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房地产行业融资渠道随着经济的发展和人口的增长，房地产行业成为了吸引投资的重要领域之一。
然而，房地产项目的开发和建设需要大量的资金支持。
在这篇文章中，我们将探讨房地产行业的融资渠道，以及它们对行业发展的影响。
一、商业银行贷款商业银行贷款是房地产企业最常见的融资方式之一。
房地产开发商可以向银行申请贷款，用于项目的购地、建设和销售。
商业银行通常会要求借款人提供抵押品，如土地使用权证书或已建成的房产。
商业银行贷款的优势在于利率相对较低，并且可以根据项目的进展情况进行分期放款。
二、股权融资房地产企业可以通过发行股票来引入资金，以满足项目的融资需求。
股权融资可以通过公开发行股票或私募股权融资实现。
公开发行股票需要符合证券监管机构的监管要求，而私募股权融资则可以通过协议和交易所外交易来完成。
股权融资的优势在于可以扩大企业的融资规模，并吸引更多的投资者参与项目。
三、债券发行债券发行是房地产行业融资的另一种重要方式。
房地产企业可以通过发行公司债券或可转债来融资。
债券发行可以吸引大型机构投资者，如保险公司、基金和养老基金等。
债券发行的优势在于利率稳定，并且可以根据企业的信用状况定价，有利于企业降低融资成本。
四、房地产投资信托基金（REITs）房地产投资信托基金是一种通过向公众募集资金并投资于不动产项目的特殊型基金。
房地产投资信托基金可以通过购买和运营商业地产、住宅地产或其它不动产项目来获取投资收益。
投资者可以通过购买信托基金份额来获得房地产市场的收益。
REITs的优势在于提供了一个流动性较高的投资方式，可以吸引大量长期资金进入房地产行业。
五、政府支持政府的支持对于房地产行业的融资非常重要。
政府可以通过提供贷款担保、税收优惠、土地出让等方式来支持房地产项目的融资。
政府支持的优势在于可以增加项目的资金来源，并降低企业的融资风险。
综上所述，房地产行业的融资渠道多种多样，包括商业银行贷款、股权融资、债券发行、房地产投资信托基金以及政府支持等。
房地产融资模式简析在当今的经济环境中，房地产行业作为国民经济的重要支柱，其发展离不开充足的资金支持。
而房地产融资模式的选择，对于房地产企业的生存与发展至关重要。
接下来，让我们一起简要分析一下常见的房地产融资模式。
一、银行贷款银行贷款是房地产企业最常见的融资渠道之一。
这种模式具有操作简单、成本相对较低的优点。
房地产企业可以通过抵押土地、房产等资产，从银行获得一定规模的贷款。
然而，银行贷款也存在一些局限性。
首先，银行对房地产企业的资质和信用要求较高，审批流程较为严格，这可能导致贷款获取时间较长。
其次，随着金融监管的加强，银行对房地产行业的贷款政策可能会发生变化，使得房地产企业的贷款额度受到限制。
二、债券融资债券融资是房地产企业通过发行债券来筹集资金的一种方式。
这包括企业债券、公司债券等。
债券融资的优点在于可以为企业筹集到较大规模的资金，并且资金使用相对灵活。
但同时，债券发行需要满足一定的条件，如企业的信用评级、财务状况等。
此外，债券的发行利率受到市场供求关系和宏观经济环境的影响，如果市场利率上升，可能会增加企业的融资成本。
三、股权融资股权融资是指房地产企业通过发行股票，引入新的股东来筹集资金。
这种融资模式的好处在于企业无需偿还本金和利息，减轻了企业的财务压力。
但缺点是可能会稀释原有股东的股权，影响企业的控制权。
而且，股票发行需要经过严格的审批程序，并且股票市场的波动也会影响融资的效果。
四、信托融资信托融资是房地产企业借助信托公司的平台，通过发行信托产品来募集资金。
信托融资具有灵活性高、审批速度相对较快的特点。
但信托融资的成本通常较高，而且对信托产品的设计和风险控制要求也较高。
五、房地产投资基金（REITs）REITs 是一种通过发行收益凭证，汇集众多投资者的资金，由专门机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs 为房地产企业提供了一种新的融资渠道，同时也为投资者提供了一种参与房地产投资的方式。
