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浅谈小产权房问题中图分类号：f293.3 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2011）03-026-02摘要近几年，“小产权房”问题成为了社会各界广为关注的热点。
它的出现，是对现有土地制度的挑战，集中反映了农村利益团体对利益的诉求。
其归根到底是我国实行的二元化土地管理制度。
但鉴于我国的基本国情，对耕地的保护，小产权房不能任其合法化。
本文主要力求在耕地保护和“小产权房”合法化中寻找一个平衡点。
关键词小产权房合法化改革开放几十年来，我们国家在各个领域都取得了巨大的成绩，人民的物质生活得到了极大的丰富。
但随之也产生很多问题，比如房价居高不下，多少人沦为“房奴”。
房子几乎是人们21世纪最关心，谈论也最多，引发矛盾一个社会问题。
2010年国务院要求，所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售。
北京市上半年对小产权房“水岸江南”的强制拆除，表现出政府处理小产权房的决心。
人民群众转正的诉求与暴力抗拆引发的一系列群体事件，这些把小产权房推倒了改革的风口浪尖之上。
那么，小产权房这个时代的畸形儿该何去何从？一、何为小产权房首先，何为小产权房？与小产权对应的是大产权。
大产权房就是国家发完整产权证的房子。
小产权房分两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
业内人士认为购买小产权房存在诸多风险。
不仅拿不到国家颁发的产权证，在法律上是得不到有效保证的，而且有可能导致与国家的规划相冲突，被拆除，拆迁难得到补偿。
最后，由于小产权的开法是没经过合法正当的程序，工程没经过监督，因此小产权房的质量也是难以保证的，安全隐患多。
二、小产权房产生的原因（一）居高不下的商品房价是小产权房产生的直接原因转型期的中国，社会在高速发展的同时也引发了一系列的问题。
我国近几年的住房痛苦指数节节攀高，政府房改十年的结果造就了gdp政绩、地产权贵与房奴并存的局面。
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房是指在城市规划前就已经存在，未经批准的房屋。
这类房屋
由于没有合法的土地使用证明，因此无法办理产权证，被称为小产权房。
小产权房确权方面存在的问题：
1.法律地位不明确：小产权房没有得到政府的认可和批准，其法律地位不明确，无法保障业主的合法权益。
2.交易风险大：小产权房无法办理产权证，因此不能正常进行买卖交易。
一旦发生纠纷，业主难以维护自己的利益。
3.公共服务配套不完善：小产权房多分布在城市边缘、农村等地区，公共服务配套较差，如水电气路等设施不完善。
4.建筑质量参差不齐：由于没有规范的监管和审查制度，小产权房建筑质量参差不齐，存在安全隐患。
相关建议：
1.政府应该加强对小产权房的管理和监管力度，规范其建设和使用行为，并制定相关政策保障业主合法权益。
2.鼓励小产权房业主升级改造，提高房屋品质和安全性。
3.加强公共服务配套建设，提高小产权房居民的生活质量。
4.建立健全的纠纷解决机制，保障业主合法权益。
同时，加强社会宣传，增强公众对小产权房的认识和了解。
论小产权房屋买卖合同的法律效力
小产权房屋是指在农村集体土地上建设的房屋，其产权归属于农村集体经济组织，而非个人。
在中国，小产权房屋的买卖合同通常不被法律承认，因为它们违反了土地管理法和城乡规划法的相关规定。
以下是关于小产权房屋买卖合同法律效力的一些要点：
1. 土地使用权问题：小产权房屋的土地使用权属于农村集体，个人无法获得土地使用权证书，这是小产权房屋买卖合同无效的主要原因。
2. 违反法律规定：根据中国的土地管理法，农村集体土地不得用于非农业建设，因此，小产权房屋的建设本身就是违法的，买卖合同自然无效。
3. 产权不清晰：小产权房屋的产权不清晰，没有明确的产权证明，这使得买卖双方在交易过程中面临极大的风险。
4. 无法办理过户：由于小产权房屋没有合法的产权证明，买卖双方无法在房产交易中心办理过户手续，这使得合同的履行存在障碍。
5. 法律风险：购买小产权房屋的个人可能会面临法律风险，包括但不限于被追究法律责任、房屋被拆除等。
6. 投资风险：小产权房屋由于法律地位不明确，其投资价值和市场流通性都较低，购买者可能面临资产贬值的风险。
7. 合同无效的法律后果：如果小产权房屋买卖合同被认定为无效，卖方可能需要返还购房款，而买方则可能失去房屋使用权。
8. 政策风险：政府对于小产权房屋的政策可能会发生变化，这将直接影响到小产权房屋的买卖合同的效力。
综上所述，小产权房屋买卖合同在法律上通常被视为无效，买卖双方在进行交易时应当谨慎，避免因违反法律规定而遭受不必要的损失。
第1篇一、引言小产权房，顾名思义，是指未经国家有关部门批准，非法占用土地建设并出售的房屋。
由于小产权房交易存在诸多法律风险，因此在购买小产权房时，了解相关的法律规定及注意事项至关重要。
本文将详细介绍小产权房交易的法律规定，帮助消费者在购房过程中规避风险。
二、小产权房的定义及特点1. 定义：小产权房是指未经国家有关部门批准，非法占用土地建设并出售的房屋。
这类房屋没有合法的土地使用权和房屋所有权，无法办理产权登记。
2. 特点：（1）非法性：小产权房的建设、销售均未经过国家有关部门的批准，违反了国家土地管理法规。
