下载文档原格式
房地产开发有限公司重整方案一、背景分析随着经济的发展和人民收入的增加，人们对于居住条件的要求也日益提高。
因此，房地产市场在近年来得到了快速发展。
然而，随着房地产市场竞争的激烈化，各个开发公司都面临着严峻的挑战。
在这种背景下，本公司也面临着一些问题，例如销售量下降、盈利能力下降等。
因此，为了适应市场的变化，重新调整公司的经营策略，提高竞争力，本文将介绍一种房地产开发有限公司的重整方案。
二、问题分析1.销售量下降：市场竞争激烈，购房者选择范围广泛，销售难度加大。
2.盈利能力下降：房地产市场波动大，成本上升，盈利空间压缩。
三、重整方案1.调整产品定位：根据市场需求和扩大销售的需要，重新评估产品定位，推出适合不同消费群体的产品。
通过市场调研，了解消费者喜好，开发出更具吸引力的产品。
2.加强品牌建设：提高品牌知名度和美誉度，加强品牌形象的塑造。
通过打造独特的品牌文化，增加消费者对品牌的认知度和好感度。
3.创新销售方式：根据市场需求，创新销售方式，如加大线上销售渠道的力度，借助互联网的力量提高销售效率和覆盖面。
4.降低开发成本：重新评估开发所需的成本结构，寻找降低成本的方案。
可以与供应商进行谈判，争取更优惠的采购价格；优化企业内部结构，减少不必要的开支。
5.加大经营管理力度：加强对公司经营管理的监控和控制，确保各项工作的顺利进行。
建立有效的内部沟通机制，提高员工的工作效率；加强市场营销团队的培训，提高销售能力。
6.多元化发展：将公司的业务扩展到不同的领域，如商业地产、物业管理等，以多元化发展可以降低对单一业务的依赖，降低经营风险。
四、重整方案的效果评估1.销售量上升：通过调整产品定位、创新销售方式和加大品牌建设，可以提高产品的竞争力，提升销售量。
2.盈利能力改善：降低开发成本和增加销售量可以提高盈利能力，增加公司的利润。
3.资金链得到改善：通过引入投资机构或银行的资金支持，能够有效缓解资金链紧张的问题，为持续的开发提供支持。
房企破产案件调研报告房企破产案件调研报告一、引言房地产行业作为一个重要的经济产业，一直以来都受到广泛关注。
然而，在过去的几年中，随着经济下行和楼市调控政策的出台，许多房地产企业遭遇了困境，甚至面临破产风险。
本报告旨在对房企破产案件进行调研分析，深入了解其原因和影响，并探讨相应的应对措施。
二、研究方法本次调研主要采用了文献研究和实地访谈相结合的方式。
我们首先通过查阅相关文献，收集了大量的房企破产案例，分析了其背后的原因和重要因素。
随后，我们选择了几家面临破产危机的房企进行实地访谈，了解到他们所面临的困境和具体应对措施。
三、房企破产的原因1. 经济下行和市场规模减少：经济下行导致房地产市场需求减少，房企销售业绩下滑，现金流紧张，难以偿还债务。
2. 资金链断裂：房企往往需要大量的资金用于购地和开发项目，如果资金链断裂，会导致项目滞后或停工，从而无法回收资金。
3. 债务过高：一些房企在高峰时期大规模负债，如果市场状况不佳，无法偿还债务，就会导致破产。
4. 管理不善：一些房企在经营过程中存在管理不善、决策失误等问题，导致企业陷入危机，最终破产。
四、房企破产的影响1. 对信用体系的冲击：房企破产会导致银行和其他金融机构的资金损失，损害金融机构的信用。
2. 对房地产市场的影响：房企破产会导致项目滞后或停工，增加市场供应缺口，对楼市供需关系产生重要影响。
3. 对就业市场的影响：房企破产会导致员工失业，增加就业市场的压力，进一步加重社会不稳定因素。
五、应对措施1. 提高资金管理能力：房企应建立健全的资金管理机制，合理规划资金流动，控制债务比率，避免资金链断裂。
2. 注重市场调查和风险评估：房企应加强市场调研，了解市场需求变化，并进行风险评估，及时调整开发策略，降低市场风险。
3. 加强内部管理和监督：房企应加强内部管理，优化企业架构，提高决策的科学性和有效性，减少管理层失误。
4. 资产重组和债务重组：在破产危机中，房企可以寻求资产重组或债务重组，通过与债权人协商，减少债务压力。
