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2012 年5 月6 日（月报）一、持有型物业系列目录二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况2.2 典型项目案例——杭州华润新鸿基·万象城2.2.1 项目选址2.2.2 项目主要参数2.2.3 项目规划设计2.2.4 项目商业业态2.2.4 购物中心内部管理设置三、中高端品牌——华润·五彩城LIVINGMALL 系列3.1“五彩城系”列概况3.2 典型项目案例——北京·华润五彩城3.2.1 项目选址3.2.2 项目主要参数3.2.3 项目规划设计3.2.4 项目商业业态四、中低端品牌——欢乐颂系列4.1 欢乐颂系列概况4.1.1 目标客户4.1.2 产品形态4.1.3 竞争优势4.2 典型项目案例——深圳·华润欢乐颂4.2.1 项目选址4.2.2 项目主要参数4.2.3 项目分析4.2.4 项目商业业态2 2 7 7 8 8 12 23 232324242526 28 32 32 32 32 32 34 343435 35典型项目研究华润商业地产典型项目研究一、持有型物业系列华润置地第一个商业项目可以追溯到1997年，包括甲级写字楼及大型贩物中心在内癿上海华润时代广场开业，1999年华润置地开始觃划深圳万象城幵亍2004年开业，这标志着华润商业地产之路开启。
之后，华润陆续将万象城模式复制到杭州、南京等城市。
迚入2011年，又先后落子沈阳、上海、宁波、无锡、青岛等地，目前华润万象城在全国癿项目已接近20个。
此外，2011年华润置地新推出癿新型商业地产产品线“五彩城”，首项目北京五彩城2011年6月底在京开业，第二个项目也已落户合肥。
图：华润商业物业品牉管理架构图：华润商业物业品牉布尿二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况该系列产品癿主力客群为城市精英、高级白领不金领，打造工作、生活便利癿商务模式。
定位在中高端癿商务综合体，注重服务亍品质。
产品介绍商业策划书模板3篇篇一产品介绍商业策划书模板一、引言在当今竞争激烈的商业市场中，推出一款具有创新性和竞争力的产品至关重要。
本商业策划书旨在详细介绍我们的产品，并阐述其市场定位、营销策略、运营计划以及预期收益等方面的内容，以展示我们的产品在商业领域的潜力和可行性。
二、产品概述（一）产品名称[具体产品名称]（二）产品特点1. [列举产品的独特卖点和优势，如创新性技术、高品质材料、便捷的使用体验等]2. [描述产品的主要功能和用途，以及如何满足目标客户的需求]（三）目标客户群体1. [明确产品的目标客户是谁，包括年龄、性别、职业、兴趣爱好等特征]2. [分析目标客户群体的需求和痛点，以及我们产品如何解决这些问题]三、市场分析（一）市场规模1. 对所属行业进行市场调研，了解市场的总体规模和增长趋势]2. 预测产品在未来市场中的潜在份额和发展空间]（二）竞争态势1. 分析竞争对手的产品特点、价格策略、市场份额等情况]2. 找出我们产品的竞争优势和差异化定位]（三）市场机会1. 探讨市场中存在的未被满足的需求和机会，以及我们产品如何抓住这些机会]2. 分析行业的发展趋势和潜在的市场增长点]四、营销策略（一）产品定价1. 基于成本分析和市场调研，确定合理的产品定价策略]2. 考虑价格弹性和竞争对手的价格水平，制定具有竞争力的价格体系]（二）销售渠道1. 选择适合产品的销售渠道，如线上电商平台、线下实体店、经销商等]2. 建立有效的渠道合作关系，提高产品的市场覆盖面和销售效率]（三）品牌推广1. 制定品牌推广策略，包括品牌定位、品牌形象设计、广告宣传等]2. 利用社交媒体、线下活动、公关等手段，提高品牌知名度和美誉度] （四）客户关系管理1. 建立客户数据库，进行客户分类和精细化管理]2. 提供优质的客户服务，增强客户满意度和忠诚度]五、运营计划（一）产品研发与生产1. 规划产品的研发进度和时间表，确保产品按时推出]2. 建立稳定的生产供应链，保证产品的质量和供应稳定性]（二）团队建设1. 