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浅析小产权房现象的原因及其治理[摘要]随着我国经济社会的不断发展，多元的用地主体对土地的需求日趋强烈，土地的价值不断显化。
尤其对于地方政府而言，土地经济收益更是成为地方收入的主要来源。
但围绕显化的土地价值，多元的利益主体往往易引发各种社会矛盾和纠纷。
动辄就出现各类“土地违法案件”，而在这之中，较为突出的就是小产权房现象。
文章从小产权房的定义及现实背景出发，浅析了其产生的原因，并对小产权房的治理提出了一些看法。
[关键词]小产权房；农村集体经济组织；利益分配一、小产权房的现实背景及定义随着我国经济社会的不断发展，我国的城市化率不断提高，过去5年，我国城镇化率由45.9%提高至52.6%，城乡结构发生历史性变化。
从总体上看，我国城市人口已经多于农村人口。
但与此同时，也有专家指出，我国的城市化是典型的“不完全城市化”，因为我国的城市化超过50%主要是从城市人口多于农村人口这一角度定义的。
如果综合考虑涉及城市化率的其他指标（城市人口密度，城市面积等），我国的城市化率应该还未到40%，还有相当长的路要走。
在城市化进程当中，大量农村居民要进入城市居住，对住房形成了巨大的需求，这在一定程度上导致了我国房价的快速上涨。
同时，也产生了一系列社会经济问题，小产权房产生的现实背景便是我国加快的城市化进程中民众对房屋需求不断增加，房价上涨的状况。
那么，何为“小产权房”？“小产权房”不是一个法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
实际上，“小产权房”又叫“乡产权房”，是指在农民集体土地上建设的房屋，不是经过招标、拍卖、挂牌等方式取得的城市国有土地，也未经规划、未缴纳土地出让金和相关税费，向本集体经济组织以外的居民销售，并且只能获得乡镇政府的集体土地使用权证或村民委员会的盖章证明，无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证。
①不同学者也对小产权房进行了定义。
陈耀东认为，“相对于城镇开发的，权属清晰能办理权属登记并能给购房者颁发物权证书的住宅房屋而言的；是在农村宅基地、集体建设用地，甚至农业用地上开发、建筑的用于居住的房屋”。
小产权房问题及对策研究一、本文概述随着中国经济和社会的快速发展，城市化进程不断加速，房地产市场也呈现出蓬勃的发展态势。
然而，在这个过程中，小产权房问题逐渐浮出水面，成为了影响社会稳定和房地产市场健康发展的重要因素。
小产权房，指的是在城乡规划未明确之前，由乡村集体或个人未经批准私自建设的住房，其产权证书未经国家认可，因此不具备完整的产权。
这类房屋因为价格低廉，往往成为城市低收入人群和外来务工人员的首选住所，但其存在的产权争议、法律风险以及对城市规划的干扰等问题也日益凸显。
本文旨在全面分析和研究小产权房问题，深入探讨其产生的原因、影响及解决方案。
我们将对小产权房的定义、特征和分类进行界定，以便更好地理解这一问题。
我们将分析小产权房问题的现状，包括其分布、规模、发展趋势等，并评估其对房地产市场、城市规划、社会稳定等方面的影响。
在此基础上，我们将探讨解决小产权房问题的对策，包括政策调整、法律完善、市场引导等方面，以期为解决这一难题提供有益的思路和建议。
通过本文的研究，我们希望能够引起社会各界对小产权房问题的关注，推动政府、市场和社会各方面共同努力，寻求有效的解决方案，以实现房地产市场的健康发展和社会稳定。
二、小产权房的现状分析小产权房，即未取得国家颁发的产权证书的房屋，通常指在农村集体土地上未经批准、未经土地使用权出让手续而建设的住房。
