全国土地估价师资格考试卷3(1)-房地产估价师试题

全国土地估价师资格考试试题(1)-土地估价师试题－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－一．判断题（共20题，题号1~20，每题1分，共20分。

请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂"√"，认为错误的涂"×".答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分）1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。

2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。

3．城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。

4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。

水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。

5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。

6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。

7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。

8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实例的土地剩余使用年期为60年，待估宗地的剩余使用年期是50年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。

9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。

10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。

11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于2001年11月12日发布，自2002年1月1日起实施。

12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。

房地产估价师练习题（附答案）一、单选题（共70题，每题1分，共70分）1、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是( )。

A、景观B、自然环境C、人文环境D、施工环境正确答案：D2、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500 元/m2,交易税费均由卖方负担。

已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。

A、2427B、2500C、2575D、2632正确答案：A答案解析：由于合同约定的成交价格是由买方承担的,所以用买方的公式,正常成交价格=买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。

3、某幢建筑物由于发生了地震,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于( )。

A、设备折旧B、功能折旧C、物质折旧(因为是属于材料受损)D、经济折旧正确答案：C4、在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。

A、3~5B、5~6C、1~2D、2~3正确答案：A5、房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。

这体现的房地产的特性是 ( )。

A、易受限制B、不可移动C、相互影响D、独一无二正确答案：D6、在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了( )。

A、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整B、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整C、应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整D、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整正确答案：B7、下列有关假设开发法中,后续开发的必要支出,描述错误的是( )。

A、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出B、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点D、销售税费一般不计算利息正确答案：B8、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。

土地估价考试题库及答案一、单项选择题1. 土地估价的基本原理是（）。

A. 替代原理B. 最大最佳使用原则C. 预期原理D. 供求原理答案：C2. 土地估价中，土地的自然属性包括（）。

A. 土地位置B. 土地形状C. 土地面积D. 土地质量答案：D3. 土地使用权出让的最高年限为（）年。

A. 40B. 50C. 70D. 100答案：C4. 土地利用现状分类中，耕地属于（）。

A. 农用地B. 建设用地C. 未利用地D. 其他用地答案：A5. 土地估价报告有效期一般为（）。

A. 1年B. 2年C. 3年D. 5年答案：B二、多项选择题6. 土地估价中，影响土地价格的主要因素包括（）。

A. 土地位置B. 土地用途C. 土地面积D. 土地政策答案：ABCD7. 土地估价方法中，市场比较法的步骤包括（）。

A. 收集交易实例B. 比较因素分析C. 交易情况修正D. 估价结果确定答案：ABCD8. 土地估价中，成本法的步骤包括（）。

A. 确定土地取得成本B. 确定土地开发成本C. 确定土地增值D. 确定土地价格答案：ABCD9. 土地估价中，收益法的步骤包括（）。

A. 确定土地收益B. 确定土地资本化率C. 确定土地价格D. 确定土地剩余价值答案：ABC10. 土地估价中，剩余法的步骤包括（）。

A. 确定建筑物的重置成本B. 确定建筑物的折旧C. 确定建筑物的收益D. 确定土地价格答案：ACD三、判断题11. 土地估价中的比较法适用于所有类型的土地估价。

（）答案：错误12. 土地估价中的收益法适用于所有类型的土地估价。

（）答案：错误13. 土地估价中的成本法适用于所有类型的土地估价。

（）答案：正确14. 土地估价中的剩余法只适用于房地产开发项目。

（）答案：正确15. 土地估价中的市场比较法需要选取近期的交易实例。

（）答案：正确四、简答题16. 简述土地估价的目的和意义。

答案：土地估价的目的是为了确定土地在特定条件下的市场价值，为土地交易、抵押、征税等提供依据。

土地估价实务-3-1(总分70,考试时间90分钟)一、单项选择题1. 从内涵上来看，土地价格是指______。

A. 购买土地产品而支付的金钱B. 购买土地使用权而支付的金额C. 购买土地收益而支付的金钱D. 购买获取土地预期收益的权利而支付的代价2. 农用地估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，农用地的估价结果具有时间相关性和实效性的是______。