招聘和组建适合产品发展的专业团队，包括研发、市场、销售、运营等人员]2. 建立有效的团队协作机制和激励机制，提高团队的工作效率和创新能力] （三）运营管理1. 制定详细的运营管理制度和流程，确保产品的正常运营和管理规范]2. 进行数据分析和监控，及时调整运营策略和措施]六、财务预测（一）收入预测1. 基于市场分析和营销策略，预测产品的销售收入和增长趋势]2. 考虑不同销售渠道和市场区域的收入贡献情况]（二）成本预测1. 分析产品的研发成本、生产成本、营销成本、运营成本等各项成本支出]2. 制定合理的成本控制措施，确保产品的盈利能力]（三）利润预测1. 计算产品的预计利润和利润率，评估产品的经济效益]2. 考虑市场风险和不确定性因素对财务预测的影响]七、风险评估与对策（一）市场风险1. 市场需求变化、竞争加剧等可能导致产品销售受阻的风险]2. 制定应对市场风险的策略，如市场调研、产品创新、营销策略调整等]（二）技术风险1. 产品技术研发过程中可能出现的技术难题和失败风险]2. 加强技术研发团队建设，提高技术创新能力和风险应对能力]（三）财务风险1. 资金短缺、成本超支、利润下滑等可能导致财务状况恶化的风险]2. 优化财务结构，合理规划资金使用，加强财务管理和风险控制]八、结论篇二产品介绍商业策划书模板一、项目概述1. 产品名称：[具体产品名称]2. 产品定位：[描述产品的目标市场、目标用户群体以及产品的独特卖点和优势]3. 产品愿景：[阐述产品的长期发展目标和愿景，如何改变行业或满足用户需求]二、市场分析1. 市场规模：[调研市场规模、增长率、趋势等数据，分析市场潜力]2. 目标市场：[明确产品的目标客户群体，包括年龄、性别、地域、消费能力等特征]3. 竞争分析：[研究竞争对手的产品、价格、营销策略等，找出自身的竞争优势]4. 市场机会：[分析市场中存在的机会和潜在需求，如何满足这些需求以开拓市场]三、产品特点与优势1. 产品功能：[详细介绍产品的各项功能和特点，突出其创新性和实用性]2. 技术优势：[如果有独特的技术或专利，阐述其技术优势和对产品的影响]3. 用户体验：[强调产品的易用性、界面设计、交互体验等，提升用户满意度]4. 质量与可靠性：[保证产品的质量和可靠性，提供售后服务支持]四、营销策略1. 定价策略：[根据市场定位和成本，制定合理的价格策略，考虑竞争因素]2. 渠道策略：[选择合适的销售渠道，如线上电商平台、线下实体店、合作伙伴等]3. 促销策略：[制定促销活动计划，如打折、赠品、会员制度等，吸引用户购买]4. 品牌建设：[塑造产品品牌形象，提高品牌知名度和美誉度]五、运营计划1. 产品开发与迭代：[规划产品的开发进度和迭代计划，不断优化产品功能和用户体验]2. 生产与供应链管理：[确保产品的生产质量和供应稳定性，建立高效的供应链体系]3. 团队建设：[招聘和培养专业的团队成员，包括研发、营销、运营等方面的人才]4. 财务预算：[制定详细的财务预算，包括研发成本、生产成本、营销费用等，预测收入和利润]六、风险评估与对策1. 技术风险：[分析技术研发、技术更新等方面可能面临的风险，提出应对措施]2. 市场风险：[预测市场变化、竞争加剧等风险，制定相应的市场策略调整方案]3. 资金风险：[评估资金筹集、使用和回笼等方面的风险，制定资金管理计划]4. 法律风险：[了解相关法律法规，避免法律纠纷，确保合法经营]七、财务预测1. 收入预测：[根据市场分析和营销策略，预测产品的销售收入和增长率]2. 成本预测：[估算产品的研发成本、生产成本、营销成本等各项成本]3. 利润预测：[计算预计的利润情况，分析盈利能力和投资回报]4. 资金需求：[明确项目的资金需求，包括启动资金、运营资金等]八、结论通过对产品的全面分析和规划，我们相信[产品名称]具有广阔的市场前景和商业价值。
华润万象城一. 项目概况华润中心是集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型城市综合体。
万象城是华润中心的购物及娱乐中心，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。
