深圳市城市更新十三五规划

深圳市应对气候变化“十三五”规划深圳市发展和改革委员会二〇一六年八月目录前言 (1)第一章发展基础和发展环境 (2)第一节发展基础 (2)第二节发展环境 (6)第二章指导思想和发展目标 (9)第一节指导思想 (9)第二节发展目标 (10)第三章主要任务 (12)第一节控制温室气体排放 (12)第二节适应气候变化影响 (21)第三节加强体制机制创新 (27)第四节强化科技支撑作用 (30)第五节深化区域交流合作 (31)第四章重点工程 (33)第一节能源结构优化工程 (33)第二节低碳交通建设工程 (34)第三节绿色建筑推广工程 (35)第四节低碳试点示范工程 (36)第五节废弃物处理工程 (38)第六节水环境管理工程 (39)第七节生态系统完善工程 (40)第八节灾害风险管理工程 (42)第五章保障措施 (43)第一节加强组织领导 (43)第二节健全政策法规 (44)第三节加大资金投入 (44)第四节加强能力建设 (45)前言气候变化关系经济社会发展全局，对维护城市生命线系统运行、人居环境质量、居民生命财产安全和生态安全至关重要。

积极应对气候变化，推动绿色低碳发展，是实现可持续发展、推进生态文明建设的内在要求，是加快转变经济发展方式、调整经济结构、推进新的产业革命的重大机遇。

为积极应对气候变化，将减缓和适应气候变化要求融入经济社会发展的各方面和全过程，依据《国家应对气候变化规划（2014-2020年）》和《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，编制深圳市应对气候变化“十三五”规划，本规划将成为“十三五”期间深圳减缓和适应气候变化的指导文件和行动纲领。

第一章发展基础和发展环境在党中央国务院和省委省政府的正确领导下，深圳坚持质量引领、创新驱动，坚持绿色循环低碳发展理念，实现了有质量的稳定增长和可持续的全面发展。

在新的历史时期，深圳立足国家战略，坚持节约能源和保护环境的基本原则，充分发挥应对气候变化对节能、非化石能源发展、生态建设、环境保护、防灾减灾等工作的引领作用。

从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素2022年7月29日，深圳市规划和自然资源局、深圳市发展和改革委员会发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》（下称《深圳市“十四五”规划》），规划年限为2021-2025年。

作为深圳市及深圳各区更新整备的纲领性文件，市级规划在过去一年指引着深圳各区更新整备的整体方向，亦是深圳各区制定区级更新整备“十四五”规划的重要依据。

近期，除大鹏新区外，深圳各区更新整备“十四五”规划陆续出台，从更新整备目标、更新整备规模、更新整备空间范围划定、更新整备的重心及方向等方面为“十四五”期间各区更新整备项目提供了具体指引。

本文从市级及区级“十四五”规划（大鹏新区除外）释放的政策信号出发，解析2021-2025年深圳更新整备项目发展的八大核心要素。

要素一、强化规划统筹深圳市城市更新强调规划统筹的政策信号早于《深圳市城市更新“十三五”规划》出台之际即已显现，即明确了“十三五”期间全市城市更新的总体目标和发展策略，确定了全市及各区的更新计划规模、供应用地规模等关键指标。

此后，深圳市人民政府办公厅出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，进一步强调“坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展。

”去年发布的《深圳市“十四五”规划》明确提出“加强更新整备的规划统筹”，要求以国土空间规划标准单元为抓手，统筹城市更新和土地整备等存量规划。

标准单元对上落实上层次规划刚性管控指标，横向对接法定图则在存量地区关于开发功能、建筑总量、配套设施等详细规划要求，对下指导标准单元内城市更新和土地整备等各类存量规划编制，包括指引划定项目边界、确定地块划分、明确地块功能、建筑规模和配套设施等。

深圳各区则进一步将“政府统筹”“规划引领”“规划统筹”等原则设定为“十四五”规划遵循的基本原则之一，部分区域（如：光明区、宝安区、南山区）更是从二次开发规划策略研究、国土空间规划与二次开发实施衔接、片区项目统筹等宏观、中观、微观层面，强化政府统筹与规划引领作用，推动更新整备项目实现从“项目要更新整备”到“城市需要引领更新整备”，以及从“项目等空间”到“空间等项目”的转变。

深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要前言“十二五”期间，深圳继续发扬敢为人先的精神，在继承中创新、发展中突破，率先走出一条质量引领、创新驱动的发展之路，为经济特区未来发展注入新的活力和动力。

