讲座综述任一民：房地产企业破产疑难问题
2018 年 5 月20 日晚，中国人民大学法学院“破产法前沿系列讲座”第十九期在明德法学楼601 报告厅举行。浙江京衡律师事务所执行主任、管理合伙人任一民律师应邀做了题为“房地产企业破产疑难问题”的精彩演讲。中国人民大学法学院徐阳光副教授、北京工业大学文法学院王斐民教授、北京市第一中级人民法院清算与破产审判庭邹明宇副庭长、北京市海淀区人民法院金融与清算审判庭邹玉玲副庭长、江苏新中伦律师事务所主任邵吕威律师等嘉宾应邀出席本次活动并做了精彩点评。本次活动由中国人民大学破产法研究中心、北京市破产法学会共同主办，由中国人民大学法学院经济法专业博士研究生范志勇主持。来自校内外的110 余位嘉宾参加了本次活动。任一民律师同时兼任中国人民大学破产法研究中心兼职研究员，中国人民大学律师学院兼职教授，上海交通大学破产保护法研究中心兼职副主任，浙江省律师协会企业破产管理专业委员会主任，中华全国律协企业破产与重组专业委员会委员，入选浙江省首批个人管理人。讲座中，任一民律师以两个实务案例引入房地产企业破产的疑难问题。首先，房地产企业破产具有其特殊性，体现在四个方面：一是债务人财产形式的特殊性，房地产企业通常采取项目公司的做法，以期房销售为主，其资产具有多样性；二是债
务人负债形式的特殊性，在房地产开发过程中存在大量有待继续履行的合同，如购房合同、售后返租合同、施工合同、物业服务合同等等，这导致了债权人的多样性，包括购房者、拆迁安置户、工程款优先权人、信托融资股东、按揭贷款银行、税务机构、非法集资受害者等，其中各权利人的位阶如何处理，是房地产企业破产案件的重点问题；三是债权人实现权利的特殊性，一般债权通常以货币进行清偿，而购房者则更多期待房屋交付和物业管理等长远利益的保障；四是房屋开发“不退市”问题，即在建的房屋最终大都会续建完工，只是在破产程序中续建还是程序终结后续建的问题，这涉及到项目规划变更、房地产企业财务投资、新接手房地产企业延续等问题。任一民律师接下来具体讨论了房地产企业破产中关于权利人结构的重要问题。首先是权利人的种类多样，包括土地出让中的权利人、施工建设中的权利人、开发销售中的各类购房者，以及担保物权人、预告登记权利人等四类共十多种类型不一的债权人。其次是土地出让过程中的权利人问题，主要有三类债权，包括未足额缴纳的土地出让金债权、开发企业代建房和待拆迁户、拆迁安置户享有的债权。这带来两个较有争议的问题，一是拆迁安置户的优先权来源与效力，二是附条件出让土地的权利人是否享有以及何以取得优先权。再次是房屋建设环节的争议问题。主讲人重点讨论了如何评价施工单位为破产房企转移监管的预售资金，如何
处理正在或已完成添附的、保留所有权的设备设施与担保物权之间的冲突，如何划分不同施工单位间的权利边界等三个方面的问题。最后是房地产企业破产中“担保物权”的有关问题，主要涉及土地使用权与在先的拆迁户、附条件出让土地的权利人间的关系，土地使用权抵押与在建工程抵押权间的冲突，以及抵押权预告登记等问题。在期房交易合同中利害关系人权益保障方面，主讲人通过总结地方高院纪要、司法案例、司法解释、民事审判会议纪要等文件中的不同观点，对不同的购房者作了类型化分析，并提出了相应的保护方式。对于享有优先权的购房消费者认定问题，通过比较最高法院的观点与实践中的不同做法，从房屋买卖合同、是否已入住、付款比例、生存权保障等多个角度进行了阐述。最后讨论了房屋买卖合同在破产法中效力的问题，主要包括合同是否可以解除、依据何种法律解除、不同主体行使解除权的不同后果，合同继续履行的违约金计算、履行标的物调整、继续履行是否需要承担费用、如何承担等，以及预告登记在房地产企业破产中的效力、不同信用授予人如何承担破产风险等等问题。讲座中，主讲人还分析了房地产企业继续营业的选择与应对问题。房企是否继续营业，应在充分考虑企业资产现状、行业形势、是否适于继续销售、是否已有投资者等因素的前提下做出决定。若企业决定继续营业，则须谨慎处理以下重点问题，包括待履行合同的应对和处理、新合同订立、续建以
及物业维护。若决定停止营业，也应重点关注项目的续建问题，如是否需要续建、如何续建、续建中如何融资、如何决策、续建费用的适度分担等。此外还有企业资债情况的变动问题，该部分涉及重整计划的设计，以及股东会与债权人会议制度间的平衡。对于房地产企业破产中优先权实现的问题，主讲人指出，破产清算中对购房消费者的分配不外乎交房与退款。其中交房需要注意与新开发商重新签订买卖合同；在退款的情况中，由于按揭银行往往会主张优先权，因此需要注意设计退款流程。最后，主讲人谈到了对房地产企业破产中施工单位权益保护、购房者权益保护、拆迁安置户保障、按揭银行权益保护等若干问题的思考，并希望大家在这些方面做进一步的研究。主持人范志勇博士对讲座进行了总结，并谈了自己的三点感受：一是对破产程序中的许多疑难问题，破产法必须给出最终的答案，这使得破产法在一定程度上成为了解决部分民商问题的兜底性的最终手段；二是破产法往往会对其它部门法的制度进行二次评价，一定程度上迫使其它部门法进行反思并推动其完善；三是破产法可以协调不同的部门法，体现了法律体系的统一性。在评议环节，王斐民教授首先高度赞扬了任律师对房地产企业破产疑难问题的梳理，表示本次讲座具有很强的启发性。同时，通过本次讲座，可以明显看到破产程序中理论与实践应紧密结合的特点。最后王斐民教授分享了对区分真正的购房消费者与以房抵债问题的