（2）不确定性：小产权房的产权归属不明，购买者无法享有合法的房屋所有权。
（3）风险性：购买小产权房可能面临无法办理产权登记、房屋被拆除等风险。
三、小产权房交易的法律规定1. 《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法》规定，任何单位和个人不得非法占用土地，不得擅自改变土地用途。
对于非法占用土地建设的房屋，应当予以拆除。
2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》规定，房地产开发企业应当按照国家规定取得土地使用权，依法办理土地使用权登记，取得房屋所有权证书。
未经依法登记的房屋，不得转让、出租、抵押。
3. 《中华人民共和国物权法》《物权法》规定，物权的取得应当依照法律规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。
对于非法取得的物权，应当予以撤销。
4. 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》该司法解释规定，对于违反土地管理法规的国有土地使用权合同，应当认定无效。
对于非法转让土地使用权的行为，应当予以撤销。
四、小产权房交易的注意事项1. 确认房屋的合法性：在购买小产权房之前，务必核实房屋的合法性，包括土地使用权的来源、房屋的规划审批手续等。
2. 了解相关政策法规：关注国家关于小产权房的政策法规，了解相关政策的变化，以便在购房过程中作出明智的决策。
3. 谨慎签订合同：在签订购房合同时，务必仔细阅读合同条款，明确房屋的权属、价格、交付时间等关键内容。
对小产权房的几点思考汇报人：目录•定义与概述•法律与政策问题•经济与社会问题•解决方案与建议•案例分析•结论与展望01定义与概述0102小产权房的定义小产权房在近年来大量出现，尤其是在城市近郊和发达地区，其价格相对低廉，吸引了许多购房者的关注。
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理正规土地征收手续，未缴纳土地出让金，房屋仅具备初步的产权登记手续。
小产权房的历史发展小产权房的出现可以追溯到上世纪90年代，随着城市化进程的加速，农村集体土地逐渐被开发利用。
在一些地区，农民通过自建、联建等方式在集体土地上建设房屋，并逐步形成了规模较大的小产权房社区。
小产权房的产权问题一直存在争议，由于缺乏正规的产权登记手续，小产权房的权属存在不确定性，可能存在法律风险。
小产权房在建设过程中可能存在违规行为，如非法占用耕地、违反规划等，对农村环境和生态造成一定影响。
小产权房的价格相对低廉，吸引了大量购房者，但随着城市化进程的加速，小产权房的权属问题可能会引发社会矛盾和纠纷。
小产权房的现状及问题02法律与政策问题小产权房在法律上是否具有合法地位，是当前争议的焦点之一。
法律地位土地性质历史遗留问题小产权房所占用的土地性质往往与商品房不同，这使得其合法性更加复杂。
一些小产权房存在历史遗留问题，如缺乏正规手续或违规建设等，这也对其合法性产生了影响。
030201小产权房的合法性争议由于小产权房无法正常办理产权登记，因此可能存在产权风险。
产权风险小产权房交易中可能存在合同纠纷，如买卖双方的权利义务不明确等。
合同纠纷由于小产权房的特殊性质，当出现纠纷时，可能缺乏相应的法律救济途径。
纠纷解决机制法律风险与纠纷解决对于小产权房所占用的土地问题，需要进一步明确土地政策，确保土地使用的合法性和规范性。
土地政策对于小产权房的法律地位和相关纠纷解决机制，需要完善相关立法，确保有法可依。
立法完善在完善相关政策和法规的同时，需要加强政策的执行和监督力度，确保政策的有效实施。
小产权房和大产权房有什么区别小产权房子能买吗严格来说小产权房是有很大风险的，因此是不建议用户购买小产权房的。
小产权房的风险主要****于多个方面，比如政策风险、交易风险、落户等一系列的风险问题。
大多数的小产权房都是属于违规建筑，一旦面临拆迁是不受法律保护的，没有办法获得相应的拆迁补偿;另外小产权房是没有不动产权证的，是无法办理过户、落户手续的，并且还会影响到以后房产的转手问题;最后小产权房大多属于自建房，质量是没有保证的。
小产权的房子是不能购买的，一旦购买，买房必将要承担很大的风险。
小产权房可以住多少年“小产权房”是个约定成俗的概念，没有具体的法律规定。
所以理论上来说，我们没有办法去确定小产权房子到底居住时间能有多久，也可能是10~20年的时间，也有可能是永久的。
我们平时接触到的普通住宅其实都是可以颁发不动产权证书，产权既可能是70年，也有可能是40年或是50年，但无论怎样都是有产权的。
这在基本性质上，就已经形成了直观的区别之处，小产权房子则没有产权。
因为它建在非正常出售的宅基地上，没有获得国家许可的建造资格，也就没有正规的房产资料，无法确定它的居住时间。
小产权房可以过户吗其实小产权房也是可以过户的，只不过是有严格的限制。
虽然网络上很多信息都表示小产权房是不能过户的，这是因为它是在农村集体土地上建设的房屋，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，购房合同在国土房管局不会给予备案。
农村宅基地属于集体，村民只是享有使用权，而将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，所以不能办理土地使用证、房产证、契税证等手续。
