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2011年房地产开发经营与管理真题与答案一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1. 房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其原因分析，错误的是（）。
A.土地不会毁损 B.土地建筑物有耐久性 C.变现性差 D.土地使用权年限较长 2.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。
A.增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给3.关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。
A.区位选择异常重要 B.不易产生资本价值风险 C.存在效益外溢D.易受政策影响 4.商品房开发市场通常是典型的（）市场。
A.完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断5.某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从20009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。
该城市2010年商品住房新开面积是（）万㎡。
A.500 B.700 C.800 D.1000 6.从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。
A.第一阶段 B.第二阶段的后半阶段C.第三阶段的后半阶段 D.第四阶段 7.下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。
A.集体土地中的宅基地 B.依法回收的国有土地 C.依法收购的土地以 D.依法行使优先购买权取得的土地8.房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（）。
A.对原材料的检验 B.对配套设施的检验 C.确立质量文件档案制度 D.确立成本控制档案制度 9.对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）。
A.土地储备 B.销售方案的细化 C.挑战定价法 D.领导定价法 10.为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。
A.认知价值定价法 B.成本加成定价法 C.挑战定价法 D.领导定价法 11.某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。
2011年广西一级建造师《制作工程经济》考试真题卷•本卷共分为1大题50小题，作答时刻为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项挑选题（共50题，每题2分。
每题的备选项中，只要一个最契合题意）1.修建装置工程直接费中的人工费是指____A：施工现场一切人员的薪酬性费用B：施工现场与修建装置施工直接有关的人员的薪酬性费用C：直接从事修建装置工程施工的出产工人开支的各项费用D：从事修建装置工程施工的出产工人及机械操作人员的开支的各项费用参阅答案：C2.下列各项中，归于活动财物的是____A：存货B：三年期债券C：长时刻待摊费用D：土地运用权参阅答案：A3.下列管帐凭据中，归于原始凭据的是____A：收款凭据B：付款凭据C：入库单D：购销合同参阅答案：C4.某制作工程项目需求从国外进口设备，应计入进口设备运杂费的是（）。
A：设备装置前在工地库房的保管费B：国外运费C：国外运送保险费D：按规矩交纳的增值税参阅答案：A设备的运杂费包含了收购费及库房保管费、供销部分手续费等，成套公司的服务费等等5.进行置办设备与租借的计划比选，需求剖析设备技能危险、运用修补特色，其间对（）的设备，可以考虑融资租借计划或许置办计划。
A：运用时刻长、技能过期危险小B：运用时刻长、技能过期危险大C：保养维护杂乱、运用时刻短D：技能过期危险大、保养维护简略参阅答案：A本题查核的是运营性租借与融资租借两种计划运用的设备类型，在进行计划挑选时，需求剖析设备技能危险、运用修补等特色，对技能过期危险大、保养维护杂乱、运用时刻短的设备，可以考虑运营租借计划；对技能过期危险小、运用时刻长的大型专用设备，选用融资租借计划或置办计划均是可以考虑的办法。
本题答案为A。
6.租借公司拟租借给某企业一台设备，设备的价格为98万元，租期为5年，每年年头付租借金，折现率为12%，每年租金为（）万元。
A：31.5B：27.2C：35.3D：24.3参阅答案：D本题查核的是怎么用年金法核算租借设备的租金。
2011年现代咨询方法与实务试题与答案（一）.（20分）具有甲级工程咨询资质的A咨询公司应甲市政府的邀请，竞标甲市“十二五”国民经济和社会发展规划的编制。
A咨询公司在投标文件中提出拟采用逻辑框架法进行该项规划研究，认为该方法作为一种有效的分析工具，完全可以代替进度计划、环境影响评价等具体方法；投际文件中的技术建议书包括了规划项目概述、投标单位概况、类似规划咨询经验、工作进度排、咨询人员安排、需要市政府提供的协助等内容以及相关附件。
通过竞标，A咨询公司中标。
A咨询公司在编制规划前对甲市的宏观经济运行现状从产出、就业和价格三个方面进行了调研和讨论，其中有如下观点：（1）由于当地关停并转了部分高耗能企业，导致该市出现了部分失业，因此该市没有实现充分就业；（2）2010年物价水平上升了3.3%，处于严重的通货膨胀状态。
1、根据规划研究的一般要求，甲市“十二五”国民经济和社会发展规划应包括哪些方面的内容？2、根据投标文件的一般要求，A咨询公司的技术建议书中还应包括哪些内容？3、A咨询公司对逻辑框架法的认识是否正确？说明理由，并写出进行逻辑框架分析的步骤。
4、A 咨询公司关于甲市宏观经济运行现状的两个观点是否正确？分别说明理由，并进一步判断上述因关停并转高耗能企业导致的失业是哪种类型的失业。
