国有林场经营性资产的运营管理问题和对策

２０１８年１月　绦色料技　Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｇｒｅｅｎ　Ｓｃｉｅｎｃｅ　ａｎｄ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ　第１期　

国有林场经营性资产的运营管理问题和对策　

张滴水　

（福建省宁化国有林场，福建宁化３６５４００）　

摘要：指出了经营性资产也是可以运营的资产，根据行业的特点，结合林场实际，探讨了如何将闲置可运营　的资产进行盘活，既可以增加租金收益也可以加强资产管理，从分析资产情况到政策的界限，分类管理，再　到运营过程管理，总结了运营管理工作，针对制度存在的问题提出了相应的建议。　关键词：经营性资产；运营管理程序；效益分析　中图分类号：Ｓ７　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７４—９９４４（２０１８）０１—００２９—０２　

１　引言　

随着县域经济的发展，城市建设不断征用周边林　

地，２０１１年ｌ１月３日宁化国有林场与县政府协商签订　了征用林地补偿机制，促进了林场向做好“山上山下”两　

篇文章的目标迈进；“山下”的文章不断做大做强，但在　

电商、微商、快递业的快速发展下，如何盘活这些固定资　

产，将是目前的一项重要课题。　

２经营性质资产简介　

２．１　经营性资产概念　

经营性资产是在生产和流通中能够为社会提供商　品或劳务的资产。经营性资产的使用单位一般是具有　

法人地位的企业，经营性资产的运营要以追求经济效益　为原则。从会计角度来看，主要指企业因盈利目的而持　

有、且实际也具有盈利能力的资产。　

２．２经营性资产内容　

经营性资产包括土地、建筑物、机器设备、存货、应　

收账款、预付账款等涉及日常经营活动的资产。　２．３现有经营性资产情况　

２．３．１　福馨佳苑小区资产　位于宁化西环中路５０号（３０７线旁），距离老城中　心３　ｋｍ，离新车站１　ｋｍ，２Ｏ１３年１１月交付，２０】５年９　

月成本核算完成，林场建有１＃一４＃楼架空层２２７５．９７　ｒｎ　，其中可经营面积１７ｌ６　ｍ。，职工周转房９套９６５　ｒｎ　，　林场工区管理房１９３２．１５　ｒｎ。，地下室附属工程２４６３．０９　

ｍ　，合计可经营面积５７４６　ｍ。。　３．２．２　永信ＳｏＬ０时代楼盘部分资产　位于宁化西环中路４８号（３０７线旁），距离老城中　

心３．２　ｋｍ，离新车站０．７　ｋｍ，计划２０１８年１２月交付，１　

＃楼１９２５　ｍ　，２＃楼一层门厅７５　ＩＴＩ　，二、三层计４５００　１ＴＩ　，地面停车位２０个，地下停车位２５个，预计可经营面　

积６４２５　ｍ。，停车位配套使用。　３．２．３　禾口保护站原禾口林场老场部资产　

位于方田乡路口苦株下，距离县城１５　ｋｍ，离周边　

最近自然村０．８　ｋｍ，围墙内面积７２３２　ＩＴＩ　，含二层砖混　

收稿日期：２０１７－１０—１８　作者简介：张满水（１９６７一），男，经济师，主要从事林业综合经济管理工作。　结构面积４０２　ｍ　，农田面积３３４４．２　ｍ　，合计可经营面　积１０５７６．２　ｍ　。　３．２．４　安远管护站土地资产　

位于安远镇安远村芙蓉小区１—１０—１２７—２１地块　的国有资产建设用地使用权，建筑面积１３２　ＩＴＩ　。　

３建立健全组织机构　

随着宁化国有林场资产的不断扩大，原来的办公室　

统一管理模式已不再适应形势的发展需要，要求借鉴县　里及其他林场的做法，成立专门的资产管理部门，进行　

资产的清查、登记建档、运营管理、制度建设等工作。　

４熟悉政策界线　

省属国有林场在不影响本单位履行职能、职责的前　提下，将占有、使用的国有资产对外出租、出包的，应按　

《福建省直行政事业单位国有资产出租出借管理实施办　

法》（闽政管综Ｅ２０１２］１２号）、《关于进一步规范直行政　事业单位国有资产交易行为的通知》（闽政管综［２ｏ１４］　

９４号）及福建省省属国有林场国有资产管理暂行办法　

第十九、二十条等规定执行。　

５分类管理　

５．１不可进场交易资产：按政策界线规定　

（１）地处乡镇（不含县城）、村等偏远位置且不改变　土地用途的农用地等非重大资产出租、出包，市场需求　

很少，无竞争性，主要目的是保护好资产的完整性。　（２）房屋建筑物单项面积３０００　ｒｎ。以下（含３０００　ｉｎ。）、３００　ｒｎ。以上，且出租、出包期限５年以下（含５年）　