思考。邹明宇庭长对北京市第一中级人民法院清算与破产审判庭进行了简单介绍，指出破产法越来越受到重视，并谈了自己的几点收获：一是对房地产企业破产的复杂性有了更深刻的认识；二是本次讲座对一些问题进行了深入地探讨，如购房者的优先权，引发了大家对这些问题更深层次的思考；三是讲座具有高度实务性，如重整计划中标的物的调整和表决中的分组安排等，有重大现实意义。邹玉玲庭长分享了对讲座的感受：首先是本次讲座信息量丰富，获益匪浅；其次是讲座逻辑清楚，具有很强的启发性，期待任律师对相关问题的后续研究成果；最后是深刻认识了房地产企业破产实践中的尖锐问题，尤其是优先权与责任财产对应、购房者身份识别等。邵吕威主任表示在本次讲座中收获很大，心中许多疑惑和问题得到了解决，对任律师的发言表示由衷的感谢。在互动环节，现场同学与嘉宾踊跃提问，如在房屋限购限售的背景下，如何处理“炒房团”的购房者身份识别问题；如何处理在建工程抵押与购房者的优先权问题；实务中如何处理房地产企业破产中涉及到的土地和产权登记问题；如何认定和应对破产程序中的虚假诉讼问题；如何判断识别民间借贷与以房抵债等。任一民律师对此逐一做出了专业的解答。最后由徐阳光副教授对讲座进行总结性发言。徐阳光老师指出，本次讲座吸引了全国各地的许多嘉宾参与，充分体现了实务界对破产法的热情。主讲人具有丰富的实践经验与深厚的理
论储备，形成了一个专家型的破产管理人团队，这种模式值得大家学习。徐阳光老师对房地产企业破产中的购房消费者的认定、优先权保护排序中的价值判断等问题发表了自己的看法。破产法与其它部门法密切相关，需要从法律体系的层面对破产程序做整体的考虑，对此，当前破产法实施中应该在以下几个方面予以关注：一是让破产法实施中遇到的各种法律问题充分问题暴露出来；二是在现有法律框架对这些问题进行解释论层面的分析和司法适用；三是系统梳理解释论解决不了的制度性障碍，从而推动有关立法和顶层设计规则的完善。此外，我们还需要大力普及破产法知识，破产审判的市场化法治化目标的实现，任重道远，需要破产法理论界与实务界以及圈内圈外的共同努力。经过本次讲座，各位同学与嘉宾对房地产企业破产中的疑难问题有了深刻的理解，进一步认识到了破产程序的复杂性。讲座在热烈的掌声中圆满结束。（谢一帆/文中国人民大学破产法研究中心/图）
王欣新、张思明：房地产开发企业破产中的房屋产权界定与合同履行 王欣新中国人民大学法学院教授、中国人民大学破产法研究中心主任、北京市破产法学会会长。 张思明民政部政策研究中心与清华大学社科学院联合培养博士后。 原文出处：《人民司法》2016年第7期 内容提要 房地产开发企业的破产可能涉及竞合于同一标的物即商品房上多重复合的物权、合同等法律关系，处理好企业破产中的商品房产权界定与相关合同关系是推动破产程序顺利进展的关键环节。本文分析了房地产开发企业破产中的合同关系特点；重点研究了商品房预售合同标的物在不同情形下的产权归属，根据现有法律法规，结合司法实践探讨了作出预告登记的商品房预售合同的保全效力问题；以商品房预售合同在破产程序中的处置为立足点，从立法本义与司法解释的适用角度，分析了房地产开发企业破产管理人对待履行合同的解除与继续履行问题，并提出了一些立法完善建议。 根据我国企业破产法第十八条的规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。此类合同在破产法理论上称为待履行合同，管理人享有对待履行合同的选择履行权。在房地产开发企业的破产程序中，待履行合同的处理具有一定的特殊性，尤其是商品房的预售合同，需要根据标的物的形态以及合同履行的不同情形区别对待。房地产开发企业的破产财产也具有特殊性，主要是已建成的商品房、在建房屋及其土地使用权。在实践中，在建房屋的处置存在一些难题，其实际状况也影响着商品房买卖合同的履行。本文将根据房地产开发企业破产时商品房的不同状态，探讨商品房买卖合同标的物的财产归属与合同履行问题。 一、已建成并交付但尚未办理产权登记的房屋的产权界定 房地产开发企业将已建成房屋交付购房者使用，但尚未办理产权登记，往往是商品房预售合同履行中的普遍现象。有人认为，此时房屋所有权仍属于开发商的财产，[①]该观点值得商榷。我国物权法第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该条款在确立了我国不动产物权变动登记生效原则的同时，也规定有但书例外条款，以保障实践中特殊情形下不动产交易的实质公平。在物权法立法之际，就有学者对不动产物权以登记为生效要件的原则提出质疑，认为以登记为对抗要件的原则才符合社会生活实际，“以农村的房屋买卖来说，出卖人将房屋交付给买受人，一般也就承认房屋所有权转移，至于是否登记并不为当事人所关注；一个人建造一所房屋，尽管他未办理房产登记，也没人认为他没有所有权”。[②]以交付为生效要件乃至认为合同签订购房者即享有房屋所有权，在国际上也是有立法先例的，如法国便采取交付即取得房屋所有权的立法原则。法国民法典第1583条规定：“当事人一经对买卖之物和价金达成一致，即使物尚未交付，价金尚未支付，买卖即告完全成立，且买受人对出卖人从法律上取得所有权。”该条规定同样适用于不动产的交易情形。在第1601-2条中规定
缓停建工程中优先权的冲突与顺位确定 https://www.doczj.com/doc/aa12850981.html,/search?word=%BB%BA%CD%A3%BD%A8%B9%A4%B3%CC%D6%D0%D 3%C5%CF%C8%C8%A8%B5%C4%B3%E5%CD%BB%D3%EB%CB%B3%CE%BB%C8%B7%B6 %A8&lm=0&od=0&fr=top_home 一、引言 缓停建工程俗称烂尾楼工程，系由于建设工程施工合同在履行过程中未能将承建的工程予以完工，使得工程处于停建或停滞状态之中，从而引发相关利益当事人间的纠纷。缓停建工程不仅会直接影响城市的整体形象和投资环境，给项目投资者带来巨大的经济损失，造成资源的浪费，而且会严重危及在缓停建工程之上附载的民事权益，损害民事主体的利益。因缓停建工程之上所设定的权利具有复杂性和多重性，不可避免的会产生权利的冲突，这必然会涉及到优先权的问题。优先权制度起源于罗马法，优先权是指根据法律规定或当事人约定，不同性质的若干民事权利发生冲突时，某一权利人的民事权利优于其他权利人实现的民事权利。