但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说它转让或者销售的对象是有限制的，可以过户，只是过户的对象仅仅限于集体内部成员而已。
小产权房投资风险与价值浅析上海对外经贸大学张欣洋1244088摘要：迄今为止全国小产权房在商品房交易中所占的比例很大，小产权房一些独有的特点使其在房产市场上颇受欢迎，然而无论是开发商还是普通居民投资或者购买小产权房都存在着一定的风险和机遇，本文就小产权房的特点与性质以及其未来发展，并举一现实案例浅析小产权房的投资风险与投资价值。
关键词：小产权房投资风险投资价值法律效力政策风险房屋质量经济适用房小产权房的基本概念与性质小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。
所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
相反，国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。
大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。
对小产权的解释主要有3种：1. 是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。
按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
3. 是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
“小产权房”的性质有三种：第一类“小产权房”：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发违法建筑。
第二类“小产权房”：在政府划拨或出让土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患不完全产权房。
第三类“小产权房”：在军队享有使用权土地上进行商品房开发，之后卖给军人以外地方居民，俗称“军产房”。
小产权房产生的原因主要有三个。
一、城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。
由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。
与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。
小产权房存在着大量现实的购买群。
二、擦边球的空间：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。
正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。
三、农地制度不合理：小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。
在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。
小产权房的投资风险对于投资小产权房来说，其投资风险具体可以分为六点：1，法律效力。
2，房产转让。
3，政策风险。
4，监管缺失。
5，房屋质量。
6，动迁补偿。
在法律上，“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则，但也区分不同情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
如购买小产权房，买家拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。
即小产权房只有使用权，没有所有权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。
其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。
购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的被动局面，导致非常巨大的经济损失。
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。
小产权房相比普通商品房而言，小产权房在房屋质量上也和普通商品房有很大区别。
这类房屋一般由土地所在村甚至农民个人开发的。
在规划设计、施工监理以及竣工验收等方面，都没有任何保障，当你买了这样的房子，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
小产权房目前在动迁补偿上，也没有任何保障。
这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。
这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。
小产权房属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
小产权房的投资价值当然，小产权房存在投资风险的同时，也有很大的投资价值。