最高院审理房地产企业破产问题的意见和建议最高院审理房地产企业破产问题的意见和建议1. 背景介绍随着中国经济的快速发展，房地产市场也日益活跃。
然而，在这一繁荣的背后也隐藏着一些房地产企业的破产和倒闭。
这些破产案件往往牵扯到大量的资金和人员利益，如何妥善处理这些破产案件成为了一个亟待解决的问题。
2. 最高院审理房地产企业破产案件的重要性在处理房地产企业破产问题时，最高法院起着举足轻重的作用。
最高法院作为中国法律体系的最高司法机构，其审理房地产企业破产案件直接关系到国家经济和社会稳定。
对于最高院审理这类案件的意见和建议显得尤为重要。
3. 关于房地产企业破产问题的意见和建议（1）完善法律法规：应当建立健全与房地产企业破产相关的法律法规，明确各方权利义务，规范破产程序，保护各方合法权益。
（2）切实保护债权人利益：在处理房地产企业破产问题时，应当充分保护债权人的合法权益，有效防止破产企业利用破产程序逃避债务，造成债权人利益受损。
（3）严格审慎审理：最高院在审理房地产企业破产案件时，应当严格依法审理，审慎对待，避免造成不必要的社会风险。
（4）促进债务重组：在审理房地产企业破产案件时，应当积极推动破产企业进行债务重组，尽可能实现债权债务的平衡，促进企业的持续经营和稳定发展。
4. 个人观点和理解在我看来，房地产企业破产问题不仅仅是一场法律程序，更是一场促进经济稳定和社会和谐的大考。
最高院应当充分发挥其审理房地产企业破产案件的作用，为破产企业债务重组和健康发展提供法律保障和司法支持。
最高院审理房地产企业破产问题，需要有明确的法律依据、切实保护各方合法权益、严格审慎审理案件，并积极促进破产企业的债务重组。
只有这样，才能更好地维护国家和社会的利益，实现长期的经济稳定和可持续发展。
至此，我们对最高院审理房地产企业破产问题的意见和建议已经做了全面深入的讨论和分析。
希望最高院在未来的工作中能够充分考虑这些意见和建议，做出更加明智和公正的裁决，为中国的经济发展和社会稳定作出更大的贡献。
研究与探讨房地产金皿皱产重鑿同腿实务伶斗央行《2019年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2019年三季度末，人民币房地产贷款余额43.29万亿元，同比增长15.6%,增速比上月末低0.6个百分点，连续14个月回落；前三季度增加4.59万亿元，占同期人民币各项贷款增量的33.7%，比上年全年水平低6.2个百分点。
2019年三季度末，房地产开发贷款余额11.24万亿元，同比增长11.7%,增速比上月末低1.7个百分点。
房地产信贷规模不断扩大的同时，其伴随的风险也不断累积，一旦房地产企业出现自有流动资金不足，资金链断裂，其自有资金难以清偿巨额的债务，银行贷款回收将隐藏着巨大风险，还有数量众多的个人购房者的权益也将受到影响，影响经济秩序的良性运行。
近年来，国家出台一些针对楼市的调控政策逐步彰显效果，都让人感觉到了房地产业的寒意，实力不济的房地产企业无法逃脱所面临消亡的困境、而房地产业的特殊性在于其不同于其他产业，其涉及的债权人众多，利益关系错综复杂，各方矛盾较为集中和突出，如果处置不当，极易引发群体性、突发性事件，如何解决可谓意义重大。
通过有针对性地对房地产破产重整，能够最大化发挥房地产企业的营运价值，保护和平衡所涉及的利益群体，重获新生，恢复生产运营活力，促进经济朝着更好地势头发展。
一、房地产企业破产重整制度概述1.破产重整制度概念及在房地产企业中的适用。
破产重整是破产法新引入的一项制度，2007年我国引入时，只是直接将此表述翻译直接使□南宁刘应飞用，并没有明确的界定法律概念。
因此，很多学者在其文章著作中，从理论层面给出了不同的概念。
比如破产重整是指在企业无力偿债的情况下，依照法定程序，保护企业继续营业，实现债务清理和企业调整，使之摆脱困境，走向复兴的再建型债务清理制度。
破产重整是指通过司法权力的引导和干预，对濒临破产但有复苏希望的企业，积极拯救，促使债务人企业与利害关系人协商合作，避免企业破产清算的法律制度。