我国房地产企业融资方式研究引言我国房地产业发展迅速，成为国民经济的重要支柱产业。
然而，房地产企业在发展过程中面临着融资难题。
本文旨在研究我国房地产企业的融资方式，帮助了解当前房地产行业的融资情况，以及分析不同融资方式的优缺点。
一、常用融资方式1. 银行贷款银行贷款是房地产企业最常用的融资方式之一。
这种方式主要是通过向银行申请贷款来获取资金。
房地产企业可以抵押房地产资产或者提供其他担保方式作为贷款的担保。
优点：•银行贷款流程相对简单，融资时间相对较短。
•利息相对较低，对企业资金成本影响较小。
缺点：•银行贷款额度受到限制，无法满足大规模项目的融资需求。
•贷款审批过程繁琐，需要提供大量材料。
2. 债券融资债券融资是指房地产企业发行债券来获取资金的融资方式。
债券是企业向投资者借款的一种债权凭证。
债券融资对于房地产企业来说是一种较为灵活的融资方式。
优点：•可以根据实际需求发行不同期限、不同利率的债券，具有较大的灵活性。
•发行债券可以吸引大量资金，满足大型房地产项目的融资需求。
缺点：•债券融资需要支付利息，增加了企业的资金负担。
•债券市场环境不确定性较大，影响房地产企业的债券发行情况。
3. 股权融资股权融资是指房地产企业通过发行股票来融资的方式。
投资者购买房地产企业的股票，企业获得相应的资金。
股权融资对于扩大房地产企业的规模和影响力非常重要。
优点：•股权融资能够吸引大量资金，为企业实现高风险项目提供资金支持。
•发行股票可以增加企业的知名度和影响力。
缺点：•股权融资意味着企业需要与投资者分享利润，并承担一定的股权变更和上市时的信息披露责任。
•房地产企业股票的价格受市场行情波动较大，存在较大的风险。
4. 相关企业合作房地产企业可以通过与其他企业合作的方式获取融资。
例如，企业可以与建筑公司、开发商等合作，由合作方提供相应的资金支持。
优点：•合作方式不需要企业直接承担全部融资责任，可以减轻企业的财务压力。
•与其他企业合作有助于共享风险和资源，提升企业的综合竞争力。
房地产企业融资渠道分析房地产企业的融资渠道主要包括债务融资和股权融资两种方式。
1.债务融资债务融资即通过向银行、信托、基金等金融机构借款来获取资金。
在房地产行业，债务融资是一种常见的融资方式，因为房地产企业通常需要大量的资金来购置土地、建设房屋等。
债务融资的主要优点是可以提供大量的资金，同时融资成本相对较低。
但是，债务融资也存在一定的风险，如利率变动、贷款期限限制、贷款额度受限等。
2.股权融资股权融资指的是通过发行股票来募集资金。
房地产企业可以通过IPO（首次公开发行股票）或再融资来获取额外的资金。
股权融资的主要优点是可以提供长期的资金，同时对企业的债务负担有所缓解。
但是，股权融资也存在一定的缺点，如发行股票会影响股东的股权和利益，且发行股票的成本相对较高。
3.物业租赁权融资物业租赁权融资指的是将物业租赁权转让给金融机构来获取资金。
房地产企业通过出售物业租赁权，可以快速募集到大量的资金，一些知名的房企如万科、保利集团等在大型开发项目中都采用这种方式融资。
物业租赁权融资的主要优点是可以迅速筹集到资金，同时不会对企业的股权结构和股东利益造成影响。
但是，物业租赁权融资存在一定的风险，如市场租金收益不稳定或者租约期限较短等。
4.信托融资信托融资是指将房地产企业的项目或资产质抵给信托公司并向该公司申请信托融资。
信托融资通常用于短期融资，如房地产企业在开发项目筹资时需要中途筹集短期资金。
信托融资的主要优点是可以灵活利用企业的项目或资产进行融资，同时信托公司可以根据企业的需求，制定相应融资方案，但是信托融资相对于银行贷款等传统融资方式，其融资成本相对较高。
总之，房地产企业的融资渠道多样化，选择不同的融资方式可以根据企业的具体情况和融资需求来定。
但是不管选择哪种融资方式，企业都需要在低风险规模控制的前提下，合理利用融资资金，并严格按照规定的用途进行使用，以降低各类风险并有效保护投资人利益。
