市场营销策略分析
——华润置地
摘要：近年来我国房地产业的发展势头越来越迅猛，行业间的竞争也越发的激烈。资源的整合、国家各种政策法规的相继出台，使房地产行业逐渐趋于成熟。特别是在国家新政限购令出台的市场环境中，房地产开发商必须审时度势、占领先机，以求在激烈的竞争中站稳脚跟。房地产是一个高收益的产业，但是因为它的投资价值大，周期长，实物形态是不动产，市场竞争不充分，滚动开发等特点，所以它也是一个高风险的行业，随着国家加强对房地产业的宏观调控，国土资源部大力整顿全国土地市场，我国房地产业的发展不断走向理性和规范。房地产产业在国民经济中的地位日趋重要，对改善居民居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。本文首先介绍我国房地产企业营销现存的问题,比如：房地产企业营销实践缺乏系统性、科学性；对销售人员的培训存在误区；营销成本虽高，但得不到消费者的认可；营销行为存在不合理和违法现象。针对目前所存在的问题，本文对上述的问题进行一系列的分析。通过大量的事实性的论述，企业必须改变当前的状况，实施新策略改变自身的缺陷，以此形成竞争优势，谋求长远发展。最后，本文针对房地产企业现存状况，系统地提出了适合我国房地产企业发展的营销策略，包括品牌发展战略，提升企业的竞争能力；房地产企业集中一点营销策略，促进企业的创新；加强营销队伍管理，提高队伍素质；运用口碑营销，提高品牌形象；注重“绿色”营销，实现企业经营目标；房地产网络营销，促进企业全方位的服务；提高服务意识，增强企业信誉。以至于能够有助于提高房地产企业的竞争力，有利于消费者需求的满足，有利于房地产产业和国民经济的发展。为我国房地产企业在营销方面提出一定的帮助性的建议。因此，从某种意义上说，房地产营销战略是关系房地产企业经营成败的关键，为了保证房地产业健康快速的发展，对房地产营销战略进行研究显得尤为重要。本文主要以华润置地为
例，来说明当前新环境下房地产企业基本的营销策略，并找出其中不足的地方及改进措施。
关键词：口碑营销，品牌形象，服务意识，网络营销
目录
摘要 (1)
目录 (2)
一、引言 (3)
（一）选题背景 (3)
（二）华润置地营销核心 (3)
二、房地产营销策略的方法
（一）企业直接销售策略 (4)
（二）委托代理销售策略 (4)
（三）网络销售略 (4)
三、以华润凤凰城为例浅析营销策略的应用
（一）华润凤凰城总的营销策略 (5)
（二）“华润凤凰城”项目营销现状分析
1、产品策略分析 (6)
2、价格策略分析 (7)
3、促销策略分析 (8)
四、华润凤凰城的主要销售方案
（一）推广策略 (9)
（二）客户积累策略 (9)
（三）媒体组合 (9)
(四)活动促销 (9)
五、房地产营销策略创新的探讨
（一）在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素。 (10)
（二）房地产营销策略的创新
1.品牌营
销…………………………………………………………………
(10)
2.人文营销 (11)
3.绿色营销 (11)
4.服务营销……………………………………………………………………
总结 (11)
参考文献 (12)
引言：华润置地以“品质给城市更多改变”为品牌理念，致力于达到行业内客户满意度的领先水准，致力于在产品和服务上超越客户预期，为客户带来生活方式的改变。目前公司已在北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳、厦门、天津、南宁、绵阳、福州、常州、南通、南京、鞍山、青岛、郑州、扬州、海南、唐山、济南、徐州、长春、南昌、泰州、哈尔滨、淄博、威海等中国内地36个城市践行着高品质的理想，并已形成六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；持有物业发展了都市综合体、区域商业中心五彩城两种模式，其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体，并已在杭州、沈阳相继开业，以其全新的理念将陆续在南宁、成都、合肥、青岛、郑州、上海、无锡、重庆登陆，在引领城市生活方式改变的同时，带动城市经济的发展、改善城市面貌。华润置地用品质和细节来做宣传没有像其他企业那样做五花八门的专场团购，每个项目也没有大幅度的让利，但东南西北四大项目都创造了近1个亿的销售佳绩，在本次秋交会的热销房企中，华润实属例外。“说实话，我们在营销手段上与其他开发商比起来单一得多，而个别楼盘的单价比周边项目还高出一两千块，但不少客户就是看中了华润的品质，毕竟现在买房子购房者都更谨慎。”华润营销
负责人表示，从成交的客户来看，老客户占到了很大的比例，良好的市场口碑已经为华润拉拢了不少客户。华润是一家极为注重细节的企业，照华润的话说就是，“看得到看不到的成本，我们明显比别人高”，产品成本和精力的巨大投入，很多时候达到了不可思议的地步。以最新亮相的金悦湾为例，华润正在创造成都乃至全国楼市的诸多“第一”：中国园林成本最昂贵、硬件配置最高、景观层次最丰富、建设标准最严苛、外立面最令人震惊。华润在外界看不见的地方投入同样不可忽视，就拿销售环节来说，为了确保置业服务的高品质，华润坚持培养和建立自己的销售服务队伍。公司营销负责人表示：“华润算是采用了最笨的方式，做好你看得到看不到的每一个细节，投重金花时间依靠品牌的树立来带动销售。”华润为此付出的代价是———8年。华润置地深度挖掘品质需求，从客户起居行为出发，提供从户型布局、变形家具到人性化收纳设计的增值服务。通过对这些楼盘营销策略的分析，可以找出华润置地目前在营销策略方面存在的不足及问题，并利用营销理论对其问题与不足提出一些改进措施及建议。
二、房地产营销策略的方法
目前，我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托代理销售和网络销售三种。
（一）企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
（二）委托代理销售策略。它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。
（三）网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和
消费者沟通，可以树立房地产的声誉。企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势。
三、以华润置地为例浅分析营销策略的应用
（一）华润置地总的营销策略
华润置地以实力雄厚的华润集团为依托，凭借国际化的视野和诚信、务实、专业、团队、积极、创新的企业精神、通过公司内部的标准化管理全面实践高品质建造历程。华润置地拥有一个独特的销售生意模式(见图1)，推动着它的成长与发展。
图1 华润置地差异化生产模式图
业务定位住宅开发+收租物业持有+客户增
值服务
利润结构开发利润+租金收入+资本增值
增长方式物业开发带来近期增长动力，收
租物业的资本增值带来长期回报经营风险通过租金收入带来相对稳定利
润，降低利润风险，抵御市场风
险的能力提高
对于股东和投资者而言，持有物业可为其投资的地产企业产生持续平稳的现金流回报，形成资产上的潜在长期收益，帮助企业有效抵抗市场风险，从而有条件更加健康、持续地发展，因此也能给股东和投资
者带来更多价值。
1、增值服务：深度挖掘品质需求