《房地产开发企业破产中购房者权益保护问题研究》篇一摘要：随着经济和城市化的飞速发展，房地产开发企业在推进城市建设中发挥了重要作用。
然而，房地产开发企业的破产现象也不时出现，导致众多购房者的权益面临风险。
本篇论文主要对房地产开发企业破产中购房者权益保护问题进行研究，分析当前存在的问题及原因，并提出相应的解决措施。
一、引言近年来，随着房地产市场的高速发展，房地产开发企业数量激增。
然而，由于市场波动、资金链断裂、管理不善等原因，部分房地产开发企业面临破产风险。
这不仅给企业自身带来巨大损失，更严重威胁到购房者的合法权益。
因此，如何在房地产开发企业破产中保护购房者的权益，成为了一个亟待解决的问题。
二、房地产开发企业破产的现状及影响（一）现状分析随着经济环境的变化，房地产开发企业破产的案例逐渐增多。
这些企业破产往往伴随着大量的在建项目停滞、已售房屋无法按时交付、购房者的首付款和贷款无法退还等问题。
（二）对购房者的影响购房者在房地产开发企业破产中往往处于弱势地位。
他们的权益受到侵害，如无法按时入住、无法退还已支付的房款等。
这不仅给购房者带来经济损失，还可能引发社会不稳定因素。
三、购房者权益保护存在的问题及原因（一）法律法规不完善当前，我国在房地产开发企业破产中保护购房者权益的法律法规尚不完善，对购房者的保护措施不够全面和具体。
（二）信息披露不透明部分房地产开发企业在破产前，未能充分、及时地向购房者披露相关信息，导致购房者在面临企业破产时无法及时做出应对。
（三）维权渠道不畅购房者在遭遇权益受损时，往往面临维权渠道不畅、维权成本高、维权效果不佳等问题。
四、购房者权益保护的措施建议（一）完善法律法规应加强相关法律法规的制定和修订工作，明确房地产开发企业破产时对购房者的保护措施，确保购房者的合法权益不受侵害。
（二）加强信息披露监管监管部门应加强对房地产开发企业的信息披露监管，确保企业在破产前能充分、及时地向购房者披露相关信息。
《我国破产重整中债权人利益保护问题研究》一、引言随着经济全球化的深入发展，企业破产重整已成为我国经济生活中不可避免的现象。
在破产重整过程中，如何保护债权人利益，防止其受到不当损害，是一个亟待研究的问题。
本文将围绕我国破产重整中债权人利益保护问题展开探讨，分析当前存在的困境及原因，并提出相应的解决措施。
二、我国破产重整中债权人利益保护的现状（一）背景及意义在我国，破产重整是企业解决债务危机、恢复经营的重要手段。
然而，在破产重整过程中，债权人的利益往往面临诸多挑战。
保护债权人利益，对于维护市场秩序、促进经济健康发展具有重要意义。
（二）存在的问题当前，我国在破产重整中债权人利益保护方面存在以下问题：一是法律制度不够完善，导致债权人在破产重整过程中的权益难以得到充分保障；二是信息披露不充分，债权人难以了解企业真实财务状况和经营情况；三是重整计划执行不力，导致债权人权益受损。
三、债权人利益受损的原因分析（一）法律制度缺陷我国破产法在保护债权人利益方面存在一定缺陷，如债权人的参与权、知情权等权益保障不足，重整计划执行监督机制不完善等。
（二）信息不对称在破产重整过程中，企业与债权人之间存在信息不对称问题。
企业可能隐瞒真实财务状况和经营情况，导致债权人难以做出正确决策。
（三）执行力度不足部分企业在破产重整过程中，存在执行力度不足的问题。
重整计划执行不力，导致债权人权益受损。
四、保护债权人利益的措施建议（一）完善法律制度1. 建立健全债权人参与机制，保障债权人在破产重整过程中的知情权、参与权和监督权；2. 完善重整计划执行监督机制，确保重整计划得到有效执行；3. 加大对违法行为的处罚力度，提高违法成本。
（二）加强信息披露1. 要求企业充分披露财务状况和经营情况，确保债权人了解企业真实情况；2. 建立信息共享平台，方便债权人获取相关信息。
（三）强化执行力度1. 加强法院对重整计划的执行监督，确保计划得到有效执行；2. 引入第三方机构参与监督，提高执行力度。