房地产市场中的地产项目融资在房地产市场中，地产项目的融资是一项至关重要的环节。
融资是指通过向金融机构、企业或个人借款，筹集资金用于地产项目的开发、建设和运营。
本文将探讨房地产市场中的地产项目融资方式以及相关的挑战与机遇。
一、融资方式1. 商业银行贷款商业银行贷款是房地产开发商最常见的融资方式之一。
开发商可以通过抵押自有物业或土地使用权来获得贷款。
商业银行通常会对开发商的信用状况、项目可行性和抵押物价值进行评估，然后提供相应的贷款额度。
但是这种方式也存在着利率较高、审批周期长等问题。
2. 债券融资债券融资是指开发商发行公司债券或债务工具来筹集资金。
这些债券通常由信用评级较高的机构担保，便于吸引更多的投资者。
债券融资的好处在于利率相对较低，筹资规模也较大。
但是，债券市场的波动性较高，对开发商的信用评级也提出了更高的要求。
3. 股权融资股权融资是指开发商将自己公司的部分股份出售给投资者，以换取资金。
投资者购买股份后成为公司股东，与开发商共享项目利润。
这种方式可以减轻开发商的负债压力，但也意味着部分控制权的让渡。
4. 合作开发合作开发是指开发商与投资机构、企业或个人进行合作，共同承担地产项目的资金投入。
投资方提供资金，开发商负责项目管理和实施。
这种方式将风险与收益共享，可以降低单方面的财务压力。
二、挑战与机遇1. 民间融资管控风险民间融资是指地产项目开发商通过私人借贷、银行信贷或社会担保等方式筹集的资金。
尽管这种方式相对灵活，但也存在风险。
政府需要加强对民间融资的监管，规范融资行为，保护投资者的权益。
2. 房地产市场调控政策随着房地产市场的调控政策不断加强，融资环境也发生了变化。
限购、限贷等政策措施对地产项目的融资产生了影响。
开发商需要密切关注政策动态，灵活调整融资策略。
3. 平台融资渠道收紧过去，许多房地产开发商通过平台融资（如互联网平台、第三方支付等）筹集资金。
然而，现在监管部门加强了对平台融资的监管，使得这种融资渠道收紧。
房地产企业融资渠道分析一、银行贷款：银行是主要的融资渠道之一，房地产企业可以通过向商业银行申请贷款来获取资金。
从房地产企业的角度来看，银行贷款的优势在于利息相对较低，贷款额度较大，还款周期相对较长。
银行贷款的审核程序相对较为繁琐，需要提供大量的企业信息和担保措施，同时还要面对银行可能提出的严格的风险控制要求。
二、债券发行：债券发行是一个较为常见的融资渠道，房地产企业可以通过发行债券来融资。
债券的优势在于可以吸引大量的资金投资，通过向投资者发行债券来获取资金。
债券的期限和利率可以根据市场需求来确定。
债券发行需要企业有一定的信誉度和实力来保证债券能够成功发行。
债券还需要支付利息和本金，增加了企业的财务负担。
债券的市场流动性相对较差，不太适合长期投资。
三、股权融资：房地产企业可以通过发行股票来吸引投资者的资金。
股权融资的优势在于可以吸引大量的投资资金，并且股票可以在二级市场上交易，提高了资金的流动性。
融资企业还可以通过股权融资来引入专业的投资者，提供战略合作和管理支持。
股权融资需要企业进行股权分割，并且企业需要向股东支付股息和利润分配，降低了企业的控制权和净利润。
四、私募债：私募债是指通过与机构投资者签订债权融资协议来融资的一种方式。
私募债融资的优势在于可以满足企业对资金的短期需求，且发行成本相对较低。
私募债的期限、利率和抵押物等条款可以根据双方的协商确定。
私募债的发行市场相对较小，企业需要通过与机构投资者建立良好的关系来获取融资机会。
房地产企业的融资渠道分析包括银行贷款、债券发行、股权融资和私募债等多种方式。
每种融资渠道都有其特点和优势，企业应根据自身的实际需求和条件来选择合适的融资方式。
企业还应该根据市场环境和资金需求的变化来灵活调整融资结构，降低融资成本并提高融资效率。
房地产企业融资渠道分析房地产企业是一个资金密集型的行业，需要大量的资金来购买土地、开发建设项目以及市场推广等。
为了满足融资需求，房地产企业可以利用各种不同的融资渠道。
