沈阳市精装修住宅市场问题及对策研究
近几年，由于沈阳市GDP的下滑，沈阳房地产市场呈现低迷态势，房地产开发商为应对这一经济形势立即推出了不同标准和风格的精装修住宅。随着人们对精装修住宅的关注度的提高，精装修的质量问题也成了人们关注的重点对象，由此，分析了沈阳市精装修的发展现状，探寻沈阳市精装修住宅市场所存在的问题，并提出促进沈阳市精装修住宅市场发展的对策。
标签：沈阳；精装修住宅；问题；对策
doi：10.19311/https://www.doczj.com/doc/ac6947387.html,ki.16723198.2017.05.029
1研究背景
随着我国房地产市场的发展以及国家相应政策的实施，精装修已经成为一种趋势，因为它满足了客户“重装饰、轻装修”的消费理念，拎包入住成为了城市房地产的新亮点。沈阳市作为新建住房精装修试点，精装修住宅的比例逐年提高。现代建筑产业是我市经济发展的重要引擎，是转方式，调结构，助推沈阳新一轮振兴发展的强大动力。为大力发展现代化建筑产业，加快推进国家建筑产业现代化示范城市建设，沈阳市人民政府于2015年12月21日出台了《沈阳市人民政府全面推进建筑行业现代化发展的实施意见》中提出要加快铁西现代建筑产业园，渾南现代建筑产业园等为代表的产业园区建设，形成从装备制造到建筑生产，再到家居装修的全产业链条，全面推动建筑业向现代建筑产业转型、升级、引领和带动全国建筑产业现代化发展。
2精装修住宅现状
建设部于2002年7月18日发布了《商品住宅装修一次到位实施导则》及配套的《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，在住宅装修领域起到了重要的引导作用。就沈阳市来说目前选择精装修的购房者越来越多。很多选择清水房的被调查者表示，之所以不选择精装修房并不是因为不喜欢，而是可选择的空间有限。早在2009年就已有38.85%的人有意愿购买精装修的房子，打破了以往清水房一统天下的局面。沈阳住宅开发市场的几个知名企业，如万科、恒大、碧桂园等也早已相继推出了精装修住宅，且销售业绩良好，在2015年精装修房比例已经占交易总额的25%，到了2016年上涨到28.35%。
2.1精装修标准不统一影响房地产市场有序发展
沈阳市不同楼盘的装修标准没有较大的区别，即使是万科和华润的楼盘也均没有提供装修方案供消费者选择，楼盘中的所有装修都是一样的。因此各楼盘用于精装修住宅的装修材料都是集中采购，其优势就是价格便宜，装修起来比较省事，这对于开发商而言具有较大的开发空间。但是一般精装修住宅的大都是卖给一些没有时间装修的人，并且三环内的大部分楼盘都是在政府2014年要求实现
2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。
（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。
调研报告 学生姓名： 班级： 专业： 指导教师： 日期：2011年9月28日
文本格式说明 一、封面：采用统一给定模版制作。 二、报告正文： 题目：黑体三号加粗居中 一级标题：顶格宋体四号加粗，阿拉伯数字Times new roman 体 二级标题：顶格宋体四号加粗，阿拉伯数字Times new roman体（1.1）三级标题：前空二格宋体小四号加粗，阿拉伯数字Times new roman体（1.1.1）正文：首行缩进宋体小四号 表格：表名在表上黑体五号居中，依次排序 表内容宋体五号 表框线两端不封（开口表） 图名在图下，黑体五号居中，依次排序 图说明采用黑体小五号字，顶格 页码：从正文开始插入页码，页码9号居中 三、附录（或附件）：排版格式同正文
长春市精装修住宅产品消费意向调研报告 1 调研目的 本次调研实训的目的是全面掌握房地产市场调查的整体工作流程，深入领会房地产市场调研的重要作用和意义，培养高尚的职业道德和敬业精神，拓宽实践环节知识面，为日后顺利步入房地产营销策划工作岗位奠定坚实的实践技能基础。 2调研方案 调研整体组织情况：房地产市场调研理论讲解，课题布置；问卷研讨、定稿、打印；调研分组、区域划分；以小组为单位进行调研；调研结果统计分析；撰写调研报告及工作总结；座谈交流、课程总结 调研时间：2011年9月15-20日 调研任务：我们小组的任务是对长春市净月区的消费者进行关于精装修住宅产品消费意向的调研 调研地点：净月公园，自然博物馆，东北师范大学，世纪广场等地 调研方法：直接访问法 抽样标准：分区域随机抽样 甄别标准：询问未来三年内是否购房 3调研数据统计分析 3.1 单项数据分析 表1 装修房购房意向表 图1 装修房购房意向比例图
三线城市精装修房市场分析 精装修房市场分析 精装修也就叫菜单式装修，建设部早在2001年就开始大力推广精装修，其原因之一就是精装修能够更好的保护建筑质量，提升建筑品质。国家建设部2002年7月18日发布了《商品住宅装修一次到位实施导则》及配套的《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，其目的就在于逐步取消毛坯房，直接向消费者提供精装修成品房。江苏省建设厅于2003年5月13日出台的《江苏新建住宅装修试点工作实施意见》中，提出“全省推行全装修住宅试点，采取分地区、分阶段的方式逐步全面推行，力争用3-5年时间全省新建住宅基本实现全装修”。 2005年，在苏州举行的“江苏省装饰装修发展高层论坛”上南京市装饰行业管理办公室提出，将住宅全装修作为推进住宅产业现代化的重要切入点。南京装饰办认为，住宅装修一次到位，即做到全装修出售给购房者，是一个不容置疑的大趋势。据了解，北京、上海的中高档住宅中，全装修房已达25%，南京的这类住宅也一年比一年多。据上海市有关部门今年的调查，在欲购房人群当中有80%的人认为全装修房是发展趋势，其中有68%的人打算在两年内购买全装修住宅，这个比例比去年上升了20%。南京的市场调查也显示，年轻的白领
