华润商业地产典型项目研究

成都商业地产IFS案例分析IFS成都国际金融中心作为成都市的标志性地产项目，由华润置地集团开发，是成都市区唯一一座集购物、餐饮、办公、酒店于一体的综合性商业地产项目。

IFS位于成都市锦江区春熙路中段，占地面积9.9万平方米，总建筑面积达22.5万平方米。

该项目于2024年正式开业，成为成都市区最受欢迎的购物和休闲场所之一首先，IFS的地理位置是其成功的重要因素之一、春熙路作为成都市区最繁华的商业街之一，吸引了大量的消费者。

IFS的位置恰好位于春熙路的中段，与周边各大商场相邻，形成了一个以IFS为核心的商业区域。

而且IFS紧邻地铁2号线春熙路站，交通便利，吸引了更多的消费者。

地理位置的优势使得IFS成为了成都市区购物和休闲的首选地点。

其次，IFS独特的建筑设计和豪华的室内装饰是吸引消费者的关键。

IFS由国际知名的建筑事务所Benoy设计，建筑外观极具现代感，独特的造型给人留下了深刻的印象。

而且IFS内部的室内装饰也非常奢华，采用了大面积的玻璃幕墙和高品质的大理石饰面，营造了高端、时尚的购物环境。

这些设计和装饰的元素吸引了消费者前来购物和消费的兴趣，提升了IFS的吸引力。

第三，IFS拥有丰富的商业资源和多元化的业态。

IFS引入了大量的国际一线品牌，如Prada、Gucci、Louis Vuitton等，满足了消费者对奢侈品的需求。

同时，IFS也引入了众多时尚潮牌和国内知名品牌，为年轻人提供了更多的购物选择。

除了购物之外，IFS还引入了许多特色餐饮和娱乐场所，如星巴克、必胜客、IMAX影院等，丰富了消费者的购物体验。

这一系列的商业资源和多元化的业态为IFS吸引了大量的消费者，提高了消费者在IFS的停留时间。

最后，IFS还提供了优质的服务和配套设施。

IFS拥有多层次的停车场和智能导航系统，方便消费者的停车和导航。

此外，IFS还设有VIP会员服务台、免税购物退税服务、充电桩等配套设施，为消费者提供了更好的服务。

2009/09/20房地产标杆企业研究华润置地的行业借鉴性每每将华润置地作为标杆企业，与业内人士谈起，多数观点认为华润是一家很优秀的房企，但却不具有太多的行业借鉴性。

其原因在于：一、多数房企并不具有华润置地那样雄厚的母公司背景，由此“集团孵化模式”不具有推广性；二、华润置地的“住宅+持有型物业”模式，所需的大量资金有相当的进入门槛。

当前，在越来越多的国有企业进入地产行业，并将其作为主业的背景下；越来越多的行业外大型集团公司涉足房地产的背景之下，华润置地的“集团孵化模式”的借鉴性就凸显出其价值。

“集团孵化模式”在土地、金融杠杆的使用，以及与资本运做的结合上，是领先的典范。

使其有效的突破了自身资本实力的限制，实现了超常规发展；同时从资本输出的角度，也实现了集团资源的双赢。

同时，内地房地产行业正在经历资本化的进程，越来越多的中型企业通过IPO或借壳成为上市公司。

从证券市场资本运做的角度，华润置地无容质疑是行业领先的标杆企业。

当年由“香港证券市场一哥”——宁高宁，打造出来的华润置地模式，在王印等财务出身的高管运营和推陈出新下，市场表现突出。

作为一家在香港沉浸70年，拥有多家香港上市公司的大型央企，华润集团管理团队对香港资本市场的深刻认识程度，非一般新上市房企所能企及。

对于内地日愈壮大的香港房地产上市企业阵营而言，华润置地的借鉴性不言而喻。

作为行业龙头万科的大股东，华润虽然通过并购进入地产行业，却快速把握了行业发展的精髓。

“财务控制”使华润置地有效避免了房地产开发企业的业绩周期波动。

“先放后取”发展思维所体现出的长期行为，使华润置地具有极大的想象空间和可实现性。

证券市场对整体商业模式的认可度，从高市盈率中可见一斑。

单从业绩角度，表现并不突出的华润置地，已经在证券市场买出了好价钱。

在六次注资之后，华润置地净资产高达300多亿，高净资产避免了再融资摊薄效应，操作主动性强。

在金融与投资的配合上，其“出与进”循环顺畅。

从增量市场到存量市场，改造更新是购物中心保持活力的重要手段，调改升级成为行业必修课。

作为中国现代商业的起源地，上海也是城市更新的先行者，更早一步进入存量时代，引领着中国商业地产蜕变的脚步。

过去的一两年里，存量优化升级项目持续增多，上海各标杆性商场陆续完成了大规模改造，调整后大多取得了不错的效果。

1 TX淮海年轻力中心项目背景：百联集团与锦江国际集团在2018年4月签约，对经营状态不佳的淮海路中段（主要是淮海中路523号和527号）进行重新开发，将7000平方米的原第一百货淮海店和近18000平方米的锦江国际购物中心商场彻底改造成CURETAIL理念首个落地项目——TX淮海 | 年轻力中心。

