信托融资在房地产企业融资中的应用分析
————保利地产信托融资研究
第一章房地产金融理论及发展状况
房地产的问题实际是一个金融问题。
金融是研究不同市场主体之间进行货币和信贷转移的过程、机构、市场和工具的学科。房地产开发并不是一种普通的商品生产，从其开发建设、销售和流通等过程中，均与金融有着密切的关系。房地产不仅体现出商品特性，更多的是一种资本特性。
第一节房地产金融相关理论
一、房地产金融
房地产金融是一个涉及领域较宽的学科，研究围包括用以为开发或购置房地产而转移货币和信贷的机构、市场和工具。由于房地产产品的不同，其与金融的关系亦有着较大的区别，因此房地产金融可以分为住房金融和商用房地产金融两大类，其有着不同的研究重点。
二、房地产金融理论
正由于房地产与金融的实质相关性，房地产金融的理论也是来自于其他金融领域的金融分析理论，包括资产定价理论、财务杠杆原理、最优资本结构理论、期权定价理论、金融中介理论、投资组合理论、有效市场理论和代理理论等。
资产定价理论适用于房地产、抵押贷款以及抵押贷款支持证券等其他房地产相关证券。财务杠杆，也就是使用债务来提高权益投资的价值。房地产金融本身就离不开众多的金融中介机构。房地产不仅是一种商品，同时还是一种投资品，是投资组合理论研究的重点对象之一。房地产的地域性、不可替代性及相关信息的非公开传播导致了房地产市场的非有效性。
本文研究的是房地产融资问题，所以在房地产金融理论中相关性最强的是财务杠杆原理。
三、财务杠杆原理
1、财务杠杆的定义。
财务杠杆是指在进行项目投资时使用债务融资。融资的方式包括权益融资和债务融资，如果一个项目的融资全部采用权益融资，则项目权益投资者的收益率等于项目总体收益率；但如果在权益融资的同时部分采用债务融资，当债务融资成本低于项目投资收益率时，则会产生投资收益差额，而该部分差额将流向权益所有者，所以结果是债务融资（前提是融资成本低于投资收益率）将提高权益投资者的总体收益率。
2、财务杠杆提高了权益投资回报率。
房地产项目投资过程中，充分利用财务杠杆是提高投资回报率最有效的方法之一。例如一个房地产项目的全部投资回报率为10%，如果全部以权益融资方式实施投资，则权益投资者的投资回报率为10%；而当权益投资者以5%的成本融资投资总额的50%来完成投资，则权益投资者的投资回报率上升至15%。
第二节国外信托业发展状况
一、信托与房地产信托
信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。
房地产信托，是指房地产开发商借助信托投资公司的专业优势，向不确定的投资者以私募的方式募集资金，通过股权投资或借贷的方式提供给开发商用于房地产项目开发，并直接参与收益分配或按约定的固定收益收取报酬，然后按与投资者的约定向其分配收益。
二、信托的历史与发展
早期在英国出现的“信托”，称为“用益设计”，当时的目的是为了规避封建法律制度对财产（尤其是土地）转移所加的限制和税负，通过用益设计，在不转移财产所有权的情况下转移受益权，“用益设计”得到了衡平大法官的支持，但后来却被封建贵族通过《用益法》所确定的“用益权为所有权”所否定，直至1925年英国以《财产法》废除了《用益法》，现代信托制度得以确立。
英国虽然是信托事业的发源地，但长期停留在不以盈利为目的的民事信托阶段。19世纪60年代，因产业革命的成功而资金充裕的英国民众，急于投资于利润丰厚的欧美地区，
但缺乏国际投资经验，于是中小投资者集中资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作，双方约定受托人只收取一定的报酬，并将投资收益返还给投资者。以后，受托人发展为专业化公司，并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金，由此产生了“单位信托”。20世纪20年代，这种单位信托制度传入美国，并发展成为“投资信托”，以后又从美国传入日本、国等东南亚地区。二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基金”，而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。目前，英国和美国都有民事信托和商事信托，但限于习惯和民事信托旷日持久的发达，民事信托仍然是英国信托业务的主体，而美国的民事信托和商事信托同样发达。日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托，特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“贷款信托”，为日本的经济发展作出了重大贡献。
三、美国的房地产投资信托
美国的房地产投资信托（ Real Estate Investment Trusts,简称 REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。它是根据1960年美国国会《房地产投资信托法案》的规定，按一定的法人组织形式组建而成的。
美国马塞诸塞商业信托是目前REITs的前身，由于经济利益的驱动，最初以信托作为公司形式是为了规避州法禁止公司以投资为目的持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织。美国最高法院认为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。由于后来的投资信托法规不断健全，且经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益茁壮起来。
从本质上讲，REITs 是一种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条件下可以免交企业所得税。同时，REITs 又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的获取和经营来获利，在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。
四、我国信托业发展情况
1979年，作为改革开放、吸引外资的窗口，新中国第一家信托投资机构——中国国际信托投资公司成立。在我国27年的信托业发
展历史中，可谓是一波三折，经历过五次大的行业整顿。27年的发展历史可以大致划分为三个阶段：
1、扩期
1979年至1988年可以称为扩期。自1979年中国国际信托投资公司成立以来，各中央部委、金融机构、各省市甚至县等地方政府纷纷成立了各自的信托投资公司，1980年代末最多时全国的信托公司达到1000多家。当时信托公司的业务围相当广泛：除可以经营许多银行业务如存贷款业务，很多公司获得了通过国、国际借款、发行债券等融资权，还相继获权经营进出口贸易、房地产开发、租赁，向企业、政府提供贷款以及多种实业投资及服务的业务。其后随着证券市场和房地产市场的发展，信托投资公司又开始大规模介入证券市场和不动产投资业务，证券交易所和证券业协会成立初期大部分会员都是信托公司，目前许多证券公司都是由原来信托公司的证券业务重组而来。
