特色小镇盈利模式分析

特色小镇6大盈利模式分析特色小镇，作为产城乡一体化的新型城镇化模式，它是一个集合产业、文化、旅游和社区之功能于一体的一个新型部落体，是以产业为核心，以项目为载体，相互融合发展生产、生活、生态的一个特定区域。

特色小镇的开发与建设绝不是单一的项目，它是综合产业链体系。

在这条产业链体系之上，如何盈利一直是众人关心的问题。

特色小镇能够作为创新平台推动产业结构调整，培育信息、环保、健康、旅游、高端装备制造等新兴产业，加速产业升级；也能通过大型集团企业长期投资、吸引聚集特色产业、改造历史经典产业等方式推动产城融合、产城互利，改造、改进当前我国小城镇的面貌。

据统计，第一批特色小镇中部分小镇的平均投资额达65 亿元（浙江省规划每个特色小镇投资原则上不低于50亿元），按照住建部规划，到2020 年，培育1000个左右各具特色的小镇，那么到时候总投资将远超万亿。

根据各地方政府出台的特色小镇建设规划，到2020年特色小镇总计建设1900 个左右，按照省份、经济条件等具体细拆，总投资至少4.8 万亿元。

六大盈利模式一、工程收益-建造收益是开发的前提这里主要是指土地整理和公共基础设施的工程建设收益。

公共基础设施包括公共道路、供电厂、供排水厂、供热网络、通讯设施等基础设施；学校、医院、公园、广场、文化体育设施、综合服务区、游客接待中心等公共服务设施。

如华夏幸福受政府委托对小镇范围内的土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，变毛地为熟地后，通过政府回购，获得盈利。

二、土地升值-区域开发是小镇开发的基础和核心这里主要指一级开发，也就是由政府主导的方式。

特色小镇的发展成熟必将带来周边土地的溢价，政府通过土地财政可以获得大量收入。

除了这些财政收益以外，特色小镇将为地方带来更多无形的收益，如城市环境的优化、民生的改善、城市影响力的提升、产业生态圈的形成、就业增加和更多高素质人才的聚集等等，这些难以用金钱衡量的社会经济环境改善，是政府大力推动特色小镇开发的重要动力。

特色小镇的特色产业、运营模式及PPP模式运作解析导读2016年，住房城乡建设部、国家发展改革委员会、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，明确提出，到2020年，全国将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。

《通知》一经发布，引起全国各省市政府积极响应，一时之间打造各异特色小镇计划如雨后春笋般蓬勃发展。

但在规划与设计前要正确认识“特色”二字，避免特色小镇同质化，是摆在规划建设者面前的新课题。

故本文将全方位解读阐述特色小镇的发展情况与模式，更好地呈现出一幅特色小镇的宏伟蓝图。

1初识理念“特色小镇”不仅仅是一个普通意义上的小镇概念，与常态“小镇”有着本质的区别。

常言所提到的“小镇”，更多意义上是一种行政区域上的概念，这种小镇可以有产业，也可以没有产业；可以有很深的文化底蕴，也可以仅是一个小规模人群的普通聚居地。

但“特色小镇”却是一个集合产业、文化、旅游和社区之功能于一体的一个新型聚落单位，是以产业为核心；以项目为载体；生产、生活、生态互相融合的一个特定区域。

真正的特色小镇先是区域的产业的特色，只有挖掘产业的内容及活力，制定产业的扶持及优惠政策，用产业的活力带动整个产业链的发展，形成良好的供需关系，这才是特色小镇的发展动力和可持续的基础。

基于此因，那么一定要将区域内一部分人调动起来，参与到产业中来，通过大多数人的参与，服务及传播，为大多数人带来各种红利，这也成为特色小镇为区域发展与建设带来的红利。

2找准特色加快中国特色小镇建设，首先要立足自身资源和环境禀赋，把握区域分工和社会分工带来的发展机遇，充分发挥区位优势、资源优势和产业优势，坚持和把握小城镇发展的特色并且要突出特色。