项目位置：地处黄浦区淮海中路523号、527号，位于淮海中路商圈中段。

商业面积：2.5万平方米。

改造前身：第一百货淮海店、华亭伊势丹。

改造方：上海百联盈展商业管理有限公司，由日本知名建筑师青山周平设计、“传奇操盘手”司徒文聪操刀。

项目改造后定位：突破艺术、文化、体验与消费界限的上海首家策展型零售空间、中国首个创新体验零售与沉浸艺术融合的智能空间。

改造后客群面向年轻化、时尚化转型，用青少年社群经济代替品牌经济，致力于成为下一个全球潮流目的地。

项目改造亮点：这一次的改造任务有别于大家司空见惯的商业空间加加减减，更像是对于商业的文化升级。

TX淮海在面向淮海路的高达40存量商业改造优秀案例详解——以上海市为例陈方勇摘要：从增量市场到存量市场，改造更新是购物中心保持活力的重要手段，调改升级成为行业必修课。

作为中国现代商业的起源地，上海也是城市更新的先行者，更早一步进入存量时代，引领着中国商业地产蜕变的脚步。

过去的一两年里，存量优化升级项目持续增多，上海各标杆性商场陆续完成了大规模改造，调整后大多取得了不错的效果。

关键词：轻资产；资产管理；行业趋势中图分类号：F293 文献标识码：B文章编号：1001-9138-（2021）01-0034-39 收稿日期：2020-12-15作者简介：陈方勇，佰仕会（北京）投资管理有限公司董事长。

华润商业产品线研究华润置地作为华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。

截至2011年3月，公司总资产超过1380亿港元，净资产超过530亿港元，土地储备面积超过2660万平方米，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。

截止到目前，华润置地已进入中国内地36个城市，正在发展项目超过70个。

华润置地旗下项目中已经形成六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；以及都市综合体、区域商业中心五彩城两种持有物业模式。

一、华润二十四城二十四城是集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的百万平城市综合体项目，目前有成都二十四城，重庆二十四城。

1. 重庆华润二十四城华润二十四城位于重庆市九龙坡区谢家湾正街47号，原建设厂厂址。

项目总占地面积为1051.3亩，规划建筑面积近200万平方米，其中住宅建筑面积160万平方米、大型集中商业建筑面积24.6万平方米、教育面积数万平方米。

项目总投资约80亿元人民币，预计2015年左右全面建设完成。

项目建成后，将是一个拥有6万居住人口，集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的城市中心大型居住区。

2. 成都华润二十四城成都华润二十四城由华润置地于2005年12月竞得的原成都420厂土地项目。

西临二环路主干道；北临新华大道延线双庆路，南临蜀都大道延线双桂路，两条大道均直达市中心。

项目净占地840亩，总建筑面积达210万平方米，其中包括约60万平方米的商业面积。

项目是以万象城为核心,集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、文化产业、国际教育体系和高品质住宅为一体的大型国际都市综合体。

从2007年开盘以来，成都华润二十四城已建成华润高端子品牌紫云府”、城市级景观中央公园、鼎级时尚购物中心“万象城”、国际5A标准甲级写字楼华润大厦，以及相关的市政配套、教育配套等。

国内大型城市综合体项目发展研究——以华润中心和新华南MALL生活城为例孙磊【期刊名称】《中国房地产》【年(卷),期】2012(000)009【总页数】4页(P54-57)【作者】孙磊【作者单位】四川大学工商管理学院【正文语种】中文一、国内城市综合体的发展现状城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，将城市功能与城市发展的内在逻辑，通过城市建筑实体与城市空间的有机结合而形成，其利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，构成多功能、高效率的经济聚集体。

我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境、进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。

例如，杭州提出了建设20 个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100 个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。

我国城市综合体的发展现状和趋势表现为：数量逐渐增多，建设规模相对比较集中；呈现更强的城市性，集聚规模向两端发展；多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主；文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能；专业化、标准化与个性化并存发展；与轨道交通形成综合一体化开发的城市建设发展趋势；已成为重要的金融投资产品。

二、国内城市综合体发展过程中存在的问题（一）融资渠道缺乏，资金链紧张城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈。

