2006年全国土地估价师资格考试《土地估价实务基础》真题及详解

土地估价实务7(总分160,考试时间90分钟)一、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意。

)1. 计算主次干道影响距离一般采用公式( )。

A. d＝2s/1B. d＝s/21C. d＝s/1D. d＝2sl2. 若情况修正系数协议为0.50，招标为0.73，拍卖为0.9，1996年、1997年、1998年的地价指数分别为1.12、1.15、1.20，某交易案例为1997年协议方式的交易，成交价800元/平方米，如要评估待估土地1998年的拍卖价格，则修正后的交易案例价格为( )元/平方米。

A. 1029.18B. 1380.00C. 1440.00D. 1502.613. 决定城市土地利用价值的重要因素是( )。

A. 经济发展状况B. 交通状况及通达度C. 人口密度D. 区位4. 凡涉及土地权属、面积、界址等变化的社会经济活动，都必须向国土资源管理部门申请( )，同时申报土地资产价格或土地交易价格。

A. 地价审核B. 土地使用权转移C. 土地税费增减D. 土地登记5. 已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20，则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为( )。

A. 45.5B. 53.3C. 54.5D. 61.56. 比较案例成交地价每平方米400元，对应使用权年期为40年，而待估宗地出让年期为30年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为( )元/平方米。

A. 300B. 377.6C. 420.3D. 423.77. 在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有( )。

A. 区域人口密度B. 区域农业人口人均耕地C. 城镇商业活动强度D. 城镇非农产业产出效果8. 城镇土地分等的对象是( )。

A. 城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地B. 土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地C. 城市市区、建制镇镇区土地D. 城镇建成区和近郊区范围的土地9. 宗地为逆三角形土地，则其起迄点分别为( )。

土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷8及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。

选错不得分，但不倒扣分。

1 基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地（）相同、等级一致的土地应具有同样的市场价格的原理进行。

（A）价值（B）使用价值（C）成本（D）潜力2 土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为（）。

（A）工业（B）商服（C）办公（D）宾馆3 在对城镇土地的质量评估中，以下属于微观区位条件的是（）。

（A）城市集聚程度（B）城市区域位置（C）城市网络地位（D）城市环境条件4 土地分等定级是依据土地（）的优劣，评定出土地等级。

（A）使用价值（B）价值（C）质量（D）收益5 根据国土资源部《关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知》规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得（）所在地土地等别相对应的最低价标准。

（A）高于（B）低于（C）等（D）低于或等于6 土地估价实务中，以下确定估价假设和限制条件的做法不正确的是（）。

（A）待估价商业宗地现状容积率为0.8，评估时按基准地价对应容积率标准设定为2.0（B）委托估价方未能提供待估价宗地国有土地使用权证，仅能提供建设用地批准文件，估价时按批准文件的规定设定用途（C）委托估价方提供的国有土地使用证记载面积与宗地图面积相差0.5m2，估价时以土地使用证所载面积为准（D）估价对象为划拨土地，估价时土地使用年限按法定最高使用年限设定7 将土地单价(或平面地价)调整、分摊到各楼层的比率，称为（）。

（A）地价分摊率（B）地价分配率（C）地价平均率（D）地价调整率8 从时间价值的角度看，（）是购买者对这种商品在未来一定时间内期望收益的折现。

（A）货币（B）价格（C）价值（D）使用价值9 下列不属于价值构成要素的是（）。

2006年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、单项选择题(共35小题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意。

)(1)投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。

A. 获取房地产当期收益B. 获取房地产未来收益C. 直接从事房地产开发经营活动D. 间接参与房地产开发经营活动(2)投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。

（有修改）A. 存在效益外溢和转移B. 需要适时的更新改造投资C. 投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D. 易受政策影响(3)下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。

A. 由专业投资管理者负责经营管理B. 收入现金流的主要部分分配给了股东C. 分为权益型和抵押型两种形式D. 投资流动性好(4)假设银行一年期存款利率为2．28%，贷款利率为5．85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0．6，则房地产投资的预期收益率为（）。

A. 4．42%B. 8．11%C. 8．13%D. 9．54%(5)下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）。

A. 城市或区域产业结构与布局B. 人口数量与结构C. 土地资源状况D. 建筑技术进步(6)反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。

A. 房地产平均价格B. 房地产中位数价格C. 房地产价格指数D. 房地产同质价格(7)随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈（）波动的趋势。

A. 向下B. 平稳C. 不稳定D. 向上(8)在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（）阶段。

A. 租金增长率上升B. 新增供给小于新增需求C. 新开工项目增加D. 租金增长率下降(9)可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。

2006年土地登记代理人考试地籍调查真题及答案一、单项选择题（共60题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）l.地籍在我国历史悠久,古代主要为政府登记土地作为()的簿册。