资源环境方面，小城镇区域内自然资源丰富、生态环境优美，适应开发的土地、淡水等后备资源充裕，农村剩余劳动力、农副产品和工业原料供给充足、价格低廉。

特别是在当前资源环境对经济快速发展约束越来越紧迫的形势下，小城镇独特的资源环境特色，正在转变为发展的竞争优势。

调研报告：蓝城特色小镇模式分析蓝城特色小镇模式分析当前特色小镇的运营模式还不成熟，大部分房企都还处于摸索阶段。

但脱胎于绿城，的蓝城作为先行者，目前已经形成了相对成熟的特色小镇运营模式，并梳理出了清晰的逻辑。

那么房企转型特色小镇，蓝城是怎么做的呢？一、选址布局，一二线城市周边是需求重点蓝城小镇选址要求在大城市周边，宜居、宜游，经济条件相对较好，规模在2000亩以上。

但不同梯队的城市，对于小镇区域的考量都有所不同。

1、选大城市周边在城市层面，主要考虑城市能级、交通、生态与地块等要素，并用具体的数据进行支撑。

现在看来，开发商对于小镇的区位选择，基本形成了共识：一定要选在大城市周边。

项目跟大城市互动更方便、更强，有点大城市后花园的感觉，对于日后小镇的人流量也是一个保障。

所以说，未来一二线热点城市一定会是小镇的主战场。

2、交通便利很重要特色小镇一般都位于城市周边，交通便利非常重要。

一是最好已经或规划有高铁站、地铁站、轻轨站点等线路；二是距离交通节点便捷且距离近；三是距离最近的高速出口车程10分钟内最佳。

3、景观资源丰富交通资源之外，还应该重视景观资源。

特别如果不靠近大城市，更加要有特别强的资源。

蓝城的选择标准，是项目内部或周边有河流、湖泊、水库等自然水体资源，且水质条件良好；地块内部或周边有农业资源可利用；有历史文化资源沉淀。

4、地块规模不能低于500亩地块规模一般在1000-1500亩（不低于500亩），可利用农用地指标不低于1000亩；土地指标持续供应应有保证，容积率可综合平衡。

土地缺乏特点、交通不便，或者土地不完整、政府对产业认知度不高的地方，千万不要去做小镇。

二、小镇产品规划，90%住宅，10%配套设施蓝城认为，小镇应该比村庄大，比城市小。

在蓝城，小镇是1平方千米开发建设，然后带动3平方千米或者5平方千米的农业改造，最终做出一个常住人口在1~3万的小镇。

蓝城小镇在建筑规划中，90%的是住宅，10%的是配套设施，包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。

特色小镇的三大收益模式和两大痛点十九大提出了建设“交通强国”的目标，针对2018年的交通建设，国务院政府工作报告也指出：“2018年要完成铁路投资7320亿元、公路水运投资1.8万亿元左右，累计超过2.5万亿元。

”对于特色小镇来说，意味着小镇之间的可达性竞争将慢慢消退，可达性优势和区位优势将不会再是未来特色小镇竞争的绝对优势，而是基础条件。

在这样的语境下，特色小镇的传统商业模式虽然还会发生作用，但是商业模式的创新也成为了必然。

转自公众号：奇创旅游规划，ID：kchance_sh，推荐关注01特色小镇的三大收益模式1、土地一级开发这种模式主要是通过土地一级开发获得收益，这里的收益既包括商业利润，也包括政府相关补贴，以及开发之后的部分资产升值收益。

2、通过二级房产开发获取收益这种模式是传统的房地产模式，已经不新鲜了，主要的地产类型包括住宅地产、商业地产、公寓地产、度假地产、养老地产等等，这是最简单粗暴的盈利方式，也造就了大批最早的传统地产企业。