华润置地进一步挖掘地产价值链的潜力，整合旗下优高雅、华润建筑、励致家私等建筑装修业务的专业能力，发展相应的增值服务战略，针对不同客户的功能化需求，以最大限度吻合家庭成员行为习惯的家居设计为核心，为客户提供包括室内设计、装修施工、机电改造、家具定制、配饰选择等家居整合解决方案，给客户一个高品质的“成品入住家”。
2、增值服务的核心：全面解决功能化需求
针对目前客户选择毛坯或精装产品面临的问题：自助装修费心费力、专业装修公司按部就班、精装修产品千篇一律等，华润置地推出家居增值服务，在对客户多年调研的基础上，提出了增值服务的核心即全面解决客户的功能化需求，让装修设计最大限度地满足生活于其中的每个家庭成员的行为习惯，并做适度引领的需求设计。
3、增值服务的前提：不同服务，不同需求
家居增值服务的前提是研究不同客户的生活方式，根据初次置业者、改善型置业者、多次置业者和高端置业者的差异化特点，以各异的装修产品解决不同客户的需求细节。此外，形成特定客户类型的规模化装修服务，在保证居住品质的同时，为客户降低家装成本。
目前家居增值服务已在北京等地展开实践，在社区内建设功能齐全的体验和接待中心，形成托管式平台，业主足不出区即可享受终身服务。
未来华润置地的增值服务将更深入细致地挖掘客户的需求，优化整合更多的服务资源，并逐步在20个城市的品质项目推广实践，为更多客户提供流程标准化、品质精细化、服务个性化的专业增值服务。4、收纳空间的增值服务
华润置地深度挖掘品质需求，从客户起居行为出发，提供从户型布局、器具配置到人性化收纳设计的增值服务。收纳空间的增值服务通过深入调研客户行为习惯，创新性地提出满足客户生活需求的“五大行为体系”，形成了面向改善型客户的收纳空间解决方案。
（二）、“武汉凤凰城”项目营销现状分析
1、产品策略分析
华润置地凤凰城项目，规划建筑总面积14万平方米，总占地面积为50464.45平米，总投资约8个亿。项目地处武昌区积玉桥，她在一环线内，属于城市核心居住区，自然景观资源丰富、交通便利、周边生活教育配套成熟。过江隧道预计08年完工，地铁二号线，预计2010年建成，该线路将途径积玉桥。周边约2公里范围内有湖北音乐学院、美术学院、中医学院、湖北大学、武汉中学、文华中学、14中学等教育资源。该区域是融办公、商业、居住、休闲为一体的“500强总部区”配套功能组团之一，未来定位为滨江、高尚、核心居住区，也是武汉市近年旧城改造的重点区域之一。本项目沿袭华润置地成熟的中高端产品线——凤凰城系列，引入全新的规划理念，重金打造匠心独具的泰式园林景观，全力为居民创造舒适的生活环境。规划布局由10栋32层高层板式建筑及3栋电梯花园洋房，点式结合联排布局。整体空间布局以水体景观为中心，渗透至组团绿化，过渡至居住空间，形成一个景观自然渗透的空间体系；单体间距离最大化，通过绿化、小品的掩饰，延伸视觉空间距离；商业集中在扩建中的徐东大道与规划北路，为两层商业单体，与商务会所、住宅、园林形成高低起伏天际线。
整个小区主体建筑采用简洁、现代的建筑风格，同时充分挖掘地块的文脉特征，斥资1000万人民币，特聘从美国哈佛归来的设计师倾力打造了一座高水准的艺术馆，建设武汉第一个国际级艺术社区，充分演绎了“与您携手，改变生活”的企业理念。
2、价格策略分析（图2）
华润.凤凰城以2.8的容积率，20%的建筑密度打造了纯板式高层建筑，绿化率也是高达53%，而它旁边正在建设中是金地国际花园是以3.0的容积率建设的高层加叠拼别墅，环境比较拥挤，凤凰城的整个居住环境非常舒适，在同区域还是相当有竞争力的。
图2 房屋价格表
在凤凰城开盘的前几日，记者不断接到咨询电话。有一购房者称，他曾经托人去找开发商，不求能多得折扣优惠，只求能买到一套房子。而得的答复是：“这几天我们老总的电话都关机了，因不断有人来要求预定房子。要房子，惟一的办法是赶快去交订金。”而在开盘后一个周末，记者前去华润凤凰城售楼项目地，车中一大妈称：“我得赶快买了，上周我打电话没什么消息，这周我一定要卖到房。”华润该项目地处武昌积玉桥，规划建筑总面积14万平方米，总占地面积为50464.45平米，“未来定位为滨江、高尚、核心居住区”，也是武汉市今年旧城改造的重点区域之一。与本地开发楼盘不太一样理念、精致的户型、充满南方风情的绿地植物，都使得它虽然价格高于同地段楼盘，但购买者踊跃。很多居民表示，花了一辈子的积蓄买下房子，看中的就是这里的环境好。业主为住在这里自豪， “我住在华润凤凰城”一度成为身份的象征。华润凤凰城可以说是得天时地利人和，在这个天生就是风水宝地的积玉桥，华润掀起了高端住宅风潮，成为了追逐奢侈的武汉豪宅转向对舒适品质与尊贵艺术敬仰的倡导者。它将自己的产品定位为：未来武汉首个国际化居住社区。华润凤阳城具备了世界上发达城市对国家化社区公认的标准:位于城市中心区，交通方便，享有城市主要的自然资源和人文历史资源，文脉深厚，建筑的高品位，生活格调趋向国际潮流，社区居住阶层的高地位和高品位。华润的成功不仅仅只是因为它的规划，它的产品，它的细节，更多的是，它引领了一种生活方式，一种居住的文化理念和潮流。 2009-08-14 8100元/平
方米 在售户型为103平三房
-158平四房
2009-07-28
8000元/平方米 2009-07-23 8000元/平
方米
3、促销策略分析 ● 通过对老业主的维护，重点突出最后一栋黄金H 座 ， ● 稀有公寓全现房，进行口碑传播，积累新客户。
● 利用现场活动，进行已积累客户现场集中促签约活动。 ● 通过公寓租赁启动，对全现房国际化社区进行营造。
● 利用vip 销售模式
四、华润凤凰城的主要销售方案 图１ 品牌推广线
①推广策略
? 推广逻辑：品牌推广－区域炒作－产品呈现－销售实点－社区文化
? 推广暗线：凤凰城价值观提炼
? 推广流程：艺术馆切入，品牌炒作，产品形象，项目卖点及实景展示，热销
? 活动及促销。
②客户积累策略
? 客户积累策略：以客户积累为中心的全员营销模式
? 多渠道建立客户圈层营销（银行金卡客户、中高档汽车客户、行业协会、各类俱乐部、特殊爱好沙龙、电信ＶＩＰ、学校、其他专业论坛等）
? 以置地会运作为积累主线的线上客户营销（置地会启动招募及商家酒会、客户分级、高校路演、产品推介会、认筹、解筹或是开盘、营销活动等）
品牌强
势阶段 艺术馆研讨会 媒体华润行
③媒体组合
●户外广告牌选定、设计、制作及发布
●报纸广告：配合阶段营销行动，重点以软文加新闻形式发布相
关信息，对外宣传
●网络设计、发布（制作华润置地．凤凰城项目网站，发布项目
初步信息）
●电视广告篇：发布华润公司形象片
●主要包括：置地会会刊、概念楼书、功能楼书、户型手册、产
品手册、生活手册
④活动促销
在活动方面，主要开展时间就是周末。活动内容则是根据当时的节日或者客户意见举行抽奖、游戏、体验等活动。活动主要会通过报广、短信等形式传播到客户群，也会通过销售人员回访来电来访客户，使活动气氛增强，这样就能在周末来访量很大的情况下，烘托销售环境的气氛，以达成小投入高回报的效果。加之参加活动的大多是成交客户，这样就更利于客户之间的交流，通过老客户传递信息。同时通过活动也加强了企业与客户之间的关系维护。
三、房地产营销策略创新的探讨
在新形势下，随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题，我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战，这就要求房地产企业积极思考，探索营销策略的创新。