对全装修房很关注，而这一人群将是今后购房者中的主要力量之一。“轻装修、重装饰”日渐成为潮流，全装修房正好迎合了这个潮流。开发商精装修房选择 结合开发商角度和市场需求，目前比较常见的开发商出售精装修房的模式有以下三种： 方案A套餐型 套餐式装修是目前开发商装修房市场上最为常见的主打模式，是指开发商在销售初期指定一定数量的样板房，在销售阶段由客户参观并选择相应的套餐作为购房后的装修标准。并对客户选择的套餐做出数量统计即可。 优点：开发商便于成本及价格的计算，完全量产式。便于施工质量的监督及售后的服务。该模式中装修公司直接对开发商负责，无需与客户直接接触，一切以开发商为主动。 缺点：套餐式装修的客户可选余地相当优先，所谓众口难调，采用套餐式装修模式必然会流失部分因装修风格不合适而放弃购买的潜在诚意客户。 方案B菜单式 菜单式装修是现今家装市场的主流模式，也是本市场分析书主推模式，开发商所使用的菜单式装修主要是以家装公司提供的菜单为主要销售道具，将事先装修好的样板房划分成数个区块，客户可根据菜单选择自己需要的对各区块进行完全更换或微调，根据不同区块的调整搭配，数套样板间可有几十甚至百多种方案。
国内外房地产项目精装修专题研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑】 精装修——调控下房地产品质时代来临 随着人民生活水平的上升，对住房的要求也不断提高，住房的质量、技术以及低碳环保越来越受到重视，“全装、精装”的概念愈发普及，尤其是处于当下住宅市场受到深度调控，项目的品质成为了支撑业绩的不二法门。 一、全装、精装修房的概念 早在2002年颁布的《商品住宅装修一次到位实施导则》便明确规定，“全装修房”是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的集合式住宅。 如今，随着装修房逐渐为市场认可，越来越多的住宅产品采取“精装修”的标准予以交付。“精装修”为开发商以及市场普遍提及，而其概念与官方所规定的“全装修”如出一辙。 二、国内外精装修市场的发展与特征 1、各国“精装修”市场特征
美国——个性化精装修。美国物质与技术基础好，地广人稀，经济发达，因此，其房屋类型选择和装修风格自由度都较高。很多美国购房者为了满足个性需求会选择简装房，一般是独栋或联排住宅，房屋独立性强。购买时，房屋只经过墙面粉刷、地面找平等基本装修，之后用户再自行购置室内墙面外观构件和厨卫设备进行精装修。 在美国，精装修住宅一般是高级公寓，单位面积购买价格较高，然而其装修技术和质量很高，是许多高薪阶层的购买对象。这类精装修高级公寓通常先由购房者向建筑师传达其装修意向，双方共同制定装修菜单，确定设计方案，再由建筑师转交设计图给开发商进行施工，并且业主可以阶段性地提出修改意见。 美国住宅及装修产业化已达到较高水平，这不仅反映在主体结构构件的通用化上，而且特别反映在各类装修制品和设备的社会化生产和商品化供应上——室内装修构件和部件大多实现了标准化、系列化，并且产品十分丰富，数量达几万种，各种产品各具特色，实现了标准化和多样化之间的协调发展。如轻质板材、装修制品以及设备组合件等花色品种繁多，选择空间很大。购房者可以通过产品目录，从市场上自由购买到所需产品自行进行装修。所以在美国，精装修住宅体现了多样化、个性化、专业化的特点。 欧洲——简约化装修。在欧洲，如德国和法国，新建住宅一般为装修房，可以直接入住，但是其装修较为简单。厨房的装修比较简单，橱柜、灶具、水池、冰箱等安排合理。在卧室、书房、餐厅直至客厅，一般不装吊灯、吸顶灯、射灯，没有任何屋顶照明，只在门厅、走廊、楼梯等地方，才有顶灯大面积照明。同时，楼内所有屋顶都没有吊顶，天花板四周用石膏线装饰后，连房顶带四周墙壁，用乳胶漆刷白。除此之外，就没有什么看得见的装修了。室内的环境美化主要靠大量的“软装饰”，如家具、窗帘、地毯、桌布、艺术品、鲜花，甚至是餐具等可移动饰品进行装扮，来体现室内装修风格和主人的个性需求。例如，挪威内外两色的喷塑铝
对精装修发展前景的展望 1 精装修发展历史 在国外房地产市场, 住宅基本上全属成品的精装房, 而我国早在几年前就明文规定要大力推广精装房,并且逐渐取消毛坯房市场。精装修模式的崛起是这十年之间的事，作为装修的一种新概念，精装修最早出现在南方经济发达的城市，并逐步得到推广，其发展阶段大概可以分成三个。 第一阶段：简单式拼凑。 1998年中国的商品房市场发展蓬勃且相对成熟，发展商之间的竞争日益激烈，他们开始花更多的心思去为楼盘做宣传，吸引更多的客户，精装修房应运而生。当时的精装修房只局限于样版房，装修的内容主要包括墙体的涂抹，地砖、墙砖的铺贴，橱柜、衣柜的安装，其目的主要是让消费者对他们所购买的空间有更感性的认识，了解房子的格局。由于大部分精装修房并不涉及到真正的使用，因此它们的功能并不完善，为了节省成本，所用材料只求美观，质量却一般。另外，一般这种精装修房都是发展商从外面临时聘请施工队进行施工，工期很短，因此装修质量比较差，完全为了迎合眼球效应，根本不适合居住。 第二阶段：品牌化运作。第三阶段：精装修大众化。