3、通过城镇化配套建设获取收益除了房地产，围绕房地产进行配套的公共服务和基础设施建设也是一个获取收益的重要途径。

国内早期的基础设施建设企业也赚到了不菲的收益，只不过这些企业比地产企业的知名度低，但是他们的实力不可小觑。

主要的建设项目包括公共交通建设、城市智能化建设、、金融基础设施、教育基础设施、医疗基础设施、水利基础设施等等。

02特色小镇收益模式的两大痛点1、地产惯性的转型痛点地产企业习惯了周期短的盈利方式，其团队也是在短平快的地产套路中成长起来的，转型并不是一件轻松的事情。

从技术含量来看，从纯销售转型到“销售持有”是比较容易的，但是从“销售持有”再升级到“产业链打造代建运营”就需要团队的知识水平和思维方式发生质的改变。

2、土地升值之后的区域运营能力提升一个项目的成功会带动土地升值，土地升值之后，如何以区域运营的模式来滚动开发，并形成新的盈利增长点？这也是一个很大的痛点。

我国特色小镇经营模式分析五、田园综合体经营及盈利模式和三大难点（一）田园综合体经营模式（二）田园综合体盈利模式（三）田园综合体落地的三大难点六、中国四大特色小镇案例及发展模式分析案例（一）-- 无锡阳山田园东方案例（二）--无锡鹅湖农业生态示范园案例（三）--台湾清境农场案例（四）---杭州法云安缦（一）田园综合体概念及特征1、田园综合体概念内涵田园综合体是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营，形成的是一个新的社区与生活方式，是企业参与、农业+文旅+地产的综合发展模式。

2、田园综合体的特征以产业为基础：田园综合体以农业为基础性产业，企业承接农业，以农业产业园区发展的方法提升农业产业，尤其是现代农业，形成当地社会的基础性产业。

以文化为灵魂：田园综合体要把当地世代形成的风土民情、乡规民约、民俗演艺等发掘出来，让人们可以体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼仪，还原村子原貌，开发一个“本来”的村子。

以体验为活力：将农业生产、农耕文化和农家生活变成商品出售，让城市居民身临其境体验农业、农事，满足愉悦身心的需求，形成新业态。

创新乡村消费：旅游业可作为驱动性的产业选择，带动乡村社会经济的发展，一定程度地弥合城乡之间的差距。

而解决物质水平差距的办法，是创造城市人的乡村消费。

城乡互动：解决文化差异问题的有效途径，是城乡互动。

田园综合体正是一种实现城市与乡村互动的一种商业模式。

关于城乡互动，最直接的方法，就是在空间上把城市人和乡村人“搅合”在一起，在行为上让他们互相交织。

文化得以弥合，才是人的城市化。

（二）田园综合体建设原则及结构体系1、建设原则田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。

农业要做三件事，即打造现代农业生产型产业园、休闲农业和CSA（社区支持农业）；文旅产业要打造符合自然生态的旅游产品和度假产品的组合，且要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭，此外还要融入丰富的文化生活内容，以多样的业态规划形成旅游度假目的地；地产及社区建设，无论改建还是新建，都要按照村落肌理打造，而且要附着管理和服务功能，营造新社区。

国内六大独特古镇的开发盈利模式古镇以其独特的文化魅力、历史气息以及至今为止仍保留着的生活方式、生活环境亦或是原住民，吸引着中外游客为之趋之若鹜。

不管是传统古镇还是新建古镇，令人瞠目的游客量背后，都离不开成功开发模式的支撑。

一、丽江古城--旧瓶装新酒模式打开应用保存高清大图概述：丽江旅游业的异军突起，被旅游界称为“世界遗产带动旅游发展”的“丽江模式”。

丽江地震后重新修整古城，按照新游憩结构和度假体验需求，创新打造外表符合丽江特点、内部舒适现代的一系列古村客栈形态的集观光与休闲度假为一体的古建筑。

特点：丽江的形象在于“小资天堂”，其特点是丽江为发扬传统民族文化，将古城环境和少数民族特色与现代人的游憩方式、生活方式紧密融合在一起，极大地增加了丽江古城的文化含量。

例如恢复丽江古城特有的“用水冲洗四方街”活动及“放河”习俗；把马帮作为载体，将民族传统文化和民间手工艺有机地联系起来。

二、平遥古城--整体申遗的政府主导模式打开应用保存高清大图平遥于2002年成立了首家股份制企业古城旅游股份有限公司，负责平遥古城景点经营、住宿、基础设施建设及房地产等项目，是古城保护和新城建设的实施主体。