这类房屋在近年来随着城市化进程的加速和土地资源的日益紧张，逐渐成为了一个不可忽视的社会问题。
现状分析显示，小产权房在全国范围内普遍存在，特别是在城乡结合部、城市郊区以及部分农村地区，数量庞大。
这些小产权房的建设往往缺乏有效的监管和规划，导致建筑质量参差不齐，安全隐患突出。
同时，由于未经过正式的土地出让和房屋销售程序，小产权房的产权归属不明确，买卖双方权益难以保障，给购房者带来了极大的法律风险。
在市场需求方面，小产权房因其价格相对较低，吸引了大量中低收入群体的关注。
然而，由于小产权房无法获得正式的产权证书，购房者在享受住房的同时，也面临着无法办理合法贷款、无法享受政府相关政策和服务、难以进行房屋转让等诸多困境。
论法律视域下小产权房产生的原因及解决对策【摘要】随着城市化进程的加快，小产权房产问题越来越凸显出来。
本文通过法律视域来分析小产权房产产生的原因，探讨小产权房产存在的法律问题，并提出解决小产权房产问题的对策。
这些对策包括完善相关法律法规、规范产权转移程序等。
小产权房产问题不仅影响市场秩序，也损害了购房者的合法权益，因此解决这一问题具有重要的现实意义。
未来，需要加强监管、加大执法力度，推动小产权房产市场向规范化和法治化方向发展。
通过本文的研究，可以更好地认识小产权房产问题，并为相关部门提供决策建议，促进房地产市场的健康发展。
【关键词】小产权房产、法律视域、产生原因、存在问题、解决对策、背景、研究意义、法律问题、重要性、未来发展方向1. 引言1.1 小产权房产问题的背景小产权房产问题的背景：随着我国城市化进程的加快和房地产市场的繁荣，小产权房产问题逐渐凸显出来。
小产权房产是指在地产开发经营过程中，由于土地资源配置不合理、开发建设程序规范不严格等原因，导致部分房屋产权不清晰、无法有效保障的现象。
这种房产具有无法交易、难以融资、无法正常纳税等特点，给城市发展和居民生活带来许多隐患和困扰。
小产权房产问题已经成为我国城市化进程中的一个严重障碍，也是影响房地产市场健康发展的一大瓶颈。
解决小产权房产问题，促进房地产市场健康稳定发展，已经成为当务之急。
1.2 研究意义研究小产权房产问题的意义在于深入探讨小产权房产产生的原因，分析小产权房产存在的法律问题，提出解决小产权房产问题的对策，为相关政府部门和社会提供科学合理的建议和参考。
通过研究小产权房产问题，可以帮助政府制定相关政策和法规，规范小产权房产市场，保护购房者的合法权益，维护市场秩序，促进房地产市场的健康发展。
研究小产权房产问题还可以为相关领域的学术研究提供新的研究课题和方向，丰富和拓展法律领域的研究内容，促进学术的发展和进步。
通过研究小产权房产问题，可以提高人们对法律意识和法治观念的认识，增强法律意识，促进社会法治建设，推动社会的进步和发展。
试论小产权房的成因及对策来源：中国论文下载中心作者：李旻哲编辑：studa1211论文摘要日前国务院下令停建停售小产权房，此消息一经发出即刻引起了社会各界的广泛关注。
在正规商品房高房价过高的环境下，小产权房大量滋生，并凭借其低廉的价格获得了大批消费者的青睐。
小产权房屡禁不止的现象不仅关系到房地产交易市场的秩序，更是牵扯到国计民生。
小产权房成因由来已久，因此在治理小产权房的同时应当均衡各方利益，综合考虑妥善处理。
论文关键词小产权房成因治理途径一、何为小产权房在我国，房屋产权也被称为房屋所有权，是指房屋所有权人对其所有的房屋所享有的占有、使用、收益、处分的权力。
国家依法保护公民享有的房屋所有权，房屋产权的确认以在国家房地产管理局的登记为准。
在现实生活中人们通常所说的“小产权房”法律上并没有明确的界定，是人们在实际生活中约定俗称的一种称谓。
现阶段的小产权房的房产证不是由国家颁发的而是由乡镇政府颁发的。