2、动荡期：1988年至1998年信托业经历了四次整顿。在此期间信托公司的数量由1000余家降到1998年底的239家。由于信托业缺乏基本的制度环境、业务规和市场化定位，许多信托公司一直存在市场不清、主业不明、管理混乱、违规经营等诸多问题，因此虽然经过四次整顿，但始终没有走上健康发展的轨道。
3、重组期：1998年以人民银行关闭国际信托投资公司并强制破产清算为标志开始了我国信托业的第五次清理整顿。这次整顿力度非常大，信托公司的数量由整顿初期1998年底的239家到最后保留的
58家。100多家公司或者合并，或者重组为证券公司，大多数规模小、资产质量差、支付困难、管理混乱、不符合行业布局的公司被撤销。整顿的要求包括不良资产的剥离，负债的清理核销、证券业务分离、资产重组、充实资本金、建立控机制等，并重组机构和章程后重新登记。获保留的公司经过重组后，资本金充足(不低于3亿)、资产质量好并建立了现代企业制度。
第二章房地产与信托
第一节国房地产发展情况
一、房地产成为国民经济重要的支柱产业。
随着我国住房制度的改革，我国的房地产产业逐步形成和发展，特别是1998年停止福利分房之后，真正的房地产市场开始启动，房地产业进入了快速的发展阶段，特别是自2002年开始，源自国民经济持续快速增长、居民收入不断提高和城市化进程不断加速三大因素导致的房地产需求井喷式的增长，房地产投资额、开发面积、销售额和销售价格均出现了高速的增长。
房地产业已经成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点，呈现出持续、快速、健康、稳定的发展态势，主要表现为以下特征：
1、房地产投资额增长势头强劲。据国家统计局的数据显示，1998-2005年全国房地产投资额和商品住宅投资均保持20%以上的增长速度，2005全国房地产开发投资15,759.3亿元，同比增长19.77%，其中商品住宅投资10,768.19亿元，同比增长21.85%，商品住宅投资占房地产投资额比例高达68.33%。
我国房地产投资和商品住宅投资趋势分析
资料来源：国家统计局
2、房地产市场需求旺盛，商品住宅成交持续增长。根据国家统计局的数据显示，1999年－2005年全国商品住宅销售面积和销售金额呈现稳步快速增长的局面，平均增长幅度在20%以上，2005年，全年商品住宅销售面积为49,794.52万平方米，同比增长47.23%，商品房销售额14,986.05亿元，同比增长73.86%。（注：同比大幅增长含有统计口径变化的因素。2005年统计数字中包含现房和期房销售面积和金额，而2004年以前的统计数字仅指现房销售面积和金额。）
资料来源：国家统计局
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年
[浅析中小企业融资困难问题] 专业：[请输入专业] 班级：[请输入班级] 学生姓名：[请输入姓名] 指导教师：] 完成时间：2014年12月21日
浅析中小企业融资困难问题 姓名： 班级： 摘要： 中小企业是我国国民经济的重要组成部分，发展中小企业对于完善我国市场经济体制，实现整个社会的现代化，为国有大中型企业改革创造良好的外部环境，发挥着不可替代的作用。目前，中小企业已成为我国社会经济体系的重要组成部分，是培育新的经济增长点、吸纳众多劳动力就业的主要载体。已成为拉动国民经济的新的增长点，是推动我国经济景气上行的主要动力之一。但就其整体发展状况而言，中小企业又是社会经济中的弱势群体，在其日益发展壮大过程中，受许多因素制约，使其面临着许多困难，受制于我国当前独特的体制、机制和政策等，中小企业发展面临着许多企业自身难以克服的经济、制度以及法律等方面的矛盾和问题。其中，其中尤为突出的是融资难的问题，资金紧张、融资问题更是首当其冲，成为人们高度关注的一个问题。 关键字：中小企业金融融资困难信用担保 一、中小企业融资特点： 中小企业由于资产规模小、财务信息不透明、经营上的不确定性大、承受外部经济冲击的能力弱等制约因素，加上自身经济灵活性的要求，其融资与大企业相比存在很大特殊性。中小企业特别是小企业在融资渠道的选择上，比大企业更多的依赖内源融资。在融资方式的选择上，中小企业更加依赖债务融资，在债务融资中又主要依赖来自银行等金融中介机构的贷款。中小企业的债务融资表现出规模小、频率高和更加依赖流动性强的短期贷款的特征。与大企业相比，中小企业更加依赖企业之间的商业信用、设备租赁等来自非金融机构的融资渠道以及民间的各种非正规融资渠道。 二、我国中小企业的融资渠道现状 （一）融资需求旺盛 目前，我国工业总值的60％、利税的40％、就业机会的75％、出口的60％，都是由占我国企业总数90％的中小企业创造的。这些中小企业目前正面临激烈的竞争，如果不谋求发展，提高质量，改善服务，企业就很有可能在激烈的市场竞争中被淘汰。所以，这些企业要发展，必然会有巨大的融资需求。在我国，融资需求旺盛的中小企业有两种类型：第一，劳动密集型的中小企业是最具有活力的企业组织形态，这类企业数量众多，它们以低成本、低风险、快速地进行技术模仿和引进为特征，产品由于市场稳定、技术成熟，其技术和市场风险很小，主要的风险是企业经营风险；第二，知识、智力密集的创新型中小企业，它们数量相对较小，除了经营风险之外，由于投资回收期较长等因素，这类企业的技术、
2014年第25期ECONOMIC RESEARCH GUIDE 总第243期Serial No．243 No．25，2014经济研究导刊 一、房地产市场主要融资渠道 １．自筹资金 自筹资金是房地产企业正常经营并进行项目开发必须的资金，中国相关的规定自有资金必须达到总投资的３０％。如果开发项目规模相对较小、投资额不大的情况下，自筹资金基本可以满足项目自身的资金需求；但是当项目规模较大，投资额度较大时，尤其是当现有房地产市场不是很景气时，自筹的资金无法满足自身开发的需要，会导致项目开发出现资金断裂，引起连锁的负面影响。 ２．预售回款资金 房地产预售是房地产企业进行销售的一种方式，也是解决开发建设资金的较好的融资模式。由于房地产区域过热发展，国际进行了宏观调控，对于预售条件进行了严格的限制，即必须达到主体封顶后，相关部门才可以颁发预售许可证，房地产企业方可进行预售，取得销售回款，因此在开发前期拟采取预售回款筹资资金的方式已经无法达到融资需求。 ３．商业银行贷款 商业银行贷款是中国房地产企业传统和主要融资渠道，多数房地产开发资金需要从商业银行贷款取得。融通资金的安全性、流动性、盈利性是商业银行关注的核心。随着国家对房地产市场的调控，商业银行严格限制了房地产开发企业进行商业贷款，多数房地产企业通过银行套取资金买地开发模式无法实现。 ４．房地产投资基金 房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）是近年来中国金融市场上出现的一种金融工具，它类似于其他的信托基金，但是它属于专门设立的房地产投资机构进行房地产投资经营管理的一种专门房地产信托基金，既可以封闭运行，也可以上市交易流通。