江苏省连云港市房地产现状及其发展趋势

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摘要：近年来，随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，我国的房地产业得到了飞速的发展。本论文希望通过对我国连云港房地产的发展过程、发展的大环境及未来走势的分析以及提出相关的对策，预测未来几年连云港市房地产市场的发展情况和房价走势。希望能提供一定的参考作用，并且对其他城市房地产的发展分析起到一定的借鉴作用。

关键词：房地产市场；房价；宏观经济；货币政策；预测

房地产市场是中国经济发展的重要一环,为GDP的增长作出了突出的贡献。但由于国内外经济环境以及房地产调整周期的影响,中国房地产市场出现了新的问题,政府针对房地产目前情况应该采取积极措施,促进中国房地产市场健康发展。就稳定房地产市场以及今后国家对房地产市场的宏观调控趋势提出了自己的观点。

一、房地产相关概念的界定

房地产是房产和地产的总称，又称不动产(英文名字为“Real

Estate”或“RealProperty”)它包括土地和土地上的附着物，即土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利和义务的总和。[1]具体而言，房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、办公室、厂房、仓库和商业服务、文化、教育、卫生和体育用房等;地产是指土地及其上下一定的空间，包括地面道路和地下相关的基础设施等，房地产精品文档

。 2欢迎下载 市房产和地产的综合体合统一物。从存在的形式分为三类:单纯的房产、单纯的地产和房地结合的房地产。

房地产业是指从事房地产开发建设、租赁经营以及与其相关的中介服务如金融、评估置换、装演、维修、物业管理等经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和服务的两种职能独立产业部门。主要经济活动领域包括:土地开发利用、房地产经营、房屋开发、房屋经营、房地产中介服务、房地产物业管理服务、房地产金融等。房地产业与建筑业是国民经济中既有联系又有实质区别的两个经济部门，前属于第二产业，而后者属于第三产业。

二、当前的房地产形势

低迷了一年多的楼市，近期频频传出成交量回升的消息。5月份，全国40个重点城市超八成的城市成交量出现环比上涨，其中北京、上海、广州、深圳等一线城市成交量环比增长幅度超过30％，传统楼市红5月似乎再度到来，而进入6月份以来，主要城市的成交量也继续维持了上行趋势。

到目前为止，2012年的房地产调控政策并没有出现任何实质性的变动，然而无论是首套房贷款利率重现85折，还是久违的央行降息，似乎都传递出一种让房地产市场重新回暖的信号。前几个月，各地楼市还普遍处于”冰河期“，到了现在，楼市回暖却已经成为热议的话题。

央行连续降低存款准备金率、三年半以来首次降息，虽然意不在救楼市，但对资金紧张的房地产市场确实是一剂强心针。近期北京一精品文档

。 3欢迎下载 些楼盘和中介的成交量持续回暖，一些降价的项目停止优惠，部分房源价格甚至开始反弹。其实除了北京以外，全国多个城市也都感受到了房地产市场的回暖。截至5月27日，5月内全国54个典型城市的商品房住宅签约套数已经高达191439套，创出2011年实施限购政策后的新高。但与此同时，我们也看到中央政府一再表态，2012年楼市将继续调控，这使得楼市前景更加扑朔迷离。

根据国家统计局数据显示，5月份，全国商品房成交面积为7290万平方米，销售额4511亿元，环比4月分别上涨了16.37％和19.12％。

三、相关专家对当前房地产市场看法

国家发改委投资所房地产研究室主任刘琳认为，楼市进入调控以来，很多开发商都采取了降价出货策略，以优惠的价格换来了一部分成交量；与此同时，国家近期推出了一系列”稳增长“措施，货币政策有所放松，一些地方政府又再对楼市调控进行”微调“，两者合力使购房者的预期改变，促使了需求的释放。而近日，首都经贸大学与中国社科院联合对35个城市居民对房价的预期进行了调查，结果显示，32个城市居民皆预期房价将会继续上涨。有专家分析，”预期“作为经济学上一个非常重要的概念，其对经济个体的心里和行为影响很大。就房地产市场来说，如果民众预期房价走高，则无论是刚需还是投资投机性需求，都有可能会加入到购买行列。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟也在近期指出当前房地产市场存在的最大压力在于价格调整和去库存化。他的一份研究报告显示，截止到目前，从全国在建项目的面积来看，按照去年的成交量来精品文档

