华润置地重要商业产品线简介

2012 年5 月6 日（月报）一、持有型物业系列目录二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况2.2 典型项目案例——杭州华润新鸿基·万象城2.2.1 项目选址2.2.2 项目主要参数2.2.3 项目规划设计2.2.4 项目商业业态2.2.4 购物中心内部管理设置三、中高端品牌——华润·五彩城LIVINGMALL 系列3.1“五彩城系”列概况3.2 典型项目案例——北京·华润五彩城3.2.1 项目选址3.2.2 项目主要参数3.2.3 项目规划设计3.2.4 项目商业业态四、中低端品牌——欢乐颂系列4.1 欢乐颂系列概况4.1.1 目标客户4.1.2 产品形态4.1.3 竞争优势4.2 典型项目案例——深圳·华润欢乐颂4.2.1 项目选址4.2.2 项目主要参数4.2.3 项目分析4.2.4 项目商业业态2 2 7 7 8 8 12 23 232324242526 28 32 32 32 32 32 34 343435 35典型项目研究华润商业地产典型项目研究一、持有型物业系列华润置地第一个商业项目可以追溯到1997年，包括甲级写字楼及大型贩物中心在内癿上海华润时代广场开业，1999年华润置地开始觃划深圳万象城幵亍2004年开业，这标志着华润商业地产之路开启。

之后，华润陆续将万象城模式复制到杭州、南京等城市。

迚入2011年，又先后落子沈阳、上海、宁波、无锡、青岛等地，目前华润万象城在全国癿项目已接近20个。

此外，2011年华润置地新推出癿新型商业地产产品线“五彩城”，首项目北京五彩城2011年6月底在京开业，第二个项目也已落户合肥。

图：华润商业物业品牉管理架构图：华润商业物业品牉布尿二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况该系列产品癿主力客群为城市精英、高级白领不金领，打造工作、生活便利癿商务模式。

定位在中高端癿商务综合体，注重服务亍品质。

华润商业产品线研究华润置地作为华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。

截至2011年3月，公司总资产超过1380亿港元，净资产超过530亿港元，土地储备面积超过2660万平方米，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。

截止到目前，华润置地已进入中国内地36个城市，正在发展项目超过70个。

华润置地旗下项目中已经形成六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；以及都市综合体、区域商业中心五彩城两种持有物业模式。

一、华润二十四城二十四城是集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的百万平城市综合体项目，目前有成都二十四城，重庆二十四城。

1. 重庆华润二十四城华润二十四城位于重庆市九龙坡区谢家湾正街47号，原建设厂厂址。

项目总占地面积为1051.3亩，规划建筑面积近200万平方米，其中住宅建筑面积160万平方米、大型集中商业建筑面积24.6万平方米、教育面积数万平方米。

项目总投资约80亿元人民币，预计2015年左右全面建设完成。

项目建成后，将是一个拥有6万居住人口，集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的城市中心大型居住区。

2. 成都华润二十四城成都华润二十四城由华润置地于2005年12月竞得的原成都420厂土地项目。

西临二环路主干道；北临新华大道延线双庆路，南临蜀都大道延线双桂路，两条大道均直达市中心。

项目净占地840亩，总建筑面积达210万平方米，其中包括约60万平方米的商业面积。

项目是以万象城为核心,集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、文化产业、国际教育体系和高品质住宅为一体的大型国际都市综合体。

从2007年开盘以来，成都华润二十四城已建成华润高端子品牌紫云府”、城市级景观中央公园、鼎级时尚购物中心“万象城”、国际5A标准甲级写字楼华润大厦，以及相关的市政配套、教育配套等。

产品线资料“金地”、’‘华润”、“WK”是三家房地产领域领先上市的公司, 其产品线都比较成熟清晰, 研究它们的产品线的各自特点和拓展趋势对中小房地产公司有着重要的借鉴意义。

“金地”、“华润”、“WK”产品线现状及其特点在房地产市场中, 产品线多指出售给同样的顾客群, 或者通过同样的渠道销售的很多方面密切相关的一组产品。

与产品线密切相关的概念是产品组合, 产品组合指房地产企业提供给顾客的所有产品以及相互搭配, 它包括所有产品线和产品项目。

对于房地产企业来说, 产品线与产品组合是一对相互统一的概念, 不同长度与深度的产品线共同形成了产品组合。

“金地”、“华润”、“WK”产品线特点及其对比分析“金地”产品线—以中档物业为主, 逐步扩展商业物业金地一贯坚持“以产品为核心, 创造客户价值”这一产品主义的传统, 坚持产品的差异化战略, 把产品打造的能力奉为企业的核心专长之一。

