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【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）目前，深圳城市更新项目基本依照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定，及相关配套政策进行组织实施的，不同项目操作流程会有一些差别，各区也有一些差异，但操作流程的主线基本一致。
一、更新意愿征集与计划申报（一）前期准备工作根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：（1）符合相关规划及控制性指标；（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；（3）更新意愿达到相应要求。
对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。
因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。
具体思路有：（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。
也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。
深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。
对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。
召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。
根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。
、城市更新项目操作流程1．
2、深圳市城市更新项目操作流程说明
更新项目操作基本程序汇总
程序事备落实部规划和国土资源委员会直1专项规划审个工作6（区规划和国土资源委员会直土地权属核2
（区填写《确权表格》及相3房屋产权确合作公部门确认盖合作公4拆迁谈
规划和国土资源委员会直5确定改造实施主
（区完成主体2个工作日规划和国土资源委员会直并确定实办理拆迁许可6100议签（区主体后办办理拆迁许可证后进房屋拆迁及土地清7合作公房屋拆迁及土地清个工作日、需缴公共面积拆迁建筑38
测绘中队积核算测绘费用完成全部房屋拆迁及土房产登记中心房产注销9。
深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。
区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。
需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。
第一部分：涉及政府部门的工作程序一、计划申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：（一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。
2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。
3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。
（二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。
区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。
二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。
三、城市更新单元规划组织编制及申报（一）城市更新单元规划编制1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。
2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更新单元规划草案进行技术咨询。
深圳市撤除重建类城市更工程操作根本程序依据《深圳市城市更方法》及相关规定，撤除重建类城市更工程操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更年度打算、土地和房屋确权、更单元规划编制审批、改造实施主体确认和用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。
区城改办依据现有相关文件规定，将根本操作程序进展了分类归纳，供相关企业和业主参考。
需要说明的是，城市更方法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。
第一局部：涉及政府部门的工作程序一、打算申报城市更年度打算申报包括城市更单元规划制定打算申报和城市更工程实施打算申报两局部：〔一〕城市更单元规划制定打算申报1.各申报主体依据《深圳市城市更单元规划制定打算申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。
2.区城改办依据辖区内城市更工作需要,对申报工程进展初步核查、整理、汇总,并对全区申报工程进展现场踏勘,拟订《区城市更单元规划制定打算(草案)》后报区政府审议。
3.区城改办依据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更单元规划制定打算》后,向市规划国土委进展申报。
〔二〕城市更工程实施打算申报已取得城市更单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更工程年度实施打算。
区城改办审核后，向市规划国土委进展申报。
二、土地及房屋确权、登记纳入城市更年度打算的改造工程，在编制更单元规划之前，需完成更单元范围内土地及房屋确实权、登记手续，具体确实权、登记手续还未明确。
三、城市更单元规划组织编制及申报〔一〕城市更单元规划编制1.由区城改办组织原打算申报单位托付具备资质的规划编制单位编制完成城市更单元规划草案；区政府组织实施的城市更工程，由区城改办托付具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更单元规划草案。
2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更单元规划草案进展技术询问。
