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土地估价相关经济理论与方法各章讲解第一讲市场经济基础理论（上）考试要求：根据考试大纲规定，考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为：市场经济一般理论、基本特征、以及社会主义市场经济的形成。
本部分考试旨在检验考生对市场经济和社会主义环境下市场经济的一些基本概况。
主要考点一、市场经济的一般理论（一）市场经济的形成与发展（二）市场经济与商品经济的关系（三）市场经济的实质与内容二、市场经济的基本特征和作用（一）市场经济的基本特征（二）市场经济的主要作用三、社会主义市场经济的形成（一）我国实行社会主义市场经济的必然性（二）社会主义市场经济理论的形成和发展第一讲市场经济基础理论（上）考试要求：根据考试大纲规定，考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为：市场经济一般理论、基本特征、以及社会主义市场经济的形成。
本部分考试旨在检验考生对市场经济和社会主义环境下市场经济的一些基本概况。
主要考点一、市场经济的一般理论（一）市场经济的形成与发展（二）市场经济与商品经济的关系（三）市场经济的实质与内容二、市场经济的基本特征和作用（一）市场经济的基本特征（二）市场经济的主要作用三、社会主义市场经济的形成（一）我国实行社会主义市场经济的必然性（二）社会主义市场经济理论的形成和发展内容讲解第一章市场经济的一般理论第一节市场经济的形成与发展一、市场经济的概念市场经济是以商品生产和商品交换为基础，以市场为依托的经济形式。
具有三个要点：市场主体是自主经营、自负盈亏的商品生产者和经营者是独立的法人；社会再生产的全过程都通过商品货币关系得以实现；市场机制是经济内在的本体机制。
二、市场经济的形成与发展过程市场经济是随商品经济的发展而产生和完善的。
而商品经济的产生和发展首先是以社会分工为基础的。
市场经济不是固定不变的，它总是处于不断的发展变化之中。
总之，市场经济是一个历史范畴，是动态的经济形式。
例题：单项选择题商品经济产生和发展的基础是（）A.畜牧业发展B. 农业发展C. 社会分工D. 商业发展答案：C解析：这是对基本概念的考核，也是对考生功底的测试。
阿兰索地租模型3、阿兰索地租模型阿兰索的地租模型是新古典主义地租模型中最杰出的代表，他将空间作为地租问题的⼀个核⼼进⾏了考虑，并⾸次引进了区位平衡这⼀新古典主义概念，同时成功地解决了城市地租计算的理论⽅法问题。
（1）模型假设条件：A、⼀个平坦的、没有任何地理差异的平原，⼟地质量处处相等，均可直接⽤于开发，并可在市场上进⾏⾃由贸易。
B、买卖双⽅对⼟地市场都有充分的了解，卖⽅希望其收⼊，买⽅希望其愿望能程度地得以满⾜。
C、有⼀座单⼀核⼼的城市，城市中任何⽅向的交通都极为便利。
（2）阿兰索公式：阿兰索认为，家庭收⼊将⽤于⼟地投资、交通运输费⽤和购买其他商品(包括储蓄)。
即：Y=PzZ+P(t)q+K(t)式中：Y——收⼊；Pz——其他商品的单位价格；Z——其他商品的数量；P(t)——距市中⼼t处的地价；q——⼟地数量；K(t)——距t处的交通费⽤；t——距市中⼼距离。
在对公式进⾏分析后，阿兰索指出，在开⽀总数不超出收⼊的前提下，对于单个家庭来说，区位平衡的取得取决于⼟地数量q、其他商品的数量Z和距中⼼距离t之间⽐例的确定，即通过变化三者的⽐例关系，使其满意程度。
于是，阿兰索运⽤同好曲⾯(IndifferenceSurface)来表⽰这种个⼈的意愿。
在这⼀曲⾯上，不管地价怎样变化，都保持个⼈在不同区位满意度不变，由此可对三个变量进⾏多种组合。
满意程度U也是其他商品数量Z、⼟地数量q和距市中⼼距离t的函数，即：U=u(z，g，c)（3）买价曲线阿兰索将买价曲线定义为：“⼀组家庭在不同的距离都有能⼒⽀付的⽽⼜保证同等满意度的价格曲线”，以此来表⽰假设的地价和距离的组合，如果地价按此曲线变化，那么家庭(或企业)将不会计较具体的区位。
相对于不同的满意度(或企业的利润)⽔平，就会有⼀组买价曲线。
买价曲线BP的位置越低，其满意度(或利润)越⾼。
地价P(t)。
2021年土地估价师重点讲义：理论与方法（1）路线价法考点1：路线价法的概念1、路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。
2、路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。
3、路线价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的。
4、路线估价法认为城市内各宗土地价格的高低，随其距离道路的远近水准，即临街深度的增加而递减，宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高;距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。
5、路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体使用。
考点2：与路线价估价法相关的概念1、标准宗地：城市的一定区域中，根据街道状况、公共设施的接近状况，房屋的疏密度等条件划分区域，从区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽宽、形状等在区域中属标准的土地称为标准宗地。
2、标准深度：城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零的深度称为市街地的标准深度。
3、里地线：标准深度的连线被称为里地线。
