【北美购房网】干货 美国房地产产权归属的问题你都清楚吗？

【北美购房网】你在美国买的房子，产权“干净”吗？美国房产土地的产权是私有制, 业主拥有绝对的地上和地下的权利, 如果在地下发现了石油也会是归这个土地业主所拥有。

但是有件事绝对会让你惊讶……在美国的住宅房产权可以分为:独立屋(Single Family Residence Detached): 产权拥有独立的土地, 土地上的独立屋和地上物, 土地下的物质。

半独立屋(Single Family Residence Attached): 产权拥有独立的土地, 土地上的独立屋和地上物, 土地下的物质。

此独立屋有一边和另一土地的独立屋相连, 彼此相连在地界上有一道共同墙(Common Wall).联排屋(Townhouse; Row house): 产权拥有独立的土地, 土地上的排屋和地上物,土地下的物质。

此排屋至少有一边和另一土地排屋相连, 彼此在相连在地界上有一道共同墙(Common Wall).共渡公寓(Condominium): 产权拥有独立土地的一定比例, 地上可分割住宅单元,和同土地产权比例的地上物质和地下物质。

（住宅单元的所有业主, 共同拥有这块土地, 每一个业主土地产权的比例是所有业主均分这块土地的比例, 但是只拥有这个比例的土地产权, 而不是在土地上可以按比例具体的划出那一小块地）。

公寓(Apartment): 产权拥有独立的土地, 土地上多个单元的集合住宅和地上物, 土地下的物质。

而此集合住宅和共渡公寓不同, 属于不可分割, 同时被一个法律人拥有。

美国房产土地的产权是私有制，业主拥有绝对的地上和地下的权利，如果在地下发现了石油也会是归这个土地业主所拥有。

但是有件事绝对会让你惊讶，美国是非常重视且落实法治的国家，任何人经过合法程序，都可以对不属于自己的产权放上使用权利或限制，而这些权利限制可能会影响产权过户，限制了业主对产权使用或是房屋加建修改，也就直接影响产权的价值。

尤其是历史较长，经过多次买卖转手的产权，有其他非产权业主在上面放上权利限制的机会就相对大很多。

夫妻在美购房，房产证写谁名字？自己和孩子都不能吃亏！基本上国内买房有个共识，婚前买房，加上自己的名字，房子就算自己的；至于婚后，写不写都是自己的。

但是在美国买房，如果你还按这套标准，有可能最后会后悔。

•在美国，夫妻买房怎样保证彼此的权益？•加不加孩子的名字？•会不会有遗产税的问题？以加州为例，房产的产权持有方式有8种之多！到底哪种产权方式拥有房产才最符合自己的利益？今天这篇全部告诉你！1个人独立持有Sole Ownership房产写在个人名下，房产的所有权属于个人所有。

如果是已婚，夫妻另一方必须签署权益书或者其他书面文件，声明同意放弃与该房产产权权利相关的一切利益，房屋的持有权归另一方所有。

这个文件一定要事先同自己另一伴商量清楚，不然会非常伤害夫妻感情！这种方式的好处是房子属于一人所有，买卖、租赁或抵押等一个人说了算！不好的地方是房子以后面临继承时，会涉及到遗产税跟赠与税的问题！而且如果房产持有人面临财产纠纷等其他债务问题时，房子会受牵连！2夫妻共有财产Community Property夫妻婚后双方共同购买或一方购买的财产，除非有特别声明，否则均为夫妻共有财产，夫妻各自拥有支配一半财产的权利。

如果婚后一方得到了受赠或继承，则该房产产权并不是夫妻共有财产权。

加州是美国少数实行夫妻共有财产制的一个州。

这种方式里房子属于夫妻共同财产，一方想处置房产必须征得另一方的同意，否则无效。

任何一方都可以针对自己的一半产权自立遗嘱；如果没有遗嘱，一方去世则由另一半取得产权。

夫妻如有欠债时，此房地产有可能被拍卖用来偿还任何一方或双方所欠下的债务。

当夫妻有一方去世时，夫妻共同共有的房地产全部成本由原购买时的成本提升到该配偶去世时的市价，可以省下房地产因历经多年增值所产生的一大笔增值税。

3夫妻共有财产制未亡人权益Community Propertywith Right of Survivorship这项规定是加州2000年通过，并于2001年开始执行的新规定。