而对于房地产证券化包括房地产项目融资证券化和 房地产抵押贷款证券化两种基本形式，目前尚处于初级发展的阶段，处于摸索发展过程中，相关的法律法规也在不断的完善过程中，一旦成熟，势必会成为中国未来房地产企业融资的主要渠道。 ５．募集上市 募集上市是企业进行筹资的重要资本市场。由于要求上市公司的条件比较严格，审批时间长，成本高，因此对于房地产的短期的融资需求是很难满足其现实需要的。为了抑制因房地产过热发展，国家近年来抑制在进行宏观调控，对于房地产业的上市条件的规定也极为严格，多数房地产企业无法达到。 ６．发行债券 发行债券是企业融资的一个重要方式。这涉及到公司现有债务和公司未来发展趋势，以及项目的可行性，以及发行条件的规定也比较严格，对于企业的相关财务指标以及担保条件等有严格限制。另外中国目前债券市场规模较小，流通受到限制，发行成本也较高，企业债券发行和持有的风险均较大。尤其是长期债券面临着较大的利率风险。可见房地产企业拟通过发行债券来达到融资的目的，以缓解近期资金需求是很难达到的。 ７．房地产私募股权投资 房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的产物，是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金，然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式，属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段，是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。 ８．民间资金 在现有融资渠道瓶颈限制因素，发挥民间资本作用是房地产企业的一个重要融资渠道。中国法律规定，只有金融和合法非金融机构可以吸纳社会闲散资金，利率不得超过国家 收稿日期：２０１４－０７－０２ 作者简介：曲远洋（1973-），男，黑龙江哈尔滨人，副教授，高级会计师，硕士，从事财务管理、企业管理、房地产金融等研究。 中国房地产企业融资渠道分析 曲远洋 （哈尔滨金融学院，哈尔滨１５００００） 摘要：在中国城镇化进程中，房地产企业发挥了重要的带动作用。但是同时由于房地产行业的投资大与周期长特点，仅仅依靠自有资金无法满足资金需求。由于中国金融体系尚不完善，金融市场尚不规范，相应的政策还需要调整，导致房地产企业融资渠道窄，而住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。中国的住房金融业的发展，对住宅产业与金融行业来说，更多意味的是机遇。 关键词：房地产；融资渠道；金融资本中图分类号：Ｆ８３０ 文献标志码：Ａ 文章编号：１６７３－２９１Ｘ（２０１４）２５－０１３７－０２ １３７——
一次性完成6亿首个房地产融资租赁项目运作成功2004年4月初，在沪上金融租赁公司新世纪金融租赁有限责任公司的成功运作下，全国首个房地产“售后回租＋保理”融资项目正式签约－－沪上一家大型房地产公司将其拥有的海南 一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签定了5年的“售后回租”合同；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。 这是自中央宏观调控政策出台，央行收紧银根，提高融资门槛以来，上海房地产企业对于开辟新的融资渠道的一次探索性的实践。在国家相关政策允许的范围内，通过金融租赁平台，房地产开发企业、金融租赁公司与股份制商业银行三方“牵手”成功。 并非“空手套白狼” 目前，沪上各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势并没有放松，而是纷纷施行了新“家法”，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。同时，随着房地产企业新开发项目资本金“门槛”的比例由20％及以上上升到了35％及以上，而购买土地的款项又不计入资本金，这使得不少开发企业的自有资本匮乏，解决融资渠道迫在眉睫。在这样的背景下，多元融资需求便应运而
生－－金融租赁、信托、担保、典当以及基金等一些非银行类金融机构纷纷浮出水面，争夺房地产领域的融资“蛋糕”。注册资金5亿元的新世纪金融租赁有限责任公司，在国内首个房地产“售后回租＋保理”融资项目的成功运作，引起沪上的房地产开发企业和银行的关注。这一融资项目的设计者是该公司副总经理、DBA博士宋为民。具有22年政府、大企业集团和信托、金融租赁等金融机构工作经历的宋为民，擅长财务顾问、投资管理、企业并购和重组、企业国际经营的资产风险管理以及多种信托产品设计、金融租赁业务融资创新等。为了这一融资租赁创新业务，他先后与10余家项目涉及部门、银行和企业等单位，了解他们的优势和不足，取长补短，将他们相应的利益和风险分配通过系统整合，拿出策划方案征求各方意见。在他的办公室，记者看到一份印有“商业机密”字样的、最终形成的有价值的可以运作的商业计划书。 据介绍，宋为民为沪上房地产企业融资开辟的一条创新的融资渠道，其中心设计思想是：充分利用社会资源，用租赁控制物件所有权的特点，以物权管理为中心，整合各资源的优势，规避和分散风险，共享项目利益。因为没动用金融租赁公司的自有资金，从表面上看似乎是“空手套白狼”，实质上渗透了大量的知识含量和整合能力，是知识经济的产物??售后回租，是以一系列复杂的财务决策为基础的。宋为民确认沪上一家房地产公司后与之谈
实用文案 目录 一、公司介绍 (1) 二、项目分析 (4) 三、市场分析 (10) 四、管理团队 (16) 五、财务计划 (17) 六、融资方案设计 (17)
一、公司介绍 公司简介 大连市某房地产有限公司是经大连市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。 成立时间：1998年12月30日 注册资金：2000万元（人民币） 企业法人：*** 注册地址：建设路 公司经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁 大连市某房地产有限公司管理架构设置科学合理，独具特色。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由陈清江担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。公司设置五个职能部门，分别为： 1.综合部：负责行政、人事和后勤服务 2.财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭 3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续 4.工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度 5.营销部：负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证