2007年以来，楼价增长非常迅速，远远超过了一般消费者的承受能力。少部分人即使有能力购房也不愿再在装修上大做文章，增加自己的负担。这个时候发展商纷纷推出了精装修以吸引消费者买房。消费者在购买高价楼房时也尝到了一点优惠，这就为精装修房成为大众化商品创造了条件。事实上2007年起精装修房的交易比例大大提高，带装修的商品房的确受到消费者的青睐。由于这个时期的精装修房是面向全体消费者的，因此其含义也较以往要广。精装修不仅是中、高层消费者的专利，也有部分是针对低层消费者的简单装修。由于这种装修都是发展商根据自己发售楼盘的档次进行定位的，因此不同的楼盘其精装修也自然有较大差异，精装修进入了大众化的时代。 2 精装修的利弊 2.1 精装修的优势 （1）省时省力。传统装修模式下，虽然装修公司把整套方案及效果图都呈现在客户面前，但由于材料价格变动，设计师与施工队缺乏沟通，施工队人员素质参差等原因，最终装修出来的效果与设计方案相距甚远，或存在质量问题。如果竣工后进行验收时业主才提出要求整改，除了工期要延长外，业主至少要承担整改的部分费用。因此装修过程中业主就必须对施工进行全程跟踪，而装修工期往往长达几个月，这会使业主疲惫不堪。
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 沈阳市房地产买卖契约 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
卖方(以下简称甲方)：_________________________ 买方(以下简称乙方)：_________________________ 甲方自愿将下列房产出售给乙方，乙方已对甲方所出售_________的房产做了充分了解，愿意购买，经甲、乙双方协商订立本契约 第一条标的、价款 房屋座落 产权证号 房屋用途 住宅、商用、办公、其他 房号 建筑面积(m2) 单价(元/ m2) 价款(元) 其他 总价款 大写： ￥：元 第二条乙方于_______年______月______日向甲方支付购房定金 _________元(大写：_________________)。 乙方全部购房款分_____次付给甲方，购房定金在最后一次付款时冲抵房价款，具体付款方式如下：_______________ 第三条甲方于_______年______月______日将上述房产正式交付给乙方。甲方将房产移交给乙方时，该房产占用范围内的土地使用权一并转移给乙方。
第四条甲方保证上述房产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。 第五条乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在______日内将乙方的已付款返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应在悔约之日起______日内将双倍定金和乙方已付款及其利息一并还给乙方。 乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方支付相当于上述房屋价款_____%的违约金。 第六条办理上述房产交易过户手续所需缴纳的税费，按下列第_________种方式承担 1.甲乙双方按规定各自承担; 2._______________________________________________________________ _________ 第七条本契约在履行中若发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方同意选择下列第_________种方式解决纠纷 1.提交_________仲裁委员会仲裁。 2.向有管辖权的人民法院起诉。 第八条双方协商补充协议如下： _____________________________________________ 第九条本契约双方签字(盖章)后生效。 甲方(签章)：_________ 乙方(签章)：_________ 身份证号：_____________ 身份证号：_____________ 住址：_________________ 住址：_________________ 电话：_________________ 电话：_________________ 代理人：_______________ 代理人：_______________ _________年____月____日_________年____月____日
中国精装修发展现状初探 政策导向：精装修将作为强制标准推广 2007年3月在北京召开的第三届国际智能、绿色建筑与建筑节能大会上，曾透露一组惊人的数据：中国每年住宅装修造成的浪费高达300多亿元 “在国外只有精装修的房子才叫做成品房”，其实建设部从2001年10月开始，先后下达的有关装修的施工设计管理、资质、计价、环保、验收等文件共达10个，对规范精装修住宅起到了推动作用。 建设部住宅产业化促进中心2002年7月正式颁发的《商品住宅装修一次到位实施细则》（以下简称《细则》）。《细则》点明了推行精装修的目的，即“加强对住宅装修的管理”，“避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象”。 在2006年“国六条”提出“90/70”政策后，建设部官方网站曾于2007年1月公布《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》。其中就有“提倡推行菜单式精装修，促进产业化”的相关内容。 随着《民用建筑节能条例(草案)》即将实施，建筑节能、绿色住宅再也不是一句“空口号”，而将作为一种强制标准在全国推行。节能环保的建筑必定是精装修，而绿色住宅必须是绿色精装修。 政府之所以如此推动精装修住宅的发展，也是由精装修住宅的优点决定的。 据了解，相关部门尚没有实行对成品房的装修质量进行监督检查和验收的制度，成品房的质量监管全靠企业的自律行为，精装修房验收标准年内有望出台