A. 估价时期原则B. 估价日期原则C. 估价期日原则D. 估价时点原则3. ______是指经济学中的边际效益变动的原则。

A. 报酬递增递减原则B. 报酬递增原则C. 报酬递减原则D. 边际成本原则4. ______是土地使用权价格，是土地使用者为取得一定年期的物权性质的国有土地使用权而向国家(所有者)支付的代价。

A. 土地使用权利息B. 土地使用权出让金C. 土地使用权预付款D. 土地使用权保证金5. ______是指具体某一宗农用地，在正常市场条件下，于估价期日的评估价格。

A. 农用地土地地价B. 农用地宗地地价C. 农用地宗地收益D. 农用地宗地效益6. 土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于______。

A. 70学时B. 80学时C. 120学时D. 100学时7. ______主要包括基准地价表、基准地价因素修正说明表和基准地价因素修正系数表。

A. 农用地基准地价评估表格B. 农用地基准地价评估成果中的表格C. 农用地地价监测表格D. 农用地基准地价表格8. A宗地单位面积地价为2700元/m2，建筑容积率为3.0，建筑面积为3000m2；B宗地楼面地价为600元/m2，建筑容积率为5.0，土地面积为800m2。

则两块土地总价相比______。

A. A等于BB. A高于BC. A低于BD. 难以判断9. ______是指在公开的市场上，市场信息通畅，交易双方以平等自愿的方式，在没有私自利益关系情况下达成的交易价格。

A. 非正常价格B. 正常价格C. 交易价格D. 成本价格10. 市场比较法是根据______，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。

2022年全国土地估价师考试真题与答案（注意：本文仅为示例，请根据你的需求进行修改）第一题：考题：请根据以下案例，利用土地估价方法进行土地估价。

案例：一块位于城市主要商业区的土地，总面积为5000平方米，土地用途为商业综合体。

该商业综合体将包含购物中心、酒店、写字楼等，预计建筑总面积为10000平方米。

答案：根据案例的信息，我们可以利用收益法进行土地估价。

收益法是一种常见的土地估价方法，通过预测土地用途带来的收益，来确定土地的价值。

首先，我们需要估计该商业综合体的预期年净收益。

根据市场调研和相关统计数据，我们可以得到商业综合体的租金收入预测为每平方米每年300元。

而商业综合体的运营成本包括物业管理费、维护费用等，我们可以假设这部分成本为租金收入的30%。

因此，该商业综合体的预期年净收益可以计算为：10000平方米 × 300元/平方米 × (1 - 30%) = 2100000元接下来，我们需要确定“盈利年限”。

盈利年限是指投资者期望从投资中获得回报的年限，一般与特定的土地用途和建筑物的寿命相关。

根据市场调研，我们了解到商业综合体的盈利年限一般为20年。

最后，我们可以使用决策模型来计算该土地的估价。

决策模型可以帮助我们将预期年净收益和盈利年限相结合，得到较为准确的土地估价。

假设我们使用折现率为10%，根据决策模型的计算公式，我们可以得到该土地的估价：2100000元 × (1 - (1 + 10%)^-20) / 10% = 2100000元 × (1 - 0.358) /0.1 ≈ 5,876,667元因此，根据收益法进行的土地估价，该商业综合体的估价为5,876,667元。

第二题：考题：请分析土地估价的风险和不确定性，并提出相应的应对措施。

答案：土地估价过程中存在一定的风险和不确定性，主要体现在以下几个方面：1. 市场风险：土地市场受到宏观经济、政策等因素影响，价格波动较大。

2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题 1.00 分)成本法求取建筑物重新购建成本时，建筑安装工程费的求取方法有（）。

A. 单位比较法B. 市场提取法C. 分部分项法D. 工料测量法E. 指数调整法2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（）A. 实体B. 功能C. 质量D. 权益中的权利3.(单项选择题)(每题 1.00 分)高层建筑物地价分摊，属于（）。

A. 房地产咨询业务B. 房地产价值分配业务C. 房地产价值减损评估业务D. 相关经济损失评估业务4.(多项选择题)(每题 1.00 分)下列选项中，对商业房地产的区位优劣有着非常重要影响的区位因素有（）。

A. 层高B. 楼层C. 临街状况D. 交通条件E. 外部配套设施5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 关于估价资料归档的说法，错误的是（）。

A. 估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B. 估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C. 估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁D. 估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构6.(多项选择题)(每题 2.00 分) 可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有（）。

