全国土地估价师考试 土地估价基本知识

全国房地产估价师执业资格考试土地估价实务基础精讲班讲义第一章：土地估价基础概念1.1 土地估价的定义土地估价是指对土地价值进行评估和测定的过程，以确定土地的合理市场价格或价值范围的专业活动。

1.2 土地估价的重要性土地是房地产的重要组成部分，土地估价直接影响到房地产的开发、交易和投资活动。

准确的土地估价有助于保障房地产市场的健康发展。

1.3 土地估价的目的土地估价的目的主要包括：为土地交易提供参考价格，为土地征收提供基准价格，为土地抵押和担保提供评估依据，为土地开发提供决策支持。

第二章：土地估价方法与技术2.1 直接比较法直接比较法是利用市场上已发生的类似土地交易作为参照，按照土地的位置、用途、面积等因素来确定估价对象的市场价格或价值范围。

2.2 收益法收益法是基于土地的收益能力来进行估价的方法。

根据土地适宜用途的不同，可以采用不同的收益法，如地租法、地价法等。

2.3 成本法成本法是根据土地开发的成本来进行估价的方法。

根据土地的适宜用途和开发难易程度，可以采用不同的成本法，如折旧法、替代成本法等。

2.4 综合法综合法是将多种土地估价方法进行综合考虑，得出综合结论的方法。

通过权衡不同方法的优劣，可以提高土地估价的准确性和可靠性。

第三章：土地估价实务3.1 土地估价数据的收集和整理土地估价需要收集和整理大量的数据，包括土地市场的交易数据、土地规划和用途数据、土地开发的成本数据等。

合理有效地收集和整理数据对于准确估价至关重要。

3.2 土地估价过程的核算和计算土地估价过程中需要进行核算和计算，包括土地市场价格的核算、土地收益能力的计算、土地开发成本的核算等。

准确的核算和计算能够提高估价的精度和可靠性。

3.3 土地估价报告的编制和呈报土地估价报告是土地估价师向委托人提供的估价结果。

土地估价报告的编制需要包括估价目的、估价方法、估价数据和核算过程等内容，并对估价结果进行说明和分析。

第四章：土地估价案例分析4.1 商业用地估价案例分析以某地商业用地估价为例，通过直接比较法、收益法和成本法等方法进行估价，并分析不同方法得出的估价结果的差异和原因。

总费⽤的测算⽅法(⼀) ⼟地年总费⽤的概念总费⽤是指业主为取得总收益⽽必须⽀付的有关费⽤。

(⼆)⼟地年总费⽤的构成及计算⽅法(三)不同条件下⼟地年总收益的计算要求及⽅法根据总收益的产⽣形式不同，总费⽤的计算也分为以下⼏种情况：1．⼟地租赁中总费⽤的计算⼀般这种单纯的⼟地租赁时，发⽣的总费⽤包括以下⼏项：(1)⼟地税。