成功要素之一：通过申遗提升平遥古城的文化旅游地位；成功要素之二：通过各种节庆活动及影视剧迅速超热景区。

如平遥国际摄影节、平遥国际摄影大展等。

成功要素之三：实施古城景区一票制，大大加快了平遥古城由社区向景区的转变过程；成功要素之四：通过打包整合旅游资源，实现旅游业向农村的延伸与辐射。

全县30多万农民从中受益；成功要素之五：为提升城市功能和品位，营造良好的旅游业发展环境，加快旅游配套设施建设。

三、彝人古镇--平地起旧城，以地产开发为主导的旅游综合体模式打开应用保存高清大图彝人古镇的总面积为2000亩，建筑面积100万平方米，总投资25亿。

是一个以彝文化为主，并融入宋文化、中国民居文化、建筑文化的一个彝文化大观园、古建筑博物馆。

彝人古镇不仅仅是一个简单的旅游区，还是一个用居住、商业地产和自由景区为核心形成古镇文化下的旅游综合体开发模式。

特色小镇的开发运营、产业培育、商业模式、投融资模式住建部提供的数据显示，第一批127个特色小镇建设带动产业和农村发展效果明显。

127个特色小镇自公布以来，新增企业就业人口10万人，平均每个小镇新增工作岗位近800个。

农民人均纯收入比全国平均水平高1/3。

从全国来看，特色小镇的建设将产生十万亿以上的投资额。

根据已经初步建成、有企业进驻运营的部分小镇统计来看，平均一个特色投资额约为50-60亿。

按照住建部总规划亿。

按照住建部总规划1000个特色小镇，将产生5-6万亿投资额。

如果按31个省市的规划总和，2400多个特色小镇将产生12-15万亿投资额。

而建成后的特色小镇如果能够形成利润生产中心，带动片区的经济发展，所带来的经济效益不可估量。

商业模式：小镇定位明确，多层盈利模式清晰特色小镇的商业模式主要包括土地一级开发、二级房地产开发、项目运营、城市配套服务设施开发运营四阶段。

在实际操作中，特色小镇的开发运营通常是以一揽子服务或按功能、区域划分的块项目为主，例如古北水镇是由中青旅负责进行整体开发、运营。

当前阶段，特色小镇的盈利主要包括开发运营收入和政策补贴收入。

“旅游”、“产业”小镇模式各有特色具体到不同类型的小镇，其盈利模式略有差异。

旅游小镇和产业小镇的出发点并不相同：旅游的核心是消费，尽可能的吸引消费者来流动消费；产业的核心的生产，尽可能高技术人才创业就业，长期定居。

二者发展路径截然不同，所需要的区位条件、基础设施、配套服务、盈利模式也都差异巨大。

旅游特色小镇对于交通和区位因素的要求较低，但是对天然的特色旅游资源要求颇高，建设成本主要集中在景区的开发，并通过旅游运营获取盈利，和一般景区并无二致。

产业特色小镇对交通区位以及产业配套要求较高，比较容易出现在大中城市周边，通过税收、政策补贴、管理收费等盈利。

旅游小镇VS旅游景区旅游特色小镇和景区开发都基于当地的旅游资源，模式上有共同之处。

以旅游功能为主导的特色小镇可以发展成为景区，有些历史人文古镇，自然风光优美的景区小镇也兼具特色小镇的文旅功能。

特色小镇的经济核心一、特色小镇的概念及发展背景特色小镇是指依托区域文化、历史、自然等独特资源和特色产业，以小镇为平台，以全域旅游、城乡融合、产业转型、创新创业等为导向，综合发展的小城镇。