件 公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。 公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司员工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数的90.8%，职员年龄普遍年轻化，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。 公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。 公司宗旨：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。在近年的发展探索中，公司一贯秉承“建一个小区，创一批精品，上一个
完善我国房地产企业融资的策略 发表时间：2010-08-17T09:34:59.840Z 来源：《中小企业管理与科技》2010年6月上旬刊供稿作者：李树香 [导读] 由于房地产存在着物质性方面和经济性质方面的特征，其资金运作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点 李树香 (辽源市城镇住房制度改革办公室) 摘要：房地产企业融资难在我国是普遍的问题。特别是近年来，国家加大宏观调控力度，对房地产行业进行重点规范与调控，严控流向房地产行业的银行贷款，使得这个问题越发突出。对于我国房地产企业来讲，如何解决资金瓶颈问题，把握良好的发展时机迅速壮大成为企业面临的首要难题。 关键词：房地产企业融资特点方式比较完善措施 0 引言 作为经营风险程度本身就比较高的行业，房地产企业，其资金结构中债务比率过高会带来很大的财务风险，于企业的持续稳定的发展十分不利。因此，房地产企业有必要重新审视其现行融资方式，以期在当前的经济环境下保持生存能力谋求发展潜力。 1 房地产企业融资的特点 由于房地产存在着物质性方面和经济性质方面的特征，其资金运作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点。主要有： 1.1 开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高房地产业的资本密集性决定了开发一个房地产项目动辄数亿，甚至数十亿，仅仅依靠企业自有资金，是不可能完成项目开发的，房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资。从今后的发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是在结构上多元化。 1.2 资金周转慢，投资回收期长因为房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产市场等四个互相联系的市场的制约，房地产从开发到交付使用，其生产周期短则一年，长则数年，才能进入流通和消费领域，因此投资回收期较长，如果靠分期收款或出租获得租金收回投资则所需时间更长。 1.3 投资风险较大因为房地产开发占用资金多，资金周期长，其投资风险也较大，主要表现为流动性风险、通货膨胀风险、经营风险等。 1.4 房地产资金的增值性由于土地资源的稀缺性、房地产的不可替代性等特点而使得房地产具有保值、增值的优点。随着经济发展和人民生活水平的提高，房地产的需要也不断增大，造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧，从长期来看，房地产的价格呈上扬趋势，房地产资金的增值性也愈发明显。 1.5 资金运作受地域影响大房地产属于不动产，其生产、流通和消费都要在同一地域才能完成，加上房地产的购买者或投资者往往受国籍、城市户口等的限制，使得房地产的流通和消费有一定的地域性，从而导致房地产资金运作也会受地域的影响。 1.6 土地和房产的抵押是重要条件房地产属于不动产，它附着于特定的地块。土地是稀缺性资源，随着经济的发展，对土地的需求不断增加，房地产的价值随之增大，土地和房产的抵押成为金融机构所欢迎的融资条件。 2 当前我国房地产企业几种主要融资方式的比较分析 对于我国的房地产企业来说，主要的融资方式有IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS等几种方式。通过对几种不同融资方式的比较与分析，可得出下面的比较结果汇总表如下： 比较分析，可以看出。对于大型的房地产企业可以选择IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS等多种方式或其组合。而中型的房地产公司则可以选择买壳、信托、房地产基金等方式进行融资。小型房地产公司可以选择的融资方式比较有限，主要为信托。这主要是因为：对于与证券市场结合的融资方式来说，一般要求很高。在我国只有少数超大规模的房地产企业具备这样的条件与实力。相对于在证券市场首发融资（IPO、REITS），买壳上市与房地产基金（私募）的要求略低，中等规模的房地产企业可以采用这些融资方式，只要房地产企业拥有一定的资产规模、项目具备较强的盈利能力或拥有可以带来未来收益的储备就可以。而对于小型房地产企业来讲，由于自身规模的局限性，只能通过信托等方式进行融资。 当然除了以上的融资方式，房地产企业还可以通过联合开发、项目融资、房地产证券化等方式进行融资，这里不再一一进行论述了。 3 完善房地产企业的信息披露提高企业融资效率 融资成本是影响融资效率的重要因素，对于我国房地产企业而言，当前其资金来源普遍是银行贷款，房地产企业在获得银行等金融机构的债务融资时，通常面临着“信贷配给”问题，主要原因是两者之间存在着信息非均衡。解决该问题的关键是完善企业的信息披露制度，以增加房地产企业信用风险的透明度。这是防止房地产企业逆向选择和道德风险行为以及建立信用市场公正、公开以及公平竞争的关键。而要做到这一点，就必须要求房地产企业在不涉及商业机密的条件下充分公开自己的信用及相关信息，增强企业信息的透明度，以利于消除银行与房地产企业之间的信息非均衡。房地产企业要取得社会各界的信任与支持，顺利获得贷款，信用是决定因素。房地产企业一方面要规范和完善企业财务规章制度，定期提供全面、准确的财务信息，做到规范发展，产权清晰，提高自身资信等级，创造条件使企业在硬件上更多地符合银行贷款条件；另一方面，房地产企业经营者要加强金融法规的学习，充分尊重银行的债权，真正在社会上树立起守信用、重履约的良好形象。 4 发展和完善房地产企业融资渠道的措施 我国房地产企业融资方式有限，资金来源主要是内部积累以及银行信贷，但是房地产企业与银行之间存在较大的信息不对称，再加之房地产企业高资本、高风险的特征，企业融资成本较高，影响企业融资效率，因此，优化企业资本结构，提高房地产企业融资效率，就要发展多样化的融资渠道，以灵活的方式给予房地产企业更多的选择空间。除此而外，多元化的融资方式有利于资金优化配置，提高资金的使用效率，从而降低企业的资本成本。 改变以贷款为主的传统债权融资方式，培养和健全商业票据和企业债券等债权融资市场，如票据融资，使资金流转加快，减少了企业资金占用，通过背书转让就可完成结算，在资金紧张时，可以通过票据贴现取得资金;再如通过企业集团内部融资，灵活调剂子公司之间的资金余缺，提高了企业内部资金的利用效率，节省了财务费用。大力发展融资租赁和项目融资等不需在资产负债表中反映也不影响企业资信状况的表外融资方式。融资租赁的实质是转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的金融交易，是一种特殊的金融工具。通过企业资产所有权和使用权的分离，使有需要的企业以较低的成本获得所需资产，来达到融资的目的;还可以尝试项目融资，利用其多元融
