学府华庭项目车位营销方案
第一部分：项目及车位现状分析
一、车位基本情况
地下停车位车位总数400多个，住宅400余户，车位比例约1:1
目前车位销售40余个，销售已停滞。
二、项目周边项目车位情况
市场小结：
➢周边项目平均车位比约为 1 : 0.9；
➢由于车位价值比较单一，车位价格在市场上比较平均，车位价格在小区产品定位、项目位置及配套等因素有差距；
➢周边项目车位价格区间为5-8万/个，并且有部分项目可以做无息按揭、分期分款，车位销售情况一般，车位销售情况较差。
➢车位租金在180元左右，车位配比越少，入住率越高，租金越高。
二、项目车位现状分析
销售现状：车位在项目交付阶段销售过小部分后，销售停滞。
车位配比：车位配比较高，供大于求。
车位使用情况：项目住宅产品较高端，入住率较高，车位租金较低，负二层车位停车超过80%
周边情况：项目旁边的长大的教职工宿舍与本小区无明确的隔离，教职工宿舍进出入随意，物业基本没有进行管理。车库负二楼项目外围底商都有免费停车位。
车位本身情况：车库由开发商自行管理，管理较松散，消防通道上乱停现象多。车库灯光照明不够明亮车位导识不够明显。
总结：项目周边免费停车位多，车库管理松散，车位配比销售难度较大。
第二部分：营销策略
一、销售策略（简）
针对项目的车位积压滞销，业主车位需求不高的情况，执行以下计划对项目的车位进行销售，达到车位快速销售的目的。
1、目标：改变客户对车位不重视、不稀缺的心态，快速消化；
2、创造销售的有利条件：清除外围随意停车对小区车位供需关系的影响，车库租金施行涨价，加强对地下车库管理工作等，提供车位价值提升空间和客户必购的理由。
3、实施计划：
（1）制造紧张感——推售策略；
（2）打造尊贵感——展示策略；
（3）限时限购——制造热销抢购氛围；
（4）一口价——促进快速成交，制造紧张抢购氛围；
（5）制造优惠假象——促销策略；
（6）现场抢购----优惠刺激成交；
（7）按揭贷款---解决后顾之忧，促进成交；
（8）临门一脚——购车位送车位锁、或者其他礼品。
一、推广策略
通过海报、单张、公示栏、车位包装、条幅、电话、短讯、业主群消息等宣传物料和渠道结合系列的推售政策和销售活动，对客户进行挤压最终形成热销。宣传推广及活动计划如下：
·抛出车位紧俏停车难租金涨价等问题，告诉客户必须要买车位的理由；
·分期0利率购车位政策仅限30天，买车位无负担，制造热点话题；
·买车位团购即优惠；
·全民营销及转介活动，让所有业主为我们做宣传；
·车位变特价，设置特价车位让已购买的客户参加已购的车位变特价车位的活动（限一名）刺激成交；
三、销售流程与执行：
四、时间铺排
前期准备做好销售方案的细化工作，人员培训、宣传推广物料和客户资料等的准备，了解客户整体的意向。销售做好准备工作，配合系列宣传推广和活动挤压客户，制造供不应求的火爆认筹。集中开盘，通过开盘大优惠、优惠不再有、即将涨价等刺激客户购买，开盘持续热销加推商业预留部分的车位。在短时间消化积压的车位，形成购车位热潮。
热销高潮
中期铺垫
前期准备
五、工作配合
为更好完成车位营销，为销售创造有利条件，提出以下工作建议，
物业配合：
1、更换智能车牌车辆管理系统，对小区业主车辆及临时停车进行规范管理，小区内除私家车库和教工区业主第一台车辆免费以外，其余全部实行收费制管理。
2、长沙大学教工宿舍区业主凭房产证和业主身份证到学校教务处登记一台车辆号牌信息，第一台车免收车位租金，如业主家庭拥有二台车的业主，第二辆车按照50%的车位租金收取，第三台按照正常车位租赁价格执行，
3、对现行的车位租赁政策进行调整，并严格规范管理。临时停车1小时内免费，超过1小时不满6小时的，收费5元，超过6小时，不满12小时收费10元，超过12小时，不满18小时，收费15元，超过18，不满24小时，收费20元，地面车位月租金：150元每月，地下车位月租金，280元每月，一个季度起租。
开发商配合：
1、车库局部整改：车库整体灯光系统增亮、车库地面卫生清理工作、车库车辆行车导视系统，
2、负一楼车库对4S店及相关企业和个人大批量出租（100个起租），增加负一楼车位的人气。
外联单位：
联系消防大队，整顿小区消防通道停车行为，威慑违规停车业主，
第三部分：合作模式
合作模式一：
1、销售目标：一年成交100个车位，两年销售完成总量的80%
2、车位底价6.5万元/个，缴纳保证金1万元
3、提成标准如下：
合作模式二：
销售目标：一年成交80个车位
销售遵循开发商定价，成交提成5%/个。