A. 与实际成交价格相比B. 与合格估价师的重新估价结果相比C. 考察估价程序是否严谨D. 考察估价过程方法有无失误E. 考察是否遵循估价业务技术规范和职业道德规范7.(多项选择题)(每题 2.00 分) 关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。

A. 开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所有对应的价值B. 未来开发完成后的房地产状况不能包含动产、权利等C. 评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益D. 对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值E. 可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值8.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。

2023年全国土地估价师资格考试试题答案_物
业经理人
其次局部计算题
题1 计算结果
50年期可出让土地平均单价:693.3元/平方米
题2 计算结果
宗地于2023年11月1日的土地单位面积价格:17156元/平方米
总地价:1715.6万元
题3 计算结果
(1)该城市住宅地价指数 (2)待估宗地70年期于2023年10月1日单位面积价格:1454.79元/平方米
题4 计算结果
最低建筑容积率3.0
试卷四土地估价实务
第一局部综合计算题
题1 计算结果
可抵押贷款额5924.43万元
题2 计算结果
最正确的结果是HA01、HA04两个比准价格的简洁算术平均数,地价为
924.52元/平方米;HA01、HA03两个比准价格的简洁算术平均数也可,地价为906.33元/平方米。

其次局部案例综合分析
1.答题要点
(1)简洁算术平均法。

(2)加权平均法。

(3)直接取市场比拟法的评估结果。

(4)以市场比拟法评估结果为主,以收益复原法做适当减价修正。

2.答题要点
(1)收集的资料包括:
①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件;
②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政根底设施配套费的收取标准;③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地治理费等;④土地出让金或土地增值收益资料;⑤国家或当地市场的利率水平;⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。

答案下载：试题答案href=“/ewxt/UploadFiles_6777/202303/20230330234128944.doc“>2023年全国土地估价师资格考试试题答案。

估价师考试题库及答案一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 根据《中华人民共和国房地产估价师法》，房地产估价师应当具备的条件不包括以下哪一项？A. 具有完全民事行为能力B. 取得房地产估价师资格证书C. 具有5年以上房地产估价工作经验D. 具有良好的职业道德答案：C2. 房地产估价中，以下哪种方法不属于市场比较法？A. 直接比较法B. 间接比较法C. 成本法D. 类似案例比较法答案：C3. 在房地产估价中，土地使用权的剩余年限对房地产价值的影响是？A. 没有影响B. 剩余年限越长，价值越高C. 剩余年限越长，价值越低D. 剩余年限对价值没有直接关系答案：B4. 以下哪种情况不属于房地产估价师应当回避的情形？A. 估价师与委托人有利害关系B. 估价师与估价对象有利害关系C. 估价师与估价对象的相邻权人有利害关系D. 估价师与估价对象的所有权人有利害关系答案：C5. 房地产估价报告中，以下哪项内容不是必须包含的？A. 估价目的B. 估价对象的描述C. 估价方法的选择及理由D. 估价师的个人简历答案：D二、多项选择题（每题2分，共10分）6. 房地产估价师在进行估价时，应当遵循的原则包括：A. 客观公正B. 科学合理C. 合法合规D. 保密原则答案：ABC7. 以下哪些因素会影响房地产的估价结果？A. 地理位置B. 建筑结构C. 市场供求关系D. 估价师的个人偏好答案：ABC8. 房地产估价师在估价过程中，不得有以下哪些行为？A. 接受贿赂B. 提供虚假估价报告C. 泄露估价信息D. 与委托人串通抬高估价结果答案：ABCD9. 房地产估价报告应当包含以下哪些内容？A. 估价师的签名B. 估价机构的公章C. 估价结果D. 估价过程的详细说明答案：ABCD10. 以下哪些属于房地产估价师的职业道德规范？A. 诚实守信B. 公平竞争C. 保守秘密D. 追求个人利益最大化答案：ABC三、判断题（每题1分，共5分）11. 房地产估价师在估价过程中，可以根据自己的主观判断随意调整估价结果。