（一）在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素。
第一，项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。
第二，强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的特殊性，要求房产设计上要符合消费者的喜好，建筑材料选择要合理，物业管理信誉要好，已解决业主的后顾之忧。
第三，突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异，可以提高房地产产品的价值，形成竞争优势，其中产品差异是最基础的，也是要首先考虑的。
第四，合理利用价格策略。房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力，同时要根据项目本身的开发目的确定。第五，积极拓宽营销渠道。在以消费者为中心的市场环境下，开发商应从坐商观念转变为行商观念。
（二）房地产营销策略的创新
1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。
要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度；同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中，由于资金的周转，市场的激烈竞争等问题，导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累，往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终，不是个别的，而是整体的。只有这样，才能使得品牌成为企业的竞争优势；另外，企业往往将品牌理解成为案名，只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分，品牌应该注意“内外兼修”，即要有好的案名，更要有好的质量及服务，做到“名实双具”。这样创造出来的品牌，才是真正的品牌，才是能促进商品房销售的品牌，才是人们信赖的品牌。
2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的
环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。
3.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是，企业纷纷提出以环境保护为营销理念，以绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。
在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。
4.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，从而有了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续；在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与维修；并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为企业的发展奠定坚实的基础。
四结语
总而言之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是
需求导向型经济的客观要求。从根本上说，没有一个营销策略优于另外一种渠道，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点。
参考文献：
《房地产市场营销》、《房地产市场营销学》、
《论体验营销在房地产领域中的应用》、
《房地产营销新热点——体验式营销》
华润置地全装修住宅对工程各方管理要求 1 对发展商的要求 由于一般土建总包及监理单位的全装修管理能力较弱，故基本上全装修住宅的质量监管主要依靠发展商自身，全装修住宅远比毛坯房对发展商的管理要高，主要有以下几个方面： (1)全装修需要精细建筑细部设计，各装修节点图纸需求较多； (2)大量的全装修材料部品电器一般发展商都会自己采购，如木地板、墙地砖、 厨壁柜、木门、空调、燃气灶、水槽、卫生洁具、冰箱、抽油烟机等，招标、 订货、验收、移交工作量大。全装修涉及的装修材料种类多。如上海滩全装 修房仅自己采购的材料种类达26种之多，华润深圳全装修房仅自己采购的 材料种类达30种之多； (3)全装修涉及土建总包、机电、铝窗、全装修分包、业主各全装修采购供应商 的协调管理量大，施工过程质量管理监控点多，验收多； (4)全装修住宅完成后的成品保护量大； (5)小业主收楼时会有较多的个性化验收标准； (6)全装修相比毛坯房保修工作量大。 开发全装修住宅对利润中心要求如下： (1)由利润中心项目部、设计管理部、合约管理部、工程管理部联合制订全装修 管理规划，确定机电土建总包与全装修分包工作界面，优化全装修采购分判 及管理方案； (2)及早确定装修设计单位，以深化装修施工图纸，优化土建主体施工及机电管 线的预留、预埋； (3)最迟在销售开盘前应招标确定全装修材料设备部品的品牌，如冰箱、洗衣机、 厨具、洁具、开关、插座等，避免交楼时更换品牌，小业主不接受，避免供 应商坐地起价； (4)确定土建总包及全装修分包的合同责任、工作界面及配合要求； (5)明确甲供材料的验收标准、进场验收办法、损耗率； (6)全装修交楼施工质量应与销售样板房质量保持一致；
目录 1、项目工程概况 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 4 1.1工程概况-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 4 1.2平面图----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 4 2、项目建设流程 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 5 2.1项目报建流程------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 5 2.2项目竣工验收备案流程------------------------------------------------------------------------------------------------- 6 2.2外部协调 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3、当地建筑市场分析 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 9 4、工程管理难点及重点分析 -------------------------------------------------------------------------------------------- 10 5、项目合约规划 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 