的出租、出包。　（３）除土地和房屋建筑物外，单位价值１０万元以下　（含１Ｏ万元）、５万元以上其他资产的出租、出包。　

符合以上条件的资产，由国有林场提出申请，经设　区市林业主管部门审核同意后，报省国有林场管理局　

审批。　５．２可进场交易资产　

位置离城区较近，经市场调查，该部分资产有市场　

２９　张满水：国有林场经营性资产的运营管理问题和对策　资源与产业　

需求，并存在多家或多人需要，以下不含地处乡镇、村等　边远地区且不改变土地用途的农用地等非重大资产出　

租、出包。　（１）土地（不含林地）、房屋建筑物单项３０００　ｍ　以　

上的出租、出包；　（２）房屋建筑物单项３０００　ｍ。以下（含３０００　ｍ　），且　

出租、出包期限５年以上的出租、出包。　

（３）除土地和房屋建筑物外，单位价值１Ｏ万元以上　

其他资产（不含森林资源资产）的出租、出包。　

６经营性资产进场交易程序　

６．１确定资产出租底价　委托列入省财政厅评估机构优选库的专业评估公　

司，厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司对　福馨佳苑小区的国有资产进行租金评估，初次进场交易　

评估的面积为５７４６　ｍ。，并对出租底价的资产进行分项　

评估，计算出每平方米出租均价，依据评估报告由场务　

会最终确定招标标底均价（设保留价）。　

６．２　制定《金刚亭职工安置房底层物业招租方案》　

拟出租资产物业的基本情况、入住商户业态的规划　

要求、对承租人的资格要求、资产产权人对招租的要求　

及条件、资产部门制定对资产出租的租金底价询价情况　表、确定依据、招租方式等。　

６．３资产价值凭证　

由财务部门对出租资产情况按资产折旧的相关规　

定进行计算。　

６．４资产产权证明　

由资产管理部门收集整理需出租的不动产产权证　

明复印件、土地及建设批复文件等。　

６．５单位填写《福建省直行政事业单位国有资产出租　出借审批表》　

本项工作由财务部门和资产部门根据评估报告和　

场务会研究的会议纪要为依据进行填写。　

６．６重大事项会议纪要　拟对出租资产情况、出租底价情况、招租方案等事　

项进行场务会讨论通过，再提交职工代表大会表决。　

６．７　向上级主管部门申请出租出借报告　由资产部门将出租资产基本情况、拟出租年限、评　

估底价等情况行文，向上级主管部门提出申请，需附上　招租方案、资产产权证明、《福建省直行政事业单位国有　

资产出租出借审批表》、单位对该项出租资产有关的会　

议纪要、中介出具的出租资产的租金底价评估报告。　

６．８委托中介机构进场交易　根据省机构事务管理局的批复文件，委托有资质的　

中介机构进行进场对出租资产做好招租准备工作，要求　在媒体上公开发布招租信息，做好确定出租资产的答疑　

和看样时间、报名收取招标保证金、开标前召开场务会　

研究保留价、开标唱标、确定中标人、中标公示、完成招　

租材料整理等Ｔ作。　

６．９　签订出租资产的《出租合同》　

根据中标通知书要求，公示期结束，甲乙双方就前　

３０　期招标方案和拍卖会规则提出的事项，签订《出租合　

同》，在合同中明确出租资产的位置、面积、中标出租均　

价、双方的权利和义务，违约责任以及租期到期后的再　续优惠政策等事项。　

６．１０　出租资产的移交　根据前期拟出租资产明细清单，双方各派出两名管　理人员逐项进行现场出租物业移交，办理移交手续，无　

疑议后双方代表在移交清单上签字盖章确认。　

７出租资产效益分析　

７．１经济效益分析　拟出租资产的出租面积５７４６　ｍ。×（评估价）７元／　