近年来，随着城市化进程的加速和城市病的日益凸显，特色小镇的发展成为地方经济的重要探索方向。

而在2020年新冠疫情爆发后，特色小镇更成为人们旅游、休闲的一个新选择。

二、特色小镇的经济模式特色小镇的经济模式应建立在对该镇区域产业特色的深刻理解和价值洞察的基础上。

1. 传统产业转型特色小镇的传统产业转型指为了能够多方位地刺激经济发展而进行的产业更新换代。

例如，一些传统的纺织、造纸等产业可以通过与旅游业结合，打造独具特色的文创产品，提高园区的附加值。

2. 引入新兴产业特色小镇的引入新兴产业指将新兴产业引入传统小镇当中，比如建设高新园区、国家自主创新示范区等等，有效拉动区域经济发展。

例如，建设电子商务产业园区，可以大量引进新型企业，吸引大量年轻人前来就业，提升小镇的发展潜力。

3. 内部产业链条引发外部消费特色小镇的内部产业链条引发外部消费指在特色小镇内部进行产业链条的完善，以此引发外部的消费需求。

例如，一些小镇内部打造了大型综合商业区，成为当地人购物和小镇旅游的热门景点，吸引着越来越多的外来消费者。

三、特色小镇的核心产业1. 文化旅游旅游是特色小镇的重要产业之一，文化旅游更是人们选择特色小镇的重要原因。

特色小镇应该注重文化底蕴的挖掘和继承，并通过多样化的个性化旅游项目加强旅游吸引力。

例如，一些小镇的景点以历史文化为主题，打造独具特色的红色、革命、民俗等旅游项目，形成强大的旅游吸引力。

2. 特色餐饮在特色小镇里，本地特色餐饮业同样是不可忽略的重要产业。

针对城市人群的口味需求，特色小镇应该开发出更有特色和创意的餐饮品牌。

例如，一些小镇在传统美食上做文章，通过创新手法打造出具有当地特色的美食品牌，成为小镇旅游经济重要的支柱。

3. 新兴科技产业科技是现代社会的最前沿，也是特色小镇不可忽略的新兴产业之一。

文旅特色小镇的四种盈利模式类型文旅特色小镇的基因决定了它的盈利模式，这也是开发特色小镇的前提。

基因包括区位、本底、市场、操盘人，这几个方面的不同会导致不同类型的发展模式。

1、景区型以景区模式运营，盈利主要来自门票收入和综合收益。

门票收入占一半左右，另外，酒店、餐饮、购物等业态收入也是主要盈利来源，占40%至50%左右，与门票收入基本上旗鼓相当。

除了门票收入和综合收益之外，盈利模式还包括了产业收入、地产收入、资本运作等收益模式。

目前景区型文旅小镇主要是由旅游运营功底深厚的人操盘，模式相对清晰，以乌镇、古北水镇、郁孤台小镇等为典型代表。

典型案例目前做的比较好的是乌镇，因为它的操盘人陈向宏是专业做旅游出身的，因此它可以按照一个标准景区的方式去打造。

目前乌镇的四大盈利点是门票、酒店、车船和会务，这个对操盘人的专业运营能力和管理能力要求比较高。

2、地产型以地产模式运营，前期主要以土地开发收益、住宅地产开发收益和物业经营收益为主要盈利点，更多的是由地产商或地产主导的投资商操盘。

前期投入较大，后期依靠房地产反哺，然后打造小镇IP相对应的产品，打造商业配套设置和生活配套设施，形成生产、生活、生态“三生融合”的小型城市，让小镇的生态链完整。

再以此生态链的成功运营来提升地产。

让开发商自己成为IP的代名词，树立自己独一无二的品牌，提升品牌价值，从而获得更多收益。

典型代表是XX的绿城桃李春风小镇。

操盘人是宋卫平，一个理想小镇的实践者。

他开创了庭院面积和建筑面积近1：1的精品中式别墅，还有可供耕种的菜园。

设计还考虑了老年人的需求，紧急呼叫按钮、安全扶手等细节非常周到。

除此外，小镇拥有的生活配套设置几乎囊括了一切生活所需，食堂、幼儿园、洗衣房、影城等等…更令人惊奇的是桃李春风小镇成为了著名的旅游景点，目前参观小镇的门票需要300元一X，还需要提前预约。

3、功能型以功能模式运营，主要是以依托主题功能拓展经营形成相关盈利，深挖核心IP，围绕IP进行包装升级，开发相应的产品，形成相对应的产业链，打造区域旅游热点。

“特色小镇的综合开发运营模式”解读小城镇、小镇介于城市与乡村之间，对上承接大中城市的功能疏散，对下对接美丽乡村建设，是中国城镇化进程中非常重要的部分，是推进城乡一体化、推动供给侧结构性改革、完善城镇体系、带动农村经济和社会发展的重要战略措施，也是大多数农民就地转化为城镇居民的基本模式。

虽然小城镇、小镇的带动性相对大中城市较弱，但与产业联系极为密切，易于形成鲜明的主题性特征，与疏解大城市中心城区功能相结合、与特色产业发展相结合、与服务“三农”相结合的特色化发展之路将成为指导方向。

一、辨析两个小镇概念对于“特色小镇”的理解在今年10月份之前，有两种：一是国家层面虽没有明确提出“特色小镇”的概念，但在住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部委联合发布的《关于开展特色小镇培育工作的通知》中，提出“特色小镇原则上为建制镇（县城关镇除外），优先选择建制镇”，包括云南早期提出的“特色小镇”也属于这一概念；二是发展较早的浙江，明确提出“特色小镇是相对独立于市区，具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台，区别于行政区划单元和产业园区。