10 5.1总则 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 10 5.2分判原则 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 11 6、项目组织机构 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 6.1项目部组织机构图----------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 6.2主要岗位职责 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 7、前期工作安排 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 15 8、施工总平面布置 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 16 8.1主包单位分区及生活区设置原则 ---------------------------------------------------------------------------------- 16 8.2临时施工道路设置原则----------------------------------------------------------------------------------------------- 17 8.3场内土方平衡原则----------------------------------------------------------------------------------------------------- 17 8.4钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场布置原则---------------------------------------------------------------- 18 8.5施工机械布置原则----------------------------------------------------------------------------------------------------- 18 8.6特殊部位外脚手架搭设布置原则 ---------------------------------------------------------------------------------- 19 8.7临时水电及雨、污水排放系统设置原则 ------------------------------------------------------------------------- 19 8.8施工顺序安排原则----------------------------------------------------------------------------------------------------- 20 8.9分阶段场地布置原则-------------------------------------------------------------------------------------------------- 21 9、工程进度管理规划 ----------------------------------------------------------------------------------------------------- 21 9.1工程进度计划编制内容----------------------------------------------------------------------------------------------- 22 9.2工程进度计划编制原则----------------------------------------------------------------------------------------------- 22 9.3工程进度计划管控措施规划 ---------------------------------------------------------------------------------------- 23 10、图纸及设计变更管理------------------------------------------------------------------------------------------------- 25 10.1图纸管理 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 25 10.2设计变更管理 --------------------------------------------------------------------------------------------------------- 26 11、对设计单位管理要求 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 27
（此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！）第一部 土建工程 第一章工程概况
1．1 前言 XXX建设集团股份有限公司为首批国家房屋建筑工程施工总承包特级资质企业，具有对外签约权。公司经营范围以工业与民用建筑为主，集建筑设计、设备安装、装饰装璜、地基与基础、路桥、市政、水利、古典园林施工、房地产开发、国内贸易及海外工程业务于一体，具备承建超高层、大型工业厂房等多种工程施工总承包能力。公司是知名的“南通铁军”的主力，江苏省著名建筑施工企业，历年在江苏省综合实力评比均在前三名。 公司质量管理规范，技术管理先进，安全管理严格。1999年通过了GB/T19002-ISO9002质量保证体系认证，2002年通过了2000版质量体系换版认证。近年来，我公司先后承建了大量的具有相当社会影响力的工程项目，以精品质量、诚信守法的信誉赢得了较高、广泛的社会信誉。 对华润置地2建材一厂项目一期总承包工程具有极大的兴趣和信心。我们有与业主单位诚挚合作的意愿，收到施工图纸及招标文件后，我们立即组织相关技术人员进行了细致的探讨，明确了工程质量目标、工期目标，编制了详细的施工组织设计。 我公司将依靠自己的技术、质量、管理方面的雄厚实力，严格遵循设计图纸的要求，国家规范的要求，恪守合同，按照“环保安康，建时代精品；诚信守法，筑苏中丰碑”的管理方针，与业主、监理、设计及相关单位友好合作，确保该工程一次交验合格率100%，确保按合同工期如期竣工。 1．2 工程概况