在这种情势下中国精装修市场凸显出不同的发展模式，家装市场在迎合装修业主个性化需求的同时推出精装修模式，把基础装修项目、主材、家具、软包、部分家电纳入装修中，在整个装修中既能满足装修业主个性化需求又能够让装修业主省时、省心、省力，材料质量也得到了保障。 目前家装行业各大装饰龙头企业纷纷走上精装修模式，沿海地区有不少装饰公司已经具备了一定的精装修规模。在内地重庆、成都地区初步发展，2012重庆宏伟装饰公司首推入住式精装修，从整体设计、整体施工、整体主材、整体配饰、整体服务全方位满足精装修业主需求！ 2008年建设部要求全国精装修房比例不低于50%，但事实上目前还达不到30%，东莞精装修房比例仅15%~20%，拎包入住家装市场需求巨大。 金地集团东莞分公司总经理谢文云表示：“我们金地地产在深圳的项目精装修房的比例达到了 70%~80%，而东莞的精装修房的比例约在15%~20%左右”。如果实行住宅装修一体化，那么将会对整个房价有所影响，毕竟精装修房的成本是加在房价上去。 宏远地产相关专业人士表示，宏远地产也有这方面的打算，并也做了部分小户型单位尝试，从效果来看精装修房还是比较受客户欢迎。但受大户型客户接受程度、个性化装饰要求、售后维修服务等因素影响，精装修房风险也不小。 部分开发商表示，他们不会大规模开发精装修房项目，因为这样将会导致成本增加，开发商需要再额外承担约15%的税费。 作为东莞地产界的老大，光大地产将在旗下热门项目景湖荣郡试水2～3房精装修产品，这在精装比例较低的东莞引起强烈反响。近日，记者采访了景湖荣郡项目组项目经理程伟，对光大推出精装房的原因进行了详细分析。同时，程伟认为，成品房是今后住宅发展的趋势，是住宅竞争力强有力的部分。光大提前部署精装，也有利于对后续产品的开发积累经验。 提前部署精装积累经验 信息时报：景湖荣郡将在7月份推出220套2～3房精装产品，这是光大地产首次在洋房产品上带装修出售，光大此举在业界引起不小的反响，请问这是基于什么方面的原因考虑呢？ 程伟：这有两个方面的原因，其实光大地产以前也推出过精装修房，在2008到2009年，就在东城的景湖春晓尝试做过100多套的公寓楼，当时卖得还不错。虽然后续有些维修问题需要解决，但总体来说，住户对我们的精装都是比较满意的。 在2010年中期，松山湖项目锦绣山河的一个组团“鹭栖湖”推出豪装，这次是以广州星河湾项目为参考标准的，尝试200～300多平方米户型的精装。不过这次我们只是做了样板房，没有硬推，客户可以选择我们的装修标准，也可以不选择。这两次的经验下来，光大对精装也有了自己的基础和进一步的理解。 四、质量与规范体制是决定精装修成败关键 据浙江省的一项调查显示，在已购精装修房的消费者中，表示满意、基本满意和不满意的比例分别为14%、57%、29%。根据调查发现，一些高档楼盘已看出消费者对质量的担心，采用品牌化的方式来打消消费者的顾虑，但由于消费者在装修过程中没有监督的渠道，所以难以做到真正放心。“ 那么如何解决这些问题呢？“精装修质量是否能过消费者的心理门槛，是决定这一政策推行成功与否的关键。” 但是 精装修目前面临的问题是质量投诉多 精装商品房新房地板开裂、色差明显、门板“空芯”、劣质门漆、墙面渗水、万科纸板门及安信地板
沈阳房地产市场观察 一、整体房地产市场 沈阳作为经受了激烈的产业结构调整的城市，房地产市场经历了长时间的低迷，但是随着产业结构调整初告段落，以及城市建设和旧区改造工作的推进，沈阳房地产产业逐步走出低谷，并在近年迸发。 （一）、沈阳一级房地产市场 近年来，沈阳市政府加大了对土地市场混乱局面的治理，取得了卓著的成效，土地出让收益金从2000年的7000万元，上升到2003年的30.2亿元（见表2-1）。 表2-1 年份 2000年2001年2002年2003年 要项 出让面积（万m2）682 480 400 676 土地出让金收益（亿元）0.7 10.3 15 30.2 注：资料来源：房地产交易中心 1、土地价格及开发成本 沈阳市目前毛地楼面地价占房价比例在6%-10%之间，约为8%。净地楼面地价占房价比例在20%-30%之间，约为25%。地价在房价中所占比例，在全国大城市中属于中等或中等偏低水平。 沈阳偏低的地价水平，是保障企业开发利润、产品品质提升和对房价保持合理水平的主要支持因素，是在沈阳进行房地产投资的一个重要衡量。 从土地价格上涨对沈阳市房价的传导效应看，房价受地价波动影响还较低。 根据评估，近两年沈阳市土地价格上涨幅度大约在12%左右，土地价格上涨带动开发成本上涨在5%左右。 通过对近3年沈阳市房价变化情况对比，土地价格的攀升，对房价并没有产生大幅度的影响，预计，今后一段时间，沈阳商品房价格受地价上涨的影响仍在小幅度范围。 2、土地供应类型的转变 2003年沈阳土地市场的最大变化有两个， ①一环内土地供应量越来越少，土地供应向二、三环区域拓展。2004年预售和即将预售的几个大盘，有一半以上土地基本上就是在2003年上半年取得的。 ②商业用地的供应比重显著加大。商业用地的供应量从2002年的6宗，面积7.78万平方米，成交金额2.23亿元，占全年的4.5%，发展到2003年的23宗，面积22.48万平方米，成交金额4.92亿元，占全年市场供应量的12%。这组数字在2004年有望进一步攀高，可以说对本项目而言，潜在的竞争对手在土地出让的这一刻就诞生了。
内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 （2010年10-11月） 2010.12