《破产重整中债权人的利益保护问题研究》篇一一、引言随着现代市场经济的发展，企业破产重整已成为一个不可避免的经济现象。
在破产重整过程中，如何保护债权人利益的问题愈发突出。
本文将围绕破产重整的背景和意义，对债权人利益保护的现状及问题进行分析，并提出相应的对策和建议。
二、破产重整背景及意义破产重整是指企业在面临破产或已破产的情况下，通过一系列的调整和重组措施，使企业恢复生机，重新获得偿债能力的法律程序。
这一制度对于维护市场秩序、保护债权人利益、促进企业复苏具有重要意义。
三、债权人利益保护现状及问题（一）现状分析在破产重整过程中，债权人的利益保护一直是关注的焦点。
我国相关法律法规对债权人的权益保护做出了明确规定，如《企业破产法》等。
然而，实际操作中仍存在一些问题。
（二）问题分析1. 信息不对称：债权人往往难以获取企业真实的财务状况和经营情况，导致在破产重整过程中处于被动地位。
2. 程序繁琐：破产重整程序复杂，耗时较长，增加了债权人的成本和风险。
3. 法律制度不完善：现有法律制度在保护债权人利益方面仍有待完善，如对债权人的权益保障、重整计划的制定和执行等方面。
四、对策与建议（一）加强信息披露和透明度为保障债权人的知情权，应加强企业信息披露的及时性、准确性和完整性。
企业应定期向债权人公开财务状况、经营情况等重要信息，以便债权人了解企业的真实状况，做出合理的决策。
（二）简化破产重整程序为降低债权人的成本和风险，应简化破产重整程序，提高效率。
例如，可以优化重整计划的制定和执行流程，减少不必要的环节，缩短重整周期。
（三）完善法律制度1. 完善《企业破产法》等相关法律法规，明确债权人的权益保障措施，规范重整计划的制定和执行过程。
2. 建立债权人保护机构，为债权人提供法律援助和咨询服务，维护债权人的合法权益。
3. 加强对企业的监管力度，防止企业通过破产重整逃避债务。
（四）加强跨部门协作和沟通为确保破产重整的顺利进行，应加强跨部门协作和沟通。
破产案件实质合并重整的若干实务问题近日，笔者所在的律师团队作为委托代理人，参与了一起由ＳＧＲＺＢ公司破产管理人发起的针对ＺＹＹＧ公司等十家公司的实质合并重整案件，律师团队经过详细的调研和论证，出具了针对此次实质合并重整事宜的异议书和补充异议书，并现场与破产庭法官、破产管理人进行了深入沟通，最终破产管理人主动向法院撤回实质合并重整申请，有效维护了委托人ＬＨＪＳ合伙企业的重大权益。
结合本案的代理工作和办案心得，笔者现针对破产案件中实质合并重整的若干实务问题进行研究，供相关人士参考和交流。
一、实质合并重整程序概述司法实践中的实质合并破产程序或重整程序，主要的依据是最高人民法院《全国法院破产审判工作会议纪要》（以下简称“破产会议纪要”）的第六部分“关联企业破产”内容，在该部分内容中，最高人民法院对实质合并程序的做了基本的规定，表明了基本的态度，但笔者认为在司法适用上仍存在较大的不足。
（一）基本规定“破产会议纪要”第六部分对“关联企业破产”内容进行了明确规定，并认为：人民法院审理关联企业破产案件时，要立足于破产关联企业之间的具体关系模式，采取不同方式予以处理。
既要通过实质合并审理方式处理法人人格高度混同的关联关系，确保全体债权人公平清偿，也要避免不当采用实质合并审理方式损害相关利益主体的合法权益。
（二）基本态度（１）依据“破产会议纪要”第３２条，可以看出最高人民法院对关联企业的实质合并破产持审慎适用的态度，即：一般不适用，例外才适用，并且在实践中应审慎适用。
破产会议纪要第３２条：关联企业实质合并破产的审慎适用。
人民法院在审理企业破产案件时，应当尊重企业法人人格的独立性，以对关联企业成员的破产原因进行单独判断并适用单个破产程序为基本原则。
当关联企业成员之间存在法人人格高度混同、区分各关联企业成员财产的成本过高、严重损害债权人公平清偿利益时，可例外适用关联企业实质合并破产方式进行审理。
（２）依据“破产会议纪要”第３３条，可以看出最高人民法院对实质合并申请的审查规定了严格的听证程序，并明确了审查过程中需要考虑的多种因素。