设立该制度的目的在于保护弱者，维护公平正义。由于我国尚未建立统一完善的优先权制度，《物权法草案》亦未对优先权制度作出规定，实务中民事执行阶段缺少完善的法律制度依托和统一操作规则，导致司法机关难以对缓停建工程之上设定优先权做出恰当、合理、公平的权衡。 二、缓停建工程所涉及的优先权 (一)先取特权 先取特权又称为特种债权，是指由法律规定的特种债权的债权人就债务人的全部或特定财产优先取得受偿的特殊担保物权。根据其性质，法律赋予特种债权的债权人比一般债权人，甚至比担保物权人先于就债务人的财产受偿的权利。《日本民法典》、《法国民法典》都有关于先取特权的规定，我国的《民法通则》作为民事基本法，没有广泛地而系统的规定先取特权，只是在一些民事特别法中作了零星的规定。缓停建工程中的先取特权主要包括如下内容： 1、共益费用 共益费用是指为全体债权人的共同利益所支出的必要费用。就缓停建工程而言，债权人要以折价或拍卖的方式实现自己的权利，须先对缓停建工程采取一定的程序措施，如申请保全、申请拍卖以及执行等，由此而必定会产生一定的费用。共益费用从产生的时间看，为缓停建工程上最后设定的，但是对于任何一个债权人权利的实现又是必须的，所以应赋予其优先效力。我国民事诉讼法第204 条，对共益费用的优先权做出了规定，国外的立法也赋予共益费用以优先受偿的效力。
房地产企业破产重整计划 企业在宣告破产前，债权人可以要求债务人进行重整，重整程序能否提起，决定于重整计划草案是否被债权人接纳，得到通过，或者虽未通过但内容齐备﹑切实可行，被人民法院批准。本文以某XXX 有限责任公司为例，制作了重整计划草案范本，供重整人参考。 债务人经营方案是制定重整计划草案的重中之重。经营方案应当对债务人的资产状况﹑产品结构﹑市场前景等进行深入地分析和论证，找出债务人陷入濒临破产困境的原因，并以此提出解决之道。在制定经营方案时，应根据债务人的具体情况，有的放矢，提供切实可行的可行性方案。 重整期间的经营方案 （一）计划经济指标 1．总体指标：年营业额_________万元，年纯利润_________万元。2．各部门任务分配 （1）XX：年营业额_________万元；年毛利率_________%； （2）XX：年营业额_________万元；年毛利率_________% 。（二）关于房务工作方面 公司的经济收入主要来源于三部分：一是XX收入；二是XX收入；三是XXX收入。在经营管理的过程中，要使XXX上升，取决于XX管理，主要包括以下几个方面：
1．科学合理地计划与组织XX部工作的运转。加强XX工作的监督力度，保证接待服务和客房整理的质量。 2．加强员工队伍建设，提高员工综合素质。 3．开源节流，做好房务设备﹑物资的管理与控制。 4．树立天天多售房的主导思想。 5. 建立和开通客源渠道，保证月平均入住率达到XXX%，按月检查，与利益挂钩。 （三）关于XXX工作方面 XXX是一种十分特殊的行业，这种特殊性主要表现在它提供给顾客的产品具有双重性，即有形性和无形性。在XX经营方面应采取如下措施： 1．加强服务人员和督导层的素质培训，向客人提供一流的服务质量。 2．形成主体XXXX，XXXX，XXX质量﹑保证充足XX。 3. 开发﹑引进XXX体系，满足各方﹑各层次﹑各类型的客户需求，形成多功能xxx，完成营业额_________万元。 （四）关于营销工作方面 营销工作是公司极为重要的一项工作，它不仅关系到公司的经营效益，还关系我未来的生存和发展。营销工作重点抓以下几项：1．加强营销队伍的领导和力量，营销工作由总经理亲自抓。 2．重新进行市场细分工作做好市场了解，熟悉市场，细分市场需求。
哈尔滨阳光房地产开发有限公司破产重整案 重整计划草案表决规则 根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）有关规定制定本规则，并对本案全体债权人具有约束力。 一、凡申报债权且经管理人初步认定或建议法院给予临时表决权的债权人均享有表决权。 二、各类债权的债权人分组对重整计划草案进行表决： （一）对债务人的特定财产享有担保权的债权（建筑优先权）； （二）职工债权； （三）税款债权； （四）普通债权； （五）业主债权（在普通债权组中设立）。 三、出席会议的同一表决组的债权人过半数同意重整计划草案，并且其所代表的债权额占该组债权总额的三分之二以上的，即为该组通过重整计划草案。 四、业主债权组的债权人，出席会议的过半数同意，即为该组通过重整计划草案；业主申报的债权属于普通债权，该组表决同意重整计划草案的人数及其所代表的债权额计入普通债权组内，参加普通债权组的表决结果的统计。 五、债务人的出资人代表可以列席债权人会议，对重整计划草案涉及出资人权益调整的事项进行表决。 六、各表决组均通过重整计划草案时，重整计划即为通过。 七、部分表决组未通过重整计划草案的，债务人或者管理人可以同未通过重整计划草案的表决组协商。该表决组可以在协商后再表决一次。双方协商的结果不得损害其他表决组的利益。
八、未通过重整计划草案的表决组拒绝再次表决或者再次表决仍未通过重整计划草案，但重整计划草案符合下列条件的，债务人或者管理人可以申请人民法院批准重整计划草案：（一）按照重整计划草案，对债务人的特定财产享有担保权的债权就该特定财产将获得全额清偿，其因延期清偿所受的损失将得到公平补偿，并且其担保权未受到实质性损害，或者该表决组已经通过重整计划草案； （二）按照重整计划草案，职工债权、税款债权将获得全额清偿，或者相应表决组已经通过重整计划草案； （三）按照重整计划草案，普通债权所获得的清偿比例，不低于其在重整计划草案被提请批准时依照破产清算程序所能获得的清偿比例，或者该表决组已经通过重整计划草案； （四）重整计划草案对出资人权益的调整公平、公正，或者出资人组已经通过重整计划草案； （五）重整计划草案公平对待同一表决组的成员，并且所规定的债权清偿顺序不违反《企业破产法》第113条的规定，即；破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照职工债权、税款债权、普通债权的顺序进行清偿。 （六）债务人的经营方案具有可行性。 哈尔滨阳光房地产开发有限公司破产管理人 二〇一四年五月二十九日