一般来说，小产权房要比大产权房便宜50%以上，价格仅是其他楼盘的一半，也没有各种其它费用。
购买“小产权房”主体多为低收入群众，尤其以下岗职工、外来务工人员为主，他们一般买得起也住得起。
而且他们内心深处多少也存在法不责众的侥幸心理。
对于开发商来说，合作开发商也可按比例分成。
由于不用交纳土地出让金和各种税费，使得开发成本大幅度降低，小产权房收益一般也会超过商品房开发所得的收益。
另外，村民除自住房外也获得了房屋开发的分红，村民的开发积极性得到提高，房屋供给提升，从而给了开发商更多议价的空间。
虽然法律上来说，买卖小产权房得不到法律的保护，而且有关打压、遏制小产权的政策不断出台，但是基于一些客观原因的存在，在近年来，在实际操作层面，政府基本上没有采取强有力的处罚手段，因此一来监管缺位致使小产权房的“擦边球”投资价值显现。
随着小产权市场的缓慢扩张，不少小产权房也已经在市中心出现，其中很多小产权的规模和配套已经在向商品房靠拢。
在租赁市场市场上，小产权房的无差异性已经显现，由于很多小产权房位于较好的地段，其租金与周边商品房相差不大，这也是吸引许多购房者的主要原因。
加上开发成本相对较低，所以对于开发商而言在投资回报率上也相对较高。
作为开发商而言，如果准备投资小产权房，那么在投资过程中应注意三点：一，小区规模约为500-1500户，这样的小区有一定的社区配套，如：会所、运动场、泳池等，且物业管理水平能跟上，小区规模太大了物业管理水平无法提高。
二，小区绿化率要高，小区必须是封闭式的，外来人员无法随意自由进出。
三，地段要好，交通方便，步行至地铁站在20分钟之内，周边商业配套较齐全。
满足这些条件的小产权房除了其他不可抗的条件之下，相对容易出售，那么风险就相对较小。
关于小产权房买卖的真实案例2002年5月，位于奉城镇新民一致村的村民张火荣将自己一栋约三百平方米的老宅，以6.5万元的价钱卖给上海市民邹女士。
8年后，他做出一个惊人的举动，要把早已出卖的房屋收回。
2011年3月30日，奉贤区法院开庭审理。
这一案件在当时引起很大的社会反响。
当初张火荣跟邹女士那桩买卖还是走了比较完备的程序：合同一式五份，买卖双方各持一份，见证律师保存一份，土地和房管部门备案各一份。
然而，我们必须指出，这些合同本身是无效的。
因为双方的买卖行为违反了《土地管理法》和《房地产管理法》等法律法规，加上宅基地属于村民集体所有，只有村内部成员之间可以进行互相转让。
买方邹女士不是一致村的人，所以合同无效。
最后，法院判处村民张火荣以24万元的价格赎回这套房产。
诸如此类小产权房买卖的纠纷处理重在调解，而且目前几乎没有一部法律能够用来保护‘小产权房’买家的利益。
类似的官司，只要一上法院，买家就输了。
虽然卖方不一定得利，但是，交易无效确是事实。
” 在上海，唯一让这一系列小产权房纠纷有针对性法律参考的材料，是2004年初由上海市高级人民法院一份“关于印发《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的通知”(沪高法民一20044号)文件。
该文件第二条“对于将房屋出售给本乡(镇)以外人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
”另外，根据第四条“对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利”，同样也不应收回房屋。
这些规定相较于北京的案件处理结果有很大不同，在北京，通常会倾向于判处卖家胜诉。
在该案中，村民张火荣最终还是赎回了房屋，不是“收回”。
对于投资小产权房的开发商来说，即使得到了有关资质和部门的批准，在房产未全部售出时，如果遭遇当地原房产所有者想要收回房产，虽然有此先例，即有一定可能让原业主用钱赎回房产，以挽回损失，但繁琐的法律程序以及各种不确定因素影响，投资小产权房的风险依旧很大。
小产权房未来走向展望当下，一些专家学者对于小产权房的看法分歧很大。
李克强恩师厉以宁对于小产权房提出了自己的看法。
他认为：小产权房，要根据情况，假定你的违法占地，你本来不是你的宅基地你都占地，这样建了房子拿去卖是不对的。
但是假定你是自己的房子，你不是出卖，而是它是变相的长期出租的方式，三十年租期，这个根据情况来讨论。
赵路兴，中国人民大学经济学学者，资深研究员，他表示：“近年来‘小产权房’累积面积较大，情况各不相同，因此大量处理比较复杂，也不现实”。
两部委发声部署清查工作正是希望纠正市场错误舆论，通过对严重违规的“小产权房”项目进行处理，向社会释放明确信号。
赵路兴认为小产权房的主要购买群体是中低收入阶层，在商品房价格居高不下、保障房资源不足的背景下，中低收入者不得不选择位置较远、配套及保障较差，但价格低廉的‘小产权房’，也随之形成了夹心层的房地产市场。
住建部政策研究中心主任秦虹也表示，“集体建设用地可以盖房子，可以给集体经济组织个人使用，但不能给之外的人使用，如果卖给别人就变成不合法了。
当前确实有很多人住在‘小产权房’里，也是迫不得已解决住房需求，有合理性，但是与合法性有冲突。
”中金公司认为，未来解决小产权房，将先清理占用耕地，违建房屋，狭义小产权房将在一、二线城市中逐步拆除，但是在三、四线城市中，由于面积较大，历史遗留问题众多，所以在处理方法上会十分慎重。
虽然国家命令禁止小产权房的建设与买卖，但是“小产权房”清理面临许多现实的难题：一，界定很复杂，二，确责有分歧，三，处理难找人。