“十三五”时期是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标的决胜阶段。

站在新的历史起点，深圳必须始终高举中国特色社会主义伟大旗帜，牢记使命、勇于担当，解放思想、大胆探索，积极践行“三个定位、两个率先”，不断增创新优势、迈上新台阶，勇当“四个全面”排头兵。

深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要根据《中共深圳市委关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》编制，是指导未来五年全市经济社会发展的行动纲领，是编制和实施各区（新区）规划、专项规划和年度计划的基本依据，对于深圳率先全面建成小康社会，加快建成现代化国际化创新型城市具有重要意义。

第一章发展基础和发展环境在党中央国务院和省委省政府的正确领导下，深圳坚持质量引领、创新驱动，实现了有质量的稳定增长和可持续的全面发展。

在新的历史时期，深圳要率先适应、把握、引领新常态，有效应对国内外环境变化和风险挑战，以特区的担当践行国家战略，以特区的作为服务发展大局，抓住新机遇，实现新发展。

第一节发展基础“十二五”时期，深圳勇于实践、善于创新，在质量引领、创新驱动、改革开放中奋力拼搏、砥砺前行，顺利完成“十二五”规划主要目标任务，实现经济社会全面发展，为迈向“四个全面”新征程打下坚实基础。

一、主动创新发展理念，经济发展迈入质量时代积极应对复杂多变的外部形势，始终坚持深圳质量深圳标准，经济发展呈现出速度稳、结构优、动力强、效益好、消耗少的良好态势。

经济规模和质量效益同步提升，2015年本市生产总值超过1.75万亿元，提前一年实现“十二五”规划1.5万亿元的目标，进出口总额4425.5亿美元，出口总额实现二十三连冠。

人均GDP达到15.8万元，每平方公里产出GDP、财政收入均居全国大城市首位，万元GDP能耗和水耗分别累计下降19.5%和43%，以更少的资源能源消耗、更低的环境成本支撑了更高质量、更可持续的发展，成为首个全国质量强市示范城市。

深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知(2016)【法规类别】城市规划与开发建设【发文字号】深府办[2016]38号【发布部门】深圳市政府【发布日期】2016.12.29【实施日期】2017.01.01【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知（深府办〔2016〕38号）各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。

实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。

深圳市人民政府办公厅2016年12月29日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，按照“四个全面”战略布局和“五大发展理念”要求，深入推进供给侧结构性改革，完善城市功能，提升城市发展质量，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，加快建成现代化国际化创新型城市，结合《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。

一、坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展（一）科学编制全市更新“十三五”规划。

市规划国土部门组织编制《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新“十三五”规划》），经市政府批准后作为全市城市更新工作的纲领性文件。

《城市更新“十三五”规划》重点研究“十三五”期间全市城市更新总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。

深圳市人民政府办公厅印发《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。

实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。

深圳市人民政府办公厅2016年12月29日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，按照“四个全面”战略布局和“五大发展理念”要求，深入推进供给侧结构性改革，完善城市功能，提升城市发展质量，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，加快建成现代化国际化创新型城市，结合《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。

一、坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展（一）科学编制全市更新“十三五”规划。

市规划国土部门组织编制《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新“十三五”规划》），经市政府批准后作为全市城市更新工作的纲领性文件。

《城市更新“十三五”规划》重点研究“十三五”期间全市城市更新总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。

（二）分区落实市更新“十三五”规划。

各区政府（含新区管理机构，下同）根据《城市更新“十三五”规划》及相关标准规范、技术指引编制本辖区的城市更新五年规划，由市规划国土部门统筹报市政府审批。

各区（含新区，下同）城市更新五年规划以《城市更新“十三五”规划》划定的更新模式分区范围为指引，确定实施拆除重建与综合整治的空间范围，落实各类城市更新的计划用地规模和供应用地规模，分解各项配建和建设任务，保障全市城市更新规划目标的实现。

深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。

实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。

深圳市人民政府办公厅2016年12月29日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，按照“四个全面”战略布局和“五大发展理念”要求，深入推进供给侧结构性改革，完善城市功能，提升城市发展质量，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，加快建成现代化国际化创新型城市，结合《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。

一、坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展（一）科学编制全市更新“十三五”规划。

市规划国土部门组织编制《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新“十三五”规划》），经市政府批准后作为全市城市更新工作的纲领性文件。

《城市更新“十三五”规划》重点研究“十三五”期间全市城市更新总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。

（二）分区落实市更新“十三五”规划。

各区政府（含新区管理机构，下同）根据《城市更新“十三五”规划》及相关标准规范、技术指引编制本辖区的城市更新五年规划，由市规划国土部门统筹报市政府审批。

各区（含新区，下同）城市更新五年规划以《城市更新“十三五”规划》划定的更新模式分区范围为指引，确定实施拆除重建与综合整治的空间范围，落实各类城市更新的计划用地规模和供应用地规模，分解各项配建和建设任务，保障全市城市更新规划目标的实现。