”可见，国家层面推动的“特色小镇”与浙江根本不是一个概念。

国家层面的出发点更多的在于推动新型城镇化，而浙江更贴近于市场，“经济转型升级和城乡统筹”是其主要想解决的问题。

2016年10月8日国家发展和改革委员会发布《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》，明确提出了特色小镇、小城镇两种形态。

“特色小镇主要指聚焦特色产业和新兴产业，集聚发展要素，不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。

特色小城镇是指以传统行政区划为单元，特色产业鲜明、具有一定人口和经济规模的建制镇。

”至此，全国各地有关“特色小镇”的概念得到了统一：特色小镇非镇非区，是各种特色发展要素的聚集区。

同时，特色小镇和小城镇之间又有着密切的联系，二者相得益彰、互为支撑。

特色小镇是小城镇中的重要发展主体，小城镇是特色小镇发展的主要载体。

文旅特色小镇的四种盈利模式类型
1.旅游与观光：文旅特色小镇以独特的文化和旅游资源吸引游客。

这
包括历史文化景点、自然风光、特色建筑和传统手工艺品等。

小镇可以通
过门票销售、导游服务、旅游纪念品销售等方式盈利。

2.文化创意产品与服务：文旅特色小镇通过文化创意产品和服务满足
游客的需求，创造利润。

这包括艺术品销售、手工制作工坊、文化体验活动、文化演出等。

小镇可以与当地的艺术家、手工艺人和文化机构合作，
开展有吸引力的文化创意项目。

3.商品销售与零售：文旅特色小镇通过销售当地特产和手工艺品盈利。

这些特产和手工艺品通常与小镇的文化和旅游资源相关联。

小镇可以设立
专门的纪念品和特产店，吸引游客购买当地特色产品。

4.住宿和餐饮服务：文旅特色小镇提供各种形式的住宿和餐饮服务，
为游客提供全面的旅游体验。

这包括酒店、客栈、民宿和特色餐厅等。

小
镇可以通过提供高品质的住宿和餐饮服务赢得游客的青睐，从而实现盈利。

在实际运营中，文旅特色小镇可以结合以上的盈利模式，根据自身的
资源和市场需求进行选择和组合。

此外，小镇还可以进行其他形式的利润
创造，比如举办展览、会议和文化活动，出租商业空间给创业者等。

综合
运用多种盈利模式，可以最大程度地挖掘文旅特色小镇的经济潜力，实现
可持续的发展。

特色小镇开发模式+五种盈利方式及资本退出机制一、土地一级开发土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。

当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定。

从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式。

从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。

土地一级开发的主要内容包括了筹措资金、办理规划和项目核准（立项）等各种审批手续、征地、拆迁、组织实施市政基础建设并接受验收等。

二、土地一级开发模式土地是特色小镇建设的基础与保障，土地的一级开发对于小镇项目的建设落地与产业发展具有重要作用。

根据实施主体的不同，土地一级开发可分为土地储备机构自行开发或者企业通过招投标方式取得土地一级开发权两类开发模式。

1.土地储备机构自行开发模式政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。

土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项拨款（或国有股本）进行土地一级开发，开发完成后将熟地交由土地管理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。

这种模式中，土地储备机构充当政府土地一级开发机构，开发土地的权属登记在该机构名下。

如《上海市土地储备办法》规定：“土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取土地储备的房地产权证。

干货！文旅特色小镇开发及盈利模式总结编辑 | 拾初集团当下，中国文旅地产市场发展进入新一轮的高峰。

按照中共中央印发的《深化党和国家机构改革方案》，2018年4月8日，新组建的文化和旅游部正式挂牌。

“诗和远方终于在一起了!”这意味着文旅融合是现实发展的方向，也是新时代转型升级的发展需求。

《世界旅游经济趋势报告（2019）》报告指出，“2018年全年全球旅游总人次达121.0亿人次，较上年增加5.8亿人次，增速为5.0%”。

截止到2018年7月份，全国共有22个省份提出特色小镇创建计划，总计划数量已超过1500个，其中文旅特色小镇计划数量超700个。

此外，住建部陆续公布了第一批、第二批国家级特色小镇共403个，其中文化旅游类型的特色小镇共253个，占比为62.8%。

政企合作(PPP)开发模式最具发展潜力，房地产收入与产业经营收益为盈利口当前，我国文旅特色小镇主要有三种开发模式——政府主导模式、企业主导模式以及政企合作(PPP)模式，不同开发模式各具优势。