里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被称为里地。
4、深度指数修正表：以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表称为深度指数修正表。
5、路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为路线价区段。
考点3：路线价估价法的操作步骤1、路线价是一种以深度修正系数表和其他因素修订系数表作为比较标准，利用现有的路线价实行修订，从而快速方便地得到宗地价格的估价方法。
2、利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序：(1) 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。
土地估价相关经济理论与方法各章讲解(十六)土地估价相关经济理论与方法各章讲解(十六)土地估价相关经济理论与方法各章讲解(十六)建设工程概算（上）考试要求根据考试大纲规定，考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为：建设工程概预算的基本含义、分类、作用及建设工程项目划分等方面的相关理论。
本部分考试旨在检验考生对建设工程相关概念的基本了解和掌握程度。
主要考点一、建设工程概预算概论二、建设工程费用和定额内容讲解第四十六章建设工程概预算概论第一节建设工程概预算的基本含义、分类及其作用一、建设工程概预算基本含义建设工程设计概算和施工图预算，是指在执行工程建设程序中，根据不同设计阶段设计文件的具体内容和国家规定的定额指标及各项费用收费标准，预算计算和确定每项新建、扩建改建和重建工程项目所需要的全部投资额的文件。
是建设项目在不同建设阶段经济上的反映。
建设工程设计概算和施工图预算总称为建设工程概预算。
二、建设工程概预算分类及其作用我国相关管理办法规定，对工业与民用建设工程在采用两阶段和三阶段设计建设项目中，必需编制相关概预算。
根据建设工程项目建设的顺序，以下是建设工程概预算的内容及其作用。
（一）投资估算一般是指在工程项目建设的前期工作，项目建设单位向国家计划部门申请建设项目立项或国家对拟立项目进行决策时，依据建设项目在规划、项目建议书、设计任务书等不同阶段的相应投资总额而编制的经济文件。
能够发挥下列作用：1.它是国家拟建项目是否继续进行初步可行性研究报告的依据2.它是国家审批项目建议书的依据3.它是国家批准设计任务书的重要依据4.它是国家编制中长期法制规划，保持合理投资比例和投资结构的重要依据（二）设计概算设计概算是初步设计文件的重要组成部分，是由设计单位根据初步设计或扩大设计图纸，以及概算定额项目和工程量计算规则，计算出工程量，并结合概算定额的基价和有关费用定额逐项计算编制而成的工程费用文件。
主要有以下作用：1.是设计文件的重要组成部分2.是国家确定和控制基本建设投资额的依据3.是编制基本建设计划的依据4.是选择最优设计方案的重要依据5.是实行建设项目投资包干的依据6.是实行投资包干责任制的重要依据7.是建设银行办理工程拨款、贷款和结算，实行财政监督的重要依据8.是基本建设核算工作的重要依据9.是基本建设进行“三算”对比的基础（三）修正概算修正概算是采用三阶段设计形式时，在技术设计阶段，随着设计内容的深化，可能会发现工程项目的技术规模、结构、设备类型和数量等内容与初步设计内容相比有出入，为此设计单位根据技术设计图纸，概算指标或概算定额，各项费用取费标准，建设地区自然、技术经济条件和设备预算价格等资料，对初步设计总概算进行修正而形成的经济文件。
土地估价理论与方法各章详解第一章土地估价概述第一节地价的概念一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。
对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。
我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。
与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。
在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。
二、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。
例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。
[ r ]3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。
实质是地价的附加。
5．地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。
6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
主要是由两方面的原因造成的。
首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
8．市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。
9．折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。
三、地价的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。
(1)按土地权利分类。
土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。