指因⼟地使⽤和租赁发⽣的，由评估⼟地负担的税赋。

如我国的城镇⼟地使⽤税等。

(2)管理费。

指管理⼈员的薪⽔及其他费⽤。

⼀般以年租⾦额的3％计算。

(3)维护费。

指维护⼟地使⽤所发⽣的费⽤，如给排⽔及道路的修缮费等。

2．房地出租中总费⽤的计算依据房地出租中租⾦的构成因素分析，计算⼟地纯收益时的总费⽤包括以下⼏项：(1)管理费。

指对出租房屋进⾏的必要管理所需的费⽤。

分为两部分：⼀是出租经营过程中消耗品价值的货币⽀出；另⼀是管理⼈员⼯资的⽀出。

管理费的计算有两种⽅法：⼀是依管理⾯积平均计算；⼆是依租⾦的⼀定⽐例计算，通常以年租⾦的2％⼀5％计。

(2)维修费。

指为保证房屋正常使⽤每年需⽀付的修缮费。

它的计算⽅法⽐较复杂，⼀般有造价⽐例法、定期轮修法、经验估计法等，为计算⽅便，通常可按建筑物重置价的1．5％～2％计算。

(3)保险费。

指房产所有⼈为使⾃⼰的房产避免意外损失⽽向保险公司⽀付的费⽤。

⼀般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。

我国房屋的保险费率是1．5‰—2‰。

注意：保险费的单位是千分之1．5‰—2‰。

这⼀点有时考试中也是给出具体数值，但是还是因为时间紧，有时候有考⽣会记错单位，按照百分数进⾏计算，结果出现计算错误。

(4)税⾦。

指房产所有⼈按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。

关于税收标准，国家及各城市均有规定。

⼀般⽉租⾦在120元以下者只缴纳12％的房产税。

⽉租⾦在120元以上者除缴纳房产税外，还要按租⾦额缴纳营业税5％、附加城建税0．35％、教育税附加0．05％等。

(5)计算房屋折旧费。

土地估价师考试大纲2024年第一部分：考试说明本次土地估价师考试将在2024年举行，旨在评估考生对土地估价领域的专业知识和技能的掌握程度。

本次考试将按照以下大纲进行，考生需要具备相应的知识储备和实践经验。

第二部分：考试内容1.土地市场研究1.1 土地市场概述- 土地市场的定义和特点- 土地供求关系的影响因素- 土地市场价格形成机制1.2 土地利用规划和政策- 土地利用规划的目的和原则- 土地政策的制定和实施- 土地利用变更的程序和要求2.土地估价理论与方法2.1 土地估价的基本概念- 土地估价的定义和目的- 土地估价的基本原理和方法 - 土地估价的数据来源和处理 2.2 土地估价模型- 直接比较法- 收益法- 折现法- 投资收益率法3.土地估价实务3.1 估价过程与要点- 估价目的和任务的确定- 数据收集与分析- 估价模型的选择和应用3.2 估价报告编制- 估价报告的结构和要求- 专业术语和表达的准确性 - 报告附图和附表的规范要求第三部分：考试要求考生需要准备以下内容参加2024年土地估价师考试：- 相关科目的理论知识，包括土地市场研究、土地估价理论与方法、土地估价实务等。

- 实践经验和案例分析，能够熟练运用土地估价方法进行实际工作。

- 专业素养和道德规范，具备良好的职业操守和团队合作能力。

第四部分：考试评分标准本次考试将按照以下标准对考生进行评分：- 对知识的掌握程度和理解深度的准确性- 对实践经验的运用能力和创新性- 对估价报告的编制准确性和规范性- 对道德规范和职业操守的遵守情况请各位考生根据以上考试大纲进行针对性的准备，全面提升自己在土地估价领域的专业素养和能力。

祝愿大家取得优异的成绩，成为真正的土地估价师！。

1, 城市经济学概念城市经挤学是政治经济学和空间经济理论以及其他经济理论相结合而形成的一门新的经济理论。

他是探讨城市经济的产生, 发展, 在国民经济中的地位, 作用, 城市经济的本质特征, 活动规律和城市内外部社会经济关系, 发展趋势的科学。

2, 城市经济增长城市经济增长是国民经济增长在城市这个特殊区域内的表现。

城市经济增长有着不同于一般经济增长的特点:第一, 城市经济增长意味着城市聚集经济效益和规模经济效益的提高。

第二, 城市经济增长不仅意味着国民经济收入总量的增加, 而且还必定带来城市人口规模和用地规模的扩大。

第三, 城市经济增长意味着城市经济结构的优化, 即城市物质生产部门的物质要素比例的合理性及产出的高效性;整个城市经济部门特殊是物质生产部门及基础结构部门结合方式的先进性及合理性;主导产业部门及整个城市经济部门的协调性等。

第四, 城市经济增长意昧着城市物质财宝和社会财宝的增长。

第五, 城市经济增长还意味着在城市经济实力得到增加的同时, 城市吸引力和辐射力的增加。

以及城市在整个国民经济中地位的提高。

供应及需求理论1, 需求曲线是一条表示在全部其他影响消费者需求的因素不变时, 某物品需求量及其价格之间关系的曲线。

特点是:(1)曲线方向是从左上方向右下方倾斜。

(2)曲线形态可以是直线, 也可以曲线。

(3)曲线具有连续性。

(事实上, 曲线是不可能连续的, 但为使分析不致困难, 假定曲线是连续的。

2, 需求函数假如影响需求的其他各种因素不变, 只考虑需求量及价格之间的关系, 即把商品本身的价格作为影响需求的惟一因素, 以户代表价格, 就可以把需求函数写为: D=f(P) 上式表明白某种商品的需求量D是价格P的函数。

