房地产公司破产案中的房产权属与合同继续履行问题

第1篇一、引言近年来，我国房地产市场持续火爆，恒大集团作为国内知名房地产企业，其发展历程备受关注。

然而，在2020年，恒大集团陷入债务危机，爆发破产案件。

本文将从法律角度对恒大破产案件进行分析，旨在揭示案件背后的法律问题，为我国房地产市场的发展提供借鉴。

二、恒大破产案件背景1. 债务规模庞大：恒大集团在发展过程中，通过高负债扩张，导致其债务规模迅速膨胀。

截至2020年底，恒大集团总负债高达2.4万亿元。

2. 利率攀升：随着市场利率的上升，恒大集团的融资成本不断增加，进一步加剧了债务压力。

3. 政策调控：我国政府为遏制房地产市场过热，出台了一系列调控政策，对恒大集团等房地产企业产生了较大影响。

4. 投资者信心下降：恒大集团债务危机爆发后，投资者对其信心下降，导致股价暴跌，融资渠道受阻。

三、恒大破产案件法律分析1. 破产原因分析（1）高负债扩张：恒大集团在发展过程中，过度依赖高负债扩张，导致债务规模过大，难以承受市场波动。

（2）融资成本上升：市场利率攀升，使得恒大集团融资成本不断上升，加剧了债务压力。

（3）政策调控：我国政府对房地产市场的调控政策，对恒大集团等房地产企业产生了较大影响，使其经营环境恶化。

2. 破产程序分析（1）申请破产：恒大集团在债务危机爆发后，向法院申请破产。

（2）法院受理：法院在审查恒大集团破产申请后，决定受理案件。

（3）债权人会议：法院组织召开债权人会议，讨论恒大集团的债务处理方案。

（4）破产重整：恒大集团在债权人会议上提出破产重整方案，争取各方支持。

3. 破产重整法律分析（1）破产重整的目的：破产重整旨在帮助恒大集团摆脱债务危机，实现企业的持续经营。

（2）破产重整的法律依据：《中华人民共和国企业破产法》规定，债务人可以申请破产重整。

（3）破产重整程序：恒大集团在债权人会议上提出破产重整方案，经法院批准后实施。

4. 破产重整方案的可行性分析（1）债务重组：恒大集团可以通过与债权人协商，降低债务规模和利率，减轻债务负担。

《房地产开发企业破产中购房者权益保护问题研究》篇一摘要：随着经济和城市化的飞速发展，房地产开发企业在推进城市建设中发挥了重要作用。

然而，房地产开发企业的破产现象也不时出现，导致众多购房者的权益面临风险。

本篇论文主要对房地产开发企业破产中购房者权益保护问题进行研究，分析当前存在的问题及原因，并提出相应的解决措施。

一、引言近年来，随着房地产市场的高速发展，房地产开发企业数量激增。

然而，由于市场波动、资金链断裂、管理不善等原因，部分房地产开发企业面临破产风险。

这不仅给企业自身带来巨大损失，更严重威胁到购房者的合法权益。

因此，如何在房地产开发企业破产中保护购房者的权益，成为了一个亟待解决的问题。

二、房地产开发企业破产的现状及影响（一）现状分析随着经济环境的变化，房地产开发企业破产的案例逐渐增多。

这些企业破产往往伴随着大量的在建项目停滞、已售房屋无法按时交付、购房者的首付款和贷款无法退还等问题。

（二）对购房者的影响购房者在房地产开发企业破产中往往处于弱势地位。

他们的权益受到侵害，如无法按时入住、无法退还已支付的房款等。

这不仅给购房者带来经济损失，还可能引发社会不稳定因素。

三、购房者权益保护存在的问题及原因（一）法律法规不完善当前，我国在房地产开发企业破产中保护购房者权益的法律法规尚不完善，对购房者的保护措施不够全面和具体。

（二）信息披露不透明部分房地产开发企业在破产前，未能充分、及时地向购房者披露相关信息，导致购房者在面临企业破产时无法及时做出应对。