金地集团的产品组合宽度为, 按项目的地理特点划分, 该企业产品线有三条城市海景系列、金地格林系列、特色精品系列, 每条产品线上的产品品种都超过3种。

金地集团产品线的发展目标为是中档住宅产品, 是高档住宅产品。

在目前的国内房地产市场, 中档物业仍是最好销售的物业之一, 金地将开发的主要方向放在中档物业上, 获得了较为理想的销售回款速度, 在很大程度上保证了项目的资本运作安全, 这也与金地集团“快速滚动开发”的开发战略相统一同时考虑到优秀的商业物业能为公司增加经常性收入, 金地的产品线已扩展到写字楼和商业物业。

经过不断的调整, 金地形成了现有的产品线,近年来的稳步发展证明该公司的产品线比较成功。

“华润”产品线一一以三大精品系列为核心, 积极复制都市综合体华润置地以物业发展和物业出租为主营业务, 也即‘住宅商业”的业务组合模式。

华润置地通过多年的专业开发经历, 已经形成三条主要产品线,即以翡翠城为代表的花园洋房为主导的近郊中低密度产品系列以凤凰城、上海滩花园为代表的高层精装修房为主导的市区高密度产品系列和以深圳华润中心、北京华润大厦为代表的都市综合体产品系列。

华润集团七大战略业务单元围绕与大众息息相关的行业辛勤耕耘，集团旗下的7大战略业务单元，已发展成为行业领先者。

金融、医药、地产、消费品、水泥、燃气、电力分别对应华润七彩色为红、橙、黄、绿、青、蓝、紫，所涉及的领域，涵盖人们生活中的方方面面。

本站今天为大家精心准备了华润集团七大战略业务单元，希望对大家有所帮助!华润集团七大战略业务单元围绕与大众息息相关的行业辛勤耕耘，集团旗下的7大战略业务单元，已发展成为行业领先者。

金融、医药、地产、消费品、水泥、燃气、电力分别对应华润七彩色为红、橙、黄、绿、青、蓝、紫，所涉及的领域，涵盖人们生活中的方方面面。

房天下讯76载千亿央企华润集团，下设7大战略业务单元、16家一级利润中心，有实体企业2,300多家，在职员工42万人。

在香港拥有5家上市公司，在内地间接控股6家上市公司。

截止20XX年末，华润集团总资产达*****亿港元，位列《财富》世界500强第187位。

华润——“中华大地，雨露滋润”，美好寓意寄托着殷切期望，祈愿交辉成七彩阳光。

围绕与大众息息相关的行业辛勤耕耘，集1/ 17团旗下的7大战略业务单元，已发展成为行业领先者。

金融、医药、地产、消费品、水泥、燃气、电力分别对应华润七彩色为红、橙、黄、绿、青、蓝、紫，所涉及的领域，涵盖人们生活中的方方面面。

【华润创业——品质人生，畅享绿色消费】由华润万家、华润雪花、华润五丰和华润饮料组成的香港上市公司华润创业位列香港恒生指数成份股。

截至20XX年底，华润创业资产总值超过1,274亿港元，营业额超过1,101亿港元。

其中，华润万家，是华润集团旗下优秀零售连锁企业集团，同时也是中国最具规模的零售连锁企业集团之一。

旗下拥有华润万家、苏果、欢乐颂、中艺、华润堂、Ole’、blt、VanGO、Voi_la!、VIVO 采活、Pacific Coffee等多个著名品牌，其中超市业务已连续多年位居中国连锁超市第一位。

华润创业所精专的领域，与人们基本生活紧密相连。

万象汇和万象城的区别
万象汇、万象城，同属华润置地的万象中高端商业系列，区别：
1、规模不同
万象城体量一般为25万平米以上，万象汇一般是20万平米以内。

2、定位不同
万象城是华润商业地产的旗舰高端品牌，定位是高端商业产品线，而万象汇则是中高端商业，定位为区域商业中心。

3、布局不同、
万象城一般布局在一线城市、省会城市或沿海发达城市，万象汇则一般布局在二三线城市。

4、业态不同
万象城的商业业态更加全面，包括五星级酒店等，而万象汇没有酒店。

注意：
万象城作为国内顶级奢侈品牌最集中的购物中心，吸引了众多世界知名品牌的入驻。

2002年，第一座万象城在深圳诞生并一跃成为中国最具示范效应的购物中心。

十年过去，万象城已分布在深圳、杭州、沈阳、成都、武汉、南宁、郑州、重庆、无锡、合肥、青岛、上海、天津[3] 、泰州、赣州、西安、温州、南通、太原、济南、厦门、柳州、石家庄、汕头、福州、宁波、桂林等二十余座城市。