【北美购房网】在美国买房子的几点常识，永久产权不表示要拥有一辈子随着中国高净值人群崛起，进行离岸资产配置，包括境外保险、股票、基金、房产投资成为一种趋势, 尤其境外房产投资金额逐年飙升。

2016年上半年，中国投资者已经购买了价值大概150亿美元的海外房地产，该数字已经相当于2015年全年的金额。

海外地产投资，已成为众多国人的离岸资产避风港，那么，在美国买房都有哪些你必须知道的常识，跟小编一起来了解一下。

1.在美国买房子首先要将购房款转移到海外帐户对于中国买家来说，购房款不是问题，但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。

在美国买房，卖方要求买方提供购房款证明，或者银行贷款证明，最好是英文的，毕竟美国人能看懂中文的不多，入乡随俗，不要被细节打败。

2.看上美国房子后，该怎么出价?美国是一个资讯很透明的地方，在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。

如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。

如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。

有的时候有多位买主都看上同一个住宅，为了得到住宅，可能要出比要价高的价格才行。

因此，并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。

重点是，买家要能正确评估房屋的价值，当然这需要一位好的经纪人协助。

3.永久产权不表示要拥有一辈子众所周知，美国房屋产权是永久性的，所以，许多刚来的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子，甚至要代代相传”的观念。

其实这与美国的实际情况不太相符。

根据历年平均统计, 美国人大约7年左右就会换一次房屋。

换房的原因多样，比如工作地点改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。

美国换房频繁的原因主要是因为没有户口的限制,同时城市乡村差距小，住在哪里都很方便。

4.美国房子出租不难洛杉矶等地区经济欣欣向荣，外来人口很多，又是旅游城市，需要大量出租房。

很多买家担心房屋无法出租的问题，其实是过虑了，没有房子是租不出去的。

【北美购房网】五分钟带您了解美国房屋产权的持有方式导读房地产产权是房地产的基础和灵魂，围绕房地产所产生的一切社会和经济活动，实际上是围绕产权的流转、更迭、处置而发生的。

在美国，无论是房地产买卖、抵押、出租以及房地产证券化等，都有一个前提，这就是产权清楚。

什么样的房地产算产权清楚？如何保障产权？1产权清楚的含义在美国产权清楚一般包含两方面的意义：一是产权的合法性，指业主对房地产具有确定无疑的产权，无其他人对其产权的合法性提出异议；二是产权的市场性，指是否具备足够的证明文件依法确认业主对房地产的产权，以保证房地产顺利进入市场。

具有合法的产权不一定具有市场性，如一些丢失资料或年代久远资料不全的房地产，虽然其产权是合法的，无他人提出异议和主张权利，但其市场性是不好的，因为在房地产交易时，卖方无法提供足够的证明材料让买主确信房地产权清楚，因此，这样的房地产进入市场就会有困难。

2产权的持有方式在美国，产权清楚同时还包括明确以何种方式持有产权。

产权持有方式将决定将来对房地产的处置方式及权利人各方的权益，是产权的重要组成部分。

美国通常把产权的拥有方式分成如下几类：完全产权(Sole Ownership)：指一个人或一个单位完全单独拥有对房地产的产权，如未婚单身男女拥有的产权或已婚夫妇按协议单方拥有产权等情况。

