中国经济的突围之途：从楼市调控到全面改革

中国房地产市场变革历程中国房地产市场变革历程三大阶段：1978年以前的国家主导的计划（建造、分配）模式阶段；1978年-1998年的商品化开发试点阶段；1998年至今的金融化开发阶段。

在房地产市场化之后的三十多年里，中国房地产行业极大地改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌，并带动了将近60个产业发展，对中国经济形成了重大影响。

未来，中国房地产行业将在“城镇化”、“国际化”、“智慧化”、“产业化”、“金融化”等发展政策和趋势影响下，继续对中国的发展发挥举足轻重的作用。

一、1949-1978，房地产还未成为行业。

1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。

国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。

彼时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。

在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。

1978年之前，中国的城市数量是50个，城市面貌、城市环境（商业）的改善等全部依赖于国家主导的城市建设规划、建设、运营等，几乎没有主营房地产的企业或机构。

由于缺乏市场要素，城市缺乏足够的发展动力和活力。

城市居民居住环境的改善也主要依赖于家族传承、住房分配等，居住环境较差、拥挤不堪。

1978年人均居住面积是12平方米。

二、1978-1998，在“市场”的催化下，中国房地产行业快速形成和发展1978年，中国实施“改革开放”的国家发展战略。

作为重要的一环，房地产首次进入决策层的视，1981年，作为重要的“改革开放特区”城市，深圳和广州开始搞商品房开发的试点。

1982年，中央开始推动实施实质的住房改革，截止1991年，中央决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方案。

房地产的市场化之路开始起步。

中国历年房地产调控政策一、概述中国历年房地产调控政策的演变，既体现了国家对房地产市场的深入理解和精准把握，也反映出我国经济社会发展的阶段性特征。

自上世纪末房地产市场启动以来，政策调控经历了从鼓励到抑制、再到稳定与优化的多个阶段，每一次调整都旨在促进房地产市场的健康发展，防范化解系统性金融风险，实现经济社会的稳定与繁荣。

在房地产市场启动初期，政策主要侧重于刺激住房消费需求，以房地产作为经济新的增长点。

随着房地产市场的快速发展，投资过热、房价过快上涨等问题逐渐显现，政策调控开始转向抑制过热和稳定市场。

一系列限制性政策相继出台，包括限购、限贷、土地供应管理等，以遏制投机炒房，防止市场泡沫。

进入新世纪，尤其是2008年全球金融危机后，我国经济受到冲击，房地产市场调控政策也随之调整。

在保增长、稳就业的大背景下，政策开始注重平衡房地产市场的稳定与发展，既要防止市场过热，又要避免市场过冷。

保障性住房建设也被提上日程，以满足不同层次、不同需求人群的住房需求。

随着“房住不炒”理念的深入人心，房地产调控政策更加注重长效机制的建立与完善。

在坚持调控目标不动摇的政策开始关注市场的差异化需求，实施因城施策、一城一策的精准调控。

房地产税立法工作也在稳步推进，为建立现代房地产税收制度奠定了基础。

中国历年房地产调控政策的演变是一个不断适应经济社会发展需要、不断完善和优化的过程。

随着我国经济社会的持续发展和房地产市场的日益成熟，调控政策将继续发挥重要作用，促进房地产市场的平稳健康发展。

1. 房地产产业的重要性及其对经济的影响房地产业作为国民经济的支柱产业，其重要性不言而喻。

它不仅是经济增长的重要引擎，还对社会稳定、就业市场、金融市场乃至城市发展产生深远影响。

房地产业直接拉动投资增长，促进建筑业、制造业等相关产业的发展，进而推动整个经济体系的增长。

房地产市场的繁荣能够刺激消费需求的增加，购房者在购买房产后通常会伴随家具、家电等消费品的购买，这进一步促进了经济增长。

至2003年以来，中国房地产宏观调控全面展开，相关部门从多个方面共同努力，采取一系列调控房地产市场的政策。

政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，并且在不同时期呈现出不同的特点。

具体归纳为以下四个阶段：（一）严控房地产信贷、严格土地供给阶段（2003.2～2005.2）2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%，商品房屋竣工面积为3.95亿平方米，销售面积为3.22亿平方米，商品房销售率达到82%，房地产市场供销两旺。

针对房地产市场的过热现象，国家出台了一系列调控措施，其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开，具体包括严控信贷，提高项目自有资本金要求，从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。

其目标在于调控住房供给总量，促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长速度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，抑制房价上涨的势头。

总的来说，此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标，但明显存在时滞效应。

在宏观调控政策出台后一段时间，住宅供给总量增速开始回落，调控效果逐渐显现。

（二）重点抑制房地产价格阶段（2005.3～2006.4）根据前面的分析，第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。

2005年的两会上，温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。

随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨，其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开，政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨，调控住房需求总量。

具体包括：提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。

调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，将房地产市场引入理性发展的轨道，特别提出打击土地炒作;利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为。