（三）维权渠道不畅购房者在遭遇权益受损时，往往面临维权渠道不畅、维权成本高、维权效果不佳等问题。

四、购房者权益保护的措施建议（一）完善法律法规应加强相关法律法规的制定和修订工作，明确房地产开发企业破产时对购房者的保护措施，确保购房者的合法权益不受侵害。

（二）加强信息披露监管监管部门应加强对房地产开发企业的信息披露监管，确保企业在破产前能充分、及时地向购房者披露相关信息。

房地产公司破产清算房产证如何办理？购房者要取得房产证，必须和开发商共同办理，并提交以下资料：商品房买卖合同原件、开发商委托书和营业执照、全额购房发票、房屋测绘分户图、契税完税证、维修基⾦发票等，只有在这些资料齐全并且买卖双⽅共同到场的情况下，⽅可依法办理房产证。

但是对于开发商破产后，如何办理房产证，⽬前国家的相关政策还没有明⽂规定。

⼀、房屋已建成房屋已经建成的情况下，破产企业即有对⼈履约的可能，也就是业主有可能能够拿到房⼦。

⼆、房屋未建成若企业破产宣告时房屋尚未建成，或⼈民法院受理破产申请后，管理⼈决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房⼈履⾏事实不能的情况。

根据房屋的买受⽅式不同，可以区分为两种情况：和对卖⽅分期付款买房，这两种买房的⽅式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产⽣不同影响。

1、按揭贷款所购房屋的权利归属企业破产时房屋的权利归属。

现房按揭中，开发商破产对房屋的权利归属没有任何影响。

购房⼈仅需继续向银⾏清偿债务，并以房屋为担保即可。

在期房按揭中，购房时房屋尚未建成，购房⼈不享有房屋的所有权。

当房屋建成后，若房款已经付清(购房⼈⽀付了⾸付，贷款银⾏以购房⼈的名义付清了余款)，购房⼈即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得。

之后房地产企业的破产对房屋的权利归属亦不⽣影响，购房⼈仅需继续向银⾏清偿债务，并以房屋为担保即可。

2、对卖⽅分期付款买房时房屋的权利归属与不同，在分期付款购房的情形下，在转移所有权之前，根据破产申请受理时，购房⼈是否⾜额⽀付价款可以分为以下两种情况讨论：第⼀，购房⼈已经付清全部价款的，所购房屋被排除在之外，购房⼈可以要求转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。

第⼆，购房⼈尚未付清全部价款的，房地产企业尚未转移所有权，双⽅均未履⾏完毕合同，破产管理⼈即有权决定是还是接受价款并转移房屋所有权。

三、开发商破产后的办理购房者要取得房产证，必须和开发商共同办理，并提交以下资料：原件、开发商委托书和、全额购房发票、房屋测绘分户图、完税证、维修基⾦发票等，只有在这些资料齐全并且买卖双⽅共同到场的情况下，⽅可依法。

房地产企业破产案件中以房抵债协议的效力为缓解资金压力，房地产开发企业通常会将其开发的房产与债权人签订各式各样的抵债协议。

因此，在房地产开发企业破产案件中，管理人和法院经常会面临如何处理各种以房抵债协议的问题。

在房地产开发企业破产案件中，对于尚未履行的以房抵债协议，债权人主张权利的方式各式各样，典型的有以下三种：一种是以购房人名义申报并主张购房人权利，认为达成抵债协议即视为已经交付购房款，应当享有法律规定的购房人优先权和物权期待权；一种是要求管理人继续履行以房抵债协议并交付房屋，认为以房抵债协议是诺成性合同，一经签订即成立并生效，管理人应根据以房抵债协议的约定交付房屋；还有一种是主张取回权，认为一旦达成抵债协议，房屋权属即发生转移，权利人由此取得房屋所有权。