联合产权(Joint Tenancy)：两人以上联合对房地产拥有一致的产权。

联合产权具有产权一致，时间一致，利益一致和占有一致的特点，产权的取得是同时的，确权依据的文件是相同的，各产权人不区分产权份额，不能单独处分各自的产权。

当某一产权人去世后，其他在生的产权人自动获得其产权，因此联合产权是不能用遗嘱的形式处置的。

法律规定，联合产权的产生必须有书面文件明确约定，各产权人是以联合共有的方式共同持有产权的。

例如，一些州规定，夫妻双方以联合产权的形式持有产权。

共有产权(Tenancy in Common)：两人以上按扮共同拥有一宗不可分割的房地产，产权人按份拥有房地产权益和承担责任。

【北美购房网】美国购房过户明细，你最好知道这些1. 房屋过户介绍房产过户是美国房产交易中最后的步骤，买主有权选择过户托管公司公司，保证买主得到合法产权。

如果你不知道找谁，经纪人会向你推荐。

房产交易中的买家和卖家所订立的产权转让条款，交由第三方，也就是过户托管公司监督执行。

过户托管专员属于独立中间人，负责保管所有交易相关的资金，指令和文件，包括定金，新贷款及贷款文件等，是交易中各方的共同指令得以遵守的桥梁。

过户托管员会检查产权史(Title Search)，查明卖主确实拥有产权。

最长要查40到60年的历史，各个州有自己的规定。

如果查出问题，要把问题解决了才能过户。

产权检查还能发现与房产有关的债务，比如拖欠税金，贷款，装修费等。

这些债务会跟着房子走，所以在过户前一定要卖主把它们清除掉。

如果没有问题，过户托管公司会到当地土地管理局把房契登记在买主名下。

为了防止意外，贷款银行还会要求买主为贷款银行买产权保险。

屋主自己的产权保险，买主有权决定买或不买。

买美国房子进行过户，有个过户日。

过户日是在买卖双方达成协议时在合同中便事先约定好的，当然，如果双方都同意时，也可以在这个日期之前过户也没有问题。

2. 过户前准备过户前一个星期，贷款的买主须落实房屋贷款。

如果房贷利率还没锁定，要马上锁定，以免过户时来不及办理。

还要根据过户公司给的过户费清单(HUD-1) 草稿，把过户费准备好，并通知银行什么时候要多少钱。

过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理帐单。

一般修理应有90天的保修期，修理帐单也可以做为保修凭据。

买主在过户前还要把房子重新检查一遍。

除了看该修的东西都修好了，所有设备都正常运行，卖主应该留下的东西都在，还要记录水电气表的数位。

如果发现没修好的东西，过户时一定要与卖主交涉。

在过户的前一天，过户公司会给一张精确的过户费清单，买主可根据清单上的过户费，到银行开现金支票。

现金支票可以开给买主自己，过户时在反面写上付给过户公司既可。

【北美购房网】美国房屋产权的几种类别!你知道吗？越来越多的国人热衷或已有计划成为美国房屋屋主，除了美国经济发达生活水平高以外，还有一个重要的原因——美国房屋产权。

相对于国内房产70年或40年的产权，美国房屋产权是永久的，这点对投资者或是移民者来说非常具有吸引力，你又对美国房屋产权了解多少呢？下面动不动海外置业为您详细讲解：美国房屋产权知识：如何界定夫妻共有产权？在中国，购房者只有房子的使用权，土地非私人所有。

但美国法律规定，私人财产神圣不可侵犯；购房者等于拥有这块土地。

如果合伙购买，产权持有方式则根据各州法律规定而不同。

以夫妻共有产权为例，美国很多州一般结婚后购买的房子就归夫妻共同拥有，不管产权人是写一个人的名字，还是两个人的。

夫妻产权若只有一方名字，产生纠纷只要举证也可分得部分财产如果房屋产权文件（房产证）只有一方名字，则该人拥有处置房屋的买卖与出租的权利。

美国房屋产权的几个类别一、联合产权联合产权拼“活得久”：买卖须双方同意，不可转手他人。

父母联合子女购买，则不必缴遗产税。

（1）联合产权的特点联合产权需同时具有：产权获得一致（Unity of Title）时间一致（Unity of Time）利益一致（Unity of Interests）占有一致（Unity of Possession）四个一致的特点。

如果其中一个特点遭到破坏，联合产权的持有方式随之消失。

产权获得一致是指全体成员通过同一个让渡合同获取房地产产权。

时间一致是指权益在同一个时间段开始或结束。

利益一致指所有者的全体成员拥有同等的权益。

占有一致指的是所有者的全体成员对房地产拥有同等的占有权利。

（2）产权利益必须均分联合产权的利益必须平均分配，不能单独转让或出售各自的产权。

一旦单独出售或转让，联合持有产权的方式将自动停止，极有可能变更为共同产权。

（3）产权人过世后的产权转化当某一产权人去世后，其他在世的产权人将自动获得其产权并平均分配该产权，最后一名在世产权人获得完整产权。

当北美房产成为当今投资热潮，在洛杉矶买房，从投资的角度，买哪个区比较好，洛杉矶哪些学区是好学区等等，房产相关的问题随之而出。

针对这些海外投资者所想了解的问题，本篇文章一一为之解答，一起与地产君阅览一下房产投资的科普吧～本期将为您解答外国人买房如何才能获得长期最低贷款利率？在洛杉矶买房，从投资的角度出发，买哪个区比较好？你的购房预算可以买到哪里的房子？洛杉矶哪些学区是好学区？房屋维修、更新费用可以用来抵所得税（当年度），等到房屋出售时，这些票据还可以再次用来抵税吗？房产所有者在国内，中国国籍，卖房时需要到美国驻中国的领馆办理产权公证吗？问：外国人买房如何才能获得长期最低贷款利率？美国常见的贷款期限是30年，您也可以根据您自身偿还能力，也可以选择5年、7年、10年、15年、20年、40年。

