《2008年全国土地估价师资格考试大纲》解读

2008年土地估价师《估价实务》题型分析(四)在答题时，应注意以下问题：1.熟练掌握土地估价报告的规范格式，这是报告改错的前提应试者不仅要熟记土地估价报告格式的总体框架结构和组成部分，还需要熟练掌握对报告中每一部分的具体要求。

这样才能在审核报告时，对不符合报告格式的以及不符合报告格式中每一部分要求的，迅速发现错误并能说明原因。

2.认真理解土地估价的基本理论与方法，就可以抓住报告改错的重点报告中第三部分关于土地估价方法的选用、每种方法的测算分析过程是土地估价报告的主要内容，也是报告中最容易出错的地方。

如对估价方法选用的依据、每种方法的计算公式、具体测算过程、每一中间步骤的计算结果、最终结果的确定、估价结果的表述等等都有可能出现错误。

3.注意掌握答题的技巧(1)在具体查找错误时，首先应通过对报告进行快速浏览，查找报告中的格式错误、文字描述错误、前后不一致的错误等，对一时无法确定的，可先查找其他错误，不要将时间放在一处或几处错误上面。

(2)在答题时，除抓住容易出错的第三部分外，不要遗漏报告的其他部分，这部分内容也容易出错，如报告中对估价依据的描述不完整、不规范或不适用;对地价的定义不准确;需要特殊说明的事项没有说明清楚;土地估价师没有签字;估价对象描述不准确;附件不全等等，都需要进行认真审查，如本题的估价依据中，就有三处错误;而附件中也出现了两处错误。

(3)由于本题得分为40分，找出一处错误并将原因表述正确的得3分，而一般情况下，报告中的错误都大于13处，如本题共有错误26处。

这样就要求应试者不要只将重点放在发现多少错误方面，还需要将错误的原因描述清楚，发现的错误不在于多，而在于发现错误的同时，将原因说明清楚。

总之，土地估价实务考试，要求应试者要具备扎实的土地管理基础知识，掌握土地估价理论与方法及相关经济理论与方法，并能灵活运用于土地估价过程中。

而几种主要的估价方法作为考试的重中之重，贯穿于土地估价实务考题的始终。

2009年全国土地估价师资格考试试题试卷一土地管理基础与法规(总分100分)一、判断题(10题，题号1-10，共10分。

请判断下列各题说法的正确或错误，并将答题卡上相同题号对应的符号涂黑，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“×”。

评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1．土地包括地下层、地表层以及地上空间。

( )答案：√解析：《土地基本术语》（GB/T19231—2003）规定，土地是地球陆地表面具有一定范围的地段，包含垂直于它上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、地貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。

从这个意义上来说，土地包括地下层、地表层以及地上空间。

2．根据我国有关法律，国家实行土地估价师资格认证制度。

( )答案：√解析：《城市房地产管理法》第五十八条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

”3．根据当前法律、法规及规章规定，我国商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，都必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

( )答案：√解析：《物权法》第一百三十七条第二款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

4．土地登记以宗地为基本单元。

两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，不能分别申请登记。

( )答案：×解析：两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。

5．农村宅基地使用权属于土地用益物权，所以使用宅基地的用益物权人对宅基地依法享有占有、使用、收益和处分权利。

( )答案：×解析：《物权法》规定，第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

6．《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中指出：对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权。

2008年土地估价实务应试指导（一）好的报告主要表现为：第一、报告内容全面，正文内容和附件资料齐全、配套;第二、公正客观，估价方法的选用及评估思路、过程合理、依据充分;第三、用词准确，报告文字表述严谨、逻辑性较强;第四、评估结果基本准确，符合市场行情;第五、报告装订整齐、美观、统一。

在实际工作中，审查报告的重点除了产权状况外，还有通过对估价对象客观的分析，对偏离正常价值的过高或过低估价结果提出调整建议，以避免国家或当事人的重大损失。

报告审查的主要内容：1、审查估价对象，其中包括权属、估价时点、估价作业日期和有关证明材料;2、审查估价目的，包括价格定义、价值类型;3、审查估价数据，包括估价报告定性、定量数据的来源及获取方式是否可靠?估价结论是否得到相关数据的支持?4、审查估价方法，采用的方法是否合理，数据分析是否科学?5、审查估价条件，包括是否考虑得出估价结论的必要性，以及应用估价结论的限制条件，对房地产使用评价的结论及其使用建议是否合理?风险分析是否恰当?估价方法要点之一：市场比较法应用市场比较法估价，要按照《规程》规定，选择具有替代性的、估价时点近期的，市场上交易的类似比较实例，进行因素比较作适当修正后，确定待估宗地的土地价格，要求比较实例不得少于三个。

