深圳城市更新拆除重建项目的基本流程
1.占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意 →
2.业主签署改造意愿书及委托书 →
3.受托单位申报纳入城市更新单元规划(制定计划) →
4.批准纳入城市更新年度计划 →
5.土地及房屋确权登记 →
6.开发商与业主签订拆迁补偿协议 →
7.申报改造主体 →
8.核发改造实施主体(批准文件) →
9存入与政府银行共管的风险押金 →
10.编制更新单元规划草案 →
11.核发更新单元规划批复 →
12.核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除 →
13注销房地产证 →
14.建设用地报批(备案) →
15.申请建设用地方案图、建设用地规划许可证 →
16制作宗地图 →
17.缴纳地价 →签订土地使用合同 →
18.核发建设工程规划许可证 →
19.核发施工许可证 →
20.开工建设 →
21.核发竣工验收证明 →
22.回迁户入伙 → 23.办理回迁户房地产证。
地方经济475深圳市拆除重建类城市更新流程体系简述龙登贵 深圳市天居置业有限公司摘要：深圳市的城市更新走在全国前列，其做法及经验值得其他城市借鉴与学习。本文在对深圳市拆除重建类城市更新关键特征概括总结的基础上对其流程进行系统梳理，并简略介绍关键节点的基础逻辑及基本做法，以供参考。关键词：城市更新；拆除重建；流程中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)018-0475-03一、深圳市城市更新概况（一）深圳市城市更新的基本情况2008年国务院颁布《关于促进节约集约用地的通知》，要求“大力促进节约集约用地”，2009年国土资源部及广东省试点促进节约集约用地试点示范省建设，同年深圳市在全国首创《深圳市城市更新办法》，2012年起每两年定期更新城市更新的“暂行措施”，2015年在罗湖区实施城市更新工作的改革试点，2016年在“强区放权”的背景下在全市范围内全部铺开罗湖区改革试点的经验，将事权全面下放至区政府，编制并颁布《城市更新“十三五”专项规划》，统筹、规划及指导全市的城市更新工作，强调“规划引领、政府引导、市场运作、公益优先”的城市更新基本原则。同时，陆续出台各类操作规程及配套措施，明确和细化办理流程。一直都是创新不断，改革不止。截止至今年3月，深圳市已批城市更新计划数量为698项，已批更新单元规划411项，通过规划提供可开发建设用地21.86k㎡、贡献用地10 k㎡，提供幼儿园243所、中小学120所、社康中心222所、医院3所、公交首末站164所、保障性住房653万㎡、创新产业用房85.13万㎡。2012年城市更新的存量土地供应首次超过增量土地供应，并逐年提高。通过拆除重建城市更新方式配建大量公共配套设施，不仅改善了城市环境、提升物业价值，还实现了土地的节约集约高效利用、促进产业转型升级。（二）深圳市拆除重建类城市更新的关键特征1.土地一二级联动开发，更新改造用地可以协议方式出让，改变了经营性用地若改变功能和容积率必须进行招拍挂方式出让，极大调动了原业主及市场主体推进城市更新的积极性；2.更新单元范围内的零星未建设用地，可以通过规划进行空间腾挪置换，并与更新改造项目作为整体一并出让，实现零散用地的空间整合；3.区分城中村、旧屋村、旧工业区等不同类型，制定差异化的地价标准，建立以基准地价为基础的更新地价与规划容积率调整的联动机制；4.提出“城市更新单元”概念，确立城市更新单元规划制度。通过更新单元建立可以充分协调公益和非公益，刚性和弹性相结合的机制和博弈平台，且明确城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。(拆除重建类城市更新利益博弈平台)二、深圳市城市更新的政策体系类别文件名称法规规章《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》配套措施《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》《深圳市城市更新清退用地处置规定》《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见(一)》《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见(二)》
1 深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序
根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。
第一部分：涉及政府部门的工作程序
一、计划申报
城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：
（一）城市更新单元规划制定计划申报
1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。
2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘 ,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。
3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。
（二）城市更新项目实施计划申报
已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可
2 备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。
二、土地及房屋确权、登记
纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。
三、城市更新单元规划组织编制及申报
（一）城市更新单元规划编制
1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。
深圳市城市更新(“三旧”改造)专项规划(2010-2015)
总 则
第一条 为有序推进深圳市城市更新工作，充分发挥城市更新在落实《珠江三角洲改革发展规划纲要》，加快特区一体化发展、提升城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，促进经济和社会可持续发展，制定本规划。
第二条 规划编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城乡规划法》
3、《深圳市城市总体规划（2010-2020）》
4、《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》
5、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
6、《深圳市城市更新办法》（深府令第211号）
7、《中国共产党深圳市第五次代表大会报告》
8、其他相关规划及标准
第三条 本规划编制遵循“政府主导、多方参与、全面统筹、科学评估、低碳更新、有序推进”的原则。
第四条 深圳市城市更新是指对符合“三旧”改造的特定城市建成区（包括城中村1（旧屋村）、旧工业区、旧城区及其他用地）内具有以下情形之一的区域，进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
1、城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；
2、环境恶劣或者存在重大安全隐患；
3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；
4、依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第五条 本规划范围为深圳市全市域。 第六条 本规划是指导全市城市更新工作的纲领性文件；是《深圳市城市近期建设规划与土地利用规划（2011-2015）》的重要组成部分；是城市更新计划与城市更新单元2规划制定的重要依据；是指导法定图则编制中城市更新单元划定的重要文件。
第七条 本规划期限为2010-2015年。
第八条 本规划解释权属深圳市城市更新主管部门。
第一章 目标与策略
