价值之间差异的反映。

土地定级评价是根据土地的自然属性和经济属性及其在社会经济活动中的地位和作用，经过调查和计算，确定土地的质量和价值的评价活动。

土地等级的科学评定和定级，可以为制定相关规划、规划和有偿使用土地提供依据。

土地等级评定和定级的结果，经主管机关审查批准后，应当向社会公布。

土地定级可分为城市土地定级和农用地定级，根据土地调查结果、土地规划用途和国家制定的统一标准进行评定，分为“等级”和“等级”两个层次。

城市土地分等定级主要反映城市土地区域、区位和利用效益的差异。

它以每个城镇为一个点，从整体上分析每个城镇的土地差异。

2001年，国家颁布了2014年修订的《城市土地定级规则》(gb/t 18507-2001) ，并重新颁布了《城市土地定级规则》(gb/t 18507-2014)。

城镇土地定级是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然资源等因素的综合分析，揭示城镇土地质量的区域差异，并采用定量分析与定性分析相结合的方法，对城镇土地质量进行分类排序和其他活动的评价。

城镇土地定级是对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇土地质量的区域差异，根据城镇土地的经济和自然资源属性及其在社会经济活动中的地位和作用，评价城镇土地等级的活动。

城镇土地的“等级”反映了城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异，城镇内部的“等级”顺序排列较为统一。

农用地“等级”是指按照国家标准耕作制度、自然质量状况、平均土地利用状况和平均土地经济状况，对农用地质量进行综合评价。

农用地等级，是指根据自然属性、社会经济条件和构成土地质量的区位条件、当地土地经营管理和实际情况，以及符合委托方要求的原则，划分的农用地等级,1999年，国土资源部通过国土资源专项调查，在全国范围内部署开展了农用地分等定级评价试点工作。

2003年，在总结试点经验的基础上，出台了《农用地分等条例》(td/t 1004-2003)和《农用地分等条例》(td/t 1005-2003)两个行业标准。

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1范围本规程规定了农用地分等定级工作的目的、任务、对象、内容、程序、方法、成果要求、成果的检查验收、成果更新和应用，以及建立技术档案等。

本规程所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

2引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。

本标准出版时，所示版本均为有效。

所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

1．《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）；2．《城镇土地分等定级规程》3．《县级土地利用总体规划编制规程》（1997年10月7日发布）。

第一篇总则3总则3.1农用地分等定级的目的与任务3.1.1农用地分等定级的目的农用地分等定级的主要目的是：a）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据；b）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据；c）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据；d）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。

3.1.2农用地分等定级的任务根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别。

3.2农用地分等定级的对象农用地分等定级的工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。

3.3农用地分等定级的体系农用地分等定级采用“等”和“级”两个层次的工作体系。

3.3.1农用地等农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。

农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。

土地分等定级城镇土地分等定级第一部分概述一、城镇土地分等定级的任务与目的城镇土地分等是通过对影响城镇土地利用效益的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地利用效益的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。

城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地利用效益的地域差异，评定城镇土地级。

城镇土地分等定级的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划、发挥级差地租的经济杠杆作用提供科学依据。

二、城镇土地分等定级体系1、城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。

土地等反映城镇之间土地利用效益的地域差异。

土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。

2、镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。

综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。

分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按差异划分各类型用地的级别；分类定级一般有商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。

三、城镇土地分等定级原则1 综合分析原则2 主导因素原则3 地域分异原则4 土地收益差异原则5 定量与定性分析结合原则四、城镇土地分等定级的技术方法1、城镇土地分等定级的技术途径以多因素综合评价为主，以市场资料分析法等进行检验。

2、影响城镇土地等和级的因素（因子）选择宜在因素（因子）体系基础上，根据各地具体情况，通过特尔菲法进行选定。

必要时，城镇土地分等的因素（因子）体系可通过主成分分析等方法进行筛选。

3、影响城镇土地等和级的因素（因子）权重值应采用特尔菲测定法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行。

第一节土地分等定级土地分等定级是在特定的目的下，对土地的经济和自然两方面的属性及其在社会活动中的地位、作用进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。

土地分等定级包括“分等”和“定级”两个层次。

“分等”通常在全国范围内进行；“定级”通常以市、县为单位进行。

一、城镇土地分等（一）城镇土地分等的任务和目的1.城镇土地分等的任务城镇土地分等是通过多影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，提示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。

城镇土地分等反映了城镇之间土地质量的地域差异。

2.城镇土地分等的目的城镇土地分等的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用现状，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地利用率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地评估、土地税收征收和城镇土地利用规划、计划的制定提高科学依据。

（二）城镇土地分等原则城镇土地分等与定级应当坚持以下原则：1.综合分析原则城镇土地分等定级应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然等各项因素的综合分析，按照综合差异划分土地的等和级。

2.主导因素原则城镇土地分等定级应重点分析对土地等和级具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。

3.地域分异原则城镇土地分等结果要符合城镇本身的经济特征，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济发展水平保持相对一致。