实务干货｜52条破产重整常见实务问题解析上下滚动查看更多一、破产申请受理后，会对债务人产生哪些影响？二、破产申请受理后，会对债权人产生哪些影响？三、债务人财产的范围应如何确认？四、重整期间，关于营业保护有哪些规定？五、政策性破产与非政策性破产有哪些区别？六、强制清算中发现企业资不抵债，是否必须转为破产程序？七、哪些主体可提起强制清算转破产的申请？八、破产法规定的清算与公司法规定的清算有何联系与区别？九、强制清算程序中申报的债权与破产债权如何衔接？十、破产重整过程中，股东对公司是否还有控制权？十一、破产重整过程中，股东的合法权利有哪些？十二、主债务人破产时，保证人如何申报债权？十三、连带债务应如何进行确认和申报？十四、因解除合同形成的债权，应如何进行申报？十五、哪些执行案件可转入破产程序？十六、执行转破产的情况下，审查程序一般如何进行？十七、如何界定共益债务及其清偿财产的范围？十八、共益债务的确认及行使应履行什么程序？十九、房企破产案件中，消费者满足哪些条件才具备购房人身份？二十、房企破产案件中，消费者购房人应如何维护权益？二十一、附期限、附条件的债权如何申报和确认？二十二、债权确认后，会形成何种法律后果？二十三、对于不能确定或者尚未确定的债权，应当如何处理？二十四、连带债权应该如何申报和确认？二十五、破产程序中的让与担保权人有何种权利和限制？二十六、破产撤销权制度下的可撤销行为类型有哪些？二十七、破产撤销权制度与破产无效行为制度有哪些区别？二十八、破产程序中，破产撤销权的行使情形有何限制？二十九、破产法上的抵销权与合同法上的抵销权有什么不同？三十、破产管理人对哪些财产享有追回权？三十一、破产别除权具有哪些特征？三十二、破产别除权应遵循怎样的清偿顺序？三十三、权利人向不同法院提出破产申请且均被受理的，应当如何处理？三十四、破产程序中，应该如何处理仲裁问题？三十五、如何理解破产程序中的关联企业破产实质合并？三十六、破产案件中，关联企业之间的债权债务应如何处理？三十七、破产程序中，共益债务应如何履行？三十八、以房抵债的情形下，应如何认定购房人的优先权？三十九、如何理解“预重整”机制？四十、破产案件中，划拨土地是否属于破产财产？四十一、破产案件中，划拨土地涉及特殊情形时，应如何处理？四十二、破产程序中，应如何理解对破产财产进行的变价处理？四十三、破产程序中，破产财产的变价方式有哪些？四十四、破产财产变价过程中，可能出现哪些风险和问题？四十五、破产程序中，破产重整投资有哪些风险？四十六、破产程序中，重整方案能否进行调整？四十七、执行转破产案件的管辖权归属应如何确认？四十八、破产案件中，对几种特殊债权应如何审查？四十九、破产过程中，如何处理企业继续营业还是停止营业的问题？五十、哪些情形下，法院应当裁定终结破产程序？五十一、在破产程序的终结阶段，如何正确使用注销登记制度？五十二、破产程序终结后，债权人能够继续行使哪些合法权利？破产申请受理后，会对债务人产生哪些影响？1. 对债务人的效力。
一、案情简介JFY房地产公司于2010年4月21日成立，注册资本4000万元人民币。
其开发的铭楼项目位于某经济技术开发区中心区块，周边配套成熟，系地铁上盖物业，项目总占地面积为13188平方米，总建筑面积74920.55平方米。
在铭楼整体建筑楼盘已经结顶的情况下，由于建设资金链断缺，该项目自2014年2月起被迫停工。
同时，JFY公司经营状况持续恶化，诉讼案件不断增多。
面对这种情况，JFY公司股东和相关债权人开始采取自救措施，筹集资金以挽救企业。
但最终因JFY公司股东和相关债权人对方案无法达成一致意见，自救以失败告终。
2015年7月24日，债权人JH置业投资有限公司以JFY公司资不抵债，无法清偿到期债务为由，向人民法院提出破产重整申请。
2015年8月19日，人民法院裁定受理重整申请，指定JD律师事务所为管理人。
房地产企业破产重整实务问题研究（一）——以JFY房地产开发有限公司破产重整案件为例黄 耀 周 蕾 邱 斌编者按：随着我国房地产企业发展，破产重整正成为许多房地产企业面临的重大问题。