针对债权人的上述主张，本文对房地产企业破产案件中如何处理债务履行期限届满后签订的以房抵债协议予以探讨。

一、债权人对抵债房屋无取回权传统上，我国法律没有对物权变动与其基础关系予以区分，比如对于抵押合同，《担保法》第41条规定：抵押合同自办理抵押物登记之日起生效。

与此类似，传统民法在概念使用上，通常将代物清偿契约等同于代物清偿，如史尚宽先生认为：“代物清偿，谓债权人受领他种给付以代原定给付，而使债之关系消灭之契约。

”[1]因此，我国之前的司法实践多将以物抵债协议作为实践性合同对待。

但是，自《物权法》颁布后，我国已经确立了物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。

《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

最高人民法院民二庭2017年9月27日第4次法官会议纪要明确了以物抵债协议是诺成性合同，[2]双方意思表示一致合同即成立并生效。

如果该合同已经履行完毕的，当事人之间的这种行为构成代物清偿。

这就是说，构成代物清偿即债权人取得抵债物的所有权，必须同时具备两个条件：一是签订以物抵债协议时债务履行期限已经届满，二是抵债物已经实际交付。

随着我国经济的快速发展，房地产市场逐渐成为国民经济的重要支柱。

然而，近年来，部分开发商因资金链断裂等原因陷入破产重整，给购房者带来了诸多困扰。

那么，在开发商破产的情况下，购房合同该如何履行呢？一、破产购房合同的法律效力根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同依法成立，即具有法律约束力。

即使开发商破产，购房合同依然有效。

购房者和开发商之间的权利义务关系依然存在，购房者可以要求开发商履行合同义务。

二、破产购房合同的履行方式1. 继续履行合同在开发商破产的情况下，如果购房合同中的房屋建设尚未完成，购房者可以要求开发商继续履行合同义务，即完成房屋建设并交付房屋。

具体方式如下：（1）由破产管理人接管项目，继续推进房屋建设。

（2）通过司法拍卖等方式，引入新的开发商或投资方接管项目，继续履行合同。

2. 解除合同在以下情况下，购房者可以要求解除购房合同：（1）开发商无法继续履行合同，且无法提供替代方案。

（2）购房合同中的房屋已不存在，或者已严重不符合合同约定。

（3）开发商存在欺诈、胁迫等情形。

三、购房者在破产购房合同履行中的权益保护1. 购房者有权要求开发商退还已支付的首付款及利息。

2. 购房者有权要求开发商赔偿因违约造成的损失，包括但不限于房屋升值损失、装修费用损失等。

3. 购房者有权参与破产清算程序，维护自身合法权益。

四、购房者在破产购房合同履行中的注意事项1. 及时了解开发商破产情况，关注破产清算进度。

2. 积极参与破产清算程序，了解自身权益。

3. 寻求专业法律援助，维护自身合法权益。

4. 与破产管理人保持良好沟通，了解项目最新进展。

总之，在开发商破产的情况下，购房合同依然有效。

购房者应依法维护自身权益，积极与开发商、破产管理人等各方沟通，确保购房合同得到妥善履行。

同时，关注相关法律法规和政策，以便更好地应对突发事件。

房企破产案件中返还购房款债权优先性的问题审视开发商破产后，继续履行购房合同、交付、办证等权利的实现是小业主的第一诉求，但该权利的落实往往受制于房屋的具体建设情况，若未竣工验收的期房无重整投资人愿意复工续建，或者因其他法律原因导致购房合同无效、房屋无法办理分割登记等种种问题，小业主继续履行合同的权利请求事实上已无法履行，此时小业主仍享有返还购房款的金钱债权，该债权能否取得优先受偿的地位，一直是房地产企业破产中的一大争议点，也是建设工程价款优先权人、抵押权人与小业主“明争暗斗”的权利冲突所在。

一、实务观点集合在破产程序中，返还购房款债权的性质认定存在以下三种观点：优先债权说——（2021）最高法民申1382号在本案中，小业主向管理人申报了购房款本金债权（已支付合同价款的30%）和其他损失，管理人审核认定，小业主与债务人之间签订的《内部认购申请书》及补充协议等因签订合同时未取得商品房预售许可证而无效，确认小业主申报的购房款本金债权为优先债权。

涉案在建工程所在的土地使用权的抵押权人认为小业主不应在土地处置的款项中享有优先权，故而提起破产债权确认之诉。

最高院认为，《优先受偿批复》《执行异议和复议规定》等司法解释均已赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。