2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考3某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的雪有土地进行评估时，估价师收集到如下资料：①作为地区重要的政治、经济、乏化中心和交通枢纽城市，该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%，城真居民可支配收入平均增长率为5%；②2005 -2006年两年间，城市旧城改造拆乇建筑面积10万平方米；③制定并公布了征地区片综合地价；④该市土地出让套按基准地价的70%收取，最末级别工业用地出让平均价格为270元／平方米；爹该市工业用地出让标准为384元／平方米；⑥2004-2006年，该市商品住宅价格年平均增长率为10%。

待估价宗地有关信息如下：(1)甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权，拍卖成交楼面地价1200，元／平方米，当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元／平方米。

2004年末，甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司。

2006年上半年项目建成，年末完成销售。

以2004年为基期，宗地所在区域2005年、2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106、105。

(2)丙企业取得的工业用地面积20亩，缴纳出让金467万元，并按该市经批准的城市规划，缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本，折合5亩共计50万元。

在取得出让土地使用权后，为方便出行，丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修。

另外，已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费、征地管理费等相关税费为300万元，区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元／亩。

请根据以上情况回答51 -55题。

1.下列对该城市地价水平变化的分析正确的是( )。

A．该市房地产市场需求的增加、投资需求的增加等拉动了地价上涨B．实行土地招拍挂制度是地价上涨的主要原因C．由于土地取得成本的提高，促使城市房地产价格逐年快速增长D．城市社会经济的发展对区域土地价格水平的提升起到了推动作用2.下列关于该市工业用地出让及地价评估观点正确的是( )。

土地估价师（土地估价相关知识）历年真题试卷汇编3及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。

判断错误每题倒扣1分, 最多扣至判断题总分为零分。

1 城镇土地使用税的征税对象范围是指在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有的土地。

( )（A）正确（B）错误2 国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房, 暂不征收房产税。

( )（A）正确（B）错误3 我国房产税实行定额税率。

( )（A）正确（B）错误4 按照我国《城市规划基本术语标准》对城市基础设施的定义, 狭义的城市基础设施主要包括工程性基础设施与社会性基础设施两大类。

( )（A）正确（B）错误5 外汇必须以外国货币来表示是外汇的基本特点。

( )（A）正确（B）错误6 保险除了具有分担风险和组织经济补偿的基本职能以外, 还具有融资、防灾防损及分配等派生职能。

( )（A）正确（B）错误7 上市公司采取定向增发方式发行的有价证券属于私募证券。

( )（A）正确（B）错误8 资本公积是由企业形成的利润转化而来的。

( )（A）正确（B）错误9 住宅建筑是消费者的耐用品, 在国民收入账户中, 被作为消费支出处理。

( )（A）正确（B）错误10 一般来讲, 提高利率, 用于投机的货币则会减少。

( )（A）正确（B）错误11 银行汇票只适用于异地之间各种款项的结算。

( )（A）正确（B）错误12 国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房, 暂不征收房产税。

( )（A）正确（B）错误13 按照我国《城市规划基本术语标准》对城市基础设施的定义, 狭义的城市基础设施主要包括工程性基础设施与社会性基础设施两大类。

( )×（A）正确（B）错误14 西方经济学生产论中, 各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例, 称之为规模报酬递增。

( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中, 只有一个符合题意。

选错不得分, 但不倒扣分。

2019年土地估价师《土地估价实务》试题及答案（卷三）1.《基本农田保护条例》属于()。

A.法律B.行政法规C.政府规章D.部门规章答案：B解析：《基本农田保护条例》属于行政法规。

2.拍卖活动中，属于要约的行为是()。

A.拍卖公告B.竞买人提出公开报价C.拍卖人同意竞买人参与报价D.竞买人与拍卖人签订书面合同答案：B解析：拍卖公告属于要约邀请，拍卖人同意竞买人参与报价属于承诺。

竞买人提出公开报价，属于要约的行为。

3.甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。

乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为( )年。

A.38B.40C.68D.70答案：B解析：商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。

不应考虑甲房地产开发公司的“2年未动工开发”时间。

4.下列用地中，必须办理土地使用权出让手续的是()。

A.军队干休所用地B.国家机关用地C.孤儿院用地D.学校经营性用地答案：D解析：下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准划拨;(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。