相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。
土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。
⼀、2000年试卷中采⽤剩余法估价的题⽬解析题⽬：（出⾃2000年⼟地估价理论与⽅法试卷计算题的第4⼩题）某市现有⼀宗⾯积为2000平⽅⽶的住宅⽤地，某开发公司拟建造住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。
根据当地同类住宅市场⾏情，平均售价可达3800元/平⽅⽶；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平⽅⽶，第⼀年投⼊40%，第⼆年投⼊60%，并在各年内均匀投⼊。
贷款年利率为5.85%,销售税费为不动产总价的6%。
若开发公司要以不⾼于700万元的代价取得该宗地70年期的⼟地使⽤权，实现相当于不动产总价18%的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值。
（⼀）审题1、明确题⽬的要求：地价、费⽤、利润率已知，求与总建筑⾯积有关的容积率，⽽总建筑⾯积⼜直接影响不动产总价。
2、明确题⽬给出的条件，弄清关键数据的真实内涵。
（⼆）⽅法选择与解题思路1、⽅法选择：本题属房地产开发项⽬投资分析问题，表⾯看是计算最低容积率，实际上是考察剩余法的另⼀种应⽤。
2、基本思路：从剩余法基本公式出发，应该考虑采⽤设未知变量和解⽅程的⽅式进⾏求解，即先设最低容积率为x，得到总建筑⾯积2000x平⽅⽶，然后分布计算不动产总价、建筑费、专业费和不可预见费、利息、税费、利润等；然后将计算结果和地价代⼊基本公式，得到⼀个含未知数x的⽅程，求解后即可。
（三）公式与计算步骤1、适⽤公式地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润2、计算步骤（1）选择计算⽅法，适⽤剩余法（2）计算不动产总价设最低容积率为x，则总建筑⾯积为2000x平⽅⽶3800元/平⽅⽶×2000x平⽅⽶=760x（万元）（3）计算建筑费、专业费和不可预见费1500元/平⽅⽶×2000x平⽅⽶=300x（万元）（4）计算利息，注意计算项⽬、计算基础与复利时间地价利息=700×[（1+5.85%）2-1]=84.30（万元）建筑费、专业费等利息=300x×40%×[（1+5.85%）1.5-1]+ 300x×60%×[（1+5.85%）0.5-1]=15.87 x（万元）（5）计算销售税费，注意计算基数760x×6%=45.60 x（万元）（6）计算开发总利润，注意利润率的计算基础760x×18%=136.80 x（万元）（7）代⼊公式进⾏计算地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润700=760 x-300 x-（84.30+15.87 x）-45.60 x-136.80 x解出x=3.0，即最低建筑容积率应达到3.0。
一、考试大纲考试围1．土地价格概念(1)土地价格的涵与外延(2)我国土地价格的形式2．土地价格的主要特征(1)土地价格是权益价格(2)土地价格不由生产成本决定(3)土地价格主要由土地需求决定(4)土地价格呈上升趋势(5)土地价格具有明显的地域性3、土地价格的类型(1)按土地权利分类：土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格(2)按土地价格形成方式分类：交易价格、理论价格、评估价格等(3)按政府管理手段分类：申报地价、公告(示)地价等(4)按土地价格表示方法分类：土地总价格、单位面积价格、楼面地价等(5)按土地的存在形态分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格(6)按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格(7)按土地价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等(8)其他一些划分方法形成的土地价格4．我国土地价格的主要类型5．我国土地价格理论的发展历史大纲要求测试应考人员对土地价格理论的基本涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。
应该掌握土地价格的定义、主要特征和我国土地价格的涵，熟悉不同分类方式下的土地类别，我国土地价格的主要类型，对我国土地价格理论的发展历史有所了解。
二、重点容讲析：1、土地价格的涵与外延土地价格是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益的资本化。
在资本主义制度下，任何一定的货币收入都可以资本化。
根据马克思的劳动价值理论，价格是商品价值的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。
自然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳动，土地能向人类永续的提供产品和服务，即在一定的劳动条件下土地本身能产生收益，随着土地权利的转移，这种收益的归宿也发生转移，因此土地在交易过程中实际上是对土地权利的转移，土地纯收益现值的总和就表现为土地价格。
2、我国土地价格的形式我国开始土地使用制度改革以来，城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用，土地市场也逐步建立，土地价格的体现形式也日趋多样化，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。