需求函数是用模型法(或称代数表达法)来表述需求这个概念。

需求函数表明, 价格上升, 需求量削减, 价格下降, 需求量增加。

3.供应曲线供应曲线是表示在其他影响厂商供应的因素不变时, 某种商品价格及供应量关系的曲线。

第一节土地的概念一、考试目的和考试大纲变化情况测试应考人员对土地的内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。

考试大纲变化情况：删去了“不同学科对土地的定义”内容，增加了“土地的产权特性”内容。

二、考试基本要求掌握：土地的内涵，土地的特性；熟悉：土地的功能;了解：我国土地资源的特点.三、章节框架1．土地的内涵2．土地的特性3．土地的功能4．我国土地资源的特点内容辅导一、土地的定义1．土地的基本内涵（掌握）土地既是一种自然资源，又是一种重要的生产要素，是人类生产生活所必需的.土地依其广义、狭义解释程度的不同，可区分为下面3种:（1）狭义的土地:指地球表面的陆地，包括土地表面，地表以下及其垂直空间。

（2）广义的土地：指地球表面的陆地和被水覆盖的部分.水覆盖的部分指海洋、江、河、湖泊、池塘等。

(3）最广义的土地：指自然资源，除包括地球表面的陆地和被水覆盖的部分外，还包括日光、空气、水、热能、风力等自然赋予的一切有形和无形的自然力在内。

经济学家对土地所做的解释多采用最广义的概念.英国经济学家马歇尔(Alfred Marshall)在其著作《经济学原理》(principles of eco—nomics）一书中明确表示:土地是指自然赋予人类的水陆、空气、光线、热能等。

美国的享利·乔治（Henry George）说：土地一词,并非仅指区别于水及空气的地面而言，其实含有人工以外的全部物质在内。

而政治学家把土地与人民、主权并列称为国家组成的要素，当然不只局限于陆地,应包含水、陆、空及地下蕴藏的各种天然资源在内，而且更含有领海和领空。

从土地管理的角度分析，土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。

土地是地球表层的特定地域，有固定的位置和一定的水平、垂直范围；土地是由相互作用的各种自然地理要素构成的综合体,并受人类活动的影响，兼有自然和社会经济双重属性；土地的特性是随着时间发展变化的.《土地基本术语》（GB/T19231—2003）规定,土地是地球陆地表面具有一定范围的地段,包含垂直于它上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、地貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。

全国房地产估价师执业资格考试土地估价实务基础精讲班讲义第一节：概述在全国房地产估价师执业资格考试中，土地估价实务基础是一个非常重要的考点。

本次精讲班旨在帮助考生深入理解土地估价实务基础的相关知识，提升他们的考试能力。

1.1 土地估价的定义和目的土地估价是指对土地市场价值进行评估和估计的过程，其目的在于确定土地的市场价格以及用于土地收购、交易和开发的定价依据。

1.2 土地估价的重要性土地是房地产开发过程中最重要的资源，其价值的合理评估对于房地产市场的健康发展具有决定性作用。

土地估价的准确性直接影响着土地交易的公平性和可持续发展的前景。

第二节：土地估价的方法在进行土地估价时，我们可以使用多种方法来确定其市场价值。

以下是一些常见的土地估价方法：2.1 直接比较法直接比较法是最常用的土地估价方法之一。

它通过比较目标土地与已经成交的相似土地的价格，来确定目标土地的市场价值。

2.2 收益法收益法是一种基于土地未来投资回报率来确定其价值的方法。

通过对土地的潜在收入进行估算，再乘以适当的收益率，可以得出土地的估价结果。

2.3 决策树法决策树法是一种基于逻辑推理和判断的土地估价方法。

它通过建立一系列决策树，不断根据不同的决策节点进行估价，最终得出土地的市场价值。

第三节：土地估价的要点在进行土地估价时，我们需要注意以下几个要点，以确保估价结果的准确性和可靠性：3.1 土地的位置和周边环境土地的位置和周边环境是影响其价值的重要因素之一。