以下是房地产企业常见的融资渠道分析。
1. 银行贷款：银行贷款是房地产企业最常见的融资方式之一。
房地产企业可以向银行申请各类贷款，如项目贷款、企业贷款、信用贷款等。
通过提供抵押物或担保等方式，房地产企业可以获得所需的资金。
这种融资方式相对成本较低，但需要承担较高的风险。
2. 债券发行：房地产企业也可以通过发行债券来融资。
债券是企业向公众发行的债务凭证，投资者购买债券后即成为债权人，企业需按期支付利息和本金。
通过债券发行，房地产企业可以获得大笔的长期资金，但同时也需要支付利息并承担债务风险。
3. 股权融资：房地产企业可以通过发行股票来融资。
股权融资是指企业向投资者出售部分股份，投资者成为企业的股东，享有相应的权益和收益。
股权融资可以为企业注入大量的资本，加强企业的实力和竞争力，但同时也会稀释原有股东的持股比例。
4. 合作开发：房地产企业可以与其他企业进行合作开发项目，共同分享风险和收益。
通过合作开发，房地产企业可以减轻自身的融资压力，共同投资和承担项目资金，实现资源的共享和互补。
5. 内外部投资：房地产企业可以吸引内外部投资者进行合作或投资。
内部投资可以通过公司内部的资本储备来满足融资需求，包括自有资金、积累利润等。
外部投资则是指引入外部投资者，如私募基金、股权投资基金等，以获取更多资金支持和资源。
6. 房地产信托：房地产信托是指投资者将资金交由信托公司进行管理，信托公司使用这些资金进行房地产项目投资，并按照约定的方式分配投资回报。
房地产信托可以为房地产企业提供长期的资金支持，同时也能分散风险和提供专业的资产管理服务。
房地产企业融资渠道多种多样，可根据企业自身情况和融资需求来选择适合的融资方式。
不同的融资渠道有其优势和风险，房地产企业需要综合考虑各方面因素，寻找最合适的融资方案。
房地产企业融资渠道分析随着经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产行业也成为了我国国民经济中不可或缺的重要组成部分。
房地产企业在发展过程中需要大量的资金支持，而如何获得融资成为了房地产企业发展过程中的一大重要问题。
房地产企业融资渠道多样，包括银行信贷、股权融资、债券融资等各种方式。
本文将对房地产企业融资渠道进行分析，探讨各种融资方式的特点和优劣势，为房地产企业融资提供一定的参考依据。
一、银行信贷银行信贷是房地产企业融资的首选方式之一。
房地产企业可以通过向银行申请贷款来获取资金支持，从而用于房地产项目的开发、建设和销售等各个环节。
银行信贷的优势在于融资门槛相对较低，利率较为稳定，流程相对简单，有利于快速获取资金。
银行信贷还可以帮助房地产企业建立长期稳定的合作关系，为企业未来的发展打下良好的基础。
银行信贷也存在一些不足之处。
首先是融资成本较高，利息支出占用了企业大量的资金成本。
其次是融资进程复杂，需要提供大量的资料和抵押品，审核周期相对较长。
由于房地产行业的周期性特征，银行信贷也会存在一定的流动性风险。
二、股权融资股权融资是指房地产企业通过发行股票或者引进战略投资者等方式来获取资金支持。
股权融资的优势在于不需要向银行支付高额的利息，对企业的负债率也没有明显的增加，有助于优化企业的融资结构。
股权融资还可以为企业引入更多的资本和管理经验，提升企业的竞争实力。
股权融资也存在一些不足之处。
首先是融资门槛相对较高，企业需要具备一定的规模和盈利能力才能进行股权融资。
其次是股权融资会 dilute 现有股东的利益，可能导致控制权的转移和管理层的变动。
股权融资的流程复杂，需要与投资者进行协商和谈判，周期相对较长。
三、债券融资债券融资是指房地产企业通过发行债券来获取资金支持。
债券融资的优势在于可以较为灵活地选择融资期限和利率，并且不会 dilute 现有股东的利益。
债券融资还具有一定的税收优惠，有利于企业优化融资结构。
房地产市场的房地产融资与资金运作房地产行业是一个财务运作密集型的行业，房地产项目的开发、建设和销售需要大量的资金投入。