华润置地投资物业发展了万象城城市综合体、区域商业中心万象汇/五彩城和体验式时尚潮人生活馆1234space三种模式，在引领城市生活方式改变的同时，带动城市经济的发展、改善城市面貌。

其中，万象城城市综合体项目已进入中国内地23个城市,并已在深圳、杭州、沈阳、成都、南宁、郑州先后开业.万象汇/五彩城项目已进入中国内地17个城市，北京、合肥五彩城已相继开业。

首个1234space也于2013年在深圳开业。

华润置地产品线
作为中国地产行业中极具竞争力和领导地位的公司，
华润置地主要的六大产品线（产品线的文字描述）分别是：
1、以北京橡树湾为代表的橡树湾学府系列；
2、以上海橡树湾为代表的橡树湾英伦系列；
3、以武汉凤凰城为代表的凤凰城都市精品系列；
4、以深圳万象城为代表的万象城都市综合体系列；
5、以成都二十四城为代表的百万平米城中城系列；
6、以宁波卡纳湖谷为代表的特色高端作品。

依托大股东华润集团雄厚的资金与实力，华润置地在遍及北京、上海、深圳、沈阳等二十个城市的项目中，
坚持“住宅开发+持有物业+增值服务”的开发模式，使其成长为国内最具领导地位的综合性地产公司之一
案名:
（北京红山世家）西堤红山——浓荫深处见门第
（北京）橡树湾——中国硅谷生活城
（北京）置地公馆
（北京）凤凰
置地广场
(北京）京西山地别墅
（北京）翡翠城
（重庆）华润二十四城——把一座城献给一座城市
（大连）华润海中国——国家级筑居海景资源带
（大连）华润星海湾一号——东方海上都
（上海）华润·上海滩花园
(上海）华润橡树湾——一切，从自
然而来
（武汉）华润MO+
（成都）华润二十时城——领演城市变迁
（合肥）紫云府——繁华之上的国际人文社区（10年凤凰城系，优越传承，合肥第七站）
中央公园——开启一座城市的秘境传奇都会秘境见隐贵
合肥幸福里——抵达您心中的庭院
深圳幸福里——城市顶级住宅新高度
苏州平门府
华润在售项目（09.9）。

华润案名系列：城市高端产品系九里系：外滩九里、公元九里、昆玉九里位于城市市区，交通便利、有较好的商业教育配套和景观资源，为满足高端置业家庭的居住需求所打造的顶级高层住宅产品，是公认的城市高档社区。

商业创新产品系万象系：万象府、万象汇、万象天地作为华润置地旗下国际化的商业购物中心，万象系商业倡导国际消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，成为国际品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载体。

万象汇和万象城是华润置地主力发展的两个系列。

城郊品质产品系橡树湾系：北京华润·橡树湾、上海华润·橡树湾、天津华润·橡树湾、成都华润·橡树湾以独有的学府、英伦、法式等优雅气质的风格化产品，为追求品质的家庭，提供城市近郊的舒适居住环境，为住户营造具有人文特质的心灵空间华润置地TOP系列——悦府系代表：青岛华润中心悦府二期、郑州华润悦府、南京华润悦府、华润深圳湾悦府是华润实力与匠心的彰显，是城市人居代表作四大标准：择址观：城芯地脉，臻席资源地标观：万象共生，自成繁华艺术观：精工细作，人居美学尊享观：优质服务，臻享生活高端作品系列府系：紫云府、琨御府、上海华润静安府、昆仑域华润府系是华润在人居住宅打造实践中的巅峰之作，一向被视为华润品质的代表。

公园人居作品系列代表：公园九里、中央公园依托优越自然资源打造城市人居作品更新城市界面的城系作品城系：二十四城、华润城、理想城超大体量顶级城市综合体龙湖原有产品系：龙湖别墅系列——蓝湖系、滟澜系、原著系龙湖洋房系列——香醍系、大城小院系（风格型+标准型）龙湖高层系列——资源型系、规模型系龙湖超高层豪宅系列——天字系列龙湖“山·海·湖”系列——山系、海系、湖系龙湖商业地产系列——天街系、星悦系、MOCO 系进化产品系：龙湖城市中心豪宅最高序级——天字TOP系作品唯不可复制的都会中心，方为天字系豪宅。