中国房地产40年改革与变迁作者：冀鹏茜来源：《畅谈》2018年第20期2018年注定是一个值得记住的特殊年份。

它既是全面贯彻党的十九大精神的开局之年，也是中国住房制度改革20周年，更是中国改革开放的40周年。

从最初的筒子楼到单元房，再到如今的商品房，作为改革开放与时俱进的产物之一，中国的房地产业走过了辉煌而灿烂的40年。

40年前，中国的城镇家庭“缺房户”占比达47.5%，而今天，中国的人均住宅面积已经跃升至世界第三。

40年前，中国的棚改尚未开启，而现在已经约有1亿居民走出棚户区，住进商品房。

40年前，中国最高的大楼尚不足200米高，而今，全世界最高的10幢大楼中有半数在中国。

中国房地产业经历了翻天覆地的变化，经历了数轮的洗礼与成长，如今进入到发展的新阶段，如何平稳发展和建立长效机制，成为现阶段房地产业的重要命题。

筒子楼的回忆顾红茵（化名）出生于中国中部的湖南，却阴差阳错地回到了父亲的故土江苏扬州，也许这正应了父亲落叶归根的念想。

顾红茵是一个“60后”，于上世纪80年代初转业到江苏扬州一棉纺织厂工作。

到了棉纺织厂后，顾红茵才知道，原来自家在湖南那边配有独立厨房和卫生间的福利分房，已是“高端住宅”，它当时应该是很多城里人毕生的向往。

即使到了现在，过去了40年，顾红茵还是对初到扬州时的居住条件“耿耿于怀”。

“棉纺织厂多为女工，所以单身的小姑娘一般都是三四个人住一间宿舍，结了婚的需要单独搬出去，一家人挤在40平方米不到的房子里，没有厨房和卫生间，平时做饭就在楼道里面，上厕所则需去就近的公共厕所。

”顾红茵回忆道。

顾红茵记忆中的居住条件，接近当时筒子楼的状况。

由于过去的房子一般由一条长长的走廊串连着多个单独的房间，走廊两端通风，状如筒子，故名“筒子楼”。

而筒子楼主要的问题便是人均居住面积过小，每户只有一个居室，全栋没有厨房。

因此造成的最大困难便是，大多数职工成家后，加上自家长辈小孩，常常是三代同堂，一居室的居住环境导致家人之间没有隐私，还会互相干扰。

中国房地产调控政策的演变及分析一、本文概述本文旨在全面梳理和分析中国房地产调控政策的演变历程，深入探讨各个阶段的政策特点、实施效果及其对房地产市场的影响。

文章将按照时间顺序，从改革开放初期的住房制度改革开始，一直到最新的房地产调控政策，逐步揭示中国房地产政策的发展历程和调控逻辑。

通过对历史数据的整理和分析，我们将展示中国政府在房地产市场调控方面的努力，以及这些努力如何影响了房地产市场的运行和发展。

本文还将对当前房地产调控政策进行深入剖析，评估其效果，并预测未来可能的政策走向。

希望通过这样的分析，能够为读者提供一个清晰、全面的视角，以理解中国房地产市场的调控历程和政策逻辑。

二、中国房地产调控政策的演变历程自1998年中国住房制度改革以来，中国的房地产市场经历了快速的发展和波动，政府为了保持房地产市场的健康稳定，出台了一系列调控政策。

这些政策在不同时期针对不同的问题进行了调整和优化，形成了具有中国特色的房地产调控体系。

在2003年至2008年期间，随着房地产市场的快速发展，房价快速上涨，政府开始加强对房地产市场的调控。

这一阶段的主要政策包括：提高房贷利率、限制房贷额度、实施土地供应制度、加强对房地产开发商的监管等。

这些政策有效地抑制了房地产市场的过热现象，保持了市场的稳定。

然而，2008年全球金融危机爆发后，中国政府为了刺激经济增长，采取了一系列宽松的货币政策和房地产刺激政策，导致房地产市场再次出现快速上涨。

为了遏制房价过快上涨，政府在2010年至2013年期间出台了一系列调控政策，包括限购、限贷、土地供应管理等。

这些政策在一定程度上抑制了房价的过快上涨，但也引发了部分地区的房地产市场波动。

进入2014年以后，随着中国经济进入新常态，房地产市场也面临新的挑战。

政府开始注重房地产市场的长效机制建设，提出了“房住不炒”的定位，并通过调整土地供应、加强金融监管、完善住房保障等手段，促进房地产市场的平稳健康发展。

浅析房地产宏观调控在当今我国经济发展中的战略地位1当今我国经济发展面临的国际国内环境1.1从美国开始并迅速波及世界的金融危机08年美国爆发金融危机，其标志性事件是2008年9月15日雷曼兄弟申请破产，这件事导致金融危机迅速席卷世界。

说到世界金融危机，就不得不提美国次贷危机。

美国次贷危机又称次级房贷危机，是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。

它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。

美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。

2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。

2008年，次贷危机在美国引发金融机构倒闭潮，从此引发了全世界范围的金融危机。

金融危机引发了世界范围内的经济衰退，经济衰退迫使全世界各主要经济体投入资金刺激经济增长。

然而3年来，主要经济体的经济增长仍然不见起色。

这样一来，由于经济衰退及减税政策导致的政府收入减少和由于经济刺激政策导致的政府支出增加，导致政府赤字迅速增长，从而在2010年导致希腊、爱尔兰、葡萄牙等国家爆发主权债务危机。

如果从07年开始算起，世界经济陷入危机泥潭已达4年，至今仍不见好转。

金融危机导致我国出口产品的需求大幅减少，这对我国这样外贸依存度高达70%的经济体来说是个严峻挑战。

1.2中美贸易争端和人民币汇率问题应该说，自从2001年11月中国加入世界贸易组织后，中美贸易争端就慢慢开始了。

由于我国经济发展阶段相对落后，生产力水平不高，科学技术和管理水平也落后于欧美发达国家，因此我国的人民币处于相对较低的汇率也就顺理成章了。

但加入世贸组织后，由于我国相对较低的汇率，相对低廉的资产价格和消费品价格，以及相对较高的劳动力素质和相对较低的工资水平，再加上优厚的招商引资政策和出口扶持政策，使得我国经济持续快速增长，生产力水平迅速提高，从而我国生产的一些对技术要求不高的工业品大规模进入欧美等发达国家。

这样一来，从03年开始，我国对外贸易顺差开始大规模积累，其中大多数是对欧美发达国家。