如何解决好破产重整中的诸多棘手问题，依法处理好破产重整，使企业迎来新的发展机遇，对房地产破产重整企业极为重要。
为此，本刊特邀多年致力于房地产企业破产重整律师服务的浙江金道律师事务所律师团队，以真实案件为例，通过连载的方式分述债权申报与审核的法律规定、如何做好破产管理人等房企关心的问题，总结房地产企业破产重整实践经验，以期对我国房地产企业破产重整实践操作有所裨益。
66CHINA REAL ESTATE二、本案之难点JFY公司负债8.85亿多元，涉及将近500名债权人，且公司涉诉案件众多，除已销售房产外，剩余绝大多数房产已被抵押或者查封，透明售房网显示可售房源只有14套。
在破产企业负债多、债权人数众多且情绪不稳定、资金链断裂的情况下，如何挽救企业，使企业起死回生，能够向债权人交付房产并清偿债权，是本案的难点之所在，具体有：本案各类债权人共计500余名，如何维护社会稳定；本案如何重整；重整过程中，如何解决抵押房产解押释放、如何解决逾期竣工交付违约金、如何解决网签债权人问题、如何解决精装修交房问题；各方债权人利益不同，如何争取各类债权人支持重整计划等。
房地产企业破产重整实务问题研究（七）徐淑华黄耀房地产破产案件涉及的法律关系主要包括：商品房买卖合同法律关系、民间借贷法律关系、建设工程施工合同法律关系等。
法律关系复杂，各种关系相互交叉，案件中债权认定不当，会产生严重的后果。
笔者结合法律规定和实践，对房地产破产案件中上述三类债权认定的原则和方式进行研究，提出观点与读者商榷。
一、商品房买卖合同法律关系有关的债权认定原则商品房买卖合同法律关系中，根据购房者群体进行划分可分为普通购房户（即具备正式房屋买卖合同和网签备案手续）、一房二卖购房户（仅有买卖合同或意向合同，无网签备案）、预购、订购房屋的购房户；根据所购房屋的类型，又可分为住宅型购房和商铺型购房；根据购房者的诉求不同，可分为要求继续交房和要求退还购房款两种类型。
但不管从哪个角度进行分类，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
因此商品房买卖法律关系的基础都是商品房买卖合同，不论是经房管局备案登记的房屋买卖合同，或者是开发商自行与债权人签订的房屋买卖合同，只要具备房屋买卖合同的主要条款和有效要件的，均应认定双方具备商品房买卖合同关系。
笔者认为，该类法律关系中几种特殊情形应特别注意：1.商品房买卖合同真实性、有效性的审查实务中存在开发商以员工或他人名义购房，而购房款实际系由开发商支付的情况。
笔者认为，由于真实意思表示是民事法律行为必须具备的条件之一，上述情形不符合民事法律行为的有效要件，应当认定为无效。
对符合该情况的债权人提出的诉求，根据债权人实际支付的款项金额，认定为普通债权。
2.贷款办理不成功，即使交纳首付款，也不具备优先购买权开发商与购房户双方签訂正式的商品房买卖合同（定金合同或意向合同除外）后，购房户付了30%-40%首付房款，但按揭没有办或银行的按揭款没有下来，对这部分购房户，笔者认为不享有消费者购房户的优先权。
支付合同总价50%（含本数）以上的，不论其要求交房或退还购房款，均给予认定优先债权。
认定的法律依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
如破产项目能够复工并且竣工验收，合同双方应继续履行合同，继续履行过程中，债权人如未支付全部价款，首先应补足全部价款，在补足房价的前提下，管理人应交付房屋。
对于项目能够复工并且竣工验收交房，但购房户仍坚持要求退款的，也应认定为优先债权（金钱债）。
如后期项目不能复工，不论其要求交房或退还购房款，均给予认定优先债权。
3.一房二卖的认定如签订商品房买卖合同时房屋已出售给他人，应认定双方具备商品房买卖合同关系。
但债权人要求交房，因客观上无法继续履行，管理人应解除合同，退还债权人购房款。
对一房二卖的情形中，如债权人签订的合同性质属于定金合同或意向合同（包括预购、订购等形式），这部分的债权人有些钱已经全款付清，有些付了一部分款项，但由于债权人未签订商品房买卖合同，因此并不具备商品房买卖合同法律关系，故应当认定为普通债权。