贷款利率的类型目前美国的平均贷款利率在4-5%左右，贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。

（1）浮动利率贷款（ARM）通常分为：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指标进行浮动。

例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请5/1ARM贷款，前五年贷款利率为4。

132%，从第六年起浮动。

（2）固定利率贷款。

常见固定利率贷款有15年或30年的，年利率固定。

例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请30年期固定贷款利率在4.799%-5.540%。

长期买家适合固定利率而对于追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。

在美国，按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。

目前，在美国绝大对数州，外国人（无美国绿卡）可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。

【北美购房网】在美购置房产及后续管理焦点问题详解俗话说，买东西容易养东西难，在美国购房、投资更是如此。

首先，如何购买到自己心仪的房子是一关，其次如果是投资，买到房子后管理、出租又是一关。

问题1：既然看上去来美投资、购房好像有特别多的麻烦，那么为什么还要来美投资购房，有什么独到的优势吗？第一，美国房地产的体系非常完整，它经过了一两百年的演变，法律是很完善的，在整个买房、购房以及卖房的流程中，都对买卖双方有非常大的保障。

比如说，你想要在美国买房，你的首期款是需要打到产权公司，而不是房地产开放商。

这样做，产权公司会全程监督合同整个的执行过程，包括房屋的检查，一直到交易之前，首期款都不会直接打给开放商，相当于是在最大程度上保护了消费者的权益。

第二，美国的房产权是永久的产权，这一点和国内不太一样。

永久产权的好处是后代可以继承，如果购买的是别墅，那么不单单是别墅，还包括周围的土地也可以向下一代继承。

如果土地的价值增高，那么房子也可以升值。

通过Zero网站2015年10月份到2016年10月份的相关数据显示，房价的平均增长指数大概是在6.5%，这个是非常平稳往上增长的趋势。

问题2：房产产权持有类型？通过两个案例分析、详解住宅购买失败以及隐瞒真实情况购买房屋、由此引发的纠纷问题。

通常来说，美国房产持有大致有四种模式：个人持有、联名持有、公司持有以及信托方式。

个人持有个人持有顾名思义所有权就是个人的，由于所有权是个人的，那么控制权、收益权当然也归属本人，可以自行决定房子的租赁，买卖等事宜。

房子出租后，租金减掉利息等成本的净收入归个人收入中去申报，当你把所有权传承给子女之后，自然也会涉及到个人遗产税问题。

相反，如果个人遇到诉讼问题，比如房客在房子内受伤了，或者你的职业导致你被诉讼，特别是医生等。

那么在你名下的其他房产都会暴露在诉讼之下，附有连带责任。

联名持有联名持有有两种形式分别是Joint Tenancy和Tenancy in Common，两者的区别在于Joint Tenancy是一方去世了，产权自动转移给另一方，而Tenancy in Common是一方去世了，产权转移给去世的一方的家人。