房地产企业破产重整实务问题研究（七） 徐淑华黄耀房地产破产案件涉及的法律关系主要包括：商品房买卖合同法律关系、民间借贷法律关系、建设工程施工合同法律关系等。 法律关系复杂，各种关系相互交叉，案件中债权认定不当，会产生严重的后果。 笔者结合法律规定和实践，对房地产破产案件中上述三类债权认定的原则和方式进行研究，提出观点与读者商榷。 一、商品房买卖合同法律关系有关的债权认定原则商品房买卖合同法律关系中，根据购房者群体进行划分可分为普通购房户（即具备正式房屋买卖合同和网签备案手续）、一房二卖购房户（仅有买卖合同或意向合同，无网签备案）、预购、订购房屋的购房户；根据所购房屋的类型，又可分为住宅型购房和商铺型购房；根据购房者的诉求不同，可分为要求继续交房和要求退还购房款两种类型。 但不管从哪个角度进行分类，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 因此商品房买卖法律关系的基础都是商品房买卖合同，不论是经房管局备案登记的房屋买卖合同，或者是开发商自行与债权人签订的房屋买卖合同，只要具备房屋买卖合同的主要条款和有效要件的，均
应认定双方具备商品房买卖合同关系。 笔者认为，该类法律关系中几种特殊情形应特别注意：1.商品房买卖合同真实性、有效性的审查实务中存在开发商以员工或他人名义购房，而购房款实际系由开发商支付的情况。 笔者认为，由于真实意思表示是民事法律行为必须具备的条件之一，上述情形不符合民事法律行为的有效要件，应当认定为无效。 对符合该情况的债权人提出的诉求，根据债权人实际支付的款项金额，认定为普通债权。 2.贷款办理不成功，即使交纳首付款，也不具备优先购买权开发商与购房户双方签訂正式的商品房买卖合同（定金合同或意向合同除外）后，购房户付了30%-40%首付房款，但按揭没有办或银行的按揭款没有下来，对这部分购房户，笔者认为不享有消费者购房户的优先权。 支付合同总价50%（含本数）以上的，不论其要求交房或退还购房款，均给予认定优先债权。 认定的法律依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 如破产项目能够复工并且竣工验收，合同双方应继续履行合同，继续履行过程中，债权人如未支付全部价款，首先应补足全部价款，在补足房价的前提下，管理人应交付房屋。 对于项目能够复工并且竣工验收交房，但购房户仍坚持要求退款
房地产公司破产案中的房产权属与合同继续履行问题 ◇中国人民大学法学院教授、博士生导师王欣新 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 在房地产公司破产案件中，经常会遇到购房者已经交付全部或者大部分购房款项，所购房产也已经向购房者交付，但尚未办理产权证或者产权过户手续的情况。在新的企业破产法以及物权法出台实施后，对此种情况应当如何处理，该房产还登记在破产的房地产公司名下，是否属于破产财产，管理人能否以拒绝继续履行合同为由收回已经向购房者交付的房产，对这些问题的处理受利益驱使存在不同观点，需要研究解决。 一、已向购房者交付的房产不属于破产财产 企业破产法对此种情况未作明确规定。2002年最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》的司法解释第七十一条第六项规定，“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”，不属于破产财产的范围。但是，该司法解释是在旧破产法下制定的，在新企业破产法以及物权法实施后是否仍然有效，是首先需要解决的问题。 笔者认为，该司法解释第七十一条第六项的规定仍然具有法律效力。首先，在新企业破产法实施后，上述司法解释并未被明令废止，且该条规定与企业破产法及其他有关破产法司法解释不存在冲突，所以应当继续适用。最高人民法院对于司法解释的废止都是通过下发“废止部分司法解释和规范性文件的决定”的方式进行的。如果有新法出台，在旧司法解释废止之前，对其效力则是采取与新法相抵触者不再适用，其他仍然适用的方式解决。如最高人民法院《关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第十六条即有这样的规定。 其次，需要解释清该司法解释与物权法的关系。根据物权法第九条规定，不动产物权的转让以产权登记为要件。若仅从文字上看，上述司法解释规定似与物权法存在矛盾。但需要注意的是，破产法之规定相对于一般民商事法律的规定本来就具有特殊性，两者是一般法与特别法的关系。破产法作为特别法，在破产案件中具有优先适用的效力。其实，早在物权法颁布之前，1994年的城市房地产管理法中就已经确立了房屋产权变动的登记主义原则，物权法之相关规定亦非创新，而只是对这一原则的延续。上述司法解释在2002年对已存在的房屋产权变动登记主义原则在企业破产情况下的适用作出特别调整规定，所以，物权法的出台并不影响其继续适用。应当指出的是，破产法作为特别法其与物权法不同的特别规定很多，如其第七十五条关于在重整程序中担保物权暂停行使的规定、第一百三十二条关于部分职工债权可以优先于担保物权受偿的规定等，这些不同并不影响物权法实施后破产法特别规定的继续施行。其实，物权法第九条中对此也作有特别规定，指出“法律另有规定的除外”。 司法解释之特殊立法规定适用最重要的理论基石，就是要保证实质公平、保护社会公共利益和维护市场经济秩序。长期以来，我国存在大量房屋买受方已经履行全部或主要合同义务，并通过房地产公司的交付行为获得了对房产的占有、使用、收益等权利，但出卖方却因为种种原因怠于或无法办理产权过户手续的现象。如果不对这些买受人的房屋产权利益予以特殊保障，仅依据形式意义的房屋产权变动登记主义，出卖方一旦进入破产程序，就可以任意决定收回房产，买受人的利益将受到严重损害，从而构成实质意义上的不公平，