5.土地使用权出让金由()。

A.转让方缴纳B.受让方缴纳C.转让方和受让方各缴纳一半D.转让方与受让方协商缴纳答案：B解析：土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。

6.商品住宅用地不能采取()方式出让。

A.挂牌出让B.招标C.拍卖D.协议答案：D解析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

7.根据国家供地政策，建设用地项目分类不包括()。

A.国家鼓励类B.国家限制类C.国家重点建设类D.国家禁止类答案：C解析：依据国家的有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。

2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题2.00 分) 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。

A. 该种房地产的价格水平B. 消费者的预期C. 该种房地产的开发成本D. 该种房地产的开发技术水平E. 房地产开发商对未来的预期2.(单项选择题)(每题1.00 分)某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。

A. 4870B. 5020C. 5340D. 55203.(多项选择题)(每题2.00 分) 下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。

A. 房屋实际用途B. 土地开发程度C. 房屋建筑结构D. 房屋出租情况E. 房屋维护状况及完损程度4.(多项选择题)(每题1.00 分)下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。

A. 房地产抵押估价B. 房屋征收评估C. 房地产司法拍卖估价D. 房地产转让估价E. 房地产投资信托基金估价5.(单项选择题)(每题1.00 分)运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。

A. 估算后续开发经营期B. 估算后续开发的各项支出、收入C. 估算后续开发各项支出、收入在何时发生D. 估算投资利息和开发利润6.(单项选择题)(每题1.00 分)在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。

A. 名义价格B. 实际价格C. 市场价格D. 成交价格7.(多项选择题)(每题1.00 分)根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。

房地产估价师试题+答案一、单选题（共68题，每题1分，共68分）1.后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的( )。

A、期中B、期初C、期末D、任意阶段正确答案：A2.估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为2年,建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。

建筑物经济寿命为50年。

假设残值率为0,采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为( )。

A、2.00%B、2.13%C、2.22%D、2.50%正确答案：C答案解析：年折旧率=(1-残值率)/建筑物经济寿命x100%=1/45x100%=2.22%特别注意的是,经济寿命以土地使用期限为准 ,题干中已建成5年,可加在土地使用期限上。

3.某市A 房地产开发公司征收B村的100亩农田,该项目涉及B村农业人口50户,180人,据查征收前,B村人均耕地面积为1亩。

另外,已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000 元/亩。

按照规定,A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为( )万元,最高为( )万元。

A、30,60B、30,80C、60,100(征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前3年平均年产值的6~10倍)D、80,100正确答案：C4.某居住用地的使用权为70 年,作为居住用地使用了10 年,后该地块土地规划性质变更为商业用途,产权人出让该土地使用权并用于商业用途,已知商业用地的最高土地使用年限为40 年。

则该土地受让人的使用期限不得超过( )年。

A、70B、30C、40D、60正确答案：C5.建筑物重新购建成本的求取方法中,将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为( )。

A、指数调整法B、分部分项法C、工料测量法D、单位比较法正确答案：D6.关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是( )。

土地估价师题库考点（三）1、单选甲从超市中买来一高压锅，使用过程中发生爆炸，致使甲脸部受伤，住院数日。

甲出院后，向人民法院起诉，请求超市赔偿损失，甲的这项请求权属于（）。

A.物权B.债权C.准物（江南博哥）权D.人身权正确答案：B2、单选征收与征用两者的主要区别体现在（）。

A.是无偿还是有偿B.被征者是否能够拒绝C.行为是否导致土地所有权的变化D.行为的主体不同正确答案：C3、多选下列地租与地价关系的说法，正确的是（）。

A.地价与地租的关系，犹如资本与利息的关系B.绝对地租的存在是决定土地价格高低的主要因素C.级差地租是土地价格存在的根源D.某些土地具有特殊的自然条件，使得这些土地能够提供更多的地租从而具有更高的价格正确答案：A, D4、单选下列各项属于国家所有的土地的是（）。