【北美购房网】表格详解：美国房产产权的持有形美国房地产产权的持有方式共同持有物业权(Tenancy in Common)联合持有物业权(Joint Tenancy)夫妻共有财产权(Community Property)--夫妻共有财产--配偶继承取得权(Community Property withRight of Survivorship)持有者可为任何人数(可以是夫妻)可为任何人数(可以是夫妻)仅限夫妻仅限夫妻分配方式所有权利益可分为任何均等或不均等份数所有权利益必须平均分配持有权和管理利益必须平均分配持有权和管理利益必须均等产权每一位物业持有人对未分割的利益有独立的法定产权必须有统一的产权和时间(订立在同一文件裡)产权共同持有. 各自的利益是分开的,但管理是统一的产权共同持有. 利益是个别的, 但管理是统一的. 产权上必须明确注明是夫妻共有财产配偶继承取得权持有方式均等持有权均等持有权共同持有人享有均等的管理和控制权共同持有人享有均等的管理和控制权转让共同业主可各自转让自己持有的产权如持有人之一独自转让其产权, 则联合持有方式便告结束不动产转让需要配偶的书面同意, 除非一方死亡,否则,个别利益不得转让不动产转让需要配偶的书面同意, 除非一方死亡,否则,个别利益不得转让购买人的身分购买人成为物业共同持有人之一购买人成为物业共同持有人之一购买人可在有书面同意或夫妻一致同意时取得夫妻共有财产购买人可在有书面同意或夫妻一致同意时取得夫妻共有财产亡故共同持有人亡故时产权按遗嘱转移给继承人或受益人,无配偶继承取得权联合持有人亡故时,其利益终止, 且不得按遗嘱处分. 继承人将持有该物业.联合持有人亡故由死亡证书确认配偶之一亡故时50%可按遗嘱转移给受遗赠人或由配偶继承配偶之一亡故时,其利益结束, 且不得按能透过遗嘱处分. 其配偶拥有100%所有权.配偶之亡故由死亡证书确认继承人的身分受遗赠人或继承人成为共同持有人最后一名存活者持有100%产权如经由遗嘱转移共同持有将存在于受遗赠人和继承人之间如经由遗嘱转移共同持有将存在于受遗赠人和继承人之间债权人的权力共持有人之利益可依其债权人之意签名出售. 债权人成为共同持有人之一联合持有人之利益可依其债权人之意签名出售. 联合持有的形式便告结束,债权人成为共同持有人之一夫妻任何一方在婚后以及在1975年一月一日前或后的契约由夫妻共有财产负担. 共同持有人的利益不得分别出售, 物业可整个签名出售以偿还债务夫妻任何一方在婚后以及在1975年一月一日前或后的契约由夫妻共由财产负担. 共同持有人的利益不的分别出售, 物业可整个签名出售以偿还债务产权推定除夫妻购买外, 在有疑问的情况下受欢迎必须明确写出不受认同法律推定婚后购买的物业属夫妻共有财产自2001年七月一日起, 不在使用产权推断. 法规规定屋契上必须注明[夫妻共有财产配偶继承人取得权]。

【北美购房网】中国人在美国买房时常常问些什么？去美国买房如今已成为众多人的选择，无论是为将来自己养老还是为孩子创造更好的未来，美国是人们心中的首选。

尤其是在国内股市动荡、汇率大跌，经济减缓等一系列不稳定因素，让中产阶级和富裕阶层有优化资产组合的倾向为什么在美国买房子？a. 美国房屋产权为私有制，永久产权中美房产最本质的区别在于房屋产权和拥有方式。

中国房屋产权是公有制，买了房子之后最多有70年的使用权。

而美国房产实行私有制，并且是永久产权。

一经购买，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永远属于自己。

b. 美国房子价格不高，甚至低于中国现今，美国所有房屋的平均中间价格为16.3万美元，也就是说，有一半的房产低于97.8万人民币。

这个价格在中国很多城市来讲都显得那样平易近人。

用同样的价格，在美国买到房子可以比中国大三倍以上。

或者说，用买中国房子三分之一的价格就可以在美国同等区域买房一套大房子。

c. 美国房产政策完善，法律环境健全，房屋产权受保障美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善，逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。

比如美国的房产信息是公开的，购房者可以去政府网站查看意向房产的全部详细信息。

所有的交易信息，包括实际价格，税额，交易日期，交易情况，都必须明确的呈报，这就有效的避免了炒房现象的发生。

此外，美国政府会保护房屋拥有者的产权，并保障房产交易中买卖上方的权益，比较公平公正公开。

d. 美国房产可以获得较高的租金回报率以出租和投资美国房产为目的会有稳定的房产增值效益和获得较高的租金回报。

e. 美国有多种房产类型，可以依据投资目的自如选择美国房产类型分为1.独栋别墅、2.联排别墅、3.公寓、4.多户住宅。

每种房型会分布在不同的地区或城市，并匹配不同的投资目的。

如投资、留学、养老买房都有比较适合的几类主要的房产类型。

虽然在美国投资购买房屋的好处多多，但对于没有投资美国房地产经验的人士来说，还是有许许多多的疑惑需要一一解答。