政府主导模式下，政府可集中大量资本和人力，协调多方面资源建设及产业链服务关系来建设特色小镇;企业主导模式可以充分发挥市场对资源的主导作用;而政企合作(PPP)开发模式则可以充分利用政府和企业双方资源优势，降低、分散风险。

根据财政部PPP项目库统计数据，2015年文旅特色小镇PPP项目发起数量为15个，2016、2017年项目发起数量分别为40个和85个，文旅特色小镇PPP项目处于一个较快的发展阶段。

随着文旅特色小镇商业模式逐渐清晰，民间资本参与开发的意愿不断增强，政企合作(PPP)模式开发将具有较大潜力。

文旅特色小镇的商业模式主要包括五个层面，分别为土地一级开发、二级房地产开发、产业项目开发、产业链整合开发、城市建设开发。

土地一级开发可以通过工程和土地升值获取收益;二级房产开发包括城市地产、旅游地产和工业地产开发，主要通过销售收入、回收经营收入、租赁经营收入的方式获取收益;产业项目开发阶段包括特色产业项目开发和旅游产业项目开发两大类，其中特色产业项目包括当地特色产业开发、产业孵化园、博物馆等项目，旅游产业项目则包括主题公园、景区、度假地产等项目;产业链整合开发阶段则是将旅游产业与特色产业整合，构建成产业生态圈;城市建设开发包括城市服务、基础设施建设等方面。

蓝城特色小镇模式分析当前特色小镇的运营模式还不成熟，大部分房企都还处于摸索阶段。

但脱胎于绿城，的蓝城作为先行者，目前已经形成了相对成熟的特色小镇运营模式，并梳理出了清晰的逻辑。

那么房企转型特色小镇，蓝城是怎么做的呢？一、选址布局，一二线城市周边是需求重点蓝城小镇选址要求在大城市周边，宜居、宜游，经济条件相对较好，规模在2000亩以上。

但不同梯队的城市，对于小镇区域的考量都有所不同。

1、选大城市周边在城市层面，主要考虑城市能级、交通、生态与地块等要素，并用具体的数据进行支撑。

现在看来，开发商对于小镇的区位选择，基本形成了共识：一定要选在大城市周边。

项目跟大城市互动更方便、更强，有点大城市后花园的感觉，对于日后小镇的人流量也是一个保障。

所以说，未来一二线热点城市一定会是小镇的主战场。

2、交通便利很重要特色小镇一般都位于城市周边，交通便利非常重要。

一是最好已经或规划有高铁站、地铁站、轻轨站点等线路；二是距离交通节点便捷且距离近；三是距离最近的高速出口车程10分钟内最佳。

3、景观资源丰富交通资源之外，还应该重视景观资源。

特别如果不靠近大城市，更加要有特别强的资源。

蓝城的选择标准，是项目内部或周边有河流、湖泊、水库等自然水体资源，且水质条件良好；地块内部或周边有农业资源可利用；有历史文化资源沉淀。

4、地块规模不能低于500亩地块规模一般在1000-1500亩（不低于500亩），可利用农用地指标不低于1000亩；土地指标持续供应应有保证，容积率可综合平衡。

土地缺乏特点、交通不便，或者土地不完整、政府对产业认知度不高的地方，千万不要去做小镇。

二、小镇产品规划，90%住宅，10%配套设施蓝城认为，小镇应该比村庄大，比城市小。

在蓝城，小镇是1平方千米开发建设，然后带动3平方千米或者5平方千米的农业改造，最终做出一个常住人口在1~3万的小镇。

蓝城小镇在建筑规划中，90%的是住宅，10%的是配套设施，包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。