目录 章节目录 一、全国房地产市场概况 (9) （一）房地产政策导向 (9) （二）主要指数分析 (11) （三）全国房地产开发投资情况分析 (12) 二、全国房地产增量房市场交易情况分析 (22) 三、重点城市存量房市场交易情况 (40) （一）11月份存量房房价指数 (40) （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨 (41) （三）其他分析 (46) 四、重点城市分析 (50) （一）11月份重点城市房地产市场概况 (50) （二）2010年重点城市房地产市场状况小结 (51) 五、房价综述和政策导向分析 (56) （一）政策导向及预测 (56) （二）房地产市场走势预测 (58)
表 1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况 (22) 表 2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况 (22) 表 3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况 (25) 表 4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况 (26) 表 5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况 (28) 表 6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况 (29) 表 7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况 (31) 表 8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况 (33) 表 9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况 (35) 表 10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况 (36) 表 11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况 (38) 表 12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市 (39) 表 13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市 (39) 表 14：新建住房价格同比增幅前十名的城市 (40) 表 15：新建住房价格同比增幅后五名的城市 (40) 表 16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况 (41) 表 17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报 (50)
房地产市场精装修专项课题研究 一、精装修及相关政策解读 （一）、精装修的概念 在房地产装修概念中涉及到全装修、部分装修、简装修、精装修等概念。通常精装修指的是厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门、门套、窗和窗套、水、电、燃气表具和管线等一次装修到位并达到使用标准，不安装配件如窗帘及挂件等，业主只要添加些家具等物件即可入住。在实际操作中，开发商因应需求实行的精装修档次不尽相同，而国家相关部门目前并未就此内容进行相关立法规定，缺乏统一标准。 （二）、行业政策解读 国家对装修房持鼓励和扶持的态度。房屋装修装饰涉及的层面较多，为了规范发展，政府相关部门相继出台了一系列的政策法规，对房屋装修装饰进行了指导和规范，部分主要法规解读如下： 1、《城市住宅室内装饰装修管理办法》 实施时间：本条例草案已经出台，正式规定将于年内颁布。 主要内容阐述：据了解该管理办法首次明确规定了室内装饰明令禁止的五项行为，以及必须经批准方可进行的七种行为。 分析：业内人士认为此管理办法虽然直接管理的是装饰行业，但受益的却是消费者。在装饰过程中，装饰公司不知道哪些行为被禁止哪些行为是必须经批准的，因此造成的纠纷和矛盾无从化解，该管理办法的颁发有利于杜绝此种情况出现，在出现纠纷时也能有法可依。 2、《住宅整体厨房》
实施时间：《住宅整体厨房》行业标准于2006年6月26日由国家建设部发布，2006年10月1日实施。 主要内容阐述：本标准有三大内容：一是规定未来厨房建筑平面空间只有26个类型；二是明确了整体橱柜在厨房设施中的龙头作用，标准规定了厨房尺寸与厨房设施、厨房设备模数要协调一致，且以整体橱柜的标准尺寸为标准，厨房电器和厨房其他设施的尺寸要符合整体橱柜的标准尺寸，为此，《住宅整体厨房》共制定了14种I型厨房标准和21种L型厨房标准类型；三是规定厨房的给水管、排水管、燃气管等竖管应在管线区内集中设置，各类管线应合理定位、定尺设计，施工精度误差为正负5mm，同时，管线与设备接口应保证密封。 分析：可以说从大原则到细则，本标准都制定了一系列详细的厨房装修行业标准和严格的规定，这大大促进了厨房装修的规范和成熟。 3、《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》 实施时间：上述法规于2002年6月份开始实施。 主要内容阐述：上述法规只是指导性意见，并推广到康居示范工程3A级住宅里面，同时也推荐给全行业的房地产开发、设计和施工单位参照执行。细则首先对什么是住宅装修一次到位进行了确定，细则首次明确规定，确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。而且，住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，其中包括装修明细表，装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行有关的保修期。在装修中，住宅开发单位负责装修工程的全过程，不允许购房者