而为了满足这一需求，房地产企业通常需要进行融资，以获得所需的资金。
本文将探讨房地产市场中的房地产融资与资金运作。
一、房地产融资的方式在房地产市场中，房地产企业可以通过多种方式进行融资。
以下是几种常见的融资方式：1. 银行贷款：房地产企业可以向银行贷款来获取资金。
这种融资方式相对来说较为稳定，但需要符合银行的风控要求并提供抵押物或担保。
2. 市场债券：房地产企业可以通过发行债券来筹集资金。
债券投资者将企业的债务作为债权，企业支付一定的利息给债券持有人。
3. 股权融资：房地产企业可以通过出售股权来融资，吸引投资者成为股东。
这种方式可以提供长期的资金支持，但会导致股权分散，影响企业的控制权。
4. 售楼处销售：房地产企业可以通过向购房者预售尚未建成的楼盘来获得部分款项。
这种方式既可以满足企业的短期资金需求，又可以提前发现市场需求。
二、房地产资金运作的过程房地产融资之后，如何合理运作、利用资金是房地产企业的重要课题。
以下是房地产资金运作的一般过程：1. 规划阶段：在白皮书阶段，房地产企业首先制定项目的投资规划，包括项目的总投资额、资金来源和使用计划等。
2. 资金筹措：根据融资方案，房地产企业开始筹措所需的资金，比如通过银行贷款、发行债券或出售股权等方式。
3. 资金使用：一旦资金筹措到位，房地产企业开始按照预定计划使用资金，包括购买土地、开发建设、销售推广等活动。
4. 资金回收：房地产企业通过销售房产回收资金，或通过租赁、物业管理等方式获取收益。
5. 资金再投资：获取回收的资金后，房地产企业可以选择再投资于其他项目，实现资金的再循环。
三、房地产融资与资金运作的挑战房地产市场的融资与资金运作面临一些挑战，包括：1. 资金成本：房地产融资需要支付一定的利息或股权成本，这对企业的盈利能力产生一定的压力。
房地产行业融资类型
房地产行业的融资类型可以分为以下几种：
1. 债务融资：房地产开发商可以通过发行债券或贷款的方式获得资金。
债务融资通常需要还款利息，并且有一定的偿还期限。
2. 股权融资：房地产开发商可以通过发行股票或引入投资者的方式获得资金。
股权融资通常需要与投资者分享公司的所有权和利润。
3. 合作开发：房地产开发商可以与其他企业或投资者合作进行项目开发，共同承担资金和风险，分担开发成本和利润。
4. 资产证券化：房地产开发商可以将房地产资产转化为证券产品，通过发行证券化产品来融资。
这种融资方式可以将资产转移出去，通过出售证券获得资金。
5. 租赁融资：房地产开发商可以通过租赁或融资租赁的方式获得资金。
租赁融资通常需要支付租金，但可以在租赁期结束后获得资产所有权。
6. 地产信托：房地产开发商可以通过设立房地产信托基金，将房地产项目的收益转化为信托份额，通过出售信托份额来融资。
除了以上几种融资类型，房地产行业还可以通过政府补贴、土地出让和私募股权等方式进行融资。
融资类型的选择取决于房地产项目的规模、风险偏好和市场条件等因素。
浅谈房地产企业融资方式
摘要:房地产行业作为我国经济的重要支柱产业,其健康良性发展对国民经济有着重要意义。
房地产行业是资金密集型行业,房地产开发整个周期内都需要大量的资金支持。
本文试图探讨房地产企业如何获得资金的支持,以及我国房地产企业的融资方式和未来的发展方向如何等问题。
关键词:房地产;企业; 融资
2008年全球金融危机对中国的股市和楼市产生了一定的冲击。
可以说2008年对于中国的房地产行业和房地产开发商都是非常艰难的一年。
伴随着政府对房地产市场调控政策的显现和金融市场流动性危机的双重打击,大小房地产企业都面临着资金短缺的局面,房地产行业更是有了“百日巨变”一说。
2008~2009年,我国政府为了应对金融危机对我国的冲击,推出了庞大的政府经济刺激计划。
伴随着这个刺激计划而生的是巨大的银行贷款规模,2009年1~11月份人民币各项贷款增加9.21万亿元,同比多增加5.06万亿元。
流动性的增加使房地产企业再一次开始了大规模的圈地行为,使得土地市场上“地王”频现。