但由于我国金融体制尚不健全，以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失，造成开发资金链紧张。

（二）品质不高与国外的城市综合体相比，我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。

华润商业地产三大产品线运营对比作者：陈敏来源：《中国房地产·市场版》2014年第04期近年来凡是做商业地产，都要整点标准化的模式，即所谓的产品线。

一旦首个标杆项目开发运营成功，可以此为模板快速复制和扩张。

万达凭借逐渐进化的四代万达广场，一路攻城掠地，目前已经开业布局了超过50座。

其他如万科的万科广场、万科红、万科2049、万科大厦4大产品线；凯德的来福士、凯德广场、龙之梦3大产品线；华润系的万象城、五彩城、欢乐颂3大产品线，等等不胜枚举。

华润的研究文章颇多，笔者现仅就其产品线略说一二，抛砖引玉。

万象城：城市级一站式高端购物中心9年前横空出世的深圳万象城是中国最具代表性的城市综合体之一。

在商业地产方兴未艾，彼时的万达尚在摸索徘徊之时。

一个集顶级购物中心、高端写字楼、公寓、酒店组成的城市综合体在罗湖矗立，其力推的零售、餐饮、休闲娱乐一站式消费和体验式购物环境，为众多后来者所学习借鉴。

即使到现在，依然被模仿，很少被超越。

此后，万象城开启扩张之路，预计到2015年，全国将有16个万象城开业，持有商业面积超过300万平方米。

万象城主要布局于一线城市（深圳、上海）及城市规模较大经济实力较强的省会城市或副省级城市（杭州、大连、成都、重庆、南宁、沈阳、郑州等）。

万象城一般选址于城市核心区，新城区核心及新CBD核心区。

万象城开发模式，主要以买地自建为主。

目前已知开业及在建的16个万象城中，除长三角的杭州及无锡万象城是与香港新鸿基合作开发，其余均为万象城自建，并坚持只租不售，全部持有经营。

万象城商业定位于城市级一站式高端购物中心，体量大、档次高、业态全，辐射范围广。

但也有例外，从目前刚开业的成都万象城一期购物中心的定位来看，更像是个区域级的购物中心，商业辐射范围有限，品牌档次离深圳万象城有不小的差距。

关于成都万象城的定位，笔者认为成都万象城选址于成都东二环外，在成都很早就有“南富西贵东穷北乱”的说法。

城东基本都是工厂和国营企业聚集区，改革开放以来，这些企业逐渐不景气，因此下岗的工人很多，造成该区域普遍贫穷。

华润置地可行性研究报告一、研究背景华润置地是一家知名的房地产开发企业，致力于打造高品质的住宅和商业项目。

随着城市化进程的不断加速，房地产市场的竞争日益激烈，对于开发商而言，如何选择项目、确定项目规划，以及确保项目的可行性，成为了至关重要的问题。

因此，针对华润置地在城市规划和项目开发中的需求，本研究将对其可行性进行分析研究。

二、研究目的本研究旨在通过对华润置地的项目进行可行性分析，为公司提供决策支持。

具体目标包括：1、对项目的市场需求进行调研分析，确定项目定位和规划方向；2、评估项目的投资成本和预期收入，分析项目的盈利能力；3、分析项目所处的政策环境和市场环境，评估项目的风险；4、提出项目的建议和改进措施，降低项目风险，提高项目成功率。

三、研究方法本研究将采用多种研究方法，包括市场调研、成本分析、收益预测、SWOT分析等，以全面评估项目的可行性。

具体方法包括：1、收集相关市场数据，了解当前地区的房地产市场情况，包括需求、供给、价格、竞争对手等；2、评估项目的投资成本，包括土地收购成本、建设成本、装修成本等；3、预测项目的销售收入，包括销售价格、销售周期、销售额等；4、分析项目的SWOT，评估项目的优势、劣势、机会和威胁。

四、可行性分析1、市场需求分析根据市场调研结果显示，在该地区存在着较大的房地产需求，尤其是中高端住宅和商业项目。

考虑到当地人口结构、收入水平和发展潜力，该地区的房地产市场有望持续增长，项目的市场需求具有较强的吸引力。

2、投资成本分析通过对项目的土地、建设和装修成本进行分析，发现项目的投资成本相对较高，但在项目规划和设计上有所优化的话，成本控制可有效降低，提高项目的盈利空间。

3、收益预测分析根据市场需求和投资成本的分析，预测项目的销售收入和盈利能力。

结果显示，项目具有良好的盈利前景，可以满足公司的投资回报要求。

4、SWOT分析对项目进行SWOT分析，发现项目的优势在于地理位置优越、市场需求强劲，劣势在于投资成本较高、竞争对手众多，机会在于市场潜力大、政府支持力度大，威胁在于市场风险和政策风险。