土地估价理论方法（提醒：此总结知识要点都领会的话土地估价理论方法至少在 第一章第一节 地价的概念一、 土地价格：地租的资本化。
（从外延看：表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式）我国土地价格：取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。
以土地使用权出让、转让 _______________ 前提，多年地租现值总和，土地所有权在经济上的实现形式。
二、 地价的分类1、 按土地权利：所有权价格（土地征用价格） 、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等2、 按土地价格形成方式：交易价格、理论地价、评估价格（交易底价、基准地价、课税价格）3、 按政府管理手段：申报地价、公告 （示）地价（征收增值税和征用土地补偿依据）。
4、 按土地价格表示方法：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。
5、 按存在形态：生地价格（完成土地审批未进行或部分基础设施开发）、熟地价格（完成基础设施开发，具备建 设条件）、毛地价格（完成基础设施开发未完成宗地拆迁平整）、净地价格 6、 按土地交易方式：拍卖价格（拍卖底价）、招标价格（标底）、协议价格、挂牌价格 7、 按使用目的：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格 三、 地价的特点1 .表示方式不同2 .价格基础不同：土地价格是土地权利和收益的购买价格。
3 .形成时间不同。
4 .土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定 格中应该得到体现。
实质是地价的附加。
5. 地价主要由地产需求决定6 .地价具有明显的地区性和个别性7 .地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
由两方面的原因：首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的； 其次，由于整个社会的资本有机构成的提高， 使得社会平均利润率下降, 导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
8、 市场结构不同：土地价格受主观因素影响很大。
9 .折旧现象不同四、 我国土地价格主要类型：1、 基准地价：反映城镇地价整体水平，政府宏观管理和控制标准。
土地估价理论和方法(doc 13页)土地估价理论与方法从目前掌握的资料来看，2011年全国土地估价师资格考试大纲沿用2010年版大纲，明确的考试范围和内容没有发生变化，考试委员会不指定考试教材。
2011年全国统一按照以下时间进行考试：9月17日土地管理基础与法规8∶30-9∶30土地估价理论与方法10∶30-12∶00土地估价实务基础14∶30-17∶009月18日土地估价案例与报告9∶00-11∶30土地估价相关知识14∶30-17∶00通过近几年来的考试总体情况来看，“土地估价理论与方法”科目考试重点考查考试大纲中的第三部分地价理论、第四部分土地估价方法、第七部分地上定着物及相关财产估价知识等方面的内容，也有极少量的涉及对土地分等定级、土地估价行业管理、相关统计知识等方面的知识，考题内容趋于灵活，考查的知识点更具综合性特点。
从考题类型上看，土地估价理论与方法科目考试，目前共考85题，题型分为判断、单选、多选、情景分析四个题型。
考试中一定要注意对判断题的慎重，该类题型规则是答对给分，答错扣分，扣至该题10分不得为止，就是说如果你答对5道，答错5道你还是得零分，这与你没做判断题效果一样，所以答该题型时切记只做有把握的，拿不准的，如果成功率感觉较高，可以冒下风险，如果只是想撞运气则建议慎重，以免无辜失分。
考试时间为一个半小时，土地估价理论与方法10∶30-12∶00。
本科目从考题涉及的知识面上看，考查的知识面主要是对土地估价理论和方法、地价基础理论、建筑物及地上附着物估价，其中重点是对估价理论方法的考查。
例如在2009年的考试中，估价理论方法的考点分值就占了将近70分，涵盖估价原理、收益还原法、市场法、成本逼近法、剩余法、路线价法、基准地价法等知识点，在45道单选题中，就有29道题。
其次是对地价基础理论的考查，在考试分值中占20分左右，以判断、单选的题型为主，多选中也会出现一到二道，涵盖价格概念、地价影响因素、区位理论、地租理论等方面知识。
一马歇尔的地租理论阿尔弗雷德·马歇尔A·Marshall;是新古典经济学家;剑桥学派的创始人..他的经济学说是适应垄断资产阶级需要而产生的一种经济理论..该理论用折衷主义的手法把供求论、生产费用论、边际效用论、边际生产力论等融合在一起;建立了一个以“均衡价格论”为核心的完整的庸俗经济学体系..马歇尔认为;土地是一种特定形式的资本..他在经济学原理一书中指出：“土地是……大自然为了帮助人类;在陆地、海上、空气、光和热各方面而赠与的物质和力量..”他还分析了土地所具有的各种特性；⑴土地的供给数量与需求程度无关;是不变的；⑵它没有生产费用;也没有能够生产它的供给价格；⑶使用一块土地的权力;就是对一定空间的支配权；⑷土地的位置和形状都是固定的;人类是无法制造的；⑸土地的肥力是自然和人为两个因素决定的..土地一方面通过大自然提供光、热、水、空气等因素来拥有其肥力状况;另外;人类通过耕作、改良等手段;也可以使土地的肥力明显改观..关于地租;马歇尔认为;地租是由土地的“原始价值”、“私有价值”和“公有价值”三部分组成..