估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供应圈、用途一致，在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下的具体要求：1、比较实例选择所选实例应是实际交易实例，并说明案例的具体坐落(门牌号和宗地号)。

比较案例选择(大于或等于三个)要求：①与待估宗地属同一供应圈(即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近。

如同区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但选择案例的交易价格不能相差太大，根据经验不能超过25%)。

②与待估宗地用途应相同或相似(按用地类型细类)，如无用途相同案例，可选择用途相近。

一、判断题(20题，题号1- 20，共10分。

请判断各题说法正确或错误.并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。

评分说明：每题0.5分，判断错误不得分并倒扣0.5分，最多扣至判断题总分为0)1.城镇土地使用税的征税对象范围是指在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有的土地。

（）2.房主把房屋出租所获得的租金和自己居住所形成的虚拟租金均应计人GDP。

（）3.国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房，暂不征收房产税。

（）4.外汇必须以外国货币来表示是外汇的基本特点。

（）5.保险除了具有分担风险和组织经济补偿的基本职能以外，还具有融资、防灾防损及分配等派生职能。

（）6.上市公司采取定向增发方式发行的有价证券属于私募证券（）7.会计主体一定都具有法人资格。

（）8.我国房产税实行定额税率。

（）9.企业的应付账款确实无法支付，经批准确认后转入营业外收入。

（）10.按照我国《城市规划基本术语标准》对城市基础设施的定义，狭义的城市基础设施主要包括工程性基础设施与社会性基础设施两大类。

（）11.资本公积是由企业形成的利润转化而来的。

（）12.住宅建筑是消费者的耐用品，在国民收入账户中，被作为消费支出处理。

（）13.用当年实现的利润弥补去年发生的亏损，不需要编制会计分录。

（）14.一般来讲，提高利率，用于投机的货币则会减少。

（）15.银行汇票只适用于异地之间各种款项的结算。

（）16.西方经济学生产论中，各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例，称之为规模报酬递增。

（）17.按照相关法律规定，我国的城乡规划体系由城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划组成。

（）18.企业坏账准备的计提方法和计提比例由企业自行确定，不能随意变更。

（）19.房地产投资的系统风险包括通胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险等。

（）20.城镇土地使用税收缴必须严格依据《城镇土地使用税暂行条例》的规定，各省、自治区、直辖市人民政府无权制定实施细则。

土地管理基础与法规精讲班第1讲讲义前言一、2009年考试大纲变化情况(一) 《土地管理基础》考试大纲变化情况1、土地的分类中，删去了“建设用地的主要特征”内容，增加了“主要类别土地的特征”内容；2、土地实体特征中增加了“地下空间及特征”内容；3、建设用地供应管理中，增加了“建设用地节约集约评价”和“开发区用地集约利用评价”的内容；4、在土地市场交易与监管中，将土地市场管理与土地市场供需调控的相关内容进行了合并。

(二) 《土地管理法规》考试大纲变化情况1、2009年新增政策、法规（1）土地管理法规1）《村庄和集镇规划建设管理条例》。

（2）相关法律法规1）《企业国有资产法》；2）《保险法》；3）《仲裁法》；4）《企业破产法》；5）《社会团体登记管理条例》。

（3）中共中央、国务院规范性文件1）中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定；2）国务院关于印发《土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》的通知；3）国务院关于促进资源型城市可持续发展的若干意见（国发【2007】38号）；4）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发【2007】24号）；5）国务院办公厅转发人力资源社会保障部等部门关于促进以创业带动就业工作指导意见的通知（国办发【2008】111号）；6）国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发[2008]131号）等。

（4) 部门规章、规范性文件1）土地利用总体规划编制审查办法（国土资源部令第43号）；2）违反土地管理规定行为处分办法（监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部令第15号）；3）中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知（银发【2008】214号）；4）国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见；5）关于为扩大内需促进经济平稳较快发展做好服务和监管工作的通知（国土资发[2008]237号）；6）关于进一步加强土地整理复垦开发工作的通知（国土资发【2008】176号）；7）国土资源部、国家工商总局关于发布《国有建设用地使用和出让合同》（示范文本）的通知（国土资发【2008】86号）；8）国土资源部关于全面实行耕地先补后占有关问题的通知；9）关于部署运行土地市场动态监测与监管系统的通知（国土资发【2008】284号）；10）关于进一步加强土地税收管理工作的通知（国税发【2008】14号）；11）关于进一步加强市场改进建设用地备案工作的通知（国土资发【2007】326号）；12）关于印发《国有建设用地划拨决定书》的通知（国土资发【2008】73）；13）国土资源部、农业部关于加强国有农场土地使用管理的意见（国土资发【2008】202号）；14）关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知（国土资发【2008】145号）；15）国土资源部、国家发展和改革委员会、国家统计局关于发布和实施《单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法》的通知（国土资发【2009】12号）；16）关于土地整理复垦开发项目信息备案有关问题的通知（国土资发【2008】288号）；17）国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发【2009】56号等。