（ＩＴＩ。月）一４０２２２元／月（月租金收入），年租金收入为　４８２６６４元，将为宁化国有林场带来可观的经济收入。　

－／．２社会效益分析　若按出租资产租金收入的２０　计算缴纳所得税，　资产出租成功预计每年将为国家增加税收收入９６５３２　

元，需要安排资产管理岗就业人员２～３名。　

８经营性资产管理存在问题　

８．１　出租面积的分割　８．１．１　整体打包出租的优缺点　将资产进行整体打包出租，虽然在管理上比较简　

单、招租程序上也较单一，如果一次性招租成功，承租方　上交租金压力较大，对招租对象的实力也要求高，相对　

市场需求者较少，局限性大，容易形成承租方市场，垄断　出租价格，从而影响林场经济收入。　

８．１．２　分割出租的优缺点　对出租资产如果进行分割出租，虽然在管理上、招　

租程序上较复杂，但若按需出租，市场需求者较多，相对　收缴租金难，物业管理难方面，将使资产出租盘活更快，　

更见效。　

８．２行政审批方面　

对于资产出租的报批事项，牵涉的审批部门较多，　

需要资产出租单位提出申请、市林场处同意后上报省国　有林场管理局，局研究同意后再报省机关事务管理局，　

由省机关事务管理局研究批准下文，如宁化国有林场　

２０１４年３月２８日对拟出租资产提出申请，２０１４年９月　

１７日才收到省机关事务管理局批准文件，申请批准时　间近６个月，审批时间太长，程序太多造成了很多不利　

影响：①将直接导致了潜在客户另行他处，９月２５日开　

标时就无人报名，造成了流标情况；②影响了延期租金　

收益，提前３个月招租，将提前３个月取得租金收益；③　

影响了租金的即时评估价，６个月前的出租租金底价与　６个月后的出租底价有可能就会每平方米相差几角钱　

甚至１、２元钱；④同时也造成了招标的广告费、中介费、　

评估费的损失。　

９改革管理方向　

（１）按照中央改革精神，简政放权，简化审批程序、　（下转第３３页）

　２０１８年１月　绿　色　科技　第１期　

留用４５０株ｈｍ。以下和７５０～９００株／ｈｍ。的效果次之，　增长势头较弱，与留用１２００株／ｈｍ　以上萌生杉木对毛　竹发笋率、成竹率增长影响也存在显著变化差异；留用　

１２００株／ｈｍ　以上的，相对时间越长发笋率、成竹率越　低。留用５２５～６７５株／ｈｍ。的萌生杉木对新造毛竹林　发笋率、成竹率增长影响最小。　

对２０１３￣２０１５年度留用不同密度萌生杉木与毛竹　

混交的新竹平均胸径进行方差分析、多重比较（见表６、　

７）。　

表６　各处理２０１５年度新竹胸径方差分析　ｃｍ　

注：Ｆ一４０．６１８＞Ｆｏ．０１（３，８）一７．５９＞Ｆｏ．。５（３，８）一４．０７说明：留用不同密度的萌生杉木对新竹平均胸径影响极显著　

表７各处理２０１５年度新竹平均胸径多重比较　ｃｒｎ　

处理　又ｉ　又ｉ—Ｘｉｖ　Ｘ—ｉ—Ｘ—ｉｕ　Ｘｉ—Ｘｕ　ＩＩ　７．８７　１．４４＊＊　１．０７＊＊０．９４－ｙ￣＊　ＩＩＩ　６．９３　０．５０＊０．１３　Ｉ　６．８　０．３７　ＩＶ　６．４３　

Ｄ。．。。＝Ｑｏ　）√　＿４．５３×％ｆ￣０２７５—０．４３５　

Ｄ　．　）√　＿６．２ｏ×√　５９５　

从表７中可以看出，合理留用萌生杉木与新造毛竹混交　

可以极显著促进新竹平均胸径逐年增大，其中留用５２５　

～６７５株／ｈｍ　萌生杉木效果最好，留用７５０～９００株／　

ｈｍ　萌生杉木效果次之，与留用１２００株／ｈｍ。以上萌生　

杉木对毛竹平均胸径增长影响存在极显著变化差异；与　

留用萌生杉木４５０株／ｈｍ。以下也存在显著差异。留用　４５０～６００株／ｈｍ　的萌生杉木对新造毛竹林平均胸径　

增长影响最小，留用１２００株／ｈｍ　以上萌生杉木对毛竹　平均胸径增长影响变化最大。