考虑到土地的接触性、周边设施和服务配套等因素，可以更准确地评估土地的市场价格。

3.2 土地的规划和用途土地的规划和用途是对其价值影响较大的因素之一。

根据不同的土地规划和用途，可以采用不同的估价方法和参数，来得出更准确的估价结果。

3.3 土地的市场供需状况土地的市场供需状况对其价值产生重要影响。

通过对土地市场的供求关系进行调查和研究，可以对土地的市场价值进行合理判断。

第四节：土地估价实务案例分析为了帮助考生深入理解土地估价实务基础知识的应用，我们提供了一些实际案例分析。

第一部分土地基础知识一、土地的概念（一）土地的定义土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。

这一定义把握以下几个要点：（1）土地是综合体。

土地的性质和用途取决于全部构成要素的综合作用，而不取决于任何一个单独的要素。

（2）土地是自然的产物。

人类活动可以引起土地有关组成要素的性质变化，从而影响土地的性质和用途的变化。

（3）土地是地球表面具有固定位置的空间客体。

（4）土地是地球表面的陆地部分。

陆地是突出于海洋面上的部分，包括内陆水域、海洋滩涂。

（5）土地包括人类过去和现在的活动结果。

（二）其他学科对土地的定义土地概念的区分1．从经济学角度从经济学角度看，土地是指大自然无偿资助人类的地上、水中、空中、光热等物质和能力。

2．从地理学角度从地理学角度看，土地是气候、土壤、植被和水文等自然要素与人类劳动所形成的一个立体的自然综合体，对土地的任何利用活动，都受土地生态系统某些构成要素的制约，并对土地的演变产生影响。

（二）土地的特性土地的特性，包括自然特性和经济特性。

土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性；土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。

1．土地的自然特性（1）土地面积的有限性。

人类不能创造土地，填海、围湖仅仅是改变土地用途，没有增加土地的面积。

（2）土地位置的固定性。

决定了土地的有用性和适用性随着土地位置的不同而有较大的变化，这就要求人们必须因地制宜地利用土地；同时也决定了土地市场是一种不完全市场，不是实物交易，而是土地产权流动的市场。

（3）土地质量的差异性。

（4）土地永续利用的相对性。

只有在利用过程中维持了土地的功能，才能实现永续利用。

2．土地的经济特性（1）土地经济供给的稀缺性。

（2）土地用途的多样性。

（3）土地用途变更的困难性。

（4）土地增值性。

（5）土地报酬递减的可能性。

（6）土地的产权特性（7）土地的不动产特性（三）土地的功能1．人类生存的物质基础2．人类生产生活的场所（四）我国土地资源的特点（1）土地面积绝对数量大，相对数量小。

全国土地估价师资格考试大纲
全国土地估价师资格考试大纲-土地估价理论方法与实务全国土地估价师资格考试大纲-土地估价理论方法与实务土地估价理论、方法与实务一、土地估价概述
（一）地价的概念
（二）土地估价的原则与方法
二、土地估价的基本理论
（一）地租理论
（二）区位理论
三、城镇土地分等定级
（一）城镇土地分等定级概述
（二）城镇土地定级因素分析
（三）土地定级的程序与方法
四、收益还原法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方法、实务以及还原利率的确定
五、市场比较法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方
法、实务以及该方法相关的一些基本概念
六、剩余法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方法及实务
七、成本逼近法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方法及实务
八、路线价估价法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方法、实务以及与该方法相关的一些基本概念
九、建筑物估价的原理、特点、程序、方法以及相关知识与概念
十、我国的地价体系与地价评估的技术途径
十一、基准地价评估的基本任务、原理、评估原则、基本要求、评估资料及评估程序、方法、基准地价修正系数表的编制等
十二、基准地价系数修正法的原理、特点、程序、方法及应用
十三、宗地地价评估的原理、方法、程序及土地估价报告的内容、格式与编写
十四、地价管理和地价政策的内涵与作用、地价管理制度的建立及地价管理的有关规定
十五、掌握各类不动产估价的程序、方法、估价报告撰写，并能进行分析，说明宗地估价报告存在的问题和原因
全国土地估价师资格考试大纲-土地估价理论方法与实务相关内容:。

