对住宅小区停车位（库）所有权归属问题的分析内容提要：随着住房商品化的进一步深入，住宅小区的停车位问题已成社会热点问题之一。
其争议的根源在于我国对小区停车位库的产权归属没有明确的法律规范，房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
所以建立完善的法律制度，对此问题加以明确规定，是当务之急，也是十分必要的。
关键词：住宅小区停车位所有权归属问题随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现，住宅小区的停车位问题已成为社会的热点问题之一。
其争议的根源在于我国对小区停车位库的产权归属没有明确的法律规范，房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
所以建立完善的法律制度，对此问题加以明确规定，是当务之急，也是十分必要的。
对此，我国去年已经颁布了《物权法》，但实施到位尚需时日。
本文着重从我国的实际情况出发，围绕小区停车位、库的产权归属问题进行粗浅分析，唤起广大业主的维权意识。
一、建筑物所有权的构成和《物权法》的有关规定要弄清住宅小区的停车位、库的归属问题，就必须了解建筑物所有权的构成成分和《物权法》的有关规定。
建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。
专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的，具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。
共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。
《物权法》第76条规定：“建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。
会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
”这里边有三层含义：一是绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有。
房地产市场——投资视角看车位的定价逻辑车位的定价是个老大难的问题，到底定多少钱？能不能像住宅定价一样，周边小区卖20万一个，我就要定价20万一个？为什么上海卖5万单价的小区车位15万一个，而济南卖1万单价的小区车位也要15万一个？为什么开发商们的长期库存必然有车位，很多楼盘的车位打折都卖不掉？我也只是探讨。
一、车位价值来源于供需关系一切商品都要分析供需关系，车多车位少、那车位一定贵，车少车位多、那车位大概率卖不掉。
1、首先看车位配比现在全国各城市的车位配比，大都是从每户0.7个到每户1.5个不等，如果碰到那种每户1.5个车位的地块，恭喜你中奖了，这种项目往往得做地下两层，能把地下一层的建筑物基底边的车位卖掉已经谢天谢地了，大部分时候车可以跨车位线横着停都没事。
2、次看客户属性楼盘自住和投资的比例很重要，一个远郊盘，大部分目标客户都是投资的话，那车位一定卖不掉，因为投资看的是性价比，多一个车位多一个投入回报不成正比的累赘。
如果一个楼盘大部分目标客户是自住的话，买车位一定也在他们的计划中，只不过现在买还是以后买的问题，想办法收单就行。
3、三看目标客户的主要出行方式买车位的需求，在于要有车。
谁说买了新房一定要买一台车的？那些50、60的终改们，购买力极强，但却不一定要用车，一台小毛驴电瓶车就可以了。
为啥希望门口公交方便，难道不是和车位这事有冲突嘛。
那些租客们，有很大的百分比也是用不到车的，嗯，于是车位就都剩下了。
二、车位价格定格于购买力这段讲定价。
我发现一个很有意思的现象，河南的楼盘中，刚需楼盘车位又便宜又难卖，那些洋房楼盘车位又贵又好卖，高低配的混合社区中车位买家也大多是洋房客户。