A.征收田赋依据B.征税登记C.课税对象D.课税对象登记答案：A解释：地籍最初是为征税而建立的记载土地的位置、界址、数量、质量、权属、用途（地类）等状况的田赋清册和簿册，其主要内容是应纳税的土地面积、土壤质量及土地税额的登记。

地籍在我国历史悠久，表现为历代政府登记土地作为征收田赋依据的簿册。

公元前2100多年的夏禹时期，《禹贡篇》中记载，治理水患后，按土壤质地、水利条件将疆域土地划分三等九级，作为缴纳贡赋依据，这是我国最早地籍制度的记载。

2．国家对各项地籍管理工作所做的各项规范化政策、法律规定、称（）。

A．地籍调查规程B．土地登记规则C．土地确权规定D．地籍制度答案：D解释：地籍制度是国家地籍工作的政策、法律规定，是实现地籍规范化、法律化、制度化的保证3．地籍管理是国家为获得（）而采取的一系列地政措施。

A．地籍图片B．地籍卡C．地籍资料D．地籍表册答案：C解释：地籍管理是国家为获得地籍资料而采取的一系列地政措施。

现阶段我国地籍管理研究的主要内容包括:土地权属调查、地籍测量、土地登记、土地统计、地籍档案与信息管理等。

权属调查和土地登记是地籍管理研究体系的主体内容。

4.确定土地产权的法律手段是()。

A.权属调查B土地登记C.地籍测量D土地统计答案：B解释：地籍是以土地产权的确立和调查作为学科的研究核心。

地籍管理措施体系是土地管理的基础与核心之一；土地登记是确定土地产权的法律手段，土地统计是合理组织土地利用、实施土地规划的前提条件；所研究的地籍管理技术手段中地籍调查是土地调查重要环节，地籍信息系统是土地信息系统的重要组成部分。

5.地籍调查的基本单元是()。

A.地块B.县C.村和街道D.宗地答案：D6．地籍调查包括土地权属调查和______两部分工作。

2002年全国土地估价师执业资格考试《土地估价实务》试卷一、计算题（共3题。

各题分别为30、30、40分，共：100分。

答题要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的。

要求列出公式。

无计算过程，只有计算结果的不得分。

计算结果保留两位小数。

地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。

请在每题下方空白处答题）（一）某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整）。

2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。

（二）企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。

企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。

经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。

根据以上条件，试计算：（1）该宗地在规划条件下的土地使用权价格；（2）经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。

06年注册资产评估师《建筑工程评估基础》试卷06年注册资产评估师《建筑工程评估基础》试卷单选：1、对于一般工业与民用建筑工程而言，下列工程属于分部工程的是（）。

a、木门窗制作工程b、地基与基础工程c、地下防水工程d、裱糊与软包工程2、根据《建筑工程施工图设计审查暂行办示》，施工图设计文件应当由（）委托有关审查机构进行审查。

a．工程监理单位b．工程质量监督单位c．建设单位d．建设行政主管部门3、根据《城市房地产开发经营管理条例》，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向（）申请重新核验。

a．工程监理单位b．房地产管理部门c．工程质量监督单位d．建筑行政主管部门4、在常用的水泥中，适用于大体积混凝土工程的水泥有（）。

a．矿渣水泥和粉煤灰水泥b．普通水泥和火山粉水泥c．矿渣水泥和硅酸盐水泥d．普通水泥和硅酸盐水泥5、砖及砌块是砌筑墙体的主要材料，如果需要抗压强度达到mu25以上的砌筑材料，可以选择（）。

a．加气混凝土砌块或混凝土空心砖b．混凝土空心砌块或蒸压灰砂砖c．烧结多孔砖或蒸压粉煤灰砖d．烧结空心砖或混凝土空心砌块6、混凝土的品种有很多，将浮石、陶粒、膨胀珍珠岩等作为骨料制成的混凝土属于（）。