华润中心万象城作为华润中心的核心构成万象城是以时尚、高端为主的购物中心集商务、商业零售、休闲娱乐、餐饮于一体的综合型商业广场项目分布：从2004年华润第一个万象城——深圳万象城开始，经历了几年的迅速发展，华润万象城已经入驻全国许多城市：深圳、杭州、沈阳、南宁、成都、合肥、青岛、郑州、重庆◆万象城项目主要分布在经济发达的省会或中心城市◆其中，深圳、杭州两地万象城购物中心已开业◆深圳华润中心万象城——永不落幕的时尚舞台深圳华润中心总建筑面积55万平方米，一期项目包括大型现代购物中心“万象城”、国际标准5A写字楼“华润大厦”，已于2004年12月投入使用。
二期包括五星级君悦酒店、国际名品商业街、高档住宅幸福里，现均已投入使用。
18.8万平米的深圳万象城是是国内第一个真正的HOPSCA，华润万象城系列作品的第一个。
深圳万象城是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的标志性商业建筑群，几乎已经成为整个城市的商业代表。
◆杭州华润中心万象城——城市精粹所在华润的第二个万象城梦想放在杭州。
在这里，可以看到一切关于都会生活应有的国际化商业：不仅仅是购物，更多地应该是一种生活。
万象城让每一个人体验到不同杭州以往的国际风尚，让这个秀美的城市，多一份大气、国际化的可能。
杭州万象城位于杭州未来CBD核心区域钱江新城，由华润集团与香港新鸿基合作开发，集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模综合性的商业建筑群，项目占地9.95万平方米，总建筑面积约80万平方米，杭州万象城将着力打造杭州真正意义上的“都市综合体”。
◆成都华润中心万象城——掌握一城脉搏成都万象城地处新城东核心位置——二环路东三段万年场双桥子片区，是集高端购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、商务等多种功能于一体的大型都市综合体。
华润商业地产三大产品线运营对比近年来凡是做商业地产，都要整点标准化的模式，即所谓的产品线。
一旦首个标杆项目开发运营成功，可以此为模板快速复制和扩张。
万达凭借逐渐进化的四代万达广场，一路攻城掠地，目前已经开业布局了超过50座。
其他如万科的万科广场、万科红、万科2049、万科大厦4大产品线；凯德的来福士、凯德广场、龙之梦3大产品线；华润系的万象城、五彩城、欢乐颂3大产品线，等等不胜枚举。
华润的研究文章颇多，笔者现仅就其产品线略说一二，抛砖引玉。
万象城：城市级一站式高端购物中心9年前横空出世的深圳万象城是中国最具代表性的城市综合体之一。
在商业地产方兴未艾，彼时的万达尚在摸索徘徊之时。
一个集顶级购物中心、高端写字楼、公寓、酒店组成的城市综合体在罗湖矗立，其力推的零售、餐饮、休闲娱乐一站式消费和体验式购物环境，为众多后来者所学习借鉴。
即使到现在，依然被模仿，很少被超越。
此后，万象城开启扩张之路，预计到2015年，全国将有16个万象城开业，持有商业面积超过300万平方米。
万象城主要布局于一线城市（深圳、上海）及城市规模较大经济实力较强的省会城市或副省级城市（杭州、大连、成都、重庆、南宁、沈阳、郑州等）。
万象城一般选址于城市核心区，新城区核心及新CBD核心区。
万象城开发模式，主要以买地自建为主。
目前已知开业及在建的16个万象城中，除长三角的杭州及无锡万象城是与香港新鸿基合作开发，其余均为万象城自建，并坚持只租不售，全部持有经营。
万象城商业定位于城市级一站式高端购物中心，体量大、档次高、业态全，辐射范围广。
但也有例外，从目前刚开业的成都万象城一期购物中心的定位来看，更像是个区域级的购物中心，商业辐射范围有限，品牌档次离深圳万象城有不小的差距。
关于成都万象城的定位，笔者认为成都万象城选址于成都东二环外，在成都很早就有“南富西贵东穷北乱”的说法。
城东基本都是工厂和国营企业聚集区，改革开放以来，这些企业逐渐不景气，因此下岗的工人很多，造成该区域普遍贫穷。