2023年全国土地估价师考试真题第一部分：理论知识在2023年的全国土地估价师考试中，考生需要具备扎实的理论知识。

以下是考试中的一些真题，旨在帮助考生更好地了解考试内容。

1. 简述土地估价的定义、意义以及分类。

土地估价是指对土地进行价值评估的过程，以确定土地交易或其他相关行为的合理价格。

它对于土地的开发、投资和利用具有重要的参考价值。

土地估价可分为市场估价、收益估价和成本估价等分类。

2. 了解国家土地政策对土地估价的影响和调控措施。

国家土地政策对土地估价有着重要的影响。

例如，限制土地开发、调整土地用途等政策会直接影响土地的供需关系，从而对土地估价产生影响。

此外，国家还采取一系列调控措施，如土地增值税、土地出让金等，用于控制土地价格的上涨。

3. 分析土地估价中的不确定性因素及应对策略。

土地估价中存在许多不确定性因素，如土地市场波动、政策风险、土地用途变更等。

针对这些因素，可以通过建立风险评估模型、搜集大数据信息等方式进行应对，提高土地估价的准确性和可靠性。

第二部分：实践案例分析在2023年的全国土地估价师考试中，考生需要参加实践案例分析。

以下是一个案例分析的真题，供考生参考。

案例一：某地区开发用地的估价某地区计划进行一处土地的开发，并希望了解该地区的土地估价情况。

请考生分析该案例，提出土地估价的方法和步骤。

解决方案：1. 收集土地市场信息：搜集该地区土地市场的供求情况、交易价格等信息。

2. 分析土地用途：根据土地用途规划、周边区域的开发情况，确定土地的最佳用途。

3. 评估土地收益：根据土地用途和开发潜力，评估土地的潜在收益，并预测未来的经济效益。

4. 考虑土地成本：包括土地购置费用、开发费用以及相关税费等。

5. 进行综合评估：综合考虑土地市场、土地用途和土地收益等因素，进行土地估价。

第三部分：综合应用能力2023年全国土地估价师考试将对考生的综合应用能力进行评估。

以下是一道真题的综合应用题，供考生挑战。

土地估价师知识学习（三）1、单选（）主要反映静态的财产关系。

A.债权B.物权C.财产权D.人身权正确答案：B2、多选某宗地价格为300万元，其宗地面积为1000平方米，建筑面积为3000平方（江南博哥）米，则（）。

A.地面地价为3000元/平方米B.地面地价为1000元/平方米C.楼面地价为3000元/平方米D.楼面地价为1000元/平方米正确答案：A, D3、多选土地所有权是国家或农民集体依法对其所有的土地享有（）的权利。

A.占有B.使用C.收益D.处分E.流通正确答案：A, B, C, D4、单选下列不属于担保物权功能的是（）。

A.担保债权的实现B.保障金融安全C.实现物的使用价值D.促进融资，搞活经济正确答案：C5、单选下列不属于国有建设用地使用权特征的是（）。

A.设立方式多元化C.权利内容完整C.与地上物所有权一并处分D.使用期限届满的处置相同正确答案：D6、多选下列属于区位理论的有（）。

A.杜能“孤立国”理论B.克里斯塔勒中心地理论C.阿尔申尔德？韦伯工业区位论D.阿兰索地租理论正确答案：A, B, C7、单选在设立范围上，建设用地使用权可以在土地的（）设立。

A.地表、地层B.地中、地下C.地表、地上或者地下D.地上、地下、地中正确答案：C8、多选我国之所以实行土地公有制度，是因为（）。

A.维护土地公有的基本制度B.增加国家的财政收入C.保证国家的宏观调控能力D.保护耕地和其他农用地E.由我国的国情决定正确答案：A, C, D9、多选相对于一般的财产所有权，土地所有权具有（）等特性。

A.不可替代性B.稀缺性C.财产性D.支配性E.较强的限制性正确答案：A, B, E10、单选以下关于出租、出让、划拨土地使用权的说法中，正确的是（）。

A.出让、出租土地使用权可以采用合同的形式，也可以采用文件的形式B.划拨土地使用权一般采用行政文件的形式C.出让、出租土地使用权时，国有土地所有者代表与土地使用权人之间构成不平等主体关系D.划拨土地使用权时，国有土地所有者代表与土地使用权人之间构成平等主体关系正确答案：B11、单选农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满（）年的，就获得了该土地的所有权。