4.住宅和商铺的债权认定该问题上实践中争议较大，实践中有个案对批复中的消费者认定为生活性消费，并将商铺类购房者排除在批复中的消费者范畴外，此类观点是认为批复的倾向性是生存债权大于投资类债权。
但笔者认为，对消费者购房户给予特别保护是法律规定的大原则，但在实务中，从社会和谐和稳定的角度出发，不一定对以生活居住为目的消费或投资型消费进行严格区分，可以将上述两种情形一视同仁。
只要符合房屋买卖合同的有效要件和批复对购房款支付比例的规定，均可以认定其债权的优先性。
故在实务中适度放宽，分类处置，平衡各方利益，考虑社会效果问题，在法律框架内做一些适当的利益调整，有利于破产案件的推进。
二、民间借贷法律关系的债权认定一般民间借贷关系较为普遍，本文仅对民间借贷中的以房抵债情况进行探讨。
以房抵债的问题，基本上每个房地产破产案件都有碰到，是破产实务中债权认定的难点。
根据签订以房抵债协议或商品房买卖合同的时间节点，可以将该类债权区分为两类，第一类为签订借款合同同时签订以房抵债协议或房屋买卖合同；第二类为签订借款协议在先，在借款到期后签订以房抵债协议或房屋买卖合同。
笔者认为，上述两种情况均不以是否办理网签备案手续作为评价法律关系变化的标准。
对于第一类情况，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条已有较为明确的规定，应认定双方之间属于民间借贷法律关系，债权性质为普通债权，在此不再讨论。
本文仅对第二种借款到期后，双方签订以房抵债协议和购房合同的情形进行论述。
对“以房抵债”，有些案件中采取一刀切方法，将“以房抵债”全部认定为普通债权。
但实务中以房抵债的情况很复杂，证据如果不充分，可以将其认定普通债权。
但以下几种情况应当特别注意：（1）以房抵债后变成正常的商品房买卖合同关系，部分款项进入公司，签订正式商品房买卖合同，也做了预登记的情形，应该认定为真正的商品房买卖合同关系；（2）消费者购房，如果没有消费意愿是否就不认定为消费者购房，还是掌握的宽松些；（3）各地限购政策均涉及到限购一套房，破产案件的管理人在审查时发现以房抵债，而且符合认定真正的商品房买卖合同关系，但以房抵债的房屋有好几套，是否都认定为商品房买卖合同关系。
案件的管理人只能查清在涉案楼盘有几套房，无法查清购房人其他到底有几套房，超过本楼盘之外的其他已购房或者购新房都不应在管理人认定的范围。
笔者认为应当对本楼盘的一套房做优先权处理，其他的作为普通债权人处理；（4）建设施工合同履行过程中存在以房抵债的处理，建设施工合同履行过程中的以房抵债的情况较为复杂。
实务中有三种情况：分别是抵工程款、抵民间借贷、抵给债权人后又抵给他们债权人，其中还有网签在债权人的债权人名下的情况。
以物抵债协议是实践性契约。
对债务清偿期届满后的以物抵债，目的是为了清偿债务，但这种清偿行为的本质属性具有实践性法律行为特征，只有在履行了物权转移手续后才能成立。
在破产情况下，即便债权人与债务人签订了抵债协议并办理了预告登记，但依据实践性规则，房屋所有权的转移不以预告登记为生效要件，即此时的抵债协议仍处于双方未履行完毕的状态。
鉴于上述以房抵债协议基础上签订的房屋买卖合同不成立，双方之间的法律关系自始自终应当界定为民间借贷法律关系。
但在该问题上法学界争议很大，一种意见是以江苏省高院的观点为代表，认为对当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，应区分不同情形进行认定与处理：（一）当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，该协议具有担保债权实现的目的，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应驳回其诉讼请求。