相关推荐： | | | | ⼀、判断题(10题，题号1—10，共10分。

请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂⿊，正确涂“√”，错误涂“×”。

评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣⾄判断题总分为0) 1.⼟地还原利率⼤⼩与待估宗地的⼟地权利、⼟地⽤途相关。

（ ） 2.采⽤市场⽐较法评估宗地价格时，⽐准案例应处于同⼀供需圈，也就是“区域因素”所描述的范围。

（ ） 3.⼟地估价是为交易双⽅进⾏⼟地交易提供价值参考。

（ ） 4.采⽤成本逼近法评估城镇待拆迁国有⼟地使⽤权价格时，⼟地取得费可按拆迁安置费计算。

拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。

（ ） 5.采⽤剩余法估价时，应该把握好开发利⽤⽅式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。

（ ） 6.⼟地评估价格的⾼低与⼟地估价⼈员的⽔平关系很⼤，估价师⽔平越⾼，评估价格越⾼。

（ ） 7.在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与⼟地容积率呈正相关。

（ ） 8.某待估宗地设定有他项权利后，会适当提⾼该宗地的市场价值。

（ ） 9.相对于⼟地⾯积、⼟地形状等条件，交通条件对地价⽔平的影响。

（ ） 10.在采⽤收益还原法计算附着有建筑物的⼟地价格时，需要遵循最有效使⽤原则，将⼟地收益从房地收益中分离出来。

（ ） ⼆、单项选择题(45题，题号11—55，共45分。

每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有⼀个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂⿊。

评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分) 11.⼯业区位理论的核⼼就是对运输、劳⼒及（ ）相互作⽤的分析和计算。

A.道路因素 B.区位因素 C.集聚因素 D.资⾦因素 12.某城市⼆级住宅⽤地平均容积率为2.0，以楼⾯地价为标准的基准地价为1200元/平⽅⽶。

现有⼀宗住宅⽤地位于⼆级地，其容积率为4.0，除容积率外⽆须进⾏其他修正，则该宗住宅⽤地楼⾯地价最可能为（ ）元/平⽅⽶。

08年土地登记代理实务考试大纲第四科目土地登记代理实务一、考试目的考察应考人员综合运用土地登记相关法律法规政策和土地登记专业知识，办理土地登记代理事务，分析解决土地登记代理疑难问题的综合能力。

二、考试基本要求(一)土地登记部分1.掌握土地登记的法律依据、效力、特点及法律责任。

2.熟练应用《土地登记办法》，分析土地总登记、土地初始登记、土地变更登记、注销登记、其他登记的内容及相互之间的区别和联系，确定土地权属性质与、土地权利的主体和客体、土地登记的基本单元和土地登记机关。

3.按照土地登记的一般程序与要求，分析不同土地登记类型的申请人、申请方式、申请人应提交的材料、申请书的填写要点，掌握土地登记申请受理条件与不予受理的原因。

4.分析土地权属审核的标准和依据，掌握土地登记审批表与土地登记簿、土地归户卡、土地权利证书的构成、法律效力及相互关系，土地证书种类及发放对象，土地登记机关不予登记的情形。

5.分析土地总登记的特点和土地总登记通告、公告的主要内容，确定土地总登记公告异议和土地权属争议的处理方式和处理机关。

6.掌握土地初始登记、土地变更登记、注销登记、其他登记的类型、法律依据和土地供应的相关规定，分析各类土地登记的权属审核内容及审核依据。

（二）土地登记代理实务部分1.根据土地登记代理的范围和要求，分析承接的土地登记代理业务和代理纠纷的规避办法，确定土地登记代理委托书和土地登记代理合同的内容，签订土地登记代理委托书和土地登记代理合同。