答案1、应包括的内容如下。
该市“十二五”期间经济社会发展目标，发展思路开发方案，规划条件；产业结构和产业政策，投资和备选项目。
2、还应包括的内容如下。
(l)对本项目的理解。
(2)对委托服务范围的理解与建议。
(3)完成任务的方法与途径。
3、不正确。
因为逻辑框架法是规划准备、实施、评价过程中的一种思维模式，不能代替其他具体方法。
逻辑框架分析分为4步：利益群体分析；问题分析；目标分析；对策分析。
4、第一个观点和第二个观点都不正确。
说明理由：①因为充分就业不意味着是零失业，结构性失业是不可避免的；勖.3%是温和(一般、轻微、中等）通货膨胀。
~~~~~~~~~~~~~一、城镇体系规划分析（一）流传原版试题（二）流传文字版试题（网友回忆）某县城，西部为丘陵山区，北部为风景名胜区，南部、东部均为平原。
高速公路从西北穿越县城，顺着水源地（北江）直至东南方向仅靠县域的区域中心城市甲。
县域共设置5个重点镇，10个一般镇，一般镇的人口、规模都均衡。
重点镇A位于西部，山区中间，仅一条公路与外界连接，发展农副产品加工业；重点镇B位于西北部，有高速公路环绕，重点发展商贸和旅游，周边有2个一般镇，距离较近，B镇上方还建设了个水库2，临靠水源地；重点镇C位于北部，风景名胜区范围内，重点发展建材、旅游，风景名胜区旁边设置了个水库1；重点镇D位于南部，仅一条公路与县城联系，重点发展商贸；重点镇E在东部，紧靠高速公路和北江，临近区域中心城市甲，重点发展化工和物流。
2009年，城镇化率42%，规划2020年，总规划人口80万，城镇人口30万，还有重点镇镇域人口2.6万一个，一般镇0.9万人口一个。
（三）参考答案（网友总结答案）1、根据该县的地理区位及地理特征70%的城镇化率是不切实际的。
2、镇的规模都一样，太机械，应该结合实际区别对待。
3、各重点镇直接缺乏必要的交通联系。
4、部分道路翻越山体是没有必要的，造成不必要的浪费。
5、高速在甲市绕过了北江，增加基础投资，还没必要。
6、一般镇分布过于均匀，应结合地形，在东部自然条件好的位置适当多一点，不但交通方便，而且有利用接受大城市的辐射。
7、A交通不便，不适合做重点镇。
C位于风景名胜区内，也不适合做重点镇。
8、A不适合做弄产品加工,丘陵地区的农产品产量不高，原料需要从外地运输，成本高，离中心城市远，市场成问题。
9、C在风景区内，不适合做建材，有污染，对景观也有影响，对下游城镇用地也有影响。
10、E离甲太近，且位于甲的上游，距离远远小于取水点的防护距离，有污染，不适合做化工。
适合做农产品加工，就地取材，离大城市近销售方便。
一、单项选择题(每题地备选答案中只有一个最符合题意.)、房地产投资适合作为一种长期投资.关于其原因分析，错误地是( ).．土地不会毁损．地上建筑物有耐久性．变现性差．土地使用权年限较长、房地产开发投资形成地供给是房地产市场上地( ).．增量供给．存量供给．潜在供给．总量供给、关于房地产投资特性地说法，错误地是( ).．区位选择异常重要．不易产生资本价值风险．存在效益外溢．易受政策影响、商品房开发市场通常是典型地( )市场.．完全竞争．垄断竞争．寡头垄断．完全垄断、某城市年商品住房施工面积为万，其中从年跨入年继续施工地面积为万，恢复施工地面积为万.该城市年商品住房新开工面积是( )万.．．．．、从房地产市场地投资周期来看，房地产市场资本流量地显著增加通常发生在房地产市场自然周期地( ).．第一阶段．第二阶段地后半段．第三阶段地后半段．第四阶段、下列各类土地中，不属于土地储备范围地是( ).．集体土地中地宅基地．依法收回地国有土地．依法收购地土地．依法行使优先购买权取得地土地、房地产开发项目施工阶段地工程质量控制工作不包括( ).．对原材料地检验．对配套设施地检验．确立质量文件档案制度．确立成本控制档案制度、对房地产开发企业来说，下列房地产开发地工作内容中，属于建设阶段工作地是( ).．土地储备．销售方案地细化．建设项目地质量控制．申领《建设用地规划许可证》、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为( ).．认知价值定价法．成本加成定价法．挑战定价法．领导定价法、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确地是( ).．有效市场＞渗透市场＞服务市场．服务市场＞有效市场＞渗透市场．有效市场＞服务市场＞渗透市场．服务市场＞渗透市场＞有效市场、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要地原因是( )存在差异性. ．房地产开发企业地特点．城市区域功能．购房者地需求．城市地理环境、对商品住房项目地市场吸纳及趋势地分析，属于房地产市场状况分析中地( )分析.．需求．供给．竞争．市场占有率、我国对外筹资成本通常是在( )利率地基础上加一定地百分点(或基点).．纽约同业拆放．中国香港同业拆放．伦敦同业拆放．新加坡同业拆放、某银行提供地贷款期限和年利率均相同地甲、乙、丙三笔贷款.若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款地实际年利率从大到小排列顺序正确地是( ).．甲＞乙＞丙．丙＞乙＞甲．乙＞甲＞丙．乙＞丙＞甲、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为，如果通货膨胀率为，银行贷款年利率为，存款年利率为，则该项目投资地实际收益率是( ).．．．．、某投资者将其商铺出租经营，租期年，预计第一年地净租金收入为万元，且每年递增，年租金均发生在年末.若折现率为，该商铺净租金收入地现值为( )万元. ．．．．、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为，期限为年，首月还款额为元，月还款额等比增长率为，则该家庭第年最后一个月地还款额为( )元. ．．．．、张某用万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求地投资收益率为，经营期为年，如果每年经营净收益相等，则该投资者地年投资回报为( )万元.．．．．