城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级。

4.土地收益差异原则城镇土地等、级的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。

5.定量与定性分析结合原则城镇土地分等定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化。

在确定土地等和级的初步方案时以定量分析为主，城镇土地等、级的调整和最终定案宜依靠定性分析。

（三）城镇土地分等的工作内容城镇土地分等的工作内容包括：（1）城镇土地分等准备工作及外业调查；（2）城镇土地分等因素选择，资料整理与定量化；（3）城镇分值计算及土地等级初步划分；（4）验证、调整分等的初步结果，评定城镇土地等；（5）编制城镇土地分等成果；（6）城镇土地分等成果验收；（7）城镇土地分等成果应用与更新。

国⼟资源部办公厅关于实施《城镇⼟地分等定级规程》和《城镇⼟地估价规程》有关问题的通知⽂号：国⼟资厅发[2015]12号颁布⽇期：2015-03-18执⾏⽇期：2015-03-18时效性：现⾏有效效⼒级别：部门规章各省、⾃治区、直辖市国⼟资源主管部门，新疆⽣产建设兵团国⼟资源局，解放军⼟地管理局：《城镇⼟地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇⼟地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12⽉1⽇起实施。

为贯彻执⾏好规程，现就有关问题通知如下：⼀、加⼤宣传培训和指导监督⼒度。

规程是各级国⼟资源主管部门、⼟地市场中介⾏业协会、⼟地估价机构及其有关⼈员在从事地价管理和地价评估⼯作时应遵循的国家技术标准。

各级国⼟资源主管部门要会同⾏业协会，组织开展部门、机构和⼈员培训，在有关⼈员的后续教育中增加相应的内容和学时要求，加⼤规程的宣传推⾏和指导监督⼒度，促进⼟地市场中介⾏业健康发展。

⼆、严格按规程制订、更新并公布基准地价。

市、县国⼟资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布⼯作。

基准地价每3年应全⾯更新⼀次；超过6年未全⾯更新的，在⼟地估价报告中不再使⽤基准地价系数修正法；不能以⽹格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。

基准地价以及全⾯更新成果应由省级国⼟资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国⼟资源主管部门及时向社会公开。

省级国⼟资源主管部门要加强监督指导，确保基准地价及时更新、发布，对不符合规程规定的基准地价制订、更新⼯作及成果应及时予以纠正。

部将建⽴全国基准地价备案系统，实⾏电⼦化备案。

三、加强宗地地价评估管理。

⼟地估价机构和⼈员开展宗地地价评估⼯作，应严格依照规程出具⼟地估价报告（含⼟地估价技术报告），并且履⾏电⼦化备案程序，取得电⼦备案号。

在⼟地出让、⼟地资产处置、⼟地收购储备等⼯作中需要进⾏宗地地价评估的，各级国⼟资源主管部门应注意检查所使⽤的⼟地估价报告是否具备电⼦备案号；在⼟地市场动态监测监管系统中上传⼟地出让合同时，应填写⼟地估价报告备案号。

中华人民共和国国家标准1 范围本标准规定了我国城镇土地定级工作的工作内容及适用范围、技术途径及程序、土地定级因素的选择、资料调查与整理、定级因素资料整理及定量化、单元分值计算、土地级评定及测算、编制土地级别总图及量算面积、土地级的边界落实及分宗整理、土地定级报告及成果验收、土地级别成果归档和更新等。

本标准适用于在我国城镇总体规划确定的用地范围内进行的城镇土地定级工作。

2 总则2.1 城镇土地定级的任务与目的城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合评定，并使评定结果级别化。

城镇土地定级的目的是为全面掌握土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，以及为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划提供依据。

2.2 城镇土地分等定级体系城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。

土地等反映全国或省、地级行政区域内城镇之间土地利用效益的地域差异。

土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排列。

土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。

土地级的顺序在各城镇内部统一排列。

本标准适用于各城镇内土地级的评定及更新工作，独立工矿区及独立开发区的土地定级及更新按照本规定执行。

各城镇间土地等的评定规程另行制定。

2.3 土地定级对象土地定级的对象是城镇总体规划确定的用地范围内的所有土地。

土地定级工作以城镇总体规划确定的用地整体为单位进行。

城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。

2.4 土地定级原则2.4.1 综合分析原则.土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析, 按综合差异划分土地级。

土地级既要反映土地在经济效益上的差异, 也要反映土地在经济、社会、生态等综合效益上的差异。

2.4.2 主导因素原则土地定级应根据城镇内影响土地质量优劣和土地使用价值高低的因素种类及其作用的差异, 重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响。

国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知
【法规类别】土地资源
【发文字号】国土资厅发[2015]12号
【发布部门】国土资源部
【发布日期】2015.03.18
【实施日期】2015.03.18
【时效性】现行有效
【效力级别】部门规范性文件
国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问
题的通知
（国土资厅发〔2015〕12号）
各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局：
《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12月1日起实施。

为贯彻执行好规程，现就有关问题通知如下：
一、加大宣传培训和指导监督力度。

规程是各级国土资源主管部门、土地市场中介行业协会、土地估价机构及其有关人员在从事地价管理和地价评估工作时应遵循的国家技术
标准。

各级国土资源主管部门要会同行业协会，组织开展部门、机构和人员培训，在有关人员的后续教育中增加相应的内容和学时要求，加大规程的宣传推行和指导监督力度，促进土地市场中介行业健康发展。