建筑装饰与建筑装饰业前景 建筑装饰行业的发展与国民经济的发展水平息息相关，我国快速发展的经济为建筑装饰行业的发展提供了坚实的基础。建筑装饰业依耐于我国经济水平的不断提高，各方面都已取得了长足发展；关于建筑装饰方面各项理论逐步健全，各种新型建筑材料不断得到研制开发，装饰风格以及装饰布局的不断得到创新，人们不断突破传统局限，以创新为基础，以美观实用、成本低廉、环保健康等为要求，不断促进建筑装饰业的发展。 住房问题成为当今热点话题，住所是人们生活必不可少的物质需求；人们对拥有理想的住所充满渴求，这就给建筑业带来了无限的发展契机；随着我国治理通货紧缩的财政货币政策作用的进一步发挥，西部大开发战略的实施，住房分配制度的深化改革，城市化发展人水平不断加强，民生活水平的不断提高，建筑业中的建筑装饰业也显现出磅礴的生命力，我国建筑装饰行业也继续保持着高速发展。 装饰材料多种多样：装修各类土木建筑物以提高其使用功能和美观，保护主体结构在各种环境因素下的稳定性和耐久性的建筑材料及其制品。又称装修材料、饰面材料。主要有草、木、石、砂、砖、瓦、水泥、石膏、石棉、石灰、玻璃、马赛克、陶瓷、油漆涂料、纸、金属、塑料、织物等，以及各种复合制品。 按主要用途分为3大类：①地面装饰材料。②内墙装饰材料。③外墙装饰材料。装饰材料分为两大部分；其中室内装饰材料：按材质分类有塑料、金属、陶瓷，玻璃、木材、无机矿物、涂料、纺织品、石材等种类，按功能分类有吸声、隔热、防水、防潮、防火、防霉、耐酸碱、耐污染等种类。按装饰部位分类则有墙面装饰材料、顶棚装饰材料、地面装饰材料 饰材料分为两大部分：一部分为室外材料，一部分为室内材料。室内材料再分为实材，板材、片材、型材、线材五个类型。实材也就是原材，上要是指原木及原木制成。常用的原木有杉木、红松、榆木、水曲柳，香樟、椴木，比较贵重的有花梨木、榉木、橡木等。在装修中所用木方主要由杉木制成，其他木材主要用于配套家具和雕花配件。在装修预算中，实材以立方为单位。板材主要是把由各种木材或石膏加工成块的产品，统一规格为1210毫米X 240毫米。常见的有防火石膏板(厚薄不一)、三夹板(3毫米厚)，五夹板(5毫米厚)。九夹板(9毫米厚)、刨花板(厚薄不一)。复合板 (10毫米厚)，然后是花色板，有水曲柳、花梨板，白桦板、白杉王、宝丽板等，其厚度均为3毫米，还有是比较贵重一点儿的红榉板，白榉板、橡木板、柚木板等。在装修预算中，板材以块为单位。片材主要是把石材及陶瓷，木材、竹材加工成块的产品。石材以大理石、花岗岩为宅，其厚度基本上为15—20毫米，品种繁多，花色不一。陶瓷加工的产品也就是我们常见的地砖及墙砖，可分为六种：一是釉面砖，面滑有光泽，花色繁多；二是耐磨砖，也称玻璃砖，防滑无釉；三是仿大理石镜面砖，也称抛光砖，面滑有光泽；四是防滑砖，也称通体砖，暗红色带格子；五是马赛克；六是墙面砖，基本上为白色或带浅花。木材加工成块的地面材料品种也很多，价格以材质而定。其材质主要为：梨木。樟木、柞木、樱桃木、椴木。榉木、橡木、柚木等等，在装修预算中，片材以平方米为单位。型材主要是钢、铝合金和塑料制品。其统一长度为4米或6米。钢材用于装修方面主要为角钢，然后是圆条，最后是扁铁，还有扁管、方管等，适用于防盗门窗的制作和栅栏、铁花的造型。铝材上要为扣板，宽度为1 00毫米，表面处理均为烤漆，颜色分红、黄。蓝，绿、白等。铝合金材主要有两色，一为银白、一为茶色，不过现在也出现了彩色铝合金，它的主要用途为门窗料。铝合金扣板宽度为110毫米，
沈阳市房地产业发展现状调查与发展趋势分析 2008年12月，沈阳商品住宅销售均价为3470元/平方米，而2009年11月沈阳商品住宅销售均价为4062.55元/平方米。这意味着沈阳房价2009年以来累计上涨17.08%。2009年11月沈阳商品房实际登记备案面积为90.22万平方米，其中商品住宅实际登记备案面积为80.53万平方米，同比分别减少25.79％和17.59％，环比分别减少33.14％和31.33％。沈阳商品住宅房价的峰顶出现在2009年9月，当月沈阳住宅备案均价达4377元/平方米。而8月，沈阳商品住宅销售均价首度突破4000元，达4271元/平方米。受大环境及自身资金紧张影响，2009年年初以来，开发商放缓了开发速度，以及后续开工不足，不仅大大消化了商品住宅库存，也出现房源略显供应不足的态势，供应矛盾加速了沈阳房价2009年急速上扬，仍留下上涨压力。随着开发企业资本金缓和、增加拿地和开工，房价上涨压力将有望趋缓。2009年全年沈阳房地产开发投资完成1188.7亿元，增长17.6%；商品房销售面积达到1532.9万平方米，增长4.6%，充分发挥了拉动投资、带动消费的双重作用。2010年，将增加普通商品住房供给，鼓励居民自住和改善性购房，大力发展二手房市场和住房租赁市场。房地产业发展对于拉动沈阳经济具有重要作用。沈阳房地产市场没有出现大起大落，现在沈阳房价在全国副省级城市中还是比较低的。保持中小户型、中低价位的房产供应，使刚性需求得到满足，这是房地产行业持续平稳发展的关键。另外，一个平稳健康的楼市对于人才的引入也是有利的，房价如果太高，会提高外来人口介入沈阳的门槛。 从2009年一季度至今，沈阳一些品牌企业的销售业绩纷纷飘红，尤其以万科、首创、保利、金地、绿地、格林等一批品牌企业为代表。保利首季度销售房子800多套，销售金额达到3亿多元。