所谓的“原始价值”;就是指土地自然肥力带来的价值;它是大自然赋予的收益；所谓的“私有价值”;是指土地所有者个人为改良土地和建设地上建筑物而投入的资本、劳动及带来的收入；所谓的“公有价值”;是指国家为了社会的发展而进行的一般性的改良措施如修建水库、电站、公路、铁路……;由此带来的对土地价值的影响..他认为;在三个地租的组成部分中;只有“原始价值”部分才是真正的地租..马歇尔创造性地提出了“稀有地租”的概念;丰富了现代西方地租理论..马歇尔认为;大自然未给人们以无限制的恩赐;因此;地租的产生是大自然的吝啬..他认为从某种意义上说;所有的地租都是稀缺地租;所有的地租都是级差地租..在他看来;如果不存在稀缺性;任何土地都不会有地租..马歇尔同时指出;土地的稀有性与土地的自然级差和利用方式的不同并不矛盾;正是由于这两个方面才产生了级差地租..马歇尔的理论显然存在两个错误：他只提出了级差地租;而未能考虑绝对地租；他认为土地的稀有性;是带来地租的主要原因;又从土地的边际报酬出发;确认边际土地没有地租;这似乎有些矛盾..因为地球上的土地终究是有限的;人口增长和土地利用范围扩大的趋势;是永不停息的..所以;即使是边际土地;也不能说是十分丰富的..马歇尔首次论述了城市工商业的土地价值问题;提出了城市地租理论..他把场地之位置利益的货币价值总和;定义为“位置价值”..场地价值;即某场地清除了建筑物之后在自由市场上出售所获得之价值;等于“位置价值”加上农业地租..各类土地通过投标;以争夺最有利可图的场地..马歇尔还考虑了场地之大小与它上面建筑物高度的关系;指出;如果土地是廉价的;那么企业家就会购置很多土地;反之会购置少量土地;而增加建筑物的高度..二克拉克的地租理论美国哥伦比亚大学的经济学家约翰·克拉克J·B·clazk;于1900年左右提出了一个简化的分配理论;即西方经济学中着名的边际生产力分配理论..根据这个理论;土地的租金是由最后一个投入的土地单位的边际产出决定的;在数额上等于边际收益产品5..从土地的总供给来看;它是完全缺乏弹性的;为一条极端的垂直线;但对某一行业的土地供给来说;又并非完全缺乏弹性;而是一条上扬的曲线..它与该行业需求曲线的交点;即均衡点;决定了地租的价格..当某一行业因扩大规模需要增加土地时;比如城市工业发展需要增加土地时;会因提高租价而将其它行业的土地如农业用地转移到该行业..克拉克的这一理论还不能简单用来确定城市土地价值..克拉克的目的在于建立一般的分配理论;在他的模式中;每一单位的土地都被看作均质的..城市地租理论旨在论证每一具体土地的价值是如何确定的..每一块土地都有一个不可省缺的重要属性——区位即地段;不同区位的土地;不应看作是相同的..克拉克是用生产要素贡献来说明他的地租理论..克拉克认为;任何生产至少需要两种生产要素的相互配合;才能进行生产..当任何两种要素结合而生产出某种产品时;它们都对这种产品及其价值做出了贡献..地租就是土地这个生产要素对产品及其价值所做贡献的报酬..要想确切地得到土地和劳动各应得到多少报酬;就必须精确地计算出参与生产的各要素对产品的生产所做的贡献大小..增加一种要素的投入量后;尽管会增加总产量;但要素的边际产量却是下降的..这是由于“收益递减规律”作用的缘故..正因为如此;克拉克认为可以用要素的边际产量决定要素价格的方法;用来解决两个协作生产要素间的分配..而地租可以在土地这个生产要素的数量不变的情况下;分析劳动力的价格;然后再计算出地租的大小..这就是克拉克地租理论的中心内容;其特点在于：认为地租是土地本来的产品;地租的确定要根据边际生产力原则;按“剩余法”确定..4、新古典主义地租理论对我国土地经济学理论体系的作用新古典主义地租理论作为土地经济分析的一个流派;近年来在西方社会得到迅速发展和广泛应用..客观地对其分析与研究;将有助于建立我国自己的土地经济学理论体系;尤其是其中的边际分析、区位分析和区位平衡方法以及城市地租模型等;对于我国当前开展的城镇土地定级估价工作;都具有很好的借鉴意义..3.4 地租与地价的关系地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的一种收益..由于土地空间位置的固定性、数量的有限性、土地利用的持久性等特点;地租是一种恒久的收益流..随着土地权属的转移;这种收益流也将会发生转移..因而;土地收益本身就是价格的一种表现..地租的存在决定了土地价格存在的客观性..然而;地价不是对土地实体的购买价格;而是对土地预期收益的购买价格;其实质是土地未来地租的资本化;即：土地价格：地租／利率..由此可见;地租与地价是密不可分的;是一个事物的两个方面..地租是地价的基础和出发点；地价是地租的货币表现和结果;是地租的资本化;即地产有租赁市场存在..土地价格与租金的关系;犹如资本与利息的关系;只要确定了还原利率;两者就能相互推出..3.5 地租理论在土地估价中的应用西方地租、地价理论侧重于对地租、地价量及其影响因素的分析;而忽视或避免从本质上分析地租、地价..马克思的地价理论则阐明了其本质、来源及所反映的经济关系;两者存在根本的区别..但同时两者又有相同之处;如对土地的使用价值、地租和地价的关系等问题的认识有很多的相似点..我们在进行地价评估时;应该以地租理论为指导..根据地租理论的要求;严格审查被评估土地的权属性质;并确定其相应的价格..根据级差地租和垄断地租等的特点分析被评估对象所在的位置和所具有的特定的物质和经济条件;准确地评估出土地价格..典型试题：06年题3、新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较..√解析：对地租的概念;新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程;通过边际产品价格与生产要素价格的比较;对地租的本质含义进行阐述..。