房地产商业综合体项目开发经典案例近年来，随着城市化的快速进程以及人们对综合性、适宜生活环境的需求不断增加，房地产商业综合体项目的发展成为了一种趋势。

这种项目整合了住宅、商业、办公、文化娱乐等多种功能，为人们提供了一个方便、便捷、舒适的生活空间。

本文将从国内外的成功案例出发，介绍几个经典的房地产商业综合体项目，以期能够为未来的开发提供一些启示。

案例一：深圳华润置地·万象天地深圳华润置地·万象天地，作为深圳市中心区域最知名的商业综合体项目之一，融合了购物中心、五星级酒店、写字楼以及住宅等多种功能。

该项目着眼于打造一个集时尚、购物、餐饮、休闲娱乐等于一体的城市中心生活空间，注重引进国际一流品牌和优质商户，为消费者提供全方位的服务。

同时，华润置地·万象天地注重建筑风格的融合，将现代与传统相结合，形成了独特的建筑风貌。

案例二：上海金茂君悦广场上海金茂君悦广场是由中国金茂集团开发的一座商业综合体项目。

该项目位于上海浦东金融中心，主要由高档办公楼、五星级酒店、购物中心和写字楼组成。

君悦广场致力于打造成为一个集奢华购物、高端办公、精品酒店等多种功能于一体的城市综合体。

项目建筑风格独特，拥有标志性的外立面设计和独特的空中花园，成为了上海城市天际线中的一颗璀璨明珠。

案例三：伦敦坎伯维尔商业综合体伦敦坎伯维尔商业综合体位于英国伦敦市中心，是一个颇具代表性的商业综合体项目。

项目以其优美的建筑风格和丰富的商业资源吸引了众多游客和购物者。

该商业综合体包括大型购物中心、文化娱乐设施、酒店以及住宅等功能，使得人们可以在一个区域内享受到购物、娱乐、居住等全方位的服务。

坎伯维尔商业综合体的成功得益于其独特的定位和服务理念，为人们提供了一个现代化、便捷的生活空间。

总结通过以上案例的介绍，可以看出房地产商业综合体项目在满足人们需求的同时，也注重于建筑的风格和区域的定位。

一个成功的商业综合体项目需要考虑到人们的生活方式、消费习惯以及文化特点，从而打造出一个符合当地需求、具有独特魅力的综合性商业项目。

论建筑改造类项目之代建设计管控重难点——以华润置地深圳大区代建管理项目为例发布时间：2022-09-25T03:18:49.366Z 来源：《城镇建设》2022年第5卷第5月第9期作者： 1张金萍 2黄海明 3曲秋凝[导读] 本文以建筑改造类项目为一特定类型1张金萍 2黄海明 3曲秋凝华润（深圳）有限公司广东深圳 518000摘要：本文以建筑改造类项目为一特定类型，透过笔者以代建方身份，对此类实际的项目进行设计管控，得出报建规划、使用方需求沟通、设计条件输入、协调管理为四个重要的设计管控阶段，并对各阶段的管控重难点进行了分析，总结其经验与心得，本文可作为代建管理者对建筑改造类项目进行设计管控的经验参考，亦可作为项目建筑师对项目全过程设计管理的初步了解。

关键词：房地产管理；代建管理；设计管控；建筑改造；报建规划引言：中国的城市化伴随着改革开放的脚步，出现了一批大中型城市。

与此同时，随着城市化面积的日益增长，早期建成的一些建筑物无法适应经济与社会的高速发展，逐渐出现了各种问题，如原有结构安全出现隐患、不合格的建筑材料导致建筑质量低劣，减损了建筑的使用寿命、原有建筑功能无法满足使用方的需求等。

城市中存在了一批老旧建筑物急需改造或拆除，如何使现有的建筑恢复其往日的光彩，并提高其使用价值，成为了全社会亟待重视的议题。

1 华润置地深圳大区代建业务模式房地产代建模式是由开发需求的委托方发起，由拥有开发管理能力的委托方进行部分或全程参与拿地、融资、设计、营造、营销、交付介入、物业使用等服务，最终实现共同盈利的一种商业模式。

经过中国房地产高速发展的“黄金时代”后，房地产代建在行业中正扮演越来越重要的角色，代建正成为房地产行业未来发展的重要方向之一。

华润置地在深圳的代建业务，遍布深圳市各行政区，涉及房建、景观与市政等业务类型。

其中在房建改造类项目，参与管理的项目类型较为齐全，包含工业厂房、办公及展览、医疗、室内空间等，积累了不少改造管理的实践经验。