房地产企业破产对购房人的影响 房地产行业与国计民生关系紧密。房地产企业一旦破产将给周遭行业带来影响的同时，也会切实关系到购房人的利益。而新《破产法》颁布以来，其中的制度安排又会在房地产企业破产过程中对购房人的利益，对房屋的权利归属产生哪些影响，也是理论和实务界所需关注的话题。《物权法》颁布之后，关于房地产企业破产制度的适用和相关法律制度之间的衔接更需阐明。本文试从现行法的角度，用法解释学的方法，通过逐层逻辑分析，对相关制度进行理顺，从不同房屋建设进度、不同购房方式、不同价金支付比例、不同房屋占有主体、是否预告登记等方面对制度的安排进行阐述，以对现行的制度和存在的问题做一归纳分析。 房地产企业一旦破产，房屋是否建成就决定了该企业事实上是否可能履约。以下将分这两种情况进行讨论。 房屋已建成的情况下，房地产企业破产对购房人的影响 房屋已经建成的情况下，破产企业即有对购房人履约的可能。若企业破产宣告时房屋尚未建成，或人民法院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。在第一种情况下，根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。 一、按揭贷款所购房屋的权利归属。 第一，按揭的含义与按揭法律关系。按揭又可以分为期房按揭和现房按揭两种。所谓期房按揭，又称为预购商品房按揭，根据建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，期房按揭是指在房地产开发建设过程中，购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。现房按揭，是指在商品房建成后，购房者与房产开发商签订商品房买卖合同时支付一定比例的购房款，不足部分由购房者向银行申请贷款，并将所购商品房的有关权属证书交给银行作为购买商品房的一种担保方式。两者不同之处在于，期房按揭中，由于房屋尚未建成，所以在按揭银行已经替购房人支付足额价金时，房地产企业并不能立即为购房人申请办理产权登记。现房按揭则不同，只要按揭银行已经支付了足额价金，购房人就有权要求房地产企业及时申请办理权属登记。商品房按揭都包括购房人、开发商和按揭银行三方主体，他们之间构成了三个基本关系：开发商和购房人之间的买卖合同关系、购房人和按揭银行之间的借款合同关系，购房人和按揭银行之间的按揭贷款担保关系。 第二，企业破产时房屋的权利归属。现房按揭中，开发商得到全部价款后，转移房屋所有权于购房人。此时购房人为房屋所有权人，按揭银行享有房屋的担保物权，房地产企业在房屋上不享有物权，其破产也对房屋的权利归属没有任何影响。购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。在期房按揭中，购房时房屋尚未建成，因而不能成为物权的标的，购房人仅享有对开发商的债权，不享有房屋的所有权。当房屋建成后，若房款已经付清（购房人支付了首付，贷款银行以购房人的名义付清了余款），购房人即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得房屋所有权。之后房地产企业的破产对房屋的权利归属亦不生影响，购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。但是如果房屋建好后，尚未办理房地产权属证书，企业即宣告破产或申请破产，这种情况将在后文讨论。
案例1：某房地产股份公司注册资本为人民币2亿元。后来由于房地产市场不景气，公司年底出现了无法弥补的经营亏损，亏损总额为人民币7000万元。某股东据此请求召开临时股东大会。公司决定于次年4月10日召开临时股东大会，并于3月20日在报纸上刊登了向所有的股东发出了会议通知。通知确定的会议议程包括以下事项： （1）选举更换部分董事，选举更换董事长； （2）选举更换全部监事； （3）更换公司总经理； （4）就发行公司债券作出决议； （5）就公司与另一房地产公司合并作出决议。 在股东大会上，上述各事项均经出席大会的股东所持表决权的半数通过。根据上述材料，回答以下问题： （1）公司发生亏损后，在股东请求时，应否召开股东大会？为什么？ （2）公司在临时股东大会的召集、召开中，有无与法律规定不相符的地方？如有，请指出，并说明理由？ 答：应该。公司未弥补的亏损超过了实收股本总额三分之一。 《公司法》第一百零一条【临时股东大会的召开】股东大会应当每年召开一次年会。有下列情形之一的，应当在两个月内召开临时股东大会： （一）董事人数不足本法规定人数或者公司章程所定人数的三分之二时； （二）公司未弥补的亏损达实收股本总额三分之一时； （三）单独或者合计持有公司百分之十以上股份的股东请求时； （四）董事会认为必要时； （五）监事会提议召开时； （2）第一项董事长由董事会选举产生，股东大会无权选举更换。 第二项不一定能更换全部监事，看有没有职工代表担任监事了。 第三十八条【股东会的职权】股东会行使下列职权： （二）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项； 第三项股东大会无权更换总经理 第四十七条【董事会的职权】董事会对股东会负责，行使下列职权： （九）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项 第五项合并决议仅有半数通过是不够的。 第一百零四条【表决权与股东大会议事规则】股东出席股东大会会议，所持每一股份有一表决权。但是，公司持有的本公司股份没有表决权。 股东大会作出决议，必须经出席会议的股东所持表决权过半数通过。但是，股东大会作出修改公司章程、增加或者减少注册资本的决议，以及公司合并、分立、解散或者变更公司形式的决议，必须经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过。