房地产企业融资新方式 来源：zhanglawyer :日期：2009-01-19 房地产公司是一个资金密集型产业，开发过程中需要大量的资金，由于目前国家的宏观调控，第一方面是对房地产资金的收紧：一是自有资金要达到35%，二是项目具备四证才能发放贷款，三是开发商在封顶后才能预售，第二方面是对房地产市场的宏观调控，使房地产行业前途迷茫，拐点论出现，购房者观望情绪严重，房屋销售量下降。所以房地产企业周转出现困难，对资金的需求更加强烈。 在这种情况下，拥有土地的开发商将持有的土地尽快进行开发，加快资金周转，是避免房地产市场风险的一种有效途径，要尽快进行开发，就需要有更多的资金进行投入。 但目前中国房地产企业的资金来源并不充分，银行贷款在国家调 控政策下日益收紧，信托也下降，上市要求严格、路途漫长。在这种情况下，房地产企业进行私募融资，以快捷的方式获得资金是一种比较好的办法。 关于私募融资的有关问题。 一、私募融资的资金来源对象： 1、是国内的信托投资基金，但信托投资基金需要信托公司或基金公司发行基金，按信托法的规定自然人投资者不得50超过人，机构投资者不受限制，使自然人投资募集的资金额度受到限制。如果是机构投资者，就没有必要再投入信托投资基金间接投资，完全可以直 接进行投资，当然机构投资者规模较小，或者对房地产行业没有经验，
或投资范围有政策性限制的除外。 2、国内的机构投资者，基金、风险投资，私募基金，有实力的 个人等。 上述各方投资以下简称投资者。 二、私募融资的投资形式： （一）、债权融资，即投资者以借贷形式将资金投入房地产企业，进行房地产开发，收取利息，这样投资者不承担经营风险。但法律上的障碍是，国家政策不允许企业之间进行资金拆借，只有自然人向企业贷款是合法的，但一方面自然人经济实力有限，另一方面，企业吸收自然人投资，有时国家认为是非法集资，有可能出现法律风险，但不确定一定会被认为是非法集资。 （二）、股权融资，即投资者以股权增资形式将资金投入房地产开发企业房地产开发。持有房地产公司股权，按股权分红形式取得投资收益。 与债权融资相比，股权投资没有政策上的风险，是按公司法进行运作，而不是按合同法、贷款通则等金融法律，所以不存在违反金融管理法规而导致违法。 另外，股权融资的好处是，不支付利息，投资者与公司共同承担 经营风险，如果投资出现亏损，不存在还本付息的压力。 股权融资的另一个好处是，可以降低公司的资产负债率，使公司再融资更容易。而债权融资会增加公司的资产负债率。
浅谈企业融资方式的选择 [摘要]本文简要介绍了企业融资方式的类型，分析了影响企业融资方式选择的内外因素，提出了企业融资方式选择的几点建议。 [关键词]企业融资方式；融资策略；选择 一、企业融资方式 融资方式从来源上可以分为内部融资和外部融资。内部融资是依靠企业内部产生的现金流量来满足企业生产经营、投资活动的新增资金需求。内部融资以企业留存的税后利润和计提折旧形成的资金作为资金来源。外部融资是指从企业外部获得资金，具体包括直接融资和间接融资两类方式。直接融资是指企业不通过银行等金融机构，而是通过证券市场直接向投资者发行股票、公司债、信托产品等方式获得资金的一种融资方式。间接融资是指企业通过银行等金融机构获得资金的一种融资方式。因而，银行贷款就成为企业间接融资的一种重要方式。融资方式按照融资中产权关系的不同，可分为权益融资（或股权融资）和债务融资。权益资金无须还本付息，被视为企业的永久性资本。而债务资金必须定期还本付息，它是企业财务风险的主要根源。 二、影响企业融资方式选择的因素
资金是企业从事投资和经营活动的血液，如何筹集企业所需资金是现代财务管理的首要内容。每个企业在进行筹资方式选择时，必须清楚影响企业融资方式选择的有关因素。 1.外部因素 影响企业融资方式选择的外部因素是指对企业融资方式选择产 生影响作用的各种外部客观环境。主要是指法律环境、金融环境和经济环境。外部客观环境的宽松与否会直接影响到企业融资方式的选择。企业进行融资方式选择时，必须遵循税收法规，同时考虑税率变动对融资的影响。金融政策的变化必然会影响企业融资、投资、资金营运和利润分配活动。此时，融资方式的风险、成本等也会发生变化。经济环境是指企业进行理财活动的宏观经济状况，在经济增长较快时期，企业需要通过负债或增发股票方式筹集大量资金，以分享经济发展的成果。而当政府的经济政策随着经济发展状况的变化做出调整时，企业的融资方式也应随着政策的变化而有所调整。 2.内部因素 影响企业融资方式选择的内部因素主要包括企业的发展前景、盈利能力、经营和财务状况、行业竞争力、资本结构、控制权、企业规模、信誉等方面的因素。在市场机制作用下，这些内部因素是在不断变化的，企业融资方式也应该随着这些内部因素的变化而作出灵活的调整，以适应企业在不同时期的融资需求变化。
浅谈房地产企业融资问题与对策研究 【摘要】：房地产企业融资是一项由诸多复杂因素构成的活动,根据现阶段我国房地产融资的现状归纳了目前我国房地产融资主要存在的问题。目前房地产企业在融资上出现了资金来源以贷款为主、资本结构不合理、境外资金利用水平低、融资渠道拓展难等问题。上述问题的解决可以采用传统融资与创新融资两种方案来解决。传统融资方案可以采取预售房款、银行贷款、合作开发、股票融资、债券融资的方法;创新融资方案可以采取股权投资、信托计划融资、海外资金、担保公司、房地产投资信托、房地产资产证券化等方法。从紧的货币政策，走低的资本市场，面对这样的困境，今年房地产企业的融资会出现一个怎么样的状况? 出路何在?针对这些问题，本文阐述了房地产企业融资问题的现状，分析了房地产企业融资难的原因，提出了有效的解决对策。 【关键词】：房地产企业房地产融资传统融资创新融资问题分析对策 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有带动作用。房地产的增长可以拉动整个国民经济的发展。中国有3万多家房地产开发企业，2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29.7%，高于同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%，带动一大批关联产业发展，而且拉动了投资需求和消费需求。房地产基于自身的一些特殊性，在其开发和消费过程中离不开金融支持。换言之，房地产开发的过程实质上是一种投资过程，即资金的有效投入和增值收回的过程,没有资金就没有房地产，因此，房地产开发企业最关心的问题是融资。 一、我国房地产企业融资问题的现状 房地产业是资本密集型行业，主要资金来源是银行贷款，作为国内唯一打开金融通道的产业，银行业和房地产业的市场选择行为形成了目前二者高度依存的关系。随着市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商深切体会到资金已是一个严重制约房地产企业发展的瓶颈，作为资金密集型的行业，解决好房地产融资问