且抵押权人通过收购债权而获得抵押权，属于处置不良债权所享有的经营性债权，在破产清偿中不应优先于消费性购房者。

故认可了购房户债权优先于抵押权的审查结果。

共益债务说债务人返还购房款的债务被认定为共益债务往往基于以下原因：1.管理人决定解除购房合同，该解除行为发生在破产清算受理后，债务人继续占有小业主的定金及房款属于不当得利，按照《企业破产法》第四十二条第一款第（三）项该债务应属于共益债务，由被告随时清偿。

Sweeping over the Management | 管理纵横MODERN BUSINESS现代商业164房地产企业破产程序中未过户房屋的权属认定及处置方式的思考孔天悦1　李国元21.湖南云天律师事务所 湖南长沙　4100002.湖南云天(怀化)律师事务所　湖南怀化　418000房地产作为国民经济的命脉支柱行业，一直是百姓最为关心的社会议题。

我国房价在前几年在持续疯涨的过程中，大量社会资本注入房地产企业。

而近两年楼市逐步退热，导致众多房地产公司周转失灵、资金链断裂，从而引发了一批房地产企业走向破产。

房地产企业破产程序中，未过户房屋的权属认定一直存在分歧。

《破产案件若干问题规定》《破产法司法解释二》等相关法律法规对破产企业未过户房屋权属问题均作了规定，却因规定的差异引发了法律适用上争议。

本文对未过户房屋权属认定及处置方式进行探析，以期对房地产企业破产实务有所助益。

一、房地产企业破产程序中未过户房屋权属认定(一)房地产企业破产中“未过户房屋”属于债务人财产还是买受人财产引发的争议1.房地产企业破产中“未过户房屋”的概念。

房屋买受人在购买商品房的过程中，通常要历经房屋预售、支付首付款、房屋预告登记、办理按揭、支付全款、交付房屋、办理过户等多个阶段，存在较长的时间间隔。

从买受人签署《商品房买卖合同》至完成房屋过户，通常要历经几年之久。

而往往在这段期间，房地产企业就因各种原因陷入破产，导致未过户房屋的权属和处置成为遗留问题。

本文提及“未过户房屋”的概念，是在房地产企业破产程序中，由于商品房自签约至过户登记存在较长时间间隔，房屋买受人在破产前尚未前往房地产交易管理机构办理所有权转移登记手续的房屋。