1．2．1地理位置 本工程位于安徽省合肥市境内，在市区临泉路与肥西路交口以东，地理位置优越。该项目四周有成熟的居民生活区，交通十分便捷。同时周围有成熟的教育、卫生设施，也是理想的居住所在地。 1．2．2总体概况 本工程为华润置地(合肥)实业有限公司投资兴建，一标1~5#楼、14~21#楼，二标6~13#楼，18-34层，建筑面积为270000M2，钢筋混凝土结构。设计有电气、给排水、暖通、智能等系统，功能齐全，设计错落有致，造型庄重美观。 1．2．3．建筑设计概况（参照贵公司已有建筑） 建筑具体做法如下： 外墙做法：本工程一层（局部二层）为石材干挂，其余部分采用仿面砖外墙涂料。所有外墙部位均设计有外墙保温，外墙保温采用EPS 保温板。 内墙做法：大部分墙面进行室内批腻子，厨房卫生间墙面水泥砂浆粉刷，表面拉细毛。 顶棚做法：所有顶棚均为白水泥腻子批顶棚。 楼地面做法：大部分地面采用水泥砂浆楼地面，楼梯间、门厅部位采用地砖进行镶贴。 屋面做法：本项目屋面均为平屋面，也为上人屋面。屋面防水材料采用SBS改性沥青防水卷材，同时采用40mm挤塑保温板进行保温。1．2．4．结构设计概况（参照贵公司已有建筑） 本工程根据安徽省建设工程勘察设计研究院出具的岩土勘察报告，本项目桩基工程及基坑护坡不在本次投标范围内，待相关方案确定后由甲方进行分包。
中建三局一公司华东分公司 华润置地·凯旋门一期Ⅱ标段项目施工管理策划书 编制/时间：年月日 审核/时间：年月日 审批/时间：年月日
目录 1、项目概况 2、项目主要管理目标 3、管理人员配置方案 4、进度计划 5、总平面布置、施工部署 6、劳动力使用计划 7、物资设备及周转材料配置方案 8、办公设备计划 9、临建、CI形象配备方案 10、现场临水临电配置方案 11、质量策划主要内容 12、环境策划主要内容 13、职业健康安全主要内容 14、项目施工技术策划
项目概况 工程名称合肥市华润置地? 凯旋门一期Ⅱ标段 总承包工程 工程地址合肥市嘉和路与潜山路交口 建设单位华润置地（合肥） 有限公司 勘察单位安徽省建筑工程勘察工程有限公司 设计单位安徽寰宇建筑设计 院 监理单位南京工大建设监理咨询有限公司 项目管理模式■传统改良模式□扩大劳务分包模式□总分包模式□联营模式 总包单位□中建三局股份 ■中建三局一公司 工程类别 □公建□厂房□路桥 □机电工程■住宅□其他 合同主要范围简述所属建筑物砼垫层以上全部土建、装饰、安装工作，除《合同条件附录-总承包工程范围及分判》规定的分包项目的施工以外。 合同金额、取费 指标、下浮情况 等 模拟清单，自行报价，业主按照被核准的每月已完成合格部位的80%付款。 结构体系结构形式 基础：桩阀基础；主体：钢筋混凝土剪力墙结构 05#住宅-2/36,06#住宅-2/36,09#住宅-2/41,15#住宅-2/45 地下车库两层 主要装饰做法 墙体 地下车库内隔墙均采用非承重煤矸石多孔砖，M5混合砂浆砌筑 05#、06#、09#、15#住宅内墙均采用加气混凝土砌块，外墙均采用煤 矸石烧结空心砖，M5混和砂浆砌筑 楼地面 水泥砂浆地面 1）20厚1：2.5水泥砂浆2）水泥砂浆一道（内掺建筑胶）3） 现浇钢筋混凝土钢筋混凝土楼板 水泥砂浆地面 （有防水层） 1）15厚1：2.5水泥砂浆2）35厚C20细石混凝土3）1.5厚 聚氨酯防水层或2厚聚合物水泥基防水涂料4）1:3水泥砂浆 或最薄处30厚C20细石混凝土找坡层抹平5）水泥砂浆一道（内 掺建筑胶）6）现浇钢筋混凝土楼板 石材楼板地面 1）20厚石材板，干水泥擦缝2）30厚1:3干硬性水泥砂浆结 合层，表面撒水泥粉3）水泥浆一道（内掺建筑胶）4）现浇钢 筋混凝土楼板 细石混凝土地 面 1）面刷防尘耐磨地坪漆2）50厚C25细石混凝土随打随抹光， 水泥浆一道3）防水混凝土底板 防油细石混凝 土楼面 1)40厚C20防油细石混凝土面层，随打随抹光2）水泥浆一道 （内掺建筑胶）3）现浇钢筋混凝土楼板 内墙面 刮腻子涂料内 墙面 1）涂料饰面2）2厚面层耐水腻子分遍刮平3） 5厚 1:0.5:2.5水泥石灰膏砂浆抹平4）8厚1:1:6水泥石灰膏砂 浆打底扫毛或划出纹道5）3厚外加剂专用砂浆打底刮糙或专 用界面剂一道甩毛（用前喷湿墙面） 水泥砂浆内墙 1）1:1彩色水泥细砂砂浆(白水泥擦缝)或专业勾缝剂勾缝2） 5~7厚面砖面层3）4厚强力胶粉泥粘结层4）1.5厚聚合物水 中建三局一公司工程概况XG-LC-004-01 附表3/15
华润置地以品牌建设带动集团化管理 在中国房地产行业，华润置地是开展品牌建设，通过品牌建设推进集团化管理和跨区域扩张的典型代表。 1994年，北京市华远房地产股份有限公司接受香港华润集团入主，并于1996年以“华润北京置地”名义上市。2002年，发展上海滩项目，开始扩张全国；2005年，接受母公司华润集团的商业地产注入，开始发展投资物业；2007年，收购母公司的建筑和装修业务，正式开始开拓客户增值服务。由此，华润置地逐步实现“聚焦北京”向“扩张全国”、“住宅开发”向“住宅开发+投资物业”再向“住宅开发+投资物业+客户增值服务”的战略转型，进而成长为中国内地最具实力的综合型品牌房地产公司之一。2007年，公司总资产达475亿港元，净资产达236亿港元，综合营业额为56.81亿港元，股东应占溢利为14.31亿港元，投资物业资产总值约占18.9%。公司被列为香港恒生指数100种成分股和恒生中企指数成分股，连续四年获得“中国蓝筹地产企业”的殊荣。这些成就的取得是与公司坚持“打造精品项目，创建项目品牌；构建二维体系，塑造企业品牌；注重与母公司协同，整合母体品牌”的品质建设实践密不可分的。 一、打造精品项目，创建项目品牌 优秀的产品铸就优秀的品牌，优秀的精品项目铸就优秀的项目品牌。为此，华润置地凭借先进的精品理念、缜密的市场分析、前瞻的规划设计和优质的物业服务，打造了上海滩花园、北京橡树湾、成都翡翠城等一系列精品项目，得到了客户和社会的高度认可，实现了项目品牌的创建。 1.先进的精品理念 生活的改变不会停息，而创造更高品质的楼宇产品，使人们的生活更加美好，正是华润置地始终不渝的使命。从规划到设计，从建造到服务，在产品的每个环节上公司都秉承注重细节、追求精致的态度，一丝不苟、精益求精，力求实现“与您携手，改变生活”，引领市场需求。比如，上海滩花园项目就是以“精致了无痕”的精品主义思路去做的，在产品设计、施工及服务等方面都尽量做到精细化。在开发初期，公
华润置地福州橡树湾总占地面积540.18亩，计容建面60.31万平米，其中商业1.96万平米，旁边拟规划一个中学和一个小学。 福州橡树湾位于福州市区乌龙江滨，背靠飞凤山，与旗山国家森林公园隔江相望，流花溪点缀其间，临江一线观景面达1500米；项目兼具仓山区人文气质，与大学城邻江而对。项目周边交通非常发达，通过浦上大道和福湾路连接市中心；通过浦上大桥和湾边特大桥贯通市区和郊区八县；紧靠项目的城市三环也即将通车。 项目周边未来的良好生活氛围已初具雏形——项目北望金山公园，北面已有两个高品质楼盘在建，东面为福湾新城。 目前，项目正处于前期市场定位和规划阶段，我们力图实现的是为客户构筑高品质的江滨景观人文社区，引领福州新“江域”生活。
橡树智慧+家居收纳系统
每平米10600元起华润橡树湾 88-129平米精装26日开盘 https://www.doczj.com/doc/ca10765245.html, 2011年11月24日11:41 新浪房产 华润橡树湾 (论坛相册户型样板间点评地图搜索)精装橡树公寓11月26日开盘，起价10600元/平米，户型面积为88㎡-129㎡两房到三房，楼栋为52号楼。 效果图 华润橡树湾位于仓山区花溪南路33号，背靠飞凤山，面朝乌龙江，沿江观景线长达1500米左右，更有城市级公园流花溪穿行其间。总占地540.18亩，总建筑面积约90万平米，由国内顶级设计公司天华建筑(上海)和香港雅博奥顿国际设计有限公司担纲规划设计，由具有国家一级资质的华润建筑施工建设，共同打造一个具有英伦风情的人文小镇。 华润橡树湾详细信息 项目首页