湖北恩施莲花城项目 融 资 方 案 恩施莲花城生态旅游开发有限公司二〇二〇年四月二十二日
目录 一、项目名称........................................... 错误!未定义书签。 二、项目主体........................................... 错误!未定义书签。 三、投资规模、期限及还款进度........................... 错误!未定义书签。 四、项目基本情况....................................... 错误!未定义书签。 五、项目投资估算....................................... 错误!未定义书签。 六、项目销售收入及税费................................. 错误!未定义书签。 七、项目财务分析....................................... 错误!未定义书签。
一、项目名称 “恩施莲花城”建设项目 二、项目主体 恩施莲花城生态旅游开发有限公司 三、投资规模、期限及还款进度 本项目拟分三期投资： 一期投资总额为10000万元，资金来源为业主自筹9000万元，拟从银行贷款1000万元，项目土地抵押贷款，贷款期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率暂按%确定，预计贷款资金一次性到账，利息按季度支付，2017年5月本利还清。 由于自有资金准备不足，拟用项目股权质押，融资2000万元，使用期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率预计为15%。 四、项目基本情况 恩施市是恩施土家族苗族自治州的州政府所在地，全州政治、经济、文化中心和交通枢纽，湖北省九大历史文化名城之一，享有“世界硒都”、“仙居恩施”的美誉，是中国优秀旅游城市，国家园林城市，现正倾力打造全国休闲养生第一市。恩施市莲花城项目位于湖北恩施市三岔乡莲花池，项目规划用地175000平米，建筑面积65000平米。项目包括独栋别墅、退台别墅、联排别墅、洋墅、商业广场等。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤。
房地产企业融资计划书(模板） 项目融资计划书 融资计划书目录 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、摘要 一、公司介绍 １、公司简介 主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等,这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。 2、公司现状 在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所,如果未经审计也请注明。 ３、股东实力 股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。 4、历史业绩 对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富,那么对于其执行能力就会得到承认。 5、资信程度 把银行提供的资信证明,工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去,而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。 6、董事会决议 对于需要融资的项目,必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度,而不是戏言。 二、项目分析 1、项目的基本情况 位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况,需要在报告中指出。 2、项目来历 项目来历是指项目的来龙去脉,项目的上家是谁,怎么得到的项目,是否有遗留问题，是如何解决的等情况。 3、证件状况文件
项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 4、资金投入 自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。 5、市场定位 指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等 6、建造的过程和保证 项目的建筑安装过程,如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期,不会导致项目无法按期交付使用。 三、市场分析 1、地方宏观经济分析 房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。 ２、房地产市场的分析 房地产市场的分析比较复杂,而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格,各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪,所以，严格数据的分析很难完成,但是可以通过典型项目的分析来代替。 3、竞争对手和可比较案例 分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。 ４、未来市场预测及影响因素 未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。 四、管理团队 1、人员构成 公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。 ２、组织结构 企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。 ３、管理规范性 管理制度,管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。 ４、重大事项 对于企业产生重要影响的需要说明的事项。 五、财务计划 一个好的财务计划,对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好,会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象,降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设,以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。 其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。 六、融资方案的设计