从缺钱的2008到“地王”频现的2009,巨大反差背后的关键因素是房地产企业的融资手段、融资能力的问题。
一、我国房地产企业融资的现状
房地产融资就是房地产资金的融通,是房地产业与金融业密切结合的产物。
房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。
众所周知,房地产行业是典型的资金密集型行业,而且有着投资周期较长、投资规模较大等特点。
在开发周期的每一个阶段几乎都涉及资金安全的问题,其中主要有3个阶段需要大量的资金:买地阶段、建设阶段和销售阶段。
这3个阶段也是房地产开发的重要节点,所以,房地产开发与资金链密切相连。
(一)融资方式
我国房地产市场起始于上世纪80年代末,1998年住房商品化和房屋制度改革以后,房地产市场发展很快。
房地产金融伴随着房地产市场和金融市场改革的不断深入也取得了长足的进步。
房地产融资方式主要是:
1.以银行信贷为主
在我国房地产金融市场上,由于历史的原因,房地产信贷占了绝大部分比例。
如下表所示:
其中占房地产融资比重57%的私募债权绝大部分直接来源于银行,占房地产融资比重40%的私募股权中的大部分直接或间接来源于银行。
许多公开报道也指出,我国70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自银行。
这些巨大的银行资金对我国房地产市场起到了良好的促进作用,特别是在企业开发贷款与个人住房按揭贷款配合使用后,对我国居民住房条件的改善起到了很好的推动作用。
但是我们也应该清醒地认识到,这种房地产开发所需资金大部分来源于银行的模式也有很多缺点,并不是最优的结构模式。
主要在于以下几个原因:
(1)对于开发商而言,贷款受政策影响比较大,且贷款的门槛越来越高。
在我国房地产市场发展的十几年间,房地产市场与信贷政策之间相互配合、相互制约。
调控房地产的背后,基本上都有银行的身影。
随着2007年底从紧的货币政策的实施和央行121号文件的出台,使得房地产开发商们想从银行获得贷款已经不像以前那样容易了。
这种情况的出现也逼迫开发商们逐步改变以往的融资方式,建立多种途径的融资方式。
(2)对于银行而言,至少存在着以下两种风险:
第一,呆坏账风险。
房地产开发行业由于存在着开发周期较长、前期投资较大等因素,属于高风险行业。
尤其是其中的商品房,因具有使用和投资的双重性,决定了其有可能存在投机行为。
以上因素的存在,使得银行贷款出现违约甚至出现坏账的情况的几率相应的增加了。
由于我国目前的证券市场并不发达也并不完善,使得银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险,而只能将风险集中在自己身上。
第二,成本增加风险。
在中国几万家房地产企业中,企业资信良莠不齐,开发水平也有很大的差别,在我国还没有发达的评估市场和评级市场的时候,如何对这些企业的信用水平进行评估,对于银行来说是一个很大的难题。
现阶段只能由银行根据自己的实际情况和以往经验来进行评估,这势必会增加银行的经营成本。
(3)对于政府而言,如果大量的房地产融资都是来源于银行系统,必然会增加对房地产调控的难度。
尤其是在个人住房按揭贷款已经形成很大规模的情况下,会使得政府在调控的时候左右为难,也会使调控政策加大成本,并延长政策的显现时间。
如果大量的房地产融资都来源于银行系统,会增加整个银行系统的风险。
银行系统是一个国家经济、金融中最重要的组成部分,如果银行系统出现了问题,那么整个国家的经济将有很大的风险。
总而言之,房地产由于其特殊性,如果融资过度依赖于银行系统,风险还是存在的。
2.企业上市融资为辅
我国的资本市场开展的比较晚,到现在不过近20年的时间。
在此期间,房地产商上市融资可谓是一波三折,经历了发展、被停止、再发展3个阶段。
在我国A 股市场刚刚起步的几年里,一些比较有代表性的房地产开发企业相继上市融资。
之后,随着房地产泡沫风险的增加,证监会等部门出于对投资者的保护,曾一度停止了对房地产企业上市申请的审批工作。