详细信息 价格分析 小区图片 配套地图 点评 业主论坛 二手房 租房 城区仓山 地址福建省福州市仓山区花溪南路33号 售楼地址仓山区花溪南路33号华润橡树湾营销中心售楼处电话400-606-6969 0591-96313 均价12000元/平方米 开发商华润置地（福州）有限公司 户型面积橡树公寓89-282平米2-5房 建筑类型多层,高层 物业类别联庭HOUSE，公寓 建筑面积900000平方米 占地面积360121平方米 开盘时间公寓2期：2011年6月18日 入住时间联庭House：2011-12-19 ；公寓一期：2012-12-28；公寓二期：2013-12-28 方位二环至三环间
华润置地（郑州）有限公司2011年校园招聘 华润集团简介 “中华大地、雨露滋润”，华润（集团）有限公司成立至今已有72年的历史。一路走来，华润的基业不断壮大，商誉卓越，已发展成为以实业为核心的多元化控股企业集团。华润的业务与大众生活息息相关，主要包括：零售、电力、啤酒、地产、医药、纺织、水泥、微电子、燃气等。截至2010年，总资产超过4500亿港元，员工人数超过30万人，旗下拥有20家一级利润中心，6家香港上市公司，拥有华润置地、华润创业、华润电力三家香港蓝筹恒生指数成分股。 华润始终坚持诚信至上，追求业绩第一，开放进取，以人为本。在企业内部，重视营造“简单、坦诚、阳光”的企业文化，重视员工职业生涯的发展和与人为善。在企业外部，华润热心公益、关爱社会，通过开发和提供更加优质、清洁、环保和人性化的产品与服务，不断提升人们的生活品质。 华润置地简介 华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。截止2010年6月，华润置地总资产达1019亿港币，布局全国26个城市，在建和拟建项目达60个，土地储备超过2600万平米。2009年度中国房地产企业500强排名第5，中国房地产行业十佳雇主。2010年2月，入选香港蓝筹恒生指数成份股，成为恒指成份股地产行业的代表； 华润置地以“品质给城市更多改变”为品牌理念，始终坚持高品质的发展战略。独有“住宅开发+持有物业+增值服务”差异化生意模式，其都市综合体项目涵盖了万象城（购物中心）、写字楼、酒店、高端公寓等综合性业态，在引领城市生活方式改变的同时，带动城市经济的发展、改善城市面貌 华润置地（郑州）有限公司 华润置地（郑州）有限公司是香港华润置地有限公司的全资子公司，成立于2010年3月，目前正着手开发郑州“华润中心”项目。 郑州“华润中心”项目位于郑州市二七商圈内（铭功路以东、西太康路以南、民主路以西、解放路以北区域），净地面积约100亩。该项目拟建设成为以万象城（超大型一站式商业、娱乐、运动、休闲中心）为核心的，包含五星级酒店、服务式公寓、5A级写字楼和精品住宅的多业态都市综合体。项目规划总计容建筑面积50万平方米，计划总投资50亿港元。项目建成后，将成为郑州最好，在中原地区极具示范效应的综合体项目，为郑州新增一处亮丽的城市名片。 华润置地（郑州）有限公司还正积极在河南省内拓展项目，公司将依托强大的公司品牌和优秀的项目品牌，向中原地区消费者传递高品质的生活理念，缔造更加完美的生活空间。现诚邀勇于创新、努力进取、注重个人发展的英才加入我们。 欲了解公司详细信息和人力资源政策，请登录华润置地2011年全国校园招聘首页 https://www.doczj.com/doc/ca10765245.html,/campus/index.html 华润置地（郑州）公司校园招聘投递网址： https://www.doczj.com/doc/ca10765245.html,/P4/CC0001/1643/D900/000/CC000116437D90000030000.htm?DYWE=12801935 32810.151734.1286689114.1286690228.6 公司地址：河南省郑州市花园路59号省邮政大厦 公司邮箱：huarunzhengzhou@https://www.doczj.com/doc/ca10765245.html, 华润（集团）有限公司网址：https://www.doczj.com/doc/ca10765245.html,
房地产企业华润置地“十三五”战略规划及2017年商业计划书
目录 第一部分2015年业绩回顾 (1) 一、2015年经营业绩 (1) 二、资本市场表现 (16) 三、2015年完成的重点工作 (20) 第二部分“十二五”战略规划 (49) 第一章行业前景分析 (49) 一、未来五年行业展望 (49) 二、2016年住宅及土地市场预测 (51) 第二章发展目标 (53) 一、使命 (53) 二、愿景 (53) 三、战略目标 (53) 四、主要任务 (54) 五、战略举措 (54) 第三章商业模式——如何竞争 (56) 一、住宅高效开发 (56) 二、投资物业 (61) 三、增值服务 (72)
第四章“十三五”新增土地资源计划 (74) 一、资源现状 (74) 二、新增土地资源 (74) 三、融资来源 (76) 第五章组织能力 (80) 一、资源获取能力 (80) 二、资金获取能力 (80) 三、高效的产品定义能力 (82) 四、商业地产高效开发能力 (82) 五、高品质 (84) 六、人力资源 (84) 七、风险管理能力 (85) 第三部分2016-2020年财务预算 (87) 一、2016-2020年预算情况 (87) 二、2016年各利润中心预算 (89) 三、2016年住宅项目全资金动态累计税后利润率 (91) 四、2016年签约额预算 (94) 第四部分2016年商业实施计划 (98) 一、住宅开发实施计划 (99) 二、投资物业实施计划 (106) 三、工程管理 (112)
四、品牌管理 (130) 五、物业管理 (130) 第五部分附件 (132) 附件1：2016-2020年华润置地全口径损益表 (132) 附件2：2016-2020年华润置地全口径资产负债表 (132) 附件3：2016-2020年华润置地全口径现金流量表 (132) 附件4：2016年华润置地资金预算 (132)
房地产开发管理体系 幕墙工程标准化管理应用指引 华润置地北京股份有限公司 主编：周影、南松 参加编制人员：宗海、何旭、李伟、黄涛、鲁猛、杨晓冬等
2011-3-30
释义： 标准化管理---指开发工作过程中的程序化、规范化管理。 应用---指研究宗旨源于实际工作需要、服务于实际工作需要。 指引---指所提示方法、工具等为思路性建议，应用中根据项目情况灵活应对。 一、前言 房地产开发过程中，幕墙工程（尤其是大型综合体）属于一个专业性较强，既影响美观、又涉及功能性并商务份额较大的分项，建筑设计院和业主方工程设计人员专业程度严重不足，幕墙工程设计和承包产业分工欠细，开发商常常处于图纸不可控、成本不可控、工期不可控及质量不可控的窘境，《幕墙工程标准化管理应用指引》的编制试图解决房地产开发过程中幕墙工程相关工作涉及的管理问题，拟建一套以开发商为导向的全过程管理体系及管理工具，从而全面提升幕墙工程管理质量和实体质量，提升性价比。 研讨着重于解决目标问题的过程控制。 编制过程中，以保证品质为前提，将成本控制理念渗透到每一个业务环节及管控过程，强化过程中的成本管控：其中包括方案设计阶段经济合理性评估、技术合理的统一招标图、翔实准确的商务清单、明确的质量目标和管控要求，规避实施过程中不合理的商务增量等。工程实践证明：通过该管控体系在实际工程中的应用，取得了良好的经济效益和质量效果，投资方面的优化达到了行业先进水平。 执行管理工具的说明：该套执行管理工具文件一共36个，分别依据开发过程中四个不同阶段而编制，站在业主角度引导开发商各职能部门人员如何进行过