绿维文旅：特色小镇的三级运营结构和五大运营收益特色小镇的三级运营结构特色小镇的运营不管是政府主导还是企业主导，一定要基于市场化运作机制。

我国目前缺少专业化的特色小镇运营机构，都是通过政府下派的管委会来统一管理，如浙江的梦想小镇、云栖小镇等。

但是政府在这一过程中，实现了充分的放权，以“服务者”自居，充分调动企业的积极性，不干涉市场行为。

以下是特色小镇的三级运营结构：1. 政府在特色小镇的培育过程中，政府的职能定位应适度转型和调整观念，更好地处理管理与服务间的关系。

其主要有两点：一是要制定好规则，根据市场规律，明确政府与市场的关系；二是要维护好规则，根据合约上的内容，通过法律的方式来运行。

政府不是单单的土地供应，而是要在后期持续地为小镇投入各种资源。

首先，地方政府根据当地形势，通过政策疏解，下放权力，切实为企业做好服务，而不是仅仅提出硬性要求。

其次，政府要为小镇作好宣传，为企业做好背书。

最后，政府要有一定的宽容度，允许实践和探索。

2. 管委会管委会这类机构的存在，主要是因为目前的行政机制和市场机制没有办法完全接轨。

小镇管委会隶属于区县一级的政府，所以便能调配县层面的行政资源，提高其所管辖地区的行政服务效率。

管委会并没有任何行政审批权限，其主要的职责有两点：一是落实政策，二是提供服务。

3. 平台公司特色小镇要选择合适的企业担任平台公司的角色，若由一个企业来主导，则最好为某一行业内具有实力的龙头核心企业或终端品牌企业，一般要具备整条产业链的撬动能力。

尤其要抓住产业价值链“微笑曲线”的两端高利润环节，即研发设计和品牌营销服务，进行重点配置和服务对接。

此外，平台公司通过互联网形成各类服务平台（需求信息、融资服务、政府资源、专家服务、成果信息等），充分聚集和优化配置平台资源，能促进域内企业升级转型，能推动政府的高效治理，能帮助小镇对接外部资源，形成互补的业务关联。

特色小镇的五大运营收益企业建设特色小镇最关注的就是如何实现盈利。

特色小镇丨解析旅游小镇的盈利点——旅游地产的四种开发模式旅游地产是以旅游度假为目的的房地产开发，属于一种特殊的房地产行业，具有资源依托性、要素综合性、开发销售和经营方式多样性等特点。

不同于普通的住宅地产和商业地产地开发模式，旅游地产主要有以下四种类型：1.资源主导型小镇开发模式——以浙江乌镇为例旅游资源主要包括自然环境资源和历史人文资源，我们这里以乌镇的历史资源举例。

历史文化资源主导型的小镇开发模式，主要是依托其保存相对完好的传统古建筑，展示其历史文化风貌，通过让游客体验传统生活方式，从而产生特有的吸引力。

乌镇地处浙江北部桐乡县北端，虽经2000多年沧桑，仍完整地保存着原有的水乡古镇风貌和格局。

门窗上的木雕和石雕工艺精湛，真实体现了浓郁水乡风情和深厚文化底蕴。

2.行业依托型小镇开发模式——以中国博鳌为例行业依托型小镇，顾名思义，就是依靠某种特殊行业，发展形成的旅游宜居小镇。

2001年，国际会议组织——博鳌亚洲论坛将其定位永久性会址所在地，博鳌名声大噪。

进入旅游跨越式发展时期后，又先后建成博鳌水城、博鳌旅游风景区等旅游项目。

目前，博鳌小镇已发展为海南旅游发展的平台和加速机，为提高海南旅游的国际知名度起到了重要作用。

3.旅游接待型小镇开发模式——以黄山汤口镇为例一般而言，旅游接待型小镇是为前往景区旅游的游客提供住宿服务的小城镇，同时配套提供食、购、娱等相关服务。

汤口镇在为黄山风景区旅游服务的同时，还因地制宜积极开发本镇旅游资源，相继开发翡翠谷、九龙瀑、野生猴谷景区、天湖景区、香河景区、凤凰源景区和龙凤苑景区等7处景区，搭乘黄山旅游的便车和景区串线，年接待人数已突破百万。

4.生态人居型小镇开发模式——以成都市龙泉驿区山泉镇为例生态人居型是最为普遍的旅游宜居小镇开发模式，这类小镇一般处于中大型城市周边，距离城区较近，本身生态环境优美，且以生态人居为发展特色，主要接待城市休闲居民，开展休闲度假旅游为主。

山泉镇坐落于龙泉山脉中西部，依托川西民居特色的原始风貌，以建设“桃花故里、批把原乡”为突破口，以“村落文化”支撑名镇建设，带动农家旅游业及相关产业蓬勃发展，走上了“生态旅游型”农业的可持续发展之路，成为“乡村旅游胜地”。