A.城市市区土地B.农村宅基地C.城市郊区土地D.自留地和自留山正确答案：A5、单选下列关于建设用地使用权的特征，说法不正确的是（）。

A.权利内容的特定性B.空间的无限性C.权能的差别性D.可以分层设立正确答案：B6、多选列关于出让土地使用权转让的描述中，正确的有（）。

A.获得出让土地使用权的水利项目可以不缴纳土地出让金B.土地使用权转让应当签订书面转让合同C.转让方式取得的土地使用权的使用年限为出让合同规定的年限减去已使用的年限D.土地使用权转让时，其地上建筑物也随之转让E.土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定用途的只需征得土地行政主管部门和城市规划的批准正确答案：B, C, D7、单选在2004年《宪法》修正案以前，农村集体所有的土地转为国有土地的情形被称为（）。

A.征收B.征用C.没收D.征购正确答案：B8、单选下列不属于担保物权功能的是（）。

A.担保债权的实现B.保障金融安全C.实现物的使用价值D.促进融资，搞活经济正确答案：C9、单选我国台湾地区的土地权利体系不包括（）。

A.典权B.借用权C.地上权D.地役权正确答案：B10、单选集体土地被征用（收）的程序顺序是（）。

房地产估价考试题库一、单项选择题（每题2分，共50分）1. 房地产估价中，土地使用权的评估价值通常不包括以下哪项？A. 土地的自然价值B. 土地的经济价值C. 土地的法律价值D. 土地的规划价值2. 以下哪项不是影响房地产价格的主要因素？A. 地理位置B. 房屋结构C. 建筑材料D. 房屋的装饰风格3. 房地产估价中，收益法适用于以下哪种类型的房地产？A. 住宅B. 商业地产C. 工业用地D. 农业用地4. 房地产估价报告中，估价结果的有效期限一般为多久？A. 1个月B. 3个月C. 6个月D. 1年5. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 独立性原则D. 随意性原则二、多项选择题（每题3分，共30分）1. 房地产估价中，市场比较法需要考虑的因素包括：A. 地理位置B. 房屋面积C. 房屋新旧程度D. 房屋的装修风格2. 房地产估价中，成本法的计算公式包括以下哪些？A. 土地成本B. 建筑成本C. 管理费用D. 利润和税金3. 以下哪些因素会影响房地产的市场需求？A. 经济发展水平B. 人口增长C. 利率变化D. 政府政策4. 房地产估价中，剩余法适用于以下哪些情况？A. 土地开发B. 房屋翻新C. 土地转让D. 房屋拆迁5. 房地产估价报告中，需要包含以下哪些内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法和过程D. 估价结果及有效期三、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，必须遵循客观性和独立性原则。

（对）2. 房地产估价中，土地的自然价值和经济价值是相同的。

（错）3. 收益法只适用于有稳定收益的房地产。

（对）4. 房地产估价报告的有效期限可以超过1年。

（错）5. 房地产估价的基本原则包括合法性原则、客观性原则和独立性原则。

（对）四、简答题（每题5分，共10分）1. 简述房地产估价中市场比较法的基本原理。

2. 描述房地产估价报告中估价目的的重要性及其对估价结果的影响。

房地产估价考试试题及答案一、选择题1. 房地产估价是通过对房地产市场进行的哪些方面的调查和分析来确定其价值？A. 房屋面积和建筑材料B. 外部环境和地理位置C. 建筑本身的装修和设施D. 房屋所有权和土地使用权答案：B. 外部环境和地理位置2. 以下哪个因素对房地产估价没有重要影响？A. 房屋的年龄B. 房屋的构造和材料C. 土地使用权的期限D. 地段和交通便利程度答案：A. 房屋的年龄3. 在进行房屋估价时，以下哪个因素不太可能被考虑？A. 市场需求和供应B. 人口结构和流动C. 土地使用政策和规划D. 房屋所有者的社会地位答案：D. 房屋所有者的社会地位4. 以下哪种方法不是用于进行房地产估价的常见方法？A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 回报率法答案：D. 回报率法5. 在进行房地产估价时，以下哪个因素可能导致房屋价值下降？A. 经济发展和就业率提高B. 教育、医疗和交通设施改善C. 地震、洪水或其他自然灾害D. 市场需求和房屋供应平衡答案：C. 地震、洪水或其他自然灾害二、填空题1. 房地产估价主要是通过对房地产市场的调查和分析来确定其____________。