2023年全国土地估价师考试大纲考试科目：一、土地估价理论与方法（占比30%）1. 土地估价的基本理论- 土地估价的定义与作用- 土地估价的基本原理- 土地估价的方法分类及特点2. 土地估价的方法与流程- 土地估价的数据采集与分析- 土地评估模型的建立与应用- 土地估价报告的编制与呈报3. 土地估价模型与技术工具- 线性回归模型在土地估价中的应用- GIS技术在土地估价中的应用- 数据挖掘与机器学习在土地估价中的应用二、土地估价实务（占比40%）1. 土地资源调查与评价- 土地资源调查的目的与方法- 土地类型划分与评价标准- 土地可利用率评估与分级2. 土地估价项目分析- 城市土地估价案例分析- 农村土地估价案例分析- 产业用地估价案例分析3. 土地估价市场与政策- 土地估价市场的特点与机制- 土地估价政策与法规- 土地估价市场监管与风险防范三、土地估价案例分析与应用（占比30%）1. 不动产开发与投资估价- 房地产开发项目的土地估价- 商业地产投资项目的土地估价- 工业用地开发项目的土地估价2. 土地征收与拆迁补偿估价- 城市土地征收与法定补偿估价- 农村土地征收与协议补偿估价- 拆迁安置补偿估价与选择3. 土地估价在法律与司法中的应用- 土地估价在房地产交易合同中的应用- 土地估价在土地征收与补偿纠纷中的调解与仲裁- 土地估价在土地纠纷诉讼中的鉴定与证据总结：以上为2023年全国土地估价师考试大纲的概述，考生在备考过程中应注重理论与方法的学习，加强实践技能的培养，并通过案例分析与应用实践来提升自己的综合素质。

祝愿各位考生在考试中取得优异成绩！。

第一部分地价理论第一章地价理论土地价格的内涵与外延土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权支付的代价，即地租的资本化.对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格我国土地价格的形式我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付多年地租再会的总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。

土地价格的主要特征1、土地价格是权益价格2、土地价格不由生产成本决定，主要是土地的投资与回收及其应得的投资收益,实质是地价的附加。

预期收益的高低和利息率大小3、土地价格主要土地需求决定4、土地价格呈上升趋势主要原因是社会有机资本有机构成的提高,社会平均利润的下降、土地的稀缺性、土地需求的增加5、土地价格具有明显的地域性土地的固定性与一般物价的区别1、表示方式不同土地除以价格表示外，还可以用租金表示2、价格基础不同基础是土地权利和收益的购买价格3、形成时间不同缺乏完整的市场，价格形成的时间长且相对比较困难4、土地价格不是土地价值的货币表现,价格高低不同生产成本决定土地价反映的主要是作为土地资源和资产的经济价值，产生的直接原因是土地所有权的垄断5、地价主要由需求决定6、地价具有明显的地区性和个别性7、地价呈明显上升趋势土地一般不具有折旧现象8、市场结构不同地产的个别性和不可移动性决定土地市场是不完全的市场9、折旧现象不同土地价格的类型1、按土地权利分类:所有权价格、使用权价格、抵押权价格、租赁权价格2、按土地价格形成的方式：交易价格、评估价格（交易底价、基准地价、课税价格）3、按政府管理手段:申报价格、公告（示）地价4、按土地价格表示方法分：土地总价格、单位面积地价、楼面地价楼面地价=土地总价格/总建筑面积单位地价=楼面地价x容积率5、按土地存在的形态分类：生态价格、熟地价格、毛地价格、净地价格6、按土地交易方式分：拍卖价格、挂牌价格、协议价格、招标价格7、按土地价格使用目的：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价我国现行地价体系一系列不同名称、不同表现方式、满足不同用途的价格，构成了整个价格体系我国的地价体系以基准地价和标定地价为核心，以标定地介、交易地价或交易评估价为主要成分，具体包括以下集中形式，即：基准地价、标定地价、交易底价或交易评估价、成交价格、由以上4种类型衍生的抵押贷、税收、资产核算、土地转让等方便使用的地价等，标定地价、交易底价、成交地价属于宗地地价类型，基准地价是目前区域平均价最常见的形式，标定地价和交易底价是地产市场中最常见的地价形式。