深圳城市更新项目初步筛选指引IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】深圳城市更新项目排雷指引引言拿地，就是投资，就会存在投资失误的风险！我们土地拓展的人要做的，就是提前排查这些潜在的风险，提前做好布局，准备好化解风险的路径，把风险降到最低。

因此，拿地之前，首要任务就是先摸查项目基本情况，研判项目可行性，排查各种雷。

有的雷暴露在外面，易于发现排查。

而有的雷却埋藏在深处，难以察觉；有的雷，能提前引爆，误踩最多会让你折腾半天，延误你进攻的时间。

而有的雷，弄不好会让你付出沉重代价，得不偿失！一、核查权利人（业主）核查权利人，就跟买二手房是一样的，得先要搞清楚房子是谁的！拿地也是一个理，你连真正的业主是谁都没整明白，更别谈跟业主接洽谈合作了。

二、核查五类用地按照城市更新政策规定，申请拆除重建的，拆除范围内，合法权属用地占比不低于60%。

1、国有已出让用地。

2、城中村用地。

城中村用地，原特区内的几乎都好说，原特区外的也几乎好说。

就是项目在出现五类用地占比不够的情况下，需要增加合法用地面积解决（例如调入非农、两规用地确权、房地产登记历史遗留问题处理等），但原特区外各区都制定了各自的非农管理办法，对非农建设用地调入城市更新项目，大家规定各不相同。

尽管有的社区，非农台账上仍然有很多未使用的非农指标，但要按照所在区的非农办法，能调用的非农用地就没那么多了。

所以在城市更新拿地时，要提前做好工作还是蛮多的，否则将会拖长项目纳入计划、规划的时间。

3、旧屋村。

在判断项目可行性时，有的区已提前盘查了各街道的旧屋村的体量，可直接用于合法权属五类用地中旧屋村用地面积的计算。

38号文将旧屋村的范围扩大至原特区内，原特区内的几个区，几乎都没有这样的数据，那么就只能去项目现场走访一下，结合卫星图及地形图根据旧屋村认定办法来估算一下旧屋村用地的面积了。

4、两规用地。

好像有些人对两规用地是什么及为什么叫两规用地不是很明白。

深圳最新旧改⽅案终于确定了！（附红头⽂件）深圳城市更新“⼗三五”规划终于定稿了！昨晚（11⽉21⽇），深圳市规划国⼟委发布《深圳市城市更新“⼗三五”规划的通知》。

长达55页的⽂件稿，楼校长为⼤家提炼了7个重点，⽅便⼤家阅读。

1规划期内，争取全市完成各类更新⽤地规模30平⽅公⾥。

其中，拆除重建类更新⽤地供应规模为12.5平⽅公⾥。

推进以城中村、旧⼯业区为主要对象的拆除重建。

旧住宅区更新采取以综合整治为主的更新⽅式，审慎开展拆除重建。

2规划期内完成城市更新固定资产投资约 3500 亿元(含拆除重建、综合整治与功能改变等各类城市更新)。

3完成 100 个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项⽬。

完成约20个城中村住宅改造项⽬，满⾜50万⼈的现代化住房需求。

4争取在城市更新单元规划阶段新增⼀批公共配套设施中⼩学不少于100所，综合医院不少于8家，幼⼉园不少于215所。

5规划期内⼒争完成 100 个旧⼯业区复合式更新。

⼯业区块线内的旧⼯业区更新⽅向原则上应为⼯业⽤地功能，严格控制“⼯改商”“⼯改居”，保证2020年全市⼯业⽤地⽐重不低于30%。

6通过更新配建⼈才住房和保障性住房约650万平⽅⽶，配建创新型产业⽤房总规模约100万平⽅⽶。

配建13万套⼈才住房和保障性住房，以轨道站点周边区域为重点改善建设区位。

⼤部分都在关外，龙岗4.6万套全市最多。

关内的话则是南⼭区最多，为0.9万套。

以下为各区指标↓Q2新增保障房有什么要求？改造⽅向为新型产业⽤地的更新项⽬，规划不少于开发建设⽤地⾯积15%且不超过20%的独⽴⼈才住房和保障性住房⽤地。

轨道站点500⽶范围内的旧⼯业区可按照相应程序调整规划，申请通过更新建设。

关于新增配套Q1交通会有啥变化？市政交通基础⽀撑条件好的加强加快更新推进，城市中⼼区，重点产业发展区，交通枢纽与轨道站点周边区域、公共配套设施不⾜地区等范围的，划⼊优先拆除重建区。