。 4欢迎下载 计算，至少可以卖三年。国务院发展研究中心金融研究所研究员巴曙松认为，从供求关系看，2011年房地产在建规模达到40亿平方米左右，销售仅10亿平方米左右，供大于求的格局短期不会改变。而在房地产企业库存高企的同时，房屋销售周转率的低迷更加剧了供需差距。

北京中投联达董事长杨少锋指出，今年一季度，上市房企的存货周转率平均值为20％，不足2008年45％的一半，而去年同期为42％，目前库存转化为现金的速度明显偏低。而根据国家统计局发布的《2012年1－5月份全国房地产开发和销售情况》的数据显示，2012年1－5月，商品房待售面积中，住宅面积达到19721万平方米，同比大幅增长43.7％。这就意味着，有更多的房子又进入到了已经存量巨大的房地产销售市场。因此开发商的高库存量和未来的潜在供应，房价不存在大幅反弹的基础。

但与此同时，土地市场在沉寂了许久之后，2012年上半年，地王再度重现江湖。在北京，南昌市政19亿元击退万科，成为北京新地王，在广州，珠江新城地块竞拍，恒大以13.22亿元的价格将该地块收入囊中，恒大也荣升为广州新地王。随着南北新地王的出现，也引发了人们对房价回涨的担忧。

张少锋认为目前大部分企业依然处于去除库存的状态，房地产企业脆弱的资金链和并不充裕的流动性等因素累加起来，高价地只是个别现象，且都是一些非住宅类的优质小地块，并且房地产投资增速也仍然处于下行态势，地价很难大涨起来。 精品文档

。 5欢迎下载 一季度公布的报表沪深股市136家的上市公司，他们整体的现金流总的是负的169亿。这意味着开发商入不敷出。房地产景气指数，仅仅是占96％，这两个指数和这十年来最困难2008年是一样的，也就是说，目前房地产这个行业经营的困难程度，跟2008年金融危机的时候一样的。

四、当前的国家政策的分析

货币政策的适度微调对房地产肯定是一个利好的消息，同时目前的宏观经济就是保持一个比较稳定的增长，对房地产市场的稳定的发展也是有好处的。

降息一方面降低了房企资金成本，增加了房企资金使用的灵活性；另一方面，对购房者而言，利率降低意味着贷款压力适当减小，进一步降低了刚性需求购房的门槛，给房地产市场以利好的刺激。

虽然目前信贷政策的变化，不是为房地产而变的，而是整个宏观经济形势的需要。降息虽然在客观上对房地产市场而言是利好，但此次的降息并不同于2009年的多次调息，主要目的不是针对房地产市场。而且房地产调控政策并没有放松，限购政策没有改变，购房群体将仍局限于刚性需求，房地产市场供大于求格局短期不会改变。

6月19日，央行在全国50个城市中进行的《2012年第2季度储户问卷调查报告》结果出炉，共2万户城镇储户参加了问卷调查。调查显示2季度，68.5％的居民认为目前房价”高,难以接受“，而未来3个月内准备出手购房的居民占15.7％，较上季提高1.6个百分点，为2011年以来的最高值。数据意味着房价上涨预期正在逐渐加精品文档

。 6欢迎下载 强，这样的预期导致的购买行为，有可能让国家关于房地产市场的调控政策再次落空。而一旦房价再次反弹或者是逆转，将会极大的动摇人民群众对国家政策方针的信任程度，也将再一次失去让房地产市场回归理性的机会。因此一方面要继续”坚持房地产调控不动摇“，另一方面也要防止一些地方政府或者相关部门不恰当的放松调控的行为。只有坚持政策的延续性和严肃性才能让房地产市场早日回归理性，并促进中国经济健康发展。

五、今后3-5年的房地产发展预测

根据目前的房地产行情，再结合国家现行的宏观经济政策，主要从三方面在判定今后的房地产局势：

（一）房地产政策调整

2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。

1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；

2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；

3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；

4、国家按区域性调整政策性商品房政策；

5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；

6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。

（二） 土地供应量走势 精品文档

。 7欢迎下载 土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。

对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。

1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。

2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。

3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。

这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。

（三）房地产资金走势

对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的：

1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；

2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢；

3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济 精品文档

。 8欢迎下载 泡沫风险围墙；

4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与

地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；

5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。

所以，2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。

（四）保障性住房走势

国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，

参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。

一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；

二线城市: 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来

保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租