答案：价值2. 房地产估价的常见方法包括市场比较法、____________和收益法。

答案：成本法3. 在进行房屋估价时，需要考虑的因素包括市场需求和供应、____________、土地使用政策等。

答案：人口结构和流动4. 房地产估价的结果可以用于决定房屋的____________和销售价格。

答案：租金5. 地震、洪水等自然灾害可能对房屋的价值造成____________影响。

答案：负面三、解答题1. 简要介绍房地产估价的常用方法，并说明其适用场景。

答案：常用的房地产估价方法包括市场比较法、成本法和收益法。

- 市场比较法：通过对类似房地产交易数据的比较分析，确定房屋的市场价值。

适用于市场活跃、可获取大量可比数据的情况。

- 成本法：基于房屋的重建成本和折旧，计算出房屋的价值。

房地产估价师考试练习题及答案实用三篇房地产估价师考试练习题及答案 1A.确定项目合理规模B.确定功能分区C.选择建设地点D.工程变更E.设计方案评价2.建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括( )。

A.当事人的名称和住所B.土地界址、面积C.宗地平面界址图D.开发投资强度E.市县__规划管理部门确定的宗地规划条件3.房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括( )。

A.估价方法选用B.估价结果确定方式C.估价师的职业道德D.估价技术路线E.估价参数选取4.根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告不得( )。

A.涉及贷款服务B.出现融资的内容C.承诺为入住者办理户口D.利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E.使用建筑设计效果图5.商品房销售中，禁止的行为包括( )。

A.返本销售B.__制购房C.未取得商品房预售许可证收取定金D.成套住宅分割拆零销售E.预购人将购买的期房再行转让6.关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有( )。

A.抵押权末登记的，按照债权先__偿B.抵押权未登记的，按照债权比便清偿C.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿D.抵押权未登记的'，经过公证的优先清偿E.抵押权登到顺序相同的，按照债权比例清偿7.根据《房屋登记办法》可以办理预告登记的有( )。

A.预购商品房设定抵押B.在建工程设定抵押C.房屋所有权转让D.房屋所有权设定抵押E.购买预售商品房8.根据《注册房地产估价师管理办法》，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有( )。

A.缓刑期未满的人员B.现职__C.年龄超过65周岁的人员D.具有完全民事行为能力的人员E.申请在2个房地产估价机构执业的人员9.城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有( )。

A.名胜古迹自用的房产B.寺庙出租的经营用房产C.校办工厂的房产D.房地产开发企业建造未售但自用的房产E.地下停车场10.下列污染类型中，属于辐射污染的有( )。

房地产估价师题库及答案一、单选题（共68题，每题1分，共68分）1.房地产是( )三者的结合体。

A、实物、权益、区位B、权益、位置、拥有者C、实物、权益、权利D、实物、区位、位置正确答案：A2.下列选项中,( )不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。

A、修建广场、公园、公共绿地B、调整城市发展方向C、装饰装修改造D、改变城市格局正确答案：C3.王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权,楼面地价为2000 元/m2,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税,则王某的土地成本为( )万元。

A、2000B、5820C、6000D、6180正确答案：D答案解析：土地成本=土地取得成本x(1+契税)=楼面地价x容积率x面积x(1+契税)=2000x3x10000x(1+3%)4.在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。

A、1~2B、5~6C、3~5D、2~3正确答案：C5.下列有关房地产估价的称谓及定义,表述错误的是( )。

A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同B、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价C、中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价D、中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价正确答案：B6.对假设开发法适用条件的表述最准确的是( )。

A、具有投资开发或再开发潜力的房地产B、用于出售用途的房地产项目C、用于投资或再开发的房地产D、新开发房地产项目正确答案：A7.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中,不属于该商业房地产价格自然增值的是( )。

A、该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区B、该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C、该商业房地产所在地区经济发展、人口增加D、该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业正确答案：D8.房地产开发投资利润率的计算基数为( )。

A、土地成本+建设成本+管理费用B、开发完成后的房地产价值C、土地成本+建设成本D、土地成本+建设成本+管理费用+销售费用正确答案：D9.某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。