与“小产权房”这一概念相对应的是“大产权房”，是指在合法建设用地上建设的房屋，购房者购买房屋的时候不仅拥有房屋所有权证，还拥有土地使用权证。
大产权房可以进入房屋交易市场进行正常的交易流通并且在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。
小产权房从性质上可以分为三类：（1）违反原有的规划目的和用途，在政府划拨或出让的土地建造房屋，并将此类房屋出售给他人，形成具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
（2）违反法律规定，在农民集体所有的土地上建设商品住宅投入市场流通。
（3）在军用土地上非法建造商品住宅，出卖给非军人使用。
可以看出，依据我国现行法律，小产权房所占用的土地只能用作特定用途，土地使用权不得随意出让、转让、出租、抵押作价。
小产权房在销售时没有取得国家所发的产权证，也没有国家所发的土地使用权证和预售许可证，依照我国法律规定不得向非集体成员的第三人转让或出卖。
二、小产权房热卖的原因尽管小产权房的存在一直没有合法的依据，但各地小产权房的建设仍是屡禁不止，每年仍有大批的购房者青睐小产权房。
作者： 赵艳芳 赵静
作者机构： 石家庄学院政法系,河北石家庄050000
出版物刊名： 前沿
页码： 80-81页
年卷期： 2012年 第2期
主题词： 小产权房 现状 成因
摘要：小产权房出现于上世纪90年代初,开始多是休闲度假的别墅,满足有钱有闲阶层的精神
需求。随着住房商品化改革、城乡一体化和城市房价的持续飙升,小产权房以其低廉的价格优势
迅速赢得中低收入阶层的认可,以规模化方式在全国各地蔓延。小产权房是我国城乡二元分割的
土地管理体制下农民集体与政府进行利益博弈的必然产物。它是伴随着快速迈进的城市化进程
和持续增长的楼市房价,在法律规定和政策界定模糊、监管不力的条件下出现的。
论“小产权房”的产生原因及危害“小产权房”的出现有其深刻的社会原因，包括制度根源和经济原因。
但鉴于其危害性较大，对其进行全面治理已刻不容缓，应通过对其产生原因和危害进行分析，为相关治理措施的出台提供参考。
标签：小产权房；产生原因；危害2014年是国土资源部试点清理“小产权房”的第二年，但根据国土资源部部长姜大明在今年两会期间接受采访时所说，“小产权房目前出现了反弹乱象”〔1〕，这表明“小产权房”的出现有其深刻的社会原因，因此，有必要对其产生原因进行深入剖析，明确其继续存在和发展的危害，为相关治理措施的出台提供参考。
一、“小产权房”的产生原因一般而言，“小产权房”是指在农村集体土地上建设的，由该农村集体经济组织外的单位或城市居民购买的房屋，依据法律法规，居住人和购买人无法获得该房屋的完整产权，因此被称为“小产权房”。
其出现的原因，主要包括以下几个方面：（一）制度根源1.“小产权房”买卖目前尚处于法律的灰色地带〔2〕我国的土地所有权分为国家所有和集体所有两种，与之相对应的是两种不同的管理方法，主要体现在我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关法律法规中。
对于农民集体所有的土地，依照《土地管理法》规定，其“使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
”而依据《城市房地产管理法》，对于“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的转让权方可有偿出让”。