程管控，内容形式包括标准管理文件模板、管理工具、参考评审表单、问题库、主辅材清单及商务清单等等，可提供业主各部门成员不同阶段工作及相应文件编制参考和借鉴，由于篇幅有限，本文仅列举各管理工具文件名称，简要介绍各工具文件概略思路和内容。
华润置地全装修住宅工 程质量标准
华润置地全装修住宅工程质量标准 1、目的： 为提升公司华润置地住宅工程开发建设质量，规范工序管理、质量管理，特制定本指引。 2、适用范围： 本指引适用于公司开发的新建住宅全装修房交楼工程。 3、定义： 建筑装饰装修：为保护建筑物的主体结构、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用装饰装修材料或饰物，对建筑物的内外表面及空间进行的各种处理过程。 细部：建筑装饰装修工程中局部采用的部件或饰物。 关键检查点：指工序施工完成后，监理公司必须对该工序进行检验，检验合格后方可进入下道工序施工。项目部根据情况抽检。 项目质量控制点：指项目部必须控制的检验点。 4、全装修工程质量标准 说明：在《华润置地住宅工程质量标准》中，门窗安装、室内空气质量、护栏和扶手、外墙装修、室外铺装、园林景观、燃气、弱电等项目已经有相关的质量标准规定，以上项目的全装修工程质量标准亦按照《华润置地住宅工程质量标准》中的规定，这里不再重复。 全装修项目需进行修排版深化设计，出深化设计图纸。 装饰材料选用应满足建筑师的要求。 按照分户验收100％全检，企业标准高于国家标准的地方，在文字前加“☆”号标识。 各利润中心应参照本标准的质量要求，结合当地相关质量要求，按就高不就低的
原则制订相关工程质量规范列入承包商招标及合同文件中，做到有规可依。 4.1地面 4.1.1地面砖、石材铺贴 1)主控项目 (1)面层所用板块的质量技术指标及物理化学性能指标必须符合设计及规范要求； (2)☆面层与下一层的结合（粘结）应牢固，无空鼓。 2)一般项目 (1)地面铺贴面层的表面应洁净、图案清晰，色泽一致，接缝平整，深浅一致，周边顺直，镶嵌正确、板块无裂纹、掉角、缺楞等缺陷； (2)有排水要求的地面铺贴面层表面的坡度应符合设计要求，不倒泛水、无积水；与地漏、管道结合处应严密牢固，无渗漏； (3)地面铺贴面层的允许偏差应符合规范的规定，见下表。 ☆地面铺贴面层的允许偏差（MM）
华润置地“百匠新人”实习生计划 华润置地xx年"百匠新人"校园招聘实习生计划于xx年06月 16日正式启动，历时一个月。我们将通过简历收集、笔试、面试(3-4轮)、测评、发放实习通知等步骤，面向全国选拔230多名有志于未 来在华润置地发展的大学及研究生参加暑期工作实习。 华润(集团)有限公司是一家在香港和运营的多元化控股企业集团，其前身是1938年于香港成立的"联和行"。经过70多年的发展，华润集团已经成为下设消费品(含零售、啤酒、食品、饮料)、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等7大战略业务单元、19家一级利 润中心，拥有实体企业2,300多家，员工人数逾40万的多元化企业。华润在香港拥有5家上市公司，在内地间接控股6家上市公司。旗下"蓝筹三杰"：华润创业、华润电力、华润置地位列香港恒生指数成份股。华润燃气、华润水泥位列香港恒生综合指数成份股和香港恒生中资企业指数成份股。 华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内 地最具实力的综合型地产开发商之一，从xx年3月8日起，香港恒 生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成份股，成为香港蓝筹之一。截至xx年5月底，公司总资产超过2500亿港元，净资产超过1,000 亿港元，土地储备面积超过3,800万平米，华润置地已进入中国内地52个城市，正在发展项目超过110个。华润置地以"品质给城市更多
改变"为品牌理念，致力于达到行业内客户满意度的领先水准，致力 于在产品和服务上超越客户预期，为客户带来生活方式的改变。华润置地坚持"住宅开发+投资物业+增值服务"的生意模式，住宅开发方面，已形成八大产品线：万象高端系列、城市高端系列、郊区高端系列、城市品质系列、城郊品质系列、城市改善系列、郊区改善系列、旅游度假系列。投资物业发展了都市综合体万象城、区域商业中心五彩城两种模式，其中万象城都市综合体项目已进入中国内地17个城市， 并已在深圳、杭州、沈阳、南宁、成都、郑州相继开业，在引领城市生活方式改变的同时，带动城市经济的发展、改善城市面貌。五彩城项目也已布局中国内地21个城市，并已在北京、合肥开业。 华润置地深度挖掘品质需求，从客户起居行为出发，提供从户 型布局，人性化收纳设计、活动家具、变形家具、地下车库、大堂公共空间的增值服务，并在管家服务、园区服务、地下空间利用、可售商业增值服务、园林增值服务进行试点研发。 华润置地坚持全国发展战略，持续提升地产价值链生产力，成 为中国地产行业中最具竞争力和领导地位的公司。 总部：助理建筑师
中国商业地产创新案例研究之华润置地研究 ——华润置地6S+BSC管控模式 核心提示：1999年，华润集团对华润置地等利润中心高调推行6S管理体系，目的不仅要解决财务管理方面的问题，还要解集团以往经营中存在的约束机制不健全、管理信息反馈不及时、财务及经营风险控制不到位等问题。比如，在集团对华润置地的实际管理过程中，华润集团和华润置地同时监测战略目标与业务经营目标执行过程和结果。 报告引言： 1999年，华润集团对华润置地（专题阅读）等利润中心高调推行6S管理体系，目的不仅要解决财务管理方面的问题，还要解集团以往经营中存在的约束机制不健全、管理信息反馈不及时、财务及经营风险控制不到位等问题。比如，在集团对华润置地的实际管理过程中，华润集团和华润置地同时监测战略目标与业务经营目标执行过程和结果。 一、华润集团内部管控发展沿革及企业结构 1.内部管控发展沿革 20世纪90年代 实行包干管理 1997年 开始实行企业核心考核指标——经济增加值（EVA）
1999年 财务出身的宁高宁引入6S管理体系 2001年 华润提出用5年左右时间“再造一个新华润”的发展战略，确定了主营业务发展方向 2003年 弥补6S之不足，引入平衡计分卡（BSC） 2006年5月 华润召开经理人年会，会议提出了第二次“再造华润”的发展战略，即以200 5年为基数，用6-8年时间再造一个与现有规模相当的新华润的发展目标 2.华润集团当前企业结构 二、华润集团的6S 1.华润6S战略管理体系构成 6S战略管理体系最初可以定位为全面预算管理系统，目前成为华润的战略管理体系。2003年，华润在6S管理体系融入了平衡计分卡的战略思想。