第一章 土地估价概述 第一节地价的概念 一、地价的定义 土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。 我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。 二、地价的特点 1．表示方式不同 2．价格基础不同 土地价格是土地权利和收益的购买价格。 例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。[ r ] 3．形成时间不同 4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定. 现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。实质是地价的附加。 5．地价主要由地产需求决定 一定条件下，需求是影响地价的主要方面。 6．地价具有明显的地区性和个别性 7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。主要是由两方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。 8．市场结构不同 土地价格受主观因素影响很大。 9．折旧现象不同 一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。 三、地价的分类 从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。 (1)按土地权利分类。土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。土地使用权价格，是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。同样，租赁和抵押权会形成租赁权价格和抵押权价格。 例题：土地权利是多个权利的集合，包括土地的[ ]等。 A．所有权 B．使用权 C．租赁权 D．抵押权 答案：A。B。C。D。 (2)按土地价格形成的方式可以分为交易价格和评估价格。交易价格是通过市场交易形成的土地成交价格。评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括：①交易底价；在土地交易之前参与土地交易的各方，政府、购买者、租赁者、抵押者等都要对土地进行评估，形成各自底价。②基准地价；是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。③课税价格；是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格。 (3)按政府管理手段，地价可以分为：①申报地价；由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价。②公告(示)地价；是政府定期公布的地价。它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。 (4)按土地价格表示方法，地价可分为：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。 四、影响土地价格的因素分析
影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。 (一)一般因素 一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。这些因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。 1．行政因素 行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。 影响地价的行政因素有：土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。 (1)土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。 (2)住房制度。一般的房租中不包含地租、地价。 (3)城市规划。在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。 (4)地价政策。 (5)税收政策。 (6)行政隶属变更。行政隶属变更通常可分为以下两类，一是级别升格；另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另一地区。 例题：判断题：一般的房租中包含地租、地价[ W ] 2．人口因素 (1)人口密度。 (2)人口素质。 (3)家庭人口构成。 3．社会因素 归结起来，影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。 4．国际因素 (1)国际经济状况。 (2)国际政治因素。 5．经济因素 (1)经济发展状况。 (2)储蓄和投资水平。储蓄率水平的高低与家庭储蓄行为的循环过程与房地产市场的波动有密切的关系。 (3)财政收支与金融状况。 (4)居民收入和消费水平。从收入水平和消费水平变化中看不动产市场时，会得出以下的结论：一是高收入的家庭将住宅专供居住用的比率较高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率较高；三是高收入者有较高的自有住宅比率，与之相应的是租房者中收入水平略低；四是家庭人均住宅建筑面积与其人均收入水平成正比。 (5)物价变动。