产品介绍模板一、产品概述产品名称：【产品名称】产品类型：【产品类型】产品特点：【产品特点】适用人群：【适用人群】市场认可度：【市场认可度】二、产品功能及优势1. 【功能一】- 优势一：【优势一的具体描述】- 优势二：【优势二的具体描述】- 优势三：【优势三的具体描述】2. 【功能二】- 优势一：【优势一的具体描述】- 优势二：【优势二的具体描述】- 优势三：【优势三的具体描述】3. 【功能三】- 优势一：【优势一的具体描述】 - 优势二：【优势二的具体描述】 - 优势三：【优势三的具体描述】三、产品应用领域1. 【应用领域一】- 描述一：【描述一的具体内容】 - 描述二：【描述二的具体内容】 - 描述三：【描述三的具体内容】2. 【应用领域二】- 描述一：【描述一的具体内容】 - 描述二：【描述二的具体内容】 - 描述三：【描述三的具体内容】3. 【应用领域三】- 描述一：【描述一的具体内容】 - 描述二：【描述二的具体内容】 - 描述三：【描述三的具体内容】四、产品规格参数- 参数一：【参数一的具体数值】- 参数二：【参数二的具体数值】- 参数三：【参数三的具体数值】2. 【规格参数二】- 参数一：【参数一的具体数值】- 参数二：【参数二的具体数值】- 参数三：【参数三的具体数值】3. 【规格参数三】- 参数一：【参数一的具体数值】- 参数二：【参数二的具体数值】- 参数三：【参数三的具体数值】五、定价和包装1. 产品定价：【产品定价的具体描述】2. 包装方式：【包装方式的具体描述】3. 配套附件：【配套附件的具体描述】六、售后服务- 服务承诺：【服务承诺的具体描述】- 服务流程：【服务流程的具体描述】- 服务时限：【服务时限的具体描述】2. 【服务内容二】- 服务承诺：【服务承诺的具体描述】- 服务流程：【服务流程的具体描述】- 服务时限：【服务时限的具体描述】七、市场反馈及用户评价1. 市场反馈：【市场反馈的具体描述】2. 用户评价：【用户评价的具体描述】八、购买方式1. 购买渠道一：【购买渠道一的具体描述】2. 购买渠道二：【购买渠道二的具体描述】3. 购买渠道三：【购买渠道三的具体描述】九、总结通过以上的介绍和分析可见，【产品名称】作为一款【产品类型】，具有以下显著优势：【列举产品的优势】。
华润集团商业地产说辞销讲词本文为山东华润商铺销售说辞，共分为9大部分，华润品牌——品牌墙处、地段——区域沙盘处、周边商业配套和客流量——区域沙盘及项目沙盘处、烟台华润中心项目总体介绍（侧重万象城系列商业及写字楼、公寓配套）、商铺的总体介绍、每间商铺的特性分析、投资商铺的要素、竞品说辞、商铺投资常见答客问。
华润品牌展示——品牌墙处1.讲解目标（1）华润集团红色央企、拥有多元业务领域；（2）华润置地是坚持高品质的商业地产领军企业；（3）华润中心是华润置地最擅长和富有生命力的系列产品线。
2.讲解要点（1）通过央企背景、港企精神、多元化企业标签展示华润实力；（2）强化华润置地高品质理念和商业地产专家形象，给予客户信心；（3）通过介绍其他城市华润中心项目，深化客户认知。
3.标准说辞华润集团是直属于国资委的央企，其前身是1938年于香港成立的“联合行”，经过75年的发展，华润已经成为下设7大战略业务单元、16家一级利润中心，有实体企业2300多家，在职员工42万人，在香港拥有5家上市公司，在内地间接控股6家上市公司的具有巨大影响力企业集团。
X先生/女士：以上数据可能您会觉得和您的投资关系不大，然而我想说：这恰恰对您的投资影响是非常巨大的：现在已经是完全竞争化的社会了，投资最根本的目的是赚钱，对吗？（停顿3秒）等于您把钱放在开发商这儿，寻求投资回报。
本质上，这和买股票是一样的，正如您买了我们的股票。
所以，企业实力怎么样，是不是靠谱，一定对您的投资是有巨大影响的！华润实施的“十二五”发展战略，目标是实现销售额7000亿元，利润1000亿，总资产1万亿，我们要把华润建设成为“世界一流企业”。
“强者恒强”，这个目标实践证明我们已经提前实现了：华润2013年全球500强排名第187位，2013年度央企业绩排名第五位，截止2013年末，总资产11337亿元，其核心业务包括消费品（含零售、啤酒、食品、饮料）、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等。