与此同时，我国对农村集体土地用于房地产开发也有严格规定，〔国办发〕1999年39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中明确规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得向违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
”从农民对农村集体土地的所有权来看，所有权实际应该包含完整的使用权、开发权和处分权，但上述规定实际上将这些权利予以部分的剥夺。
它等于限定了农村集体土地的使用范围，即自用住宅建设，为发展乡镇企业所用，根据政府的要求建设公共设施或用于公益事业，凡用于上述范围以外目的的建设开发，一律不被允许。
CHINA COLLECTIVE ECONOMY摘要：小产权房问题一直是国家和社会治理的难题，大量存在于市，在正规房地产市场之外构成自己的隐性市场，不仅扰乱了正常的社会和市场次序，而且绝大部分的小产权房存在着严重土地违规、违法现象，急需整改。
农村集体土地产权制度为小产权房提供了生存土壤，是小产权房开发和销售的基础，文章从集体土地产权制度框架入手，分析集体土地产权对小产权房的推动作用，以此来探求小产权房的根本成因。
关键词：小产权房；集体土地产权；利益分析；发展权一、引言本文主要从对小产权房问题有着重要影响的土地产权制度和土地利益分配角度入手，来分析小产权房问题。
有关小产权房的最新政策是《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》里明确提出的小产权房不得登记发证的规定，这一规定只是从法规上来强调小产权房的不合理性，不予登记，但并未触及到小产权房的实质问题上来，未来小产权房如何解决问题的仍然悬而未决。
对于小产权房问题，很多学者认为由于国家对土地的绝对主导地位从而导致“所有权悖论”以及产权残缺的发生，出现各级地方政府对农民土地使用权的剥夺现象，但在农村现实的土地资源束缚下，即使在绝对的国家控制权下，农民依旧保持着对土地产权的诉求和博弈，两者之间是一种政治上由上至下，行为上由下至上的交互影响关系，所以仅仅从任何单方向的产权变革路径来分析，中国的土地产权制度都不会出现这么大的不确定性，从土地在集体产权利用上的效率性可以总结出小产权房的成因：现有地权制度为小产权房提供生存空间；各方利益攫取和博弈为小产权房提供直接动力；土地开发的利益刺激是小产权房大面积蔓延的核心原因。
二、小产权房的分类由于政府层面并未给予明确的规范名称，也未形成法律概念，众多学者依据自己的研究侧重点给出不同的解释，大致从土地使用属性，发证单位区别，买卖双方的身份等方面入手，给予一定的解释，但小产权房作为一个宽泛概念，这些解释多不能涵盖全部类型的小产权房类型，因此小产权房可以通过详细分类来代替解释，以期明确小产权房的实质定义。
市面小产权房类型主要有：农民在自己的宅基地上建设的用来买卖的房屋，现在的发展趋势是乡镇及村组织集体规划或划分住宅用的宅基地，村民之间单独或相互合作盖起的多层楼房，一般都在区位优势比较明显的交通道路两边，这在城郊结合部比较多见。
这种规划在农民宅基地上整栋楼房属农民自己的单一产权，每层具体出来买卖的房屋并无独立的产权，属小产权房同时也是比较常见类型；另一类是村镇企业或私人用于生产的厂房、仓库等类似的房屋，这也占据着小产权房的一大部分，越是经济发达地区这类小产权房就越多。
以上两类都是村民和村组织单方面拥有的小产权房类型；第三类小产权房类型则是有多方面参与进来的，参与者一般包括村民、村及乡镇组织、开发商三方，以模拟商品房开发的模式规模化开发，这在大城市周边农村地区比较常见，例如北京、深圳等城市皆有具体的小产权房开发实例。
这几类小产权房代表了绝大部分市场对小产权房的实指。