一、华润置地简介 华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。截止到目前，华润置地已进入中国内地39个城市，正在发展项目超过70个。 华润置地以“品质给城市更多改变”为品牌理念，致力于达到行业内客户满意度的领先水准，致力于在产品和服务上超越客户预期，为客户带来生活方式的改变。在引领城市生活方式改变的同时，带动城市经济的发展、改善城市面貌。华润置地深度挖掘品质需求，从客户起居行为出发，提供从户型布局、器具配置到人性化收纳设计的增值服务。 华润置地上海大区公司为华润置地下属的10个大区公司之一，华润置地（上海）有限公司管辖上海大区，包括上海及整个浙江省。上海大区掌握着全中国最富饶的两个区域——上海和浙江，发展潜力毋庸置疑。华润置地的“高品质”战略始终如一贯彻在其项目开发上。上海大区目前共拥有13个项目，总建筑面积约320万平方米。 上海大区当前处于稳步扩张的阶段，除在上海、杭州、宁波继续深耕发展之外，将积极拓展浙江其他城市及区域，将在未来3-5年内完成浙江省战略布局。公司以开发区域中高端住宅或优质地段的城市综合体为目标，致力于成为上海及浙江省内最具影响力的，代表中高端品质的综合型地产开发商。 华润置地的主要商业项目为都市综合体万象城和区域商业中心五彩城两种模式。 万象城：万象城（MIXC）是世界500强企业华润集团旗下开发的高品质购物中心，是中国购物中心行业的领跑者，万象城倡导国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流。万象城力推“一站式”消费和“体验式”购物，包罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验。万象城所到之处，都将推动城市的商业发展乃至改变城市的商业格局。万象城现已成为众多国际国内著名品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载体。 HOPSCA——集酒店(Hotel)、写字楼(Office)、生态公园(Park)、购物中心(Shopping)、会所(Convention)、城市超级寓所 (Apartment)为一体的多功能、现代化、综合性城市多维空间，世界上最先进的地产开发模式，也是万象城的组成模式 五彩城：作为一个商业项目，五彩城定位于家庭式消费，其核心竞争力就是以消费者需求为导向的设计理念，通过对人们生活方式以及商业消费需求进行深入研究，为顾客营造更为愉悦的消费体验，所以，它不是传统的shopping mall
（建筑工程管理）华润置地成都有限公司一期工程
苍溪县泰福嘉苑小区 监理规划 审批： 审核： 编制： 二○○年十月二十日 目录 第一章工程项目概况 (5) 第一节项目组成 (5) 第二节建筑工程概况 (5) 第三节结构工程概况 (7) 第四节给排水工程概况 (9) 第五节空调及通风工程概况 (10) 第六节消防工程概况 (11) 第七节电气工程概况 (12) 第八节工程地质情况 (13) 第九节投资总额 (15)
第二章监理工作依据 (16) 第三章监理工作范围 (17) 第四章监理工作内容 (17) 第一节设计咨询方面 (17) 第二节施工方面 (17) 第三节采购方面 (22) 第四节保修期阶段 (22) 第五章监理工作目标 (22) 第一节工程质量控制目标 (22) 第二节工程进度控制目标 (22) 第三节工程投资控制目标 (23) 第四节安全、文明施工目标 (23) 第五节信息管理目标 (23) 第六章监理工作程序 (24) 第一节全过程监理工作流程图 (24) 第二节施工监理工作程序 (25) 第三节施工组织设计（施工方案）审批程序图 (27) 第四节施工进度计划申报及审批程序图 (28) 第五节工作项目监理总程序 (29) 第六节开工申请核签监理工作程序 (30) 第七节质量控制监理程序 (31) 第八节进度控制程序 (32)
第九节投资控制程序 (33) 第十节原材料、成品、半成品质量监理工作程序 (35) 第十一节设计变更处理程序 (36) 第十二节工程变理处理程序 (37) 第十三节地基与基础工程质量签收程序 (38) 第十四节工序交接检验程序 (39) 第十五节主体工程质量监理程序 (39) 第十六节装饰工程质量监理工作程序 (41) 第十七节建筑设备安装工程质量监理工作程序 (42) 第十八节中间支付监理工作程序 (44) 第十九节工程款支付核签监理程序 (44) 第二十节工程竣工验收监理程序 (45) 第二十一节合同管理程序 (46) 第二十二节索赔控制监理程序 (47) 第二十三节保修阶段监理程序 (48) 第二十四节工程质量事故处理程序 (49) 第二十五节工程暂停、复工监理工作程序 (50) 第二十六节工程延期监理程序 (51) 第二十七节工程量计量监理程序 (51) 第二十八节安全生产、文明施工监理程序 (52) 第二十九节合同外工作签证监理程序 (53) 第三十节信息管理程序 (54)
华润置地入户门管理指引及施工工艺标准 版本记录 1
目录 1适用范围 (2) 2编制依据 (2) 3生产准备 (2) 4进场检验 (6) 5安装准备 (7) 6施工操作工艺 (9) 7质量标准 (11) 8成品保护 (13) 9 附则 (14) 1
华润置地入户门管理指引及施工工艺标准 1适用范围 本工艺标准为推荐标准，适用于华润臵地有限公司及其附属公司开发的住宅项目入户门供应与安装管理,。 2编制依据 《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300－2013 《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210－2001 《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325－2010 室内装饰装修材料中人造板及其制品中甲醛释放限量 GB18580－2001 室内装饰装修材料溶剂型木器涂料有害物质限量 GB18581-2001 室内装饰装修材料胶粘剂中有害物质限量 GB18583-2001 室内装饰装修材料木家具中有害物质限量 GB18584-2001 华润臵地实测实量检验标准 3生产准备 3.1开向、尺寸、定位： 1)根据设计图纸要求，对每樘入户门开启方向（内/外开、左/右开）进行现场 复合、数量确认。 2)若入户门排产前测量阶段具备测量条件，入户门供应单位需对现场洞口宽度、 高度进行百分之一百实际测量，约定洞口尺寸偏差容许范围并将超出可容许范围的洞口位臵、整改需求经监理复合后提报总包单位进行整改。 2
3)若入户门排产前不具备测量条件，项目部需组织入户门单位与总包单位对洞 口宽度、高度进行尺寸约核，约定洞口尺寸目标值及偏差允许范围，由双方单位签署尺寸约核记录文件在监理处存档。 4)对于洞口高度、宽度、垂直度偏差允许值，执行上市公司第三方实测实量标 准要求，同时考虑套线安装需要。 华润臵地实测实量标准中门洞尺寸偏差容许值 5)入户门供应单位在尺寸测量阶段应对洞口抹灰层（如有）厚度进行检查，防 止抹灰层过厚，导致膨胀螺栓与结构无法可靠连接；若洞口抹灰层（如有）尚待施工，需与抹灰实施单位约定抹灰厚度或抹灰后洞口净空尺寸。 6)入户门供应单位在尺寸测量阶段应对洞口所在墙体厚度进行百分之一百实 际测量，并就内外侧装饰装修做法厚度与内外侧装饰装修单位分别进行约核，形成尺寸约核文件。 7)入户门安装中线、门框安装进出位、是否设臵过门石、设臵何种过门石应由入 户门厂家及精装修单位根据户内外墙面及地面装饰面层排版图共同约定。 3.2门槛、门框和套线 1)入户门是否设臵门下槛，若无门下槛（三面框）：是否设臵挡尘条，挡尘条 以活动或固定形式设臵，为挡尘条预留之下口尺寸多少；若有下槛（四面框）： 下槛采用不锈钢或油漆面、是否灌实，以何种材料灌注、下槛防变形措施如 3