2.分析判断代理的土地登记类型，填写土地登记申请书并向所属的国土资源行政主管部门递交土地登记申请书。

3.根据土地总登记、土地初始登记、土地变更登记、注销登记和其他登记的相关规定，收集、整理并核实土地登记申请时应提交的相关材料，独立完成资料分析。

4.通过实地查勘土地的权属状况，分析代理登记宗地的权属、权属变更、土地登记和土地边界等情况，判断土地权属的性质和确定土地权属是否合法。

按照2006、2007年⼟地估价理论与⽅法考试情况，以及2008年全国⼟地估价师资格考试⼤纲的要求，本课程相对2007年课程做了部分调整，调整后课程内容更符合考试科⽬的内容。

2008年课程涵盖了考试⼤纲：第三部分地价理论、第四部分⼟地估价⽅法、第六部分地上附着物及其他财产评估、第⼗三部分⼟地估价⾏业管理等部分内容。

具体如下：第三部分地价理论第⼀章⼟地价格⼀、考试⼤纲要求：⼀、⼟地价格的概念(⼀)考试⽬的测试应考⼈员对⼟地价格理论的基本内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。

(⼆)考试范围1．⼟地价格概念(1)⼟地价格的内涵与外延(2)我国⼟地价格的形式2．⼟地价格的主要特征(1)⼟地价格是权益价格(2)⼟地价格不由⽣产成本决定(3)⼟地价格主要由⼟地需求决定(4)⼟地价格呈上升趋势(5)⼟地价格具有明显的地域性3.⼟地价格的类型(1)按⼟地权利分类：⼟地所有权价格、使⽤权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格(2)按⼟地价格形成⽅式分类：交易价格、理论价格、评估价格等(3)按政府管理⼿段分类：申报地价、公告(⽰)地价等(4)按⼟地价格表⽰⽅法分类：⼟地总价格、单位⾯积价格、楼⾯地价等(5)按⼟地的存在形态分为：⽣地价格、熟地价格、⽑地价格、净地价格(6)按⼟地交易的⽅式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格(7)按⼟地价格使⽤⽬的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等(8)其他⼀些划分⽅法形成的⼟地价格4．我国⼟地价格的主要类型5．我国⼟地价格理论的发展历史(三)考试基本要求掌握：⼟地价格的定义，⼟地价格主要特征和我国⼟地价格的内涵；熟悉：不同分类⽅式下的⼟地类别，我国⼟地价格的主要类型及⼟地价格的影响因素；了解：我国⼟地价格理论的发展历史。

⼆、本章知识汇总:1.1 ⼟地价格概念：从内涵上看，⼟地价格实际上是⼟地经济价值的反映，是为购买获取⼟地预期收益的权利⽽⽀付的代价，即地租的资本化。

2008年全国土地估价师资格考试考前注意事项2008年全国土地估价师资格考试将于本周末20、21日举行。

前程提醒各位考生注意以下考试事项：考试科目及时间9月20日（星期六）：上午08:30—09:30土地管理基础与法规上午10:30—12:00土地估价理论与方法下午14:30—17:00土地估价实务基础9月21日（星期天）：上午09:00—11:30土地估价案例与报告下午14:30—17:00土地估价相关知识各科目具体考试时间和题量如下所示:试卷总分700分，考试时间共计10个小时。

第一科土地管理基础与法规，试卷分值为100分，约70-80题，考试时间1小时。

第二科土地估价理论方法，试卷分值为120分，90题左右，考试时间1.5小时。

第三科土地估价实务基础，试卷分值为160分，60题，考试时间2.5小时。

第四科土地估价案例与报告，试卷分值为160分，考试时间2.5小时。

第五科土地估价相关知识，试卷分值为160分，约120-130题，考试时间2.5小时。

题型及结构比例本次考试共分为七种题型：1.判断题：知识类所占比例40%，运用类所占比例60%。

2.单项选择题：本类型题有四个备选答案，只有一个正确，知识类所占比例50%，运用类所占比例50%。

3.多项选择题：本类型题有五个备选答案，两个及以上正确，知识类所占比例60%，运用类所占比例40%。

4.情景题：给定土地估价报告片断的若干条件，其中有判断、选择、计算等小题目。

5.计算题：包括计算思路、步骤、公式、参数设定、分级计算结果表达、计算单位等方面的考核，单项计算占20%，原理运用类30%，综合运用类50%。

6.案例分析：给定完整的案例，与现行法规、政策相结合，产权认定、规程掌握程度，设有问答、选择和计算题型。

7.报告判读：撰写土地估价报告，以及报告规范格式，报告中潜藏的疏漏、错误分析，考核估价原理、依据，税的调整运用等方面的内容。

考场注意事项1．考试前20分钟凭《准考证》、《身份证》等有效证件进入考场，在“考场座次表”上签到后，对号入座，并将两证放在课桌右上角以便查对。