三、小产权房生存的制度空间分析新制度经济学认为产权是一组权力组合，主要包括所有权、支配权、使用权、收益权和处置权等权利，不同的产权安排会有不同的表现形式，由此农地产权制度可以理解为土地产权组合结构及其之上的关系总和。
1.农村集体土地的产权安排。
农村集体土地所有制是我国农村现有土地的分配、使用、转用、流转的基本制度依据，是建国以来历次政策演变和制度变迁的结果，构成农村产权的契约、生产绩效和交易费用框架。
建国以来我国的农地产权制度经历了几个比较重要的变革，包括土地改革、合作化运动、人民公社化运动和家庭承包制以及当前进行的诸如农地确权、股份制合作化、合理的土地流转等改革，这些变革的本质都是农地产权的解构和重组。
早期农地产权变革主要由国家完全主导，土地产权安排实质是形成一个宏观层面的国家土地所有制，与农民的关系可以称为国家雇佣的土地租种和收益制度，即产权的权利组合里的所有权、占有权、支配权皆归国家所有，农民集体拥有土地的使用权，收益权则是在国家的规定下在个人、集体与国家间进行分配，这种权利的组合严重的消弱了农民作为个体的对土地的主体关系和农民的生产积极性，为了争取更多的土地使用权和收益权，但又不改变所有制，中国农民自下而上推动了家庭联产承包责任制建立，可以说是这次的改革是农民首次在土地产权问题上的与国家的主客体关系第一个对置，形成了现有的土地产权安排，也极大的推动了后续的农民对土地利益的诉求，为以后农民积极争取土地利益埋下伏笔。
改革开放以来，由于城乡间土地使用属性的不同，二者间的利益差距巨大，这就促使了农民也参与到相应的利益争夺的队伍中，小产权房的产生和发展仍可以被认为是家庭联产承包责任制建立后农民对土地利益争取的延续。
2.现有的集体土地制度对小产权房的发生和蔓延的责任。
第一责任权责不分。
现有农地产权不明晰，土地所有权归属农村集体，使用权和收益权归农民个体，但产权组合中的支配、处置、和发展权却都无明确规定，对个体机会主义而言，只要有机会就会争夺利益，使得自身利益最大化，因此，在无固定的土地支配、处置、和发展权的约束下，农民在利益的激励下必然追求土地利润和效用的最大化。
但因为相关权利的缺失，对自身利益的保护处于劣势地位，只好通过违规使用土地以获得自身最大利益，小产权房又是农民集体土地产权制度框架下小产权房成因分析■石磊25中国集体经济2012年30期（10月）争取土地利益的最具可行的方式，结果可想而知。
集体组织作为的拥有土地所有权的模糊主体，在最直接的土地利用层面，内部缺少对农民使用土地方式的监管，对农民违规使用土地没有强制的约束能力，外部又弱化了集体和村民在面对土地征收时保护自己利益的能力，不明晰的土地产权制度直接导致了农村土地内部使用的不协调和外部利益损失无作为，提供了小产权房的直接生存空间。
第二责任是土地征用漏洞。
中国《宪法》和《土地管理法》都规定政府可以因为公共利益的需要对农村土地进行征用和给予相应的补偿，补偿金一般为土地农用情况下年平均收入的倍数，但这个规定有着公认的两个漏洞，一个是对公共利益的界定，国家没有一个统一的标准，政府既有强制征地的权利又缺乏有效地监督，这就扩大了政府征地的范围和力度，市场上合法的房地产开发和工业用地的供应都是有政府垄断的，市场自由竞争下政府的职责本应是监管作用的，但在实际的土地交易过程中，政府即作为市场的监管者又作为土地的垄断供应方，扮演着的监管和垄断的双重身份，致使政府在权利的倾斜下追求作为经纪人的利益最大化，一方面压低征地时的费用，一方面抬高土地出让时的价格，攫取巨大的土地利益，较低的征地价格促使农民自行转变土地使用方式，获取最大利益，较高的转出费用也增加了城市房地产的开发费用，使得小产权房和大产权房的价格进一步拉开，提供了小产权房的市场需求空间。