房地产企业破产重整案件审理实务初探 内容提要：新企业破产法确立了重整这一破产预防制度。重整制度有助于挽救那些虽已陷人债务困境但仍具有挽救价值与希望的企业，并可以更好地维护各方当事人权益。目前在司法实践中，破产重整程序被广泛适用并呈增加态势。本文通过对房地产企业经营特点的分析，对房地产企业如何具体适用破产重整程序以及司法实践中存在的相关法律难题进行探讨，以总结房地产企业破产重整之经验。 新企业破产法确立了破产重整法律制度，弥补了旧破产法在破产预防制度方面的立法空白，完善了破产法的体系。理论界和司法实务界对重整制度的立法本义、制度价值判断、具体程序适用等问题不断进行深入的探讨，以求正确的适用法律。在破产重整制度的实务研究中，需要耐一些具有不同典型特征的企业的重整案件进行分类研究，如金融机构、上市公司、房地产企业等特殊企业，要考虑到其业务类型、财产特点等，解决法律的针对性适用问题。本文从房地产企业的特点出发，对其适用重整程序的一些司法实践问题提出解决思路和立法完善建议。 一、房地产企业破产案件的特点与破产重整程序的适用 (一)房地产企业破产案件的特点 房地产企业是指以盈利为目的从事房地产开发、经营，管理和服务活动的企业，其营业内容涉及建设、出售、出租、物业管理等围绕房地产开展的各项相关业务。在实践中，主要是从事房地产开发及包租经营的房地产企业出现破产。开发商需要对房地产项目在较短的时间内投入较大的资金，如遇到经济政策、经济形势、市场业态等方面因素的不利影响，则很可能导致其资金回收困难，出现因资金链断裂而不能清偿到期债务的情况。此外，也有部分从事商业房地产包租经营的企业，可能由于对出租率预期错误、包租成本过高等原因发生不能清偿到期债务的情况，房地产企业的破产案件具有以下一些特点： 第一，房地产企业尤其是开发商主要是因资金链断裂、不能清偿债务而破产，但其资产实际价值并不一定不足以清偿全部债务，如果能够缓解支付闲难，解决不动产变现的实际障碍，可能避免破产清算。
讲座综述任一民：房地产企业破产疑难问题 2018年5月20日晚，中国人民大学法学院“破产法前沿系列讲座”第十九期在明德法学楼601报告厅举行。浙江京衡律师事务所执行主任、管理合伙人任一民律师应邀做了题为“房地产企业破产疑难问题”的精彩演讲。中国人民大学法学院徐阳光副教授、北京工业大学文法学院王斐民教授、北京市第一中级人民法院清算与破产审判庭邹明宇副庭长、北京市海淀区人民法院金融与清算审判庭邹玉玲副庭长、江苏新中伦律师事务所主任邵吕威律师等嘉宾应邀出席本次活动并做了精彩点评。本次活动由中国人民大学破产法研究中心、北京市破产法学会共同主办，由中国人民大学法学院经济法专业博士研究生范志勇主持。来自校内外的110余位嘉宾参加了本次活动。任一民律师同时兼任中国人民大学破产法研究中心兼职研究员，中国人民大学律师学院兼职教授，上海交通大学破产保护法研究中心兼职副主任，浙江省律师协会企业破产管理专业委员会主任，中华全国律协企业破产与重组专业委员会委员，入选浙江省首批个人管理人。讲座中，任一民律师以两个实务案例引入房地产企业破产的疑难问题。首先，房地产企业破产具有其特殊性，体现在四个方面：一是债务人财产形式的特殊性，房地产企业通常采取项目公司的做法，以期房销售为主，其资产具有多样性；二是
债务人负债形式的特殊性，在房地产开发过程中存在大量有待继续履行的合同，如购房合同、售后返租合同、施工合同、物业服务合同等等，这导致了债权人的多样性，包括购房者、拆迁安置户、工程款优先权人、信托融资股东、按揭贷款银行、税务机构、非法集资受害者等，其中各权利人的位阶如何处理，是房地产企业破产案件的重点问题；三是债权人实现权利的特殊性，一般债权通常以货币进行清偿，而购房者则更多期待房屋交付和物业管理等长远利益的保障；四是房屋开发“不退市”问题，即在建的房屋最终大都会续建完工，只是在破产程序中续建还是程序终结后续建的问题，这涉及到项目规划变更、房地产企业财务投资、新接手房地产企业延续等问题。任一民律师接下来具体讨论了房地产企业破产中关于权利人结构的重要问题。首先是权利人的种类多样，包括土地出让中的权利人、施工建设中的权利人、开发销售中的各类购房者，以及担保物权人、预告登记权利人等四类共十多种类型不一的债权人。其次是土地出让过程中的权利人问题，主要有三类债权，包括未足额缴纳的土地出让金债权、开发企业代建房和待拆迁户、拆迁安置户享有的债权。这带来两个较有争议的问题，一是拆迁安置户的优先权来源与效力，二是附条件出让土地的权利人是否享有以及何以取得优先权。再次是房屋建设环节的争议问题。主讲人重点讨论了如何评价施工单位为破产房企转移监管的预售资金，如