嗯，可以这么想，车位基本上都是8-10万的定价，如果楼盘的单套房价在100万左右，大概是10%的总价关系，但首付上车位可能要全款，最好的情况也是2-3年的分期，而100万总价房子的价格是20-30万首付、50万总价房子的价格是10-15万首付，这就有个悖论，就是作为刚需而言，买房已经全力以赴了，车位难有余力。
XX项目一期车位营销方案一、车位情况分析1．车位数量分析XX项目一期地下车位共计363个，其中已售201个，特殊情况暂不出售车位53个，可售车位109个，货值为1664.1万。
车位货量统计地下一层剩余可售车位较多，共75个；地下二层剩余可售车位34个。
地下二层备注：以上数据截止到20XX.XX.XX2. 供求比分析2-6#共计919户，按照30%的需求比计算约为276个，去掉已经出售的201个车位，剩余需求约为75个，仍有一定数量的剩余。
3. 使用现状分析目前虽然已经交房，但入住率有限，部分地上的位置就已经能够满足目前的停车需求，XX市人的停车习惯仍以地上为主，地下停车场进出不便，部分业主不愿意购买。
因此，本案剩余车位去化存在一定难度。
二、营销推广策略1. 营销策略1.1 制造紧张稀缺感——推售策略加强停车管理——营造紧张气氛限定购买客户——制造稀缺性分区一口价——促进快速成交，制造紧张抢购氛围1.2 限时优惠——促销策略限时优惠，总价减一万——限时抢购，优惠刺激临门一脚——购车位送车位锁2. 推广策略案场、各楼层电梯厅、楼宇入口、小区入口、停车场车行及人行出入口，摆放活动优惠信息及相关物料。
DM折页等针对小区业主每户派发、短信邀约、电话邀约。
三、执行方案1. 优惠政策制定1.1 凡是在活动期间内成功购买车位的客户总价减一万1.2 凡是在活动期间内成功购买车位的客户赠送车位锁一把。
（可通过团购、允许商家摆放广告等形式最大限度争取优惠，降低采购成本。
）1.3 前10名认筹客户可额外享受1年物业费的减免。
2. 时间节点（待定）2.1 车位封盘时间： 2014.7.5（待定）2.2 蓄客认筹时间：2014.7.5-2014.7.25（待定）2.3 开盘认购时间：2014.7.26（待定）2.4 优惠活动持续时间：2014.7.1-2014.8.4（待定）3. 认筹形式3.1 收取1000元的认筹金，开盘时可退。
一、项目背景随着城市化进程的加快，私家车数量激增，停车位需求日益紧张。
为了满足业主停车需求，提高小区居住品质，本小区特制定车位销售方案。
二、销售目标1. 提高车位销售率，确保小区内停车资源得到合理利用。
2. 提升业主满意度，营造和谐安宁的居住环境。
3. 增加小区经济效益，为小区公共设施建设提供资金支持。
三、销售策略1. 市场调研与分析- 对小区周边车位供需情况进行调研，了解市场需求。
- 分析竞争对手的销售策略，制定差异化竞争策略。
2. 车位类型与价格- 产权车位：提供独立产权的车位，可自由买卖、租赁。
- 使用权车位：提供一定期限的使用权，可续费使用。
- 根据车位位置、面积等因素制定合理的价格体系。
3. 营销推广- 制作精美的宣传资料，展示车位优势。
- 利用小区公告栏、业主微信群等渠道进行宣传。
- 举办车位团购活动，吸引业主购买。
4. 销售渠道- 建立专业销售团队，提供一对一服务。
- 与房产中介、汽车销售商等合作，扩大销售渠道。
5. 优惠政策- 首批购买者享受优惠价格。
- 一次性支付全款或按揭购买者享受折扣。
- 老业主推荐新业主购买，可获得奖励。
四、销售流程1. 咨询了解- 业主咨询车位销售信息，了解车位类型、价格、优惠政策等。
- 销售人员解答疑问，提供详细资料。
2. 看车选位- 业主实地查看车位，选择心仪车位。
- 销售人员陪同，解答相关问题。
3. 签订合同- 业主与开发商签订车位买卖合同或租赁合同。
- 交纳定金或全款。
4. 办理手续- 开发商协助业主办理车位产权或使用权变更手续。
- 业主领取车位产权证或使用证。
五、售后服务1. 提供专业的车位维护服务，确保车位设施正常运行。
2. 建立业主微信群，及时解答业主疑问，收集反馈意见。
3. 定期开展业主活动，增进业主之间的交流与互动。
六、总结本车位销售方案旨在满足业主停车需求，提高小区居住品质，为小区公共设施建设提供资金支持。
通过精心策划与实施，相信能够取得良好的销售效果，实现共赢。