房地产越是在物价变动时期越能体现其保值性，因此物价变动对房地产市场的影响成正比. (6)利率水平。 (二)区域因素 区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。主要包含的内容有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。 例题：影响土地价格的因素的 区域因素是指土地所在地区的[ ]。 A．地区内的地产价格水平 B．自然条件 C．社会条件 D．经济条件 答案： B。C。D (三)个别因素 个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。 (1)面积。 (2)宽度。 (3)深度。 (4)形状。宗地形状以矩形为佳，其他如三角形、梯形、平形四边形、不规则形等都不便于利用，从而影响地价。 (5)坡度。 (6)宗地基础设施条件。 (7)宗地临街状况。 (8)城市规划限制。作为个别因素考虑的城市规划因素，主 要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。 (9)土地使用年限。
第二节 土地估价的原则与方法 一、土地估价概念 土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。 二、土地估价原则 土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。首先要掌握土地估价 的基本原则，以此为指南，认真分析影响土地价格的因素，灵活 使用各种土地估价方法，对土地价格做出最准确的判断。 (一)替代原则 土地估价中的替代原则可概括如下： ①土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；②土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；③土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。 根据上述原则，在土地估价时，就可以通过对土地条件即土地使用价值的比较来评估土地价格。一般都要进行时间和土地条件修订后，才能按替代原则，采用市场比较法确定待估地块价格。 例题：判断题：在土地估价时，就可以通过对土地条件即土地使用价值的比较来评估土地价格。一般都要进行时间和土地条件修订后，才能按替代原则[ r ] 替代原则实际上与收益还原法也有较深的渊源关系。因为某地块的价格，如有替代可能，则可迅速确定与该地块产生同等纯收益的其他地块的投资额和价格。可见，替代原则是表示合理经济行为的基本原则之一。它适用范围广，是估价原则的中心内容之一。 在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评定土地使用价值，进行分等定级，把土地条件基本一致的土地归为同一等级，在此基础上再测算其平均价格；而基准地价系数修订法评估宗地价格时，则是在基准地价基础上，通过待估宗地条件与区域内一般条件的比较，对基准地价进行系数修订，评估出宗地价格。由此可以看出，这实际上都是替代原则在估价实践中的具体运用。 (二)预期收益原则 土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行 细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来 的利润总和，即收益价格。 预期收益的估算必须是客观合理的。它要求估价人员必须对 价格的形成因素认真分析，并对将来的变动趋势作客观合理的预 测，应排除脱离现实的使用或因投机及违法使用土地所获收益的 预测。 预期收益原则，对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。在土地估价实践中，剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原 则的具体应用。 例题：判断题：在土地估价实践中，剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原 则的具体应用。[ r ] (三)最有效使用原则 土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。 根据土地价格以其最有效使用为前提的原则进行估价时，就 不应该受现实的使用状况所限制，而应对何种情况下才能最有效 使用作出正确的判断。 判断土地是否为最有效使用时，应考虑的因素是：该地块的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否为最有效使用；如果是，转换为最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持续久等。其中最有效使用方式持续性的判定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量，与预测原则相关连。 总之，最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。 (四)报酬递增、递减原则 土地投资同样遵循经济学中的边际效益递减原则，增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。 (五)需求与供给原则 在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。其成立条件是：① 供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争；②同质的商品随价 格变动而自由