a．耐酸混凝土b．重混凝土c．轻混凝土d．防水混凝土7、在均布荷载作用下，简支梁的（）。

a．跨中处剪力最大，弯距最小。

b．跨中处弯距最大，支座处剪力最大。

c．支座处弯距为零，跨中处剪力最大。

d．支座处剪力最大，跨中处弯距最大。

8、当框架结构房屋的上部荷载一定时，单位面积地基土层承受荷载最小的钢筋混凝土基础是（）。

a．独立柱基础b．柱下条形基础c．筏形基础d．井格基础9、在砖混结构的房屋中，窗过梁的作用是将其所承受的荷载传至（）。

a、窗间墙b、构造柱c、圈梁d、窗框10、采用剪力墙结构的建筑物其竖向荷载的传递路线是（）。

a．楼板-剪力墙-基础b．楼板-梁-柱-基础c．楼板-柱-剪力墙-基础d．剪力墙-楼板-柱-基础11、对于桥梁工程中的钢筋混凝土梁，在横向偏心荷载作用下受力比较均匀的（）。

[真题] 2006年房地产估价案例与分析真题问答题某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。

某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

请问：第1题：你所在的估价机构通过什途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?________ 您的答案：参考答案：经被拆迁入投票或拆迁当事人抽签方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁入委托。

详细解答：第2题：你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? ________您的答案：参考答案：该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：(1) 以房屋权属证书及权属档案的记载为准；(2) 当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定；(3) 拆迁入和被拆迁入对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定；(4) 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

详细解答：2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。

现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

请问：第3题：该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?________您的答案：参考答案：不可取。

因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。

详细解答：第4题：确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?________您的答案：参考答案：确定出租部分潜在毛收入时应注意：(1) 租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计；(2) 应考虑租赁保证金和押金的利息收入；(3) 应考虑是否存在无形收益。

06年房地产估价案例与分析试题答案2006年《房地产估价案例与分析》考试试题参考答案一、问答题（一）1、（1）根据公开、透明的原则，由被拆迁人投票或拆迁当事人（拆迁人或被拆迁人）抽签决定拆迁估价机构。

（2）确定拆迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订局面拆迁估价委托合同。

（3）估价机构获得委托，经实地入户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。

2、（1）如该被拆迁人的房屋领有《房屋所有权证》，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。

（2）如当地对审美观点拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。

（3）若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。

（4）如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。

（二）1、不能直接将其选作可比实例。

因为：（1）虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同；（2）商场与临街商铺的规模不相当；（3）商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚；（4）商场与临街商铺的档次是否相同不清楚；（5）商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚；（6）商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚；（7）商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。

2、潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。

租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。

3、（1）确定自营部分净收益，应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

（2）因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。

（3）测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。

（4）确定合理的收益期限，在该商场的自然寿命、法律规定等基础上，结合剩余经济寿命来确定。

（三）1、重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

土地估价师（土地管理基础与法规）模拟试卷282． ( )是土地经济学最基础的理论和核心部分。

3．垄断地租是指由产品的垄断价格带来的( )而转化成的地租。

4． ( )是土地政策的重要组成部分,是指国家或社会为特定的目的对土地税制、税种、税率及征收办法等法制规范的控制,以调节不同类型和不同用途土地的经济供给及其收益的分配。

5．统计调查是在( )的基础上具体地采集统计资料的过程。

6．建设用地是指( )、( ),包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交面水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

7．供地方案的内容应当包括( )、( )、( )和( ),土地有偿使用费的标准、数额等。

8．地籍管理的主要任务是对( ),监控土地数量、质量和产权的更动趋势。

9．根据《基本农田保护条例》的规定,基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求以及对建设用地的预测,根据( )而确定的不得占用的耕地。

10．行政违法行为是指违反由行政法规所调整的( )和( )、( )、( ),依其社会危害性的程度,法律不认为是犯罪,但仍应承担法律责任的行为。

权益造成损害的，该行政机关为赔偿义务机关。

( )。

A．正确B．错误12．根据征用土地方案内容,由市级以上人民政府土地行政主管部门负责拟定征用土地方案。

( )A．正确B．错误13．从事土地评估的中介服务机构必须对土地估价结果独立承担责任，但是要及时将土地估价报告和土地估价业绩清单报国土资源管理部门备查并接受监督。

A．正确B．错误14．关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知(国土资发〔1999〕433号)规定，要进一步明确外商投资企业用地政策，鼓励国有企业合理利用外资嫁接改造。

( )A．正确B．错误15．《城市房地产开发经营管理条例》规定，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。

经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权得到赔偿。