XX房地产开发有限公司破产重整案 申报债权须知 （一）债权申报登记表 按表格内容准确填写。申请人为法人或其他组织的，须由法定代表人或负责人签字并加盖单位公章；申请人为自然人的，需本人签字并捺手印。 （二）证明申请人主体资格的材料 1、申请人为法人或其他组织的，需提交以下材料： （1）营业执照等资质证照复印件（加盖单位公章）； （2）法定代表人或负责人身份证明书（加盖公章）和个人身份证复印件（将身份证正反面复印在同一张复印纸上）； 2、申请人为自然人的，需提交申请人身份证复印件（将身份证正反面复印在同一张复印纸上）； 3、若债权人委托代理人进行申报的，除提供上述材料外，还需提交如下材料： （1）授权委托书； （2）委托代理人的身份证复印件（将身份证正反面复印在同一张复印纸上）或律师执业证复印件，委托代理人是律师的还应提交律师事务所的指派函； （三）证明债权发生事实及其数额的材料 1、参照情况说明示例，提交一份《申报债权情况说明》，详细说明债权发生的事实与依据。申报人主张利息或违约金的，在《申报债权情况说明》中明确计算方式和方法。 2、各类合同书等债权原始材料及票据、转账凭证等原始履行凭证原件（核对后归还）和复印件； 3、债权如有担保的，还须提交抵押合同、质押合同、保证合同及相关的登记证件等担保原始材料原件（核对后归还）及复印件； 4、债权如涉及诉讼或仲裁的，则须提交诉讼、仲裁有关的文件（包括已经完成或正在进行案件的起诉书、仲裁申请书、诉讼保全申请书、保全裁定书、生效判决、裁决、执行申请、法院执行裁定、法院执行案件通知书等）原件（核对后归还）及复印件； 5、能够证明债权发生、变更、存续、诉讼时效中止、中断、延长及债权金额的其他材料原件（核对后归还）及复印件。 （四）债权人送达地址确认书 按表格准确填写。债权人为法人或其他组织的，须由法定代表人或负责人签字并加盖公章；申请人为自然人的，需本人签字并按手印。 （五）在登记申报过程中，管理人要求提交的其他材料。 注：1、债权人提交的以上材料为复印件的，债权人为法人或其他组织的，须在材料上加盖公章及骑缝章；债权人为自然人的，须在材料上签字并捺手印和骑缝手印。 2、债权人必须填写送达地址确认书中的接收网络会议通知的手机号，该手机号用于接收法院或管理人发送的网络会议登录账号和密码以及其他重要通知，请债权人务必保障手机的畅通，以便及时接收通知。
房地产开发有限公司重整方案 为了公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，针对时丰地产的实际情况，现依据《中华人民共和国破产法》及其他相关法律规定，制定本破产重整方案。 一、公司基本情况 陕西房地产开发有限公司股东（有限合伙）66-67%、 33%、 0.33%，成立于2005年，注册地址，注册资金1500万元。 经营范围：房地产开发、经营、物业管理。 经营现状：项目为城中村改造项目，地理位置优越，项目位于街。 目前债务情况：信达退股款万元人民币，社会借款 万元人民币，村民安置费用万元，欠工程款万元，欠秦农银行万元，补缴配套费万元，补缴土地出让金万元，应付税费万元，应付管理费万元，不可预见费万元，村民过渡费万元，涉诉费用万元，其中用于退房款万元。 二、公司资产和债务情况如同上面所述加上资产情况需要审计报告，确定2018年5月31日为基准日。 三、公司在重整期内的经营方案 公司因为受土地招拍挂，房地产市场持续宏观调控，涉及法律诉
讼，经营决策方向偏差等原因，造成当前经营困难需要破产重整以便使公司重获发展。鉴于当前房地产市场持续火热，西安市第五次土地领导小级做出有利于城改和棚户区改造的政策支持，重整期间公司经营做出如下调整： （一）主营业务的重整 1．确定类破产管理人为，由其负责所有重整的法律、政策、规章、评估、审计、债务整合等事务性工作，在公司的指导下与外部机构合作。 2．寻找国有AMC或资产经营公司打包负债，阶段性债转股或者提前制定好债务偿还方案并取得债权人大会认可，待完成土地招拍挂后月予以偿还债务。 3．确定重整费用计入公司成本，顺序为类破产重整费用、公司欠人员工资、公司所欠国家税费、其他应付费用等。 （二）资产的重整，此部分由公司提供数据 （三）政府的支持 当前政府对公司的支持有以下几项：好城改项目的优惠解决信访而组建的工作组，其他由公司根据实际情况提供。 四、债权分类情况 1.担保债权（略.由公司提供） 2.职工债权 3.普通债权 4.特殊债权
房地产企业破产对购房人的影响房地产行业与国计民生关系紧密。房地产企业一旦破产将给周遭行业带来影响的同时，也会切实关系到购房人的利益。而新《破产法》颁布以来，其中的制度安排又会在房地产企业破产过程中对购房人的利益，对房屋的权利归属产生哪些影响，也是理论和实务界所需关注的话题。《物权法》颁布之后，关于房地产企业破产制度的适用和相关法律制度之间的衔接更需阐明。本文试从现行法的角度，用法解释学的方法，通过逐层逻辑分析，对相关制度进行理顺，从不同房屋建设进度、不同购房方式、不同价金支付比例、不同房屋占有主体、是否预告登记等方面对制度的安排进行阐述，以对现行的制度和存在的问题做一归纳分析。 房地产企业一旦破产，房屋是否建成就决定了该企业事实上是否可能履约。以下将分这两种情况进行讨论。 房屋已建成的情况下，房地产企业破产对购房人的影响 房屋已经建成的情况下，破产企业即有对购房人履约的可能。若企业破产宣告时房屋尚未建成，或人民法院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。在第一种情况下，根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。 一、按揭贷款所购房屋的权利归属。 第一，按揭的含义与按揭法律关系。按揭又可以分为期房按揭和现房按揭两种。所谓期房按揭，又称为预购商品房按揭，根据建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，期房按揭是指在房地产开发建设过程中，购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。现房按揭，是指在商品房建成后，购房者与房产开发商签订商品房买卖合同时支付一定比例的购房款，不足部分由购房者向银行申请贷款，并将所购商品房的有关权属证书交给银行作为购买商品房的一种担保方式。两者不同之处在于，期房按揭中，由于房屋尚未建成，所以在按揭银行已经替购房人支付足额价金时，房地产企业并不能立即为购房人申请办理产权登记。现房按揭则不同，只要按揭银行已经支付了足额价金，购房人就有权要求房地产企业及时申请办理权属登记。