对现有集体土地产权组合模式的分析可以得出，中国的农地产权是残缺的，起不到严格管理和约束作用,也缺乏保护自身利益的机制，农民和集体与政府的对话过程中处于弱势地位，征地过程中政府只是简单的以农业年平均收入的倍数来定土地的价格，忽视了农民承包时间和不被征用下永续的承包权以及后代的继承权，还包括环境、生态、生活保障等诸多隐性权利，制度的缺失与不完善为小产权房提供了很大的制度空间，同时也加深了治理小产权房问题的困难。
四、小产权房利益主体分析从小产权房开发的实例来看，小产权房涉及的利益主体主要有农民、村集体组织、地方政府、开发商等方面。
农民作为土地直接的使用者，同时也兼具有理性经纪人的身份，具体到土地经营方式时，在追求自己可控范围内的利益最大化的准则下，有着多重目标经营的利益诉求，不会看不出土地被征收和自己利用间的巨大经济差异，当农民发现改变土地利用方式的风险较低，而收益却大大增加时，农民便会排挤甚至摒弃自身被固定的土地使用方式而转向收益更大的那一种使用方式，从目前来看正是小产权房蕴涵的经济利益和实际的可操作性促进了农民土地的使用方式向小产权房的靠拢。
集体作为一个功能残缺的经济和社会组织综合体，缺乏有效监督手段和管理权力,再加上农村基层组织管理者本身就是有本村的村民组成的，和村民之间存在着千丝万缕的关系，小产权房的开发也符合他们自身的利益，多数小产权房便是直接由村组织和开发商合作的，在这种情景下，理应作为管理者的村组织非但不能起到制止和监管的作用，在利益的驱使下还会转变为推动者。
税费改革以后，地方政府越来越依靠土地财政的收入作为政府收入的主要来源，虽然农村的小产权房未经过城市征地这一环节直接进入市场交易，地方政府损失了其应有的土地财政利益，但在小产权房的开发过程中则会作为受益方收取管理费用或直接参与开发获取利益，乡镇政府即使不公开支持，但因为财政收入的原因也会处在隐性的不反对状态。
参与小产权房开发的开发商中，大部分是没有经济实力或资格在城市从事房地产开发的，但在农村地区省去大量的土地缴纳金和土地出让税后，对开发商的经济实力要求降低，另外开发商和村集体、乡镇政府一般都是合作关系的，使得实际情况中开发商面临的风险是由村集体、乡镇政府共同承担的，较低的风险加上较高的行业利润促使开发商积极参与小产权房开发。
五、小产权房建设用地分析土地是小产权房的最本要素，其鲜明特征是数量固定，对价格完全缺乏弹性。
农村土地所蕴含的价值并不能单纯以土地年均农业生产地租衡量，作为土地价值的直观表现，此处参考Ricardian 地价模型(Denise DiPasquale &William C.Wheaton,1996)对土地价格进行分析，通过计算可以得到在t 时刻距离城市中心d处的土地价格的公式：Pt (d)=r a /i+k (b 0e gt —d)/qi +kb 0e gt g/qi (i-g),d ≤bt因此如图1所示，农村土地特别是城乡结合处的土地，土地的区位优势和未来区位价值都会突显出来，这部分土地又比较适合转化为建设用地，因此这部分土地的开发利益如果得不到合理分配，小产权问题将会持续出现。
当前土地征收和土地价格间有悬殊的土地收益差，即使土地寻租价格达不到市场均衡价格但只要高于征地价格的情况下，农民也会参与竞争准市场的价格，兑现附着在土地上的权益和土地租金，乡镇政府在小产权房开发的过程中把土地出让金、耕地占用费、房地产开发的相关各项税费转化为自身收益，开发商则占据了区位和区位增长过程中产生的价值。
因此，小产权房的开发实际是不同利益团体对土地发展权的分配过程。
六、结论集体土地产权制度框架下，小产权房的开发和扩延是有多方面的原因造成的，但总的来说主要有以下几个原因：宏观层面上由于农村土地产权安排的不完善，给予各利益方攫取小产权房利益的契机和制度缺口；微观层面是各利益方对小产权房开发博弈的结果；核心问题则是现实条件下，土地蕴含的巨大利益争夺与分配问题。