房地产企业融资模式 资金是房地产开发企业的生命线，大多数小型房地产商的主要管理活动是围绕着融资进行的。总体来说，有以下几种融资模式： 1.自有资金+银行贷款 ·传统融资方式，被普遍采用，但中小型企业很难得到银行贷款。 ·融资成本最低，应优先使用。 2.自有资金+信托计划 ·新兴融资方式，目前限于短期融资，对长期的、大规模的项目作用有限。 ·融资成本比银行贷款高。 3.自有资金+股权融资 ·传统融资方式，目前引进外企的比例较高。 ·融资成本比银行贷款高。 4.自有资金+投资基金 ·新兴融资方式，规模很小，而且相关法律不健全，融资成本最高。 融资流程介绍： 一、贷款种类：信用贷款、担保贷款和票据贴现 1、信用贷款：系指以借款人的信誉发放的贷款。
2、担保贷款：系指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。 保证贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时．按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。 抵押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。－主要指不动产（房屋、设备、土地等）和特别动产（车） 质押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。－动产（比如存货） 3、票据贴现：系指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。 另外：按照期限可分为：短期贷款（1年以内，含1年）、中期贷款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和长期贷款（5年以上） 目前企业尤其是民营企业融资主要集中在担保贷款和票据贴现，担保贷款期限多为1年以下，又多以抵押和质押风险最小，也是银行最最喜欢操作方式。票据贴现由于存在大量非真实经营活动，国家对此要求非常严格，要求提供的发票原件。 （抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债
文献综述 1.引言 我国房地产市场与国外同行业相比差距大，在融资渠道方面差距尤为明显。现在，我国主要依靠银行贷款满足整个房地产行业的金融需求，对资本市场的利用相对落后，据统计，在我国房地产企业资金来源中，银行贷款占到70％以上，贷款余额也占到了商业银行贷款余额的7．8％。我国仅有为数不多的上市公司可以获得非常有限的市场金融支持，上市对于大多数开发商而言，仍然是可望而不可及的事。资金来源的单一和过度集中，是我国房地产业融资渠道的软肋。一旦银行信贷紧缩，大批白有资金不足的开发商将面临资金链崩断的危险。 2.房地产企业融资方式的研究现状 2.1国外相关研究现状 房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)属美国发展的时间最长，也最为成熟。因此，美国对REITs研究的文献也最多，涉及到有关REITs发展的各个方面，从整体的介绍、发展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率(分红／股价)、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。 美国的REITs要求REITs将应税收入的90％以上分配给投资人，否则REITs就不能享受应有的税收优惠。考察1995-1996年间在REITs分红公告发布前和发布后的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大。因为如果投资者相信公司的管理者对该股票的相关信息知道得比他们多，他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。可见，REds的高分红能消除信息不对称水平。 对于如何衡量REITs的价值，Richard Imperiale在其《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》(Real Estate Investment Trusts：New strategies for Portfolio Management)一书中作了详尽的论述，该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。 Steve Bergsman(2006)提出：尽管人们普遍认为房地产板块的股票价格波动对整个股票市场的影响要高于其他行业板块的股票，但人们却认为房地产投资信
房地产企业融资计划书(模板) 项目融资计划书融资计划书目录 摘要 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、摘要 摘要长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。 一、公司介绍
、公司简介主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。 、公司现状在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。 、股东实力股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。 、历史业绩对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。 、资信程度把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。
、董事会决议对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。 二、项目分析 、项目的基本情况位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。 、项目来历项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。 、证件状况文件项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 、资金投入自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。 、市场定位指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等、建造的过程和保证项