商品房按揭都包括购房人、开发商和按揭银行三方主体，他们之间构成了三个基本关系：开发商和购房人之间的买卖合同关系、购房人和按揭银行之间的借款合同关系，购房人和按揭银行之间的按揭贷款担保关系。 第二，企业破产时房屋的权利归属。现房按揭中，开发商得到全部价款后，转移房屋所有权于购房人。此时购房人为房屋所有权人，按揭银行享有房屋的担保物权，房地产企业在房屋上不享有物权，其破产也对房屋的权利归属没有任何影响。购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。在期房按揭中，购房时房屋尚未建成，因而不能成为物权的标的，购房人仅享有对开发商的债权，不享有房屋的所有权。当房屋建成后，若房款已经付清（购房人支付了首付，贷款银行以购房人的名义付清了余款），购房人即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得房屋所有权。之后房地产企业的破产对房屋的权利归属亦不生影响，购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。但是如
房地产开发有限公司重整方案为了公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，针对时丰地产的实际情况，现依据《中华人民共和国破产法》及其他相关法律规定，制定本破产重整方案。 一、公司基本情况 陕西房地产开发有限公司股东（有限合伙）66-67%、33%、0.33%，成立于2005年，注册地址，注册资金1500万元。 经营范围：房地产开发、经营、物业管理。 经营现状：项目为城中村改造项目，地理位置优越，项目位于街。 目前债务情况：信达退股款万元人民币，社会借款万元人民币，村民安置费用万元，欠工程款万元，欠秦农银行万元，补缴配套费万元，补缴土地出让金万元，应付税费万元，应付管理费万元，不可预见费万元，村民过渡费万元，涉诉费用万元，其中用于退房款万元。 二、公司资产和债务情况如同上面所述加上资产情况需要审计报告，确定2018年5月31日为基准日。 三、公司在重整期内的经营方案 公司因为受土地招拍挂，房地产市场持续宏观调控，涉及法律诉讼，经营决策方向偏差等原因，造成当前经营困难需要破产重整以便使公司重获发展。鉴于当前房地产市场持续火热，西安市第五次土地领导小级做出有利于城改和棚户区改造的政策支持，重整期间公司经营做出如下调整：
（一）主营业务的重整 1．确定类破产管理人为，由其负责所有重整的法律、政策、规章、评估、审计、债务整合等事务性工作，在公司的指导下与外部机构合作。 2．寻找国有AMC或资产经营公司打包负债，阶段性债转股或者提前制定好债务偿还方案并取得债权人大会认可，待完成土地招拍挂后月予以偿还债务。 3．确定重整费用计入公司成本，顺序为类破产重整费用、公司欠人员工资、公司所欠国家税费、其他应付费用等。 （二）资产的重整，此部分由公司提供数据 （三）政府的支持 当前政府对公司的支持有以下几项：好城改项目的优惠解决信访而组建的工作组，其他由公司根据实际情况提供。 四、债权分类情况 1.担保债权（略.由公司提供） 2.职工债权 3.普通债权 4.特殊债权 五、破产偿债率分析 公司现在破产清算则存在 （一）直接资产损失 （二）可变现资产
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/aa12850981.html, 论房地产企业破产中如何维护购房者的权益作者：吴伏平 来源：《法制与社会》2020年第08期 关键词房地产企业破产购房者权利 在进行房地产企业破产清算时，会涉及到多个利益主体，且有关法律关系非常复杂，如建设工程承包人优先受偿、购房者债权、抵押权人优先权等问题交织在一起，物权性的内容、债权性的内容共同存在，彼此之间难免会发生冲突，此时需要考虑平衡协调有关当事人利益，做出理性判断与合理选择，特别是要让购房者的权益得到保障。 我国上世纪九十年代开始的房地业，一直以较为稳定的状态持续推进，而自从2008年开始，房地产市场开始了迅猛的发展，无论是商品房的建设数量，还是房价及销售数量均连年攀升。但近些年当地门槛的抬高，再加上政府市场调控、银行信贷紧缩等因素的影响，房地产市场供需关系变得复杂起来，相关企业发展受到的阻力逐步增加，对于其中绝大多数中小型企业而言，较小的资金流量、较差的抗风险能力不利因素结合在一起，使其进入破产程序的可能性提高。在现行《中华人民共和国企业破产法》的架构之下，职工债权与税款债权有着明确的优先权规定，然而破产清算时的其他优先权表述不够清晰，在开展司法实务时，只能依其他相关法律及司法解释行事，这是我们应当注意的一点。 （一）物权期待权 物权期待权益为从债权法律关系所引申出来的，债权人享有的针对债务人的物权请求权，我们倾向于认为，购房者权利类似于物权期待权，预告登记可被认为是购房者物权期待的特殊表现形式，是以未来出现的不动产物权变动保全请求权为目标提前登记，只不过特殊之处在于，因为受限于时间因素，此类期待不完全是已经实现的，也不完全是未实现的，而往往是介于二者之间的形式。当产生预告登记后，便有了对抗第三人物权效力，可确保此债权请求权发生期待法律结果。另外，我们认为，在常见的期房预售情况下，购房者完成预告登记，则其权利便有了不动产登记簿所确认，排他性权利形成，此时第三方便无法得到此已然预告登记房屋之所有权，那么由此产生的，虽没有取得的购房人物权期待权便应视为合理，若物权期待权进入到房地产破产清算程序，便可对破产时的执行行为产生对抗作用。 （二）个体生存权 从本质上讲，购房债权属于普通债权的一种形式，然而若分析实际操作中的具体规定，还有法院的相关判例，可以发现：在整个债权体系之内，购房债权应当处于优先地位，也就是当消费者已经交付商品房价款的全部或者大部之后，其他承包人所享有的优先受偿权同此消费者也就是买受人权利相对抗的能力受限。实际操作中做出这样的选择，根源于购房债权的个体生