对于概念中的房屋性质限定在居住用房(包含商住两用房)之中，商业用房及二手房不在概念范围之内。

2.未过户房屋权属性质争议来源。

关于未过户房屋权属争议，由来于《破产案件若干问题规定》《破产法司法解释二》规定的差异引发的法律适用冲突。

一、概述随着经济全球化和市场竞争的加剧，房地产企业破产现象不断发生。

房地产企业破产中的权利冲突问题日益凸显，成为当前国内外学术界和实务界关注的焦点。

本文旨在对房地产企业破产中可能出现的权利冲突问题进行深入分析，探讨相关法律规定和解决办法，以期为解决实际破产案件中的权利纠纷问题提供一定的参考。

二、房地产企业破产的原因和特点1. 战略错误和管理失误。

部分房地产企业由于战略规划不清晰、市场营销策略不当以及内部管理混乱等原因，导致企业资金链断裂，最终走向破产。

2. 债务过重和融资困难。

行业竞争激烈，市场波动大，导致部分房地产企业在融资方面出现困难，同时高额债务也成为企业破产的重要原因之一。

3. 房地产周期性特征。

房地产行业具有明显的周期性特征，市场波动大，行业周期性明显，这种特点使得破产现象在该行业更加频繁。

4. 法律环境不完善。

我国房地产企业破产法律制度不够健全，导致在实践中出现较多争议和纠纷。

三、房地产企业破产中可能出现的权利冲突问题1. 资金追回与债权债务关系问题。

在房地产企业破产中，债权方通常会寻求追回投入的资金，但是与企业其他债务关系往往会引发争议，需要明确资金的归属权和债务的偿还顺序。

2. 各类债权债务人和权益人之间的矛盾。

不同的债权债务人之间存在竞争关系，企业破产后，他们对企业剩余财产的分配往往会引发矛盾和纠纷。

3. 各利益相关方之间的交叉权利。

在企业破产中，除了债权债务关系外，还存在股东、职工、供应商等利益相关方，他们之间权利的衍生和交叉往往会引发纠纷。

四、房地产企业破产权利冲突问题的法律解决办法1. 完善破产法律制度。

政府应当加强对房地产企业破产法律制度的研究和完善，建立健全的企业破产法律制度，规范权利分配和债务清偿程序。

2. 加强破产审判力度。

司法机关应当加强对房地产企业破产案件的审判力度，依法公正、公平地裁决纠纷，保护各利益相关方的合法权益。

3. 推动破产重整机制。

政府和相关部门应当积极推动破产重整机制的建立和完善，通过债务重组等措施，帮助企业实现破产重整，减少债务追偿过程中可能出现的权利冲突。

已支付全部或大部分购房款的购房消费者受法律特殊的保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。

虽然彭顺丽、谢九乐与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》，未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。

基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，应认定彭顺丽、谢九乐作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产广西分公司享有的抵押权予以受偿。

阅读提示《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下文简称《批复》，已失效）对消费者购房人的“超级优先权”进行明确，一般认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下文简称《执行异议规定》）第二十九条是对《批复》中相关条文进行了细化，进一步明确了“消费着购房人”需要满足的条件。

然而，《执行异议规定》是适用于人民法院对金钱债权的执行程序的司法解释，其在破产债权确认之诉的诉讼程序中是否也能适用？不满足此司法解释关于消费者购房人规定（未签订正式房屋买卖合同）的购房户能否在破产清算程序中得到优先受偿？案情简介彭顺丽、谢九乐与金穗公司于2013年12月2日签订《内部认购申请书》、《补充协议》，协议约定由彭顺丽、谢九乐购买金穗公司开发的人民大厦南区2栋7层07号住房一套。

合同约定总房款为199747元。

合同签订后，彭顺丽、谢九乐向金穗公司交纳购房款99874元。

2018年7月9日，一审法院作出（2018）桂03破申6号民事裁定，受理了金穗公司的破产清算申请。

彭顺丽、谢九乐向管理人申报债权为购房款本金99874元，其他损失32958元。

经管理人审核认定，彭顺丽、谢九乐与金穗公司签订的《内部认购申请书》及补充协议等因签订合同时未取得商品房预售许可证而无效，确认彭顺丽、谢九乐已交付的购房款本金99874元为优先债权，其他损失22363.84元为普通债权。

郑向宇与洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省淮安市中级人民法院（原江苏省淮阴市中级人民法院）【审理法院】江苏省淮安市中级人民法院（原江苏省淮阴市中级人民法院）【审结日期】2020.01.20【案件字号】(2019)苏08民终3612号【审理程序】二审【审理法官】许玉虎孙洁黄春丽【审理法官】许玉虎孙洁黄春丽【文书类型】裁定书【当事人】郑向宇;洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人;刘正龙;曾福堂【当事人】郑向宇洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人刘正龙曾福堂【当事人-个人】郑向宇刘正龙曾福堂【当事人-公司】洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人【代理律师/律所】顾艺璇江苏引航律师事务所;黄可意江苏引航律师事务所;秦海燕江苏岸庆律师事务所;许杰江苏泽之源律师事务所【代理律师/律所】顾艺璇江苏引航律师事务所黄可意江苏引航律师事务所秦海燕江苏岸庆律师事务所许杰江苏泽之源律师事务所【代理律师】顾艺璇黄可意秦海燕许杰【代理律所】江苏引航律师事务所江苏岸庆律师事务所江苏泽之源律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】郑向宇;刘正龙;曾福堂【被告】洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人【本院观点】一审法院认定事实不清。

【权责关键词】撤销合同第三人【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，一审法院认定事实不清。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：【裁判结果】一、撤销淮安市洪泽区人民法院（2019）苏0813民初948号民事判决；二、本案发回淮安市洪泽区人民法院重审。

上诉人郑向宇预交的二审案件受理费7408元予以退回。

【更新时间】2022-08-18 02:12:24郑向宇与洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书江苏省淮安市中级人民法院民事裁定书(2019)苏08民终3612号当事人上诉人（原审原告）：郑向宇。