戴德梁行-2017年深圳写字楼市场调研报告

主要商务区写字楼租金比较
深圳福田中心区租金水平统领全市，与北京、上海差距近一步缩减
元/平方米/月
700 600 500 400 300 200 100
0
一线核心商圈平均 319.4元 +0.85%
二线核心商圈平均 121.0元 -0.57%
戴德梁行
主要城市写字楼空置率比较
随着供应量的逐年释放，深圳甲级写字楼空置率暂高于其他一线城市
388 281 267 170 146 139 124 123 117 111 108 109 105 86 91 87
主要城市写字楼租金比较
深圳甲级写字楼平均租金水平直逼上海
重点城市甲级写字楼租金水平对比
元/平方米/月
450 400 0.32%
一线城市平均 276.7元 +1.44%
350
300
30%
27.15%
20%
15%
10% 5%
7.79% 6.95%
0% Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016 2017
戴德梁行
罗湖
福田
南山
戴德梁行
主要城市租金与空置率综合比较
租金（元/平方米/月）
全国各主要城市租金与空置率综合比较图
450 北京
400
350
上海
300
深圳
250
200
广州
150
南
京 杭州 青岛
大连
厦门
武汉 长沙 天津
100
成都
50
西安
沈阳
0 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
戴德梁行
重庆
45%
50%
空置率
全市租金水平平稳上涨，福田区持续领先
各区及全市甲级写字楼租金水平对比
元/平方米/月
550
500
450
400
350
300
300
250 221
200
150
160
100 罗湖
520
308 190 福田
最高值
最低值
戴德梁行
270 206 160
南山 平均值
520
268 160 全市
深圳写字楼租金水平
南山区商务氛围日趋完善，带动片区租金水平上涨1.04个百分点
深圳写字楼市场报告
2017年7 月
深圳写字楼存量市场分析
深圳写字楼分布区域 深圳写字楼租金水平 深圳写字楼空置情况 全国主要城市写字楼市场比较
2
深圳写字楼分布区域
深圳甲级写字楼商业区分布
南山
南山商 业文化 中心
后海
福田
罗湖
华强北 中心西区
福田CBD
蔡屋围
甲级写字楼存量 戴德梁行
深圳写字楼租金水平
30
8%
20
4% 10
0
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017*
注：*表示第二季度
戴德梁行
新供应
吸纳量
空置率
深圳写字楼空置情况
得益于活跃的市场需求，福田、南山两区空置面积持续消化
各区甲级写字楼空置率走势
35%
25%
重点城市甲级写字楼空置率分布图
50%
47.5%
45% 40% 35%
35.3%
38.4%
38.2%
35.6% 35.0%
30% 25% 20% 15%
26.9% 12.9% 13.9% 14.5%
23.0%
20.1% 17.8%
15.3%
26.1%
10% 6.6%
5%
0% 北京 广州 上海 深圳 杭州 厦门 武汉 青岛 大连 南京 西安 天津 长沙 成都 沈阳 重庆
81.50 810-1800 2000
信利康
68
8
8.5万 170-270 16160.58 2000.58 12.40 1445-2295 14160
宝安
前海卓越 时代广场
593
330 6-6.8万 66.54-430 126964.9 94692.9
戴德梁行
-0.73%
0.79%
1.04%
深圳写字楼空置情况
伴随新项目的入市，由于市场需求较为活跃，全市空置率不升反降
历年甲级写字楼新增供应量、吸纳量及空置率走势
万平方米
70
2017年第二季度 新增供应5.57万平方米， 吸纳量10.56万平方米， 空
置率为13.06%
20%
60 16%
50
40
12%
51505
48032
40.76 39718
18.84 13.31
18.04
18.09 14.34
14.55 9.44
21.6 6.71
4.66 1.5
4.58
2015Q2
2015Q3
2015Q4
供应面积（万㎡）
2016Q1
2016Q2
2016Q3
2016Q4
成交面积（万㎡）
销售价格（元/㎡）
55848
预售套数
成交均价 （元）
（套）
（㎡）
（㎡）
已售面积
（㎡）
去化率
竞品总价 区间 剩余面
积（㎡）
（按面积） （万元）
卓越前海 壹号
474
香江金融 中心
121
344
6.8万 150-450 118640.4 112708.42
95 774-5708 5932
58
8.38万 96-268
14950
12950
-2.32% 7.89%
250
200Fra Baidu bibliotek
0.95%
150
100
50
0
戴德梁行
二线城市平均 112.2元 -0.95%
661 384 343 395 342 304 306 222 204 181 172 188 170 142 148 133 138 134 125 121 118 112 111 109 108 110 92 91 92 87 91 120
11.85 8.18 2017Q1
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
0
2015年，受930、330新政影响，深圳住宅市场 价格处于高位运行，部分投资客户增加写字楼 物业资产配置，促使成交量的上升；
戴德梁行
325新政后，成交量价呈明显颓势，写 字楼销售市场热度下降。
市场成交回暖，成交量价回
升，但未回至高点。 一季
度，写字楼共成交约12万
㎡，环比上升160 ，同比下
降15，成交均价55848元/
㎡，同比上升40，环比下降
5。
13
深圳写字楼主要在售项目
2017年核心区域市场待去化面积约24万平米，主力总价区间在500-3000万元之间；
区域 前海
项目
已售套数
备案面积段 预售面积
深圳写字楼销售市场分析
深圳市场供需情况 深圳主要在售项目概况
深圳未来供应情况 深圳典型写字楼案例分析
12
深圳写字楼市场供需情况
60
50
40
40142
30
20
14.13
10
7.21
0 2015Q1
59526
47577
2015-2017年各季度深圳写字楼供应销售情 况
58473
43770 49.07