再之后,伴随着我国商品房的出现和住房制度的改革,加之我国资本市场自身的不断完善,资本市场的大门在2007年又重新向房地产企业打开了。
最近几年,由于资本市场的不断升温,国内大型房地产企业纷纷上市融资。
这种“上市融资——用融来的钱买地——再用买来的地融资”的方式,已经被许多业内人士看做推高土地价格的一种重要因素。
房地产企业在境内上市融资如火如荼进行的同时,一些房地产商也积极寻求境外融资途径。
最近一例是2009年11月恒大地产成功在香港市场上市。
但无论在哪个市场上市融资,能够成功融资的企业从数量到规模,都无法与银行贷款相比较。
3.个别企业能够涉及到其他融资方式
除了银行贷款和上市融资两种方式外,房地产开发企业能够使用的其他方式可谓是少之又少。
仅有个别企业使用过如债券、房地产信托投资基金(REITs)、典当融资、金融租赁、过桥贷款以及信托融资等方式。
(二)中小企业融资困难
随着全球金融危机对我国国内经济的冲击,中小企业的日子非常难过,特别是对于资金需求量较大的房地产开发企业来说,融资难更成为企业迫切需要解决的一个问题。
近年来,国家为扶持中小企业的发展,特别出台了一系列针对融资问题的政策,这些政策虽然解决了一部分问题,但对于中小房地产开发企业来说,没有从根本上解决问题。
二、适合我国国情的房地产融资方式及发展方向
鉴于我国目前的国情,在上述的几种融资方式中,我国应该大力推进房地产企业直接融资方式。
这样,一方面可以缓解储蓄率居高不下的难题;另一方面也能降低银行的风险,保持金融体系的平稳运行。
笔者认为应该优先发展以下几种融资方式。
1.房地产信托投资基金(REITs)
房地产信托投资基金起源于美国市场,虽然中途经历了一段低谷,但现在已经发展成为美国房地产市场上最主要的融资方式之一,并且不断引起其他国家和地区的重视,在我国香港周边的主要金融市场,像日本、新加坡等地都已经开始发展REITs交易。
REITs的发展主要得益于其两大明显优势:
第一是其自身优势,包括以下几个方面:REITs本身具有很高的流动性和变现性;REITs使资金专业化经营管理;REITs能加速房地产的资本积累;REITs使投资人的投资风险分散;健全的REITs流程监控机制能充分发挥市场机制。
第二是REITs的运用在商业地产上有以下几种不可替代的优势:可以融资的物业范围(下转50页)(上接47页)广;可融资金额巨大,资金来源丰富;分散房地产行业的金融风险;融资总额相对较高;融资方式灵活;可选择长期获益;节税;提高企业的知名度;有助于企业经营管理规范化。
2.债券
长期以来,我国的资本市场发展极不平衡,在一个成熟的市场经济中,企业债券应该作为市场经济的主要融资方式之一。
但目前的状况是我国的债券市场规模还非常有限,而且以国债为主。
可喜的是自党的十七大报告中提出“强调优化资本市场结构,多渠道提高融资比例”后,国务院及其他相关部门多次强调了发展债券市场的重要性。
今后的债券市场应该是房地产行业的主战场之一。
债券的优点主要有:(1)不会有失去公司控制权的危险。
(2)债券利息可以在税前扣除,节省成本。
(3)债券方式比较灵活,有长期、短期、可转换债等。
三、结束语
改革开放30多年来,我国经济增长取得了显著成效,人民生活质量大幅提高。
特别是近十年来,随着改革开放的不断深入,工业化、城镇化水平不断提高。
我国的房地产市场必然还将高速发展一段时期,房地产企业也必然将迎来一个高速发展的机遇。
但是我们也应该清醒地认识到,在机遇的背后,房地产企业融资仍将成为一个突出的矛盾,融资难仍将成为阻碍房地产企业发展的一个重要瓶颈。
房地产企业应该积极从自身企业的现状和未来发展方向出发,克服困难,了解成熟市场的发展状况,学习外国的先进经验,抓住政策调整的有利时机,不断创新,努力突破这一发展瓶颈,为我国房地产和金融市场的发展做出应有的贡献。
参考文献:
[1] 决策资源集团房地产研发中心.地产融资十二方案[M]. 中国建筑工业出版社,2007.
[2] 张健.房地产企业融资:实务·政策·常见问题[M].中国建筑工业出版社,2009.。