同样，位于长白岛的远洋和深航也传出销售佳绩，远洋推出的6号楼，竟出现了彻夜排队购房的场景，来自四面八方的信息和数据都显示出这样一个事实：沈阳楼市，已经典型性复苏。2009年前五个月，沈阳房地产市场呈现“先抑后扬”态势，显示了良好的发展势头，购房人群中，以中老年“换房族”居多。在如今的购房群体中，换房一族占了大部分。这些人之前一直都有购房愿望，只是一直持币观望。如今，随着全国房地产市场的回暖，消费者观望的心态已经逐渐消失，商品房销售恢复正常水平。据统计，2009年1月至5月，全市商品房销预售面积440.96万平方米，与去年基本持平。除了一月份负增长以外，其他4个月均超过去年同期水平。 2009年1月份，受元旦、春节假期以及去年下半年房地产市场形势的影响，全市商品房销量与去年同期相比为负增长。但从2月份开始，房地产市场开始全面回暖，并且保持持续增长。2月份销售面积45.88万平方米，同比增长2.53%；3月份销售面积120.99万平方米，同比增长30.56%；4月份销售面积91.86万平方米，同比增长8.94%；5月份销售面积96.06万平方米，同比增长12.09%。
论住宅精装修的操作模式与发展方向 一、住宅精装修已成为住宅发展的必然趋势 建设部出台《商品住宅装修一次到位实施细则》并在全国推行精装修住宅，至今已经有一年多了。据建设部有关官员透露，我国将在未来3到5年取消毛坯房，和目前已经先行一步，相继制定了有关政策法规，在今明两年将基本取消毛坯房。住宅精装修是市场成熟的发展趋势，不管在国外还是在国，住宅精装修已普遍受到购房者的欢迎。例如，珠江地产、华新国际以及万科等成功操作的系列住宅精装修项目，都得到了广大购房者的极大认可，并带动了住宅精装修在国的进一步推广和发展。 业专家把毛坯房比喻为未安装车轮的轿车，属于半成品。把毛坯房销售出去，让一家一户再加工，重新制作，是小生产观念。而住宅精装修直接向消费者提供完全装修的“成品房”，不但节约采购成本、提高施工效率、避免装修扰民、保护建筑结构免遭肆意破坏，而且规装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序，积极推行住宅装修工业化生产，提高现场装配化的程度和新技术运用的围，使之成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分，体现了集约化大生产的优势，符合住宅产业现代化的发展要求。这种“成品化”的产品特点，逐渐赢得了大部分消费者的认同，也成为房地产开发企业一种新的竞争力，是精装修取代毛坯房和初装修的在原因。 （一）、住宅精装修逐渐被消费者认同和接受 住宅精装修对消费者具有以下益处： 1、省心省事。业主不要为寻找和跟进装修公司而劳神费力，减少受那些不讲信用的和低素质的装修商蒙骗的可能；不必长期受左邻右舍装修污染的影响；避免低水平装修带来的不安全问题（结构破坏、水灾与失盗等）；买房时已可知道产品的最终效果（实际样板房），避免因样板房夸化所带来的错觉。 2、节省资金。装修材料实施集团批量购买，价格远远低于市场价，能减轻业主开支；方便将装修与住房一次性进行按揭贷款，相对减少业主资金压力；工艺过程中减少交叉破坏，总成本与总售价应更合理。 3、设计更专业。可享受到经过专业室设计之后的装修效果，避免对室设计无知所带来的负面影响（审美与品位局限）； 随着住宅精装修开发的日益成熟和规，加上国家建设部门的政策引导，消费者逐渐认同和接受精装修这种一次到位的完全装修的“成品房”。正如有人所说的，除了富翁、艺术家……大部分人还是需要精装房！ （二）、住宅精装修成为实力雄厚的开发企业新的竞争利器 精装修对于开发商来说，是一种投入多、风险大、责任重的装修方式。房屋造价增加和制造周期加长，如果出现长时间销售不出的“尾盘”或“死盘”现场，则将形成致命的资金压力和投资风险；同时开发商对装修直接负责，无法将消费者的投诉转移到装修商等等。 另一方面，消费者对住宅精装修的认可和接受则需要一个过程，他们担心装修质量的好坏、装修材料的环保与否，另外对于精装修带来的总房款上升等问题还有一定的抗性。所以许多开发商认为精装修可能会费力不讨好，从而导致住宅精装修在很多地方推进速度较慢。 但是，对于那些实力雄厚的开发商来说，他们具有较强的资本和品牌优势，对项目本身的综合素质充满信心。在此基础上推出消费者满意的住宅精装修，自然可以赢得更大的市场。首先，住宅精装修可促进发展商综合素质的整体提高，不但形成住宅产品新的卖点，而且可以深入表达发展商的审美追求；其次，在高门槛淘汰一批劣质对手之后，高水准的对手们可进行更加有序的竞争，通过装修产生更多样化的住宅产品形态，增大住宅产品的艺术与文化附加值和创新空间等等。另外，住宅精装修体现了开发商的一种深度服务和良好社会责任感，对于销售之后的物业管理和社会环境带来了种种益处。 1、不至于面对零散装修所带来的长期污染； 2、减低社区保安工作的压力； 3、遏制低水准装修，提高装修技术与艺术；4、建立健康的邻里关系，改善生活方式和提高居住水平； 5、优胜劣汰，有序竞争，促进住宅产业的整体发展。