但经人民法院释明，当事人变更诉请要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。
（二）当事人在债务未届清偿期之前达成以物抵债的协议，同时明确约定在债务清偿期届满时应进行清算，该以物抵债协议在当事人之间具有法律效力，但该约定不具有对抗其他债权人的效力。
（三）当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并明确在债务清偿后可以回赎，债务人或第三人根据约定已办理了物權转移手续的，该行为符合让与担保的特征。
因违反物权法定原则，不产生物权转移效力。
债权人如根据抵债协议及物权转移凭证要求原物权人迁让的，人民法院应不予支持。
对当事人在债务清偿期届满后的以物抵债协议，应区分两种情况进行认定与处理：（一）债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。
但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。
（二）当事人在债务清偿期届满后达成以物抵债协议并已经办理了物权转移手续后，一方反悔，要求认定以物抵债协议无效的，人民法院不予支持。
但如当事人一方认为抵债行为具有《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可变更、可撤销情形的，可以依法请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。
债权人在债务清偿期届满后通过以物抵债协议取得了所抵之物的所有权，后要求债务人承担标的物瑕疵担保责任的，人民法院可参照《中华人民共和国合同法》关于买卖合同的相关规定进行处理。
实务中对该问题另有不同的声音，《法律适用》2017年第17期《以物抵债纠纷疑难问题》以及最高院公报2017第9期案例，案例中工程款抵债的人要求拿钱，不要房子，新债清偿，新的债务和旧的债务的同时存在，如果债务人以房抵债不履行了，以房抵债的合同目的不能达到，只能回到最初的债权债务关系，以房抵债协议不履行也符合当时签订第一份合同的预期的，只是多了一种履行方式。
笔者认为，以房抵债的债权认定不是单纯的法律适用的问题，管理人在法律适用上都能找到自圆其说的理由，关键问题是对该类债权进行认定时，同时就要就要考虑认定的结果会引发的相关问题。
就个案来说，以房抵债并不难认定，但在房地产破产案件的特点是，以房抵债会涉及到一大批的债权人，少则数十人，多则上百人甚至数百人，认定不当或者考虑步骤，不但没有解决好债权认定的事，还涉及到破产企业所在地的社会稳定。
以房抵债的处理不仅仅是破产管理人的事，还涉及到政府不动产登记部门的网签和预告登记如何处理的问题，有些地方的做法是由管理人给当地政府打报告，要求政府的不动产登记部门主动解决网签和预告登记，但政府凭管理人的报告是不会解除网签和预告登记的。
有些地方的做法是通过诉讼方式解决，但也有不确定性，原审法院即使支持管理人提出的以房抵债不成立的观点，如果债权人上诉，二审法院的结论与原审法院的判决会不会不一致，这是原审法院在审判时必须考虑的，因为原审判决可能会从破产案件盘活资产的角度出发，否定以房抵债的效力，但上级法院能否也站在原审法院角度考虑问题，这是很难确定的，所以以判决的形式解决大批量的以房抵债的债权人具有不确定性。
如果最终确定对以房抵债的债权人采取强硬的方式解决的，事先要向当地政府详细报告，使政府对可能引发的社会不稳定因素有充分的思想准备，并且要获得政府同意启动解除网签备案和预告登记手续的支持。
以房抵债的债权人接到管理人以房抵债不成立的认定文书后，反应方式提起诉讼（也不排除上访的可能），债权人起诉管理人认定不当，此后就只有靠当地政府和法院的强有力的措施。
在该问题上，有些案件会涉及公安机关查处破产案件的法定代表人涉嫌非法吸收公众存款或者集资诈骗的案件，公安机关对民间借贷以房抵债的事实侦查的非常清楚，在这样的情况，管理人认定以房抵债无效的工作会更加有依据，实际操作上可能也会更加顺利。