房地产企业融资策略分析 银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。 1.大力培育房地产信托融资方式 房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。 2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化 住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。 3.建立多层次房地产金融体系 借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。 4.建立和完善相应法律制度配套措施 规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。 进一步完善间接融资
浅谈我国企业融资面临的困境及对策 发表时间：2018-10-15T09:28:32.720Z 来源：《知识-力量》6中作者：张航 [导读] 企业进行融资，不仅能够帮助企业扩大规模，进而提升其在市场中的竞争力。也能够帮助企业解决资金短缺的问题，促使企业持续健康发展。因为在我国，多数企业尤其是中小企业，在经营的过程中都会面临资金短缺的问题，企业资金短缺不仅会制约企业的发展，也会影响到企业的生存。而这个时候企业如果进行融资，不仅可解决企业资金短缺 （山东大学，山东济南 250100） 摘要：企业进行融资，不仅能够帮助企业扩大规模，进而提升其在市场中的竞争力。也能够帮助企业解决资金短缺的问题，促使企业持续健康发展。因为在我国，多数企业尤其是中小企业，在经营的过程中都会面临资金短缺的问题，企业资金短缺不仅会制约企业的发展，也会影响到企业的生存。而这个时候企业如果进行融资，不仅可解决企业资金短缺问题，也有助于企业持续健康发展。但是，目前由于受各种因素的影响，导致我国企业在进行融资的过程中面临诸多困难问题，不仅严重制约着我国企业的发展；企业也会因融不到资金而发生资金链断裂，进而造成企业破产。因此，本文通过对我国企业融资所要面临的困难问题进行分析与研究，并探讨出如何解决其困境的有效对策。 关键词：企业融资；困难问题；解决对策 一、企业融资概述 企业融资指的是企业根据自身的资金使用情况、生产经营状况以及企业未来经营发展的需要，然后通过科学的预测和正确的决策，采取一定的方式，从一定的渠道向企业的债权人和投资人去筹集资金，组织资金的供应，确保企业的生产经营活动能够不间断的进行。企业的融资方式可分为两类，即股权融资和债权融资。股权融资指的是企业的股东愿意出让部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东的同时，使企业总股本增加的融资方式。股权融资所融到的资金，企业可不用还本付息（还本付息的意思指的是偿还本金和支付利息），但需让引进的新股东与老股东同样分享企业的赢利与增长。并且股权融资还具有四个特征，即①无负担性；（无负担性指的是没有固定的股利负担，股利的支付多少和支付与否需要视企业的经营需要而定。）②不可逆性；（不可逆性指的是企业采用股权融资不需要向投资人偿还本金，投资人如果想要收回本金，则需要借助流通市场。）③资金永久性；（资金永久性指的是股权融资筹集到的资金具有永久性，没有固定到期日和利息，属于企业永久资本，除非企业清算，否则不需要归还投资人。）④高流通性。（高流通性指的是投资人虽然不能从企业抽回资金，但投资人可通过转让买卖、继承、抵押的方式完成资金和股权的转移，这在一定程度上优化了企业的现金流和资本结构。）而债权融资指的是企业通过借钱的方式进行融资。债权融资所融到的资金，企业不仅需要支付资金的利息，也要在借款到期后向债权人偿还本金，债权融资所获的资金主要用途是用来解决企业经营出现资金短缺的问题。并且，债权融资与股权融资相比，其具有企业的控制权不受影响的优点。（债权融资除在一些特定的情况下，可能带来债权人对企业的控制和干预问题，但一般不会产生对企业的控制权问题）同时，融资对企业还有以下几个作用：第一、融资可帮助企业获得稳定的资金来源。第二、融资可帮助企业降低在多层次资本市场中的转换成本。第三、融资能够帮助企业解决经营过程中出现的资金匮乏问题。 二、我国企业融资面临的困境 （1）企业信用度低，融资困难 目前，由于我国企业有九成以上属于中小型企业，而这些中小型企业在进行融资的过程中，由于其信用度低的原因，导致中小型企业的融资难度大幅度提升。而造成企业信用度低，融资困难的因素，主要有以下几个方面：第一、全国性的社会信用体系不完善。第二、企业的信息透明非常低。当前，我国大部分中小型企业存在信息透明度低的现象，这一现象导致银行和企业存在信息不对称的情况，而信息不对称的情况也是加大企业融资难的重要因素之一。第三、企业信用的缺失。我国大部分中小型企业都存在信用缺失的现象，而造成这一现象的原因，是因为企业在运营的过程中，由于存在风险控制能力不足、经营方式粗放等种种原因，导致企业长时间亏损，企业向银行借贷的资金到期后无法如期偿还本金与支付利息，这样就会形成银行不良贷款，（银行不良贷款指的是银行贷款给企业，而企业逾期很长时间还款或者甚至无偿还能力，导致银行长期回收不了资金的贷款。）严重损害了中小型企业的信誉，也、进而也造成了中小型企业向银行贷款难度加大甚至出现无款可贷的现象。 （2）企业外部融资渠道相对狭窄 外部融资渠道指的是企业从外部所开辟的的资金来源，资金来源主要包括的有：民间资金、其他企业资金、非银行金融机构资金；（非银行金融机构资金指的是证券公司、保险公司、租赁公司、信托投资公司等为企业提供的信贷资金投放。）外资；（外资企业投资）专业银行信贷资金。（专业银行信贷资金指的是我国目前现有的工商银行等几个专业银行的贷款，是企业重要的资金来源渠道之一。）目前，我国百分之九十以上的企业在融资的过程中，都面临着外部融资渠道相对狭窄的问题。究其缘由，是因为我国百分之九十以上的企业属于中小型企业，其与大型上市企业相比，具有规模小、市场风险大、收益不确定等特征。而受这些特征的影响与约束，导致中小型企业一般很难获得除银行和民间借贷以外的融资渠道支持，造成中小型企业只能从银行贷款和民间借贷进行融资。但是，由于银行在对中小型企业贷款时，需要中小型企业提供抵押物，而对于中小型企业来说，向银行提供抵押物是比较吃力的，所以，导致中小型企业通常很难在银行获得企业贷款。（根据相关数据显示，截止2015年年底，我国上市公司的总量不到5000家，大量的中小型企业由于条件不够无法进行直接融资，只能找民间借贷和银行贷款进行间接融资，但是由于大部分中小型企业缺乏不动产抵押物，导致其不具备向银行贷款的资格。）因此，最终大多数中小型企业想要融资只能选择民间借贷。由此可见，企业外部融资渠道相对狭窄。 三、解决企业融资困境的对策 解决我国企业融资困境，可从以下几个方面着手：第一、建立和完善多层次的信用担保体系，进而优化融资条件。第二、拓宽企业融资渠道，降低企业融资成本。第三、构建完善的全国性社会信用体系，有助于解决企业融资困境。参考文献 [1]解析中国中小企业融资难与中小企业金融创新策略[J].王海龙.财经界(学术版).2011(02)