第一部分土地相关税收税收基本理论税收概念与特征税收是国家为实现政治、经济和社会目标，按预定的标准强制性的进行从个人和企业向国家财政的资源转移税收基本特征：强制性、无偿性（关键）、固定性税收分类：按税负能否转嫁分：直接税（所得税、财产税）、间接税（流转税）按课税对象性质分：流转税（增值税、营业税、消费税）、所得税、行为税（印花）、财产税按收入的归属分：中央税（消费税）、地方税，中央与地方共享税（增值税）与价格的关系分：价内税、价外税——通常用于征收流转税税收计量标准:：从价税、从量税预算科目和统计口径分类：定率税、配赋税税制从法的角度看，税制是一国税收法律、法规、规章的总称；从结构分析，税制是一国各种税收及其要素的构成体系我国税制三大阶段：经济体制改革前的税收制度、两步利改税时期的税收制度、1994年经济体制改革后形成的分税制度体系税制的构成要素：征税对象、纳税人、税率、附加，加成和减免、违法处理等偷税、抗税属于违法行为，视情节轻重，批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、刑事责任税基与税率税基是课税基础的简称，是指计算应纳税额时的课税基础，税率指国家征税的比率，税额与课税对象之比，是国家税收制度的核心税率种类：比例税率、定额税率、累进税率、累退税率、名义税率、实际税率累进税率可分超率累进以征税对象数额的相对率划分若干级别距，分别规定相应的差别税率；超额累进以征税对象数额大小划分为不同的等级，每个等级由低到高规定税率税收耕地占用税率0 0% ——20 30% 50 40% 100 50% 200 60%一次性缴按年计算，分期缴的税：土地使用税、房产税第二部分金融金融基础金融概念愿意指货币的发行、流通、回笼，贷款的发行和回收，存款的存入和提取，汇总往来等经济活动现代金融指货币资金的融通，其中融通主要对象是货币、货币资金，融通的方式有借有还的信用方式，机构是银行或者其他金融机构金融活动是指货币资金的融通活动，即融资活动。

一、要全面了解土地估价师考试情况和特点1:1本讲内容框架：一、 学习前言二、 土地基础知识（一）1、 土地概念2、 土地的分类第一部分学习前言1. 土地估价师考试大纲和课程特点从2006年考试开始，中国土地估价师协会只组织编写考试大纲，不再组织编写教材，即土地估价师考试没 有指定教材，给参加考试的同志带来诸多困难，这就是近年来土地估价师考试的基本特点。

2. 土地估价师考试题型、题量分布特点土地估价帅•资格考试采用闭卷方式进行。

报考人员自山选择报考科目的种类和数目，各科考试成绩在三个连 续考试年度内有效。

从2006年以来，土地估价师考试分为五个科目：《土地管理基础与法规》、《土地估价理论与 方法》、《土地估价实务基础》、《土地估价案例与报告》、《土地估价相关知识》。

每年考试总分值为500分，10小 时的考试时间，其中各科目的考试特点如下表所示： 课目总分 考试时间 题量 题型 土地管理基础与法规100 1小时 75 判断、单选、多选、情景分析题 土地估价理论与方法 100 一个半小时 85 判断、单选、多选、情景分析题 土地估价实务基础100 二个半小时 60+2 单选、多选、情景分析、计算题 土地估价案例与报告100 二个半小时 2+3 案例分析、报告判读题 土地估价相关知识100 二个半小时 110 判断、单选、多选、情景分析题3. 历年考试通过人数考试年度 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年通过人数81213411460130914861944二、要全面熟悉土地估价师大纲，并以大纲为标准，搜集资料，全面学习鉴于土地估价师没有指定教材，我们在学习时，首要的任务就是钻研大纲。

考试大纲是关于考试科目、题型设置及知识点要求的指导性文件，是我们复习知识备考土地估价师的最权威依据。

因此，我们只有全面熟悉大纲, 特别是要重点关注2012年考试大纲变化情况。

2012年土地估价师考试仍适用2010年考试大纲的内容及要求，但有稍微变化。