沈阳房地产市场分析 第一节宏观市场分析 2003年是中国房地产市场的政策年，热切期待政府出台鼓励房地产业发展政策的业界却迎来了央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称“121号文件”），引发了房地产业界、地方政府和学术界的一次大讨论。8月12日国务院的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文件”）充分肯定了中国房地产业对社会经济发展的贡献，明确做出了“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的判断。 2003年还是中国土地市场的整顿年。从年初的“停止别墅类用地的土地供应”到对各类开发区建设用地管理的清理整顿，再到严格实施国有土地使用权出让的“招拍挂”制度，使全国土地供给渠道发生了巨大的转变。此外，《物业管理条例》的实施也对房地产市场的发展与规范起到了积极的推动作用。 从房地产市场的运行状况来看，2003年我国房地产开发继续保持了快速增长的态势。据统计：全国累计完成房地产开发投资10106亿元，比上年同期上涨29.7%；商品房施工面积、竣工面积增幅均在30%左右；商品房和商品住宅销售面积同比分别增长34.0%和33.4%，超过了竣工面积增长的速度；全年商品房销售额7671亿元，增长34.1%，其中销售给个人增长35.8%，所占比重为92.5%。 房地产市场价格基本稳定，地区发展不平衡。从第三季度商品房和商品住宅市场销售价格变化来看：全国商品房和商品住宅市场销售价格分别上涨了5.3%和5.9%，继续保持低于GDP增长速度的水平；上海、宁波、沈阳、南京是商品房价格同比增长最快的城市，上涨幅度分别达到了21.5%、16.1%、9.4%和8.9%；北京、深圳、大连、成
拂去工业的烟尘走进绿色的浑南 ————浑南新区房地产市场调研分析报告浑南新区位于沈阳城区南部，由浑河沈阳城市段及浑南地区两部分组成，东起沈抚高速公路东陵大桥，西至沈大铁路，北起浑河北大堤（大二环南段），南至三环高速公路，总面积120.6平方公里。其中，浑河沈阳市段面积为39.75平方公里，浑南地区80.85平方公里。现有两乡两镇，33个行政村，人口10万人。 一、浑南新区整体情况简述 （一）、自然情况 浑南新区位于浑河水系冲积而成的浑河平原上，新区地形平缓，区内地势东高西低，南高北低，平均海拔低于50米。主要处在小辽河断陷盆地上。第四纪地层不整合于基岩之上，表面岩性以砂壤土和壤土为主。浑南新区属于北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。年平均气温在8.9°C左右，年平均降水量为727.4毫米，年平均日照时数为2554小时，大气环境优于国家二级环境质量标准。地下水水质达到国际三级标准。现今区内浑河、白塔堡河水污染得到有效控制。环境质量优于国家城市功能区标准，绿化覆盖率达到40%以上。规划目标：绿化覆盖率50%以上，绿地率35%以上，人均公共绿地35平方米，超过国家园林城市标准。 1文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.
（二）、发展历史 沈阳市浑南新区前身为沈阳高新技术产业开发区。始建于1988年5月，1991年被国务院首批批准为国家高新技术产业开发区，是科技部重点支持的10个开发区之一。高新区的建设和发展经历了初创起步、发展提高和新区建设三个阶段。 1、初创起步阶段（1988年—1992年）。1988年5月，市委、市政府决定在智力最密集的南湖地区，建设高新技术产业开发区，面积22.2平方公里（以政策区为主）。 2、发展提高阶段（1992年—2000年）。小平同志南巡讲话发表之后，市委、市政府作出把南湖科技开发区建设成“北方深圳”的重大决策，提出了“放开胆子，用足政策，跳跃发展，辐射全市”的十六字方针，高新区驶入了加速发展的快车道。 3、新区建设阶段。2001年1月，市委、市政府作出在高新区基础上建设浑南新区的战略决策，提出把新浑南新区建设成为“北方浦东”的战略目标，高新区进入了“二次创业”的新的发展阶段。这一举措对于加快发展高新技术产业推动老工业基地的产业结构调整，进一步拓展城市发展空间，完善城市功能，培育新的经济增长极，带动沈阳经济社会实现跨越式发展，就有十分重要的战略意义。 2文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.
**项目四期9号楼精装修施工总结 一、工程概况 **项目四期9号楼地下三层，地上32层，总建筑面积36051平米，其中2-32层为精装修交付业主，1层毛坯交付，装修总户数248户，主要户型面积为122㎡、156㎡、159㎡、171㎡，装修面积约35000㎡（图纸面积），装修合同造价7610万元。 本工程2018年9月份总包单位开始移交工作面，进入精装修施工阶段，主要做法及装修标准如下： 1）厨房、卫生间、厨房阳台 地面：瓷砖、过门石 墙面：瓷砖、吊顶以上部位不铺贴 顶棚：铝扣板吊顶、风暖浴霸 2）卧室、玄关 墙面：涂料、踢脚线 地面：实木多层地板 顶棚：涂料、局部石膏板吊顶 窗台板：天然大理石 3）卫生器具：坐便器、洗面化妆柜、淋浴房、淋浴花洒
4）设备 新风系统：松下 室内空调：松下 二、精装修样板间及材料样板建立 精装修施工中，实行样板先行制度。精装修样板间施工完成后，由总工程师室、营销管理部、项目管理部、物业公司及监理单位联合验收，从图纸做法、材料选用、施工工艺、施工质量、使用功能等各方面对样板间进行验收；批量装修样板验收完毕后，由营销部组织对业主进行了开放，并统计业主反馈信息；针对联合验收及业主反馈情况及时对局部装修进行了适当调整，降低了后期违约风险。 精装修样板间施工完成后及时建立材料样板间，并建立样板入库、借出、归还台帐。 三、精装修工作面查验及移交 9号楼于2018年7月份组织相关单位进行精装修工作面检查及移交，2018年8月份移交完成，9月6日进入精装修施工阶段。精装修工作面查验内容有：抹灰、建筑尺寸、铝合金门窗、水电预埋、水压试验、通球实验、其他等，详见后附表。 备注：1、由于9号楼厨、卫及阳台防水由精装修单位进行施工，闭水试验由精装修单位分两次进行：防水施工完成后、地砖施工完成后，卫生间淋浴区淋浴隔断安装完成后再做一次闭水试验。