Savills-深圳写字楼市场简报2012Q2
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savills.com.cn/research 01市场简报 写字楼 2012年八月Savills Research Shenzhen
市场概述尽管上季度市场无新增供应，全市甲级写字楼空置率仅小幅下降，主要因需求在该季度明显放缓。 本季度深圳市场无新增甲级写字楼物业供应 受经济低迷影响，第二季度全市甲级写字楼市场净吸纳量仅为3,000平方米 本季度全市平均空置率环比下降0.1个百分点至12.8% 全市甲级写字楼租金环比上升0.5%，至每平方米每月人民币189.9元，同比上涨6.6% 甲级写字楼平均售价连续第三个季度环比下降，本季度下降5.1%至每平方米人民币48,111元 在租金和售价持续反向波动的情况下，第二季度全市回报率环比再度上升25个基点，至约4.8%“深圳甲级写字楼市场第二季度表现仍旧稳定，然而预期下半年的大量供应将推高全市平均空置率，并使市场租金水平承受一定的压力。” 陈松吟, 第一太平戴维斯
研究与顾问咨询部
图片：大中华IFC，福田中心区02 市场简报 | 深圳写字楼2012年八月市场概述受外贸出口和工业产出走低的影响，深圳经济上半年呈现放缓迹象。尽管第二季度市场无新增供应，在需求明显放缓的情况下，该季度全市甲级写字楼空置率仅略微下降。第二季度市场租金水平相对稳定，主要由于大部分高品质项目能在开出较高租金叫价的同时保持稳定的入住率。比较而言，在经济前景尚不明朗，市场普遍缺乏信心的情况下，全市写字楼平均售价在本季度继续出现下降。由于一些企业因期待新项目入市而推迟其办公地点的重置计划，第二季度市场总体净吸纳量仅为3,000平方米。在同期无新增供应的情况下，全市甲级写字楼空置率环比微降0.1个百分点至12.8%。罗湖区是深圳市场第二季度仅有的入住率出现上升的区域，主要因该区域内去年第四季度入市的地标建筑京基100在本季度表现出强劲的吸纳能力。比较而言，福田区该季度整体入住率则与上季度持平。随着一些小型公司从甲级写字楼迁出并转向品质稍差一点的办公物业，第二季度南山区甲级写字楼市场空置率环比上升2.9个百分点至7.6%。尽管空置率出现上升，南山区依然为全市三个中心区域中空置率最低的区域。本季度全市甲级写字楼租金同比上升0.5个百分点至每平方米每月人民币189.9元，同比上涨幅度为6.6%，该同比涨幅为2010年第一季度以来最低。经济的放缓一定程度上巩固了甲级写字楼市场上的优质租户—部分小型企业出于削减成本的考虑，选择迁出租金较高的甲级写字楼物业，而大型企业由于能获得更多的政府支持以及拥有成本更低的融资渠道，在此时则能保持或甚至寻求扩大现有的办公面积。已获得比较满意出租率的物业在该季度维持了较高的租金报价。在诸如京基100、嘉里建设广场这类优质物业良好表现的支撑下，市中心三个区域—罗湖、福田以及南山在第二季度租金或维持平稳，或微幅上扬。
数据来源：第一太平戴维斯市场研究及项目开发部图 1甲级写字楼新增供应以及净吸纳量，2001年—2012年上半年数据来源：第一太平戴维斯市场研究及项目开发部图 3甲级写字楼售价指数，2001年第一季度—2012年第二季度数据来源：第一太平戴维斯市场研究及项目开发部图 2甲级写字楼租金指数，2001年第一季度—2012年第二季度市场简报 | 深圳写字楼
03 2012年八月市场展望货币政策的宽松预计将在一定程度上提振写字楼交易市场，虽然由于回报率仍在低位，这种提振作用可能不会再短期市场上得到很明显地体现。■ 预计2012年下半年市场可能集中迎来共八栋新项目完工，届时市场新增供应面积将达到约47万平方米，全市的甲级写字楼存量也将随之提升约18%。■ 这些下半年完工的物业全部位于福田区，如果在年内全部入伙，未来六个月内福田区的甲级写字楼存量在现有基础上增加约四分之一。在如此大规模供应的预期下，未来两个季度全市写字楼空置率将肯定出现上升，预计至年末全市空置率将较现在的水平上升约4个百分点至17%。■ 大规模的供应同样使得市场租金承压，由于市场对一些高品质物业的需求依然稳定，预计下半年全市甲级写字楼市场平均租金仍然能保持稳定，而且同时存在不高于5%的增长空间。■ 除此之外，中央政府通过货币宽松来刺激经济的一系列举措预计将在一定程度上提振下半年的写字楼交易市场，虽然由于回报率仍在低位，这种提振作用可能不会在短期市场上得到很明显地体现。
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