作为龙湖TOP级产品，龙湖天字系仅择址不可复制的都会中心，因为在龙湖看来，只有占据城市稀缺资源的产品才能匹配“天字系”的身份。

一、华润置地简介华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。

截止到目前，华润置地已进入中国内地39个城市，正在发展项目超过70个。

华润置地以“品质给城市更多改变”为品牌理念，致力于达到行业内客户满意度的领先水准，致力于在产品和服务上超越客户预期，为客户带来生活方式的改变。

在引领城市生活方式改变的同时，带动城市经济的发展、改善城市面貌。

华润置地深度挖掘品质需求，从客户起居行为出发，提供从户型布局、器具配置到人性化收纳设计的增值服务。

华润置地上海大区公司为华润置地下属的10个大区公司之一，华润置地（上海）有限公司管辖上海大区，包括上海及整个浙江省。

上海大区掌握着全中国最富饶的两个区域——上海和浙江，发展潜力毋庸置疑。

华润置地的“高品质”战略始终如一贯彻在其项目开发上。

上海大区目前共拥有13个项目，总建筑面积约320万平方米。

上海大区当前处于稳步扩张的阶段，除在上海、杭州、宁波继续深耕发展之外，将积极拓展浙江其他城市及区域，将在未来3-5年内完成浙江省战略布局。

公司以开发区域中高端住宅或优质地段的城市综合体为目标，致力于成为上海及浙江省内最具影响力的，代表中高端品质的综合型地产开发商。

华润置地的主要商业项目为都市综合体万象城和区域商业中心五彩城两种模式。

万象城：万象城（MIXC）是世界500强企业华润集团旗下开发的高品质购物中心，是中国购物中心行业的领跑者，万象城倡导国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流。

万象城力推“一站式”消费和“体验式”购物，包罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验。

万象城所到之处，都将推动城市的商业发展乃至改变城市的商业格局。

万象城现已成为众多国际国内著名品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载体。

HOPSCA——集酒店(Hotel)、写字楼(Office)、生态公园(Park)、购物中心(Shopping)、会所(Convention)、城市超级寓所 (Apartment)为一体的多功能、现代化、综合性城市多维空间，世界上最先进的地产开发模式，也是万象城的组成模式五彩城：作为一个商业项目，五彩城定位于家庭式消费，其核心竞争力就是以消费者需求为导向的设计理念，通过对人们生活方式以及商业消费需求进行深入研究，为顾客营造更为愉悦的消费体验，所以，它不是传统的shopping mall而是独创的living mall。

“金地＂、“华润ＥＸＰＬｏＩＴＡＴＩｏＮ、ｖｏＲＬＤ开发天地＂、“万科＂产品线特点及其对比分析■支，彭■凤Ｔ，Ｊ■着房地产行业竞争的加剧，Ｊ迫言篙鬻纛袭喜求产品、信息、技术、人才等企业快速发展的要素。

而特色而成熟的产品线已经成为企业的一项核心竞争能力。

将成熟的产品线复制到新进入的市场，不仅仅意味着提高效率和成本管理，也有利于保证产品的品质以及在不同的区域形成差异化。

科学成熟的产品线有利于品牌宣传和公司的稳定发展。

“金地”、“华润”、“万科”是三家房地产领域领先上市的公司，其产品线都比较成熟清晰，研究它们的产品线的各自特点和拓展趋势对中小房地产公司有着重要的借鉴意义。

“金地＂、“华润＂、“万科＂产品线现状及其特点在房地产市场中，产品线多指出售给同样的顾客群，或者通过同样的渠道销售的很多方面密切相关的一组产品。

与产品线密切相关的概念是产品组合，产品组合指房地产企业提供给顾客的所有产品以及相互搭配，它包括所有产品线和产品项目。

对于房地产企业来说，产品线与产品组合是一对相互统一的概念，不同长度与深度的产品线共同形成了产品组合。

“金地”产品线——以中档物业为主，逐步扩展商业物业金地一贯坚持“以产品为核心，创造客户价值”这一产品主义的传统，坚持产品的差异化战略，把产品打造的能力奉为企业的核心专长之一。

从表１中可以看出金地集团的产品组合宽度为３，按项目的地理特点划分，该企业产品线有三条：城市海景系列、金地格林系列、特色精品系列，每条产品线上的产品品种都超过３。

金地集团产品线的发展目标为８０名是中档住宅产品，２０名是高档住宅产品。

在目前的国内房地产市场，中档物业仍是最好销售的物业之一，金地将开发的主要方向放在中档物业上，获得了较为理想的销售回款速度，在很大程度上保证了项目的资本运作安全，这也与金地集团“快速滚动开发”的开发战略相统一；同时考虑到优秀的商业物业能为公司增加经常性收入，金地的产品线已扩展到写字楼和商业物业。