道路加快推进光明、坪⼭、龙华、⼤鹏等新区主、次⼲路⽹络建设，持续完善原特区外道路基础设施，适时启动新湖路-镇海路、布罗通道等通道设施建设，强化原⼆线关周边区域联系。

城市更新“十三五”规划：未来5年城市更新用地达30平方公里深圳城市更新开始全线提速。

《深圳市城市更新“十三五”规划》（下称《规划》）已经市政府同意，正式对外发布。

根据《规划》，“十三五”期间，深圳将争取完成各类城市更新用地规模30平方公里。

其中，拆除重建类更新用地供应规模为12.5平方公里，非拆除重建类更新用地规模为17.5平方公里。

《规划》明确指出了未来5年内的改造方向和总体目标，对拆哪儿、怎样拆有了方向性的指引。

尤其是最受市民和企业关注的旧住宅区更新改造、人才住房和保障性住房等热点问题，《规划》都提出了具体的实施方案。

住宅区改造以综合整治为主对于旧住宅区改造，《规划》提出，以综合整治为主，审慎开展拆除重建；同时，工商住混合的旧城区，鼓励综合整治。

《规划》透露，建筑质量存在重大安全隐患、具备重大基础设施和公共设施建设需要，以及保障性安居工程等公共利益建设需求的旧住宅区，可在政府主导下拆除重建；其它情形的旧住宅区，建议通过政府主导、社区参与等方式开展综合整治。

另外，具有历史人文特色的旧城区，以综合整治为主要手段。

对工商住混合等其它旧城区，调动业主积极性，鼓励业主与政府合作开展综合整治。

通过城市更新配建13万套人才安居房关于人才住房和保障性住房，《规划》明确提出，“十三五”期间，通过城市更新持续稳定提供人才住房和保障性住房、创新型产业用房，规划期内力争通过更新配建人才住房和保障性住房约650万平方米，配建创新型产业用房总规模约100万平方米。

《规划》提出，为了缓解住房短缺压力，深圳将加快住宅供应速度，提高更新供应住房规模和比重，争取更新住房供给占全市住房总供给7成以上，规划期内实现新增约26万套商品住房供给，以中心区、轨道站点周边、重点产业片区等为重点，力争在“十三五”期间通过城市更新配建13万套人才住房和保障性住房。

根据《规划》，改造方向为居住用地的更新项目，严格按照不用分区规划批准住宅建筑面积的相应比例进行配建；另外，改造方向为新兴产业用地的更新项目中，安排部分人才住房和保障性住房用地。

深圳市城市更新的发展演变2005年，深圳市委市政府提出深圳面临“四个难以为继”，其中第一个就是土地难以为继。

据2010-2017年深圳实际土地供应数据统计分析来看，在2012年就已经出现了土地供应拐点，存量土地超过新增用地，2016年存量土地已为新增用地供应的5倍。

由此可以看出，深圳早在2005年，就已经进入了存量发展时代。

深圳城市更新的发展崛起，与“土地难以为继”息息相关，可以划分为探索期、深度实践期、强区放权新时期三个阶段。

第一阶段（10年），1998-2008年，城市更新处于探索期1998年，罗湖区老东门商业街改造标志着深圳城市更新的开始，随后2004年的皇岗村旧村改造，是全市第一个旧村改造项目，2006年政府出台了《深圳市城中村（旧村）改造转型规划编制技术规定》，城中村改造项目逐渐增多。

第二阶段（5年），2009-2015年，深度实践期省国土资源厅《关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）》，为推动城市更新发展提供了政策保障。

2009年《深圳市城市更新办法》出台，2012年《深圳市城市更新办法实施细则》、《加强和改进城市更新实施工作暂行措施》出台，形成城市更新主干法规体系，随后单元规划编制指引、容积率计算规则等规范体系不断完善，标志着深圳城市更新进入了规范化、制度化时期，改造项目井喷式增长。

第三阶段，2016年以后，强区放权新时期五年的深度实践积累了丰富的管控经验，随后对更新办法、暂行措施等一系列政策文件进行修订，弥补政策漏洞与管理缺口。

强区放权后，各区也纷纷制定各自的政策和规划体系，城市更新进入了精细化管理时期，机制越来越成熟，规范越来越严格。

二、反思（一）成效1、保障经济发展与土地供应十二五期间，城市更新占固定资产的投资达到13.7%，对全市经济增长作出直接贡献。

在土地供应方面，十二五期间，列入城市更新计划项目461项，计划用地39平方公里，城市更新专项规划已批269项，规划已批用地22平方公里，已开工项目76项，拆除用地8.5平方公里，是存量土地供应的主要来源。