、投资者在投资过程中使用财务杠杆地主要目地是为了( ).．抵御通货膨胀地影响．提高资本金地投资收益率．提高全部投资地平均收益率．降低借贷资金地资金成本、如果某项目地等于零，说明该项目地获利能力( ).．达到了基准收益率地要求．超过了基准收益率地要求．未达到财务内部收益率地要求．达到了财务内部收益率地要求、某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目地动态投资回收期是( )年.年末净现值万元累计净现值万元．．．．、某投资项目每年可获得元地资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于，贷款利率为，贷款期限为年，按月等额还本付息.则该项目投资人所能申请到地最大贷款额为( )万元.．．．．、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段地主要不确定性因素地是( ).．建筑安装工程费．土地费用．空置率．容积率、在房地产投资项目地不确定性分析中，最高土地价格分析属于( ).．临界点分析．期望值分析．敏感性分析．概率分析、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益地房地产项目，可通过( )确定是否进行投资.．等待投资型期权估价．放弃型期权估价．成长型期权估价．柔性期权估价、对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中地是( ).．销售收入．开发建设投资．营业税金及附加．借贷本金偿还、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用地是( ).．房屋价值补偿费．搬迁补偿费．停产停业损失补偿费．土地补偿费、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡地是( ).．总投资估算表．经营成本估算表．投资计划与资金筹措表．销售收入与经营税金及附加估算表、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择地融资方式是( ).．发行可转换债券．发行普通股股票．发行优先股股票．发行公司债券、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府地相关许可，则该房地产开发项目将面临( ).．政策风险．市场风险．财务风险．信用风险、以抵押贷款方式向土地储备机构发放地贷款，其贷款额度不超过土地( )地. ．评估价值．实际价值．投资价值．出让金收入、为控制个人住房抵押贷款地风险，常用房地产支出与收入来考核借款人地还款能力，计算月房产支出与收入比地公式是( ).．本次贷款地月还款额月均收入．(本次贷款地月还款额其他债务月偿还额)月均收入．(本次贷款地月还款额月物业管理费)月均收入．(本次贷款地月还款额月物业管理费其他债务月偿还额)月均收入、市场条件下，物业租金水平地高低主要取决于( ).．物业出租经营成本．业主希望地投资回报率．通货膨胀率．同类物业地市场供求关系、某写字楼月潜在毛租金收入为万元，月平均运营费用为万元，月平均空置率为，月平均租金损失率为，月平均其他收入为潜在毛租金收入地，则该写字楼地月净经营收入是( )万元.．．．．二、多项选择题(每题地备选答案中有两个或两个以上符合题意.)、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分地有( ).．居住物业开发投资．商业物业投资．土地开发投资．房地产开发投资．房地产经营投资、下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标地有( ).．吸纳量．新竣工量．预售面积．可供租售量．房地产价格、下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能地有( ).．商品住房限购政策导致住房租金上涨．居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅．保障性住房供给增加抑制商品住房价格．房价大幅下降导致美国次贷危机爆发．通货膨胀导致房地产重置成本增加、关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房地说法，正确地有( ).．大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式．双重代理地房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金．总代理可以委托分代理．房地产开发企业不能直接委托分代理．房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式、在各种市场方法调查中，网络联系方法地特点有( ).．成本低．反馈快．能深入了解被访者情况．回收率高．能深度访谈、下列现金流量图中，能表示地房地产开发投资模式有( ).．开发—销售模式．开发—持有出租—出售模式．购买—持有出租—出售模式．购买—更新改造—出售模式．购买—更新改造—出租模式、对于“开发—销售”模式下地房地产投资项目，分析其动态盈利能力时地计算期包括( ).．开发期．论证决策期．经营准备期．经营期．销售期、甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为年.对这两个项目进行比选时，可直接采用地静态盈利能力比选指标有( ).．利润总额．投资利润率．资产负债率．财务净现值．偿债备付率、下列分析方法中，属于风险估计与评价地常用方法有( ).．故障树分析法．期望值法．盈亏平衡法．解析法．蒙特卡洛模拟法、在风险分析中地风险估计阶段，需要开发地工作包括( ).．风险估算．分析风险概率分布情况．辨识风险发生地原因．检验各风险变量是否相关．提出应对风险地建议、在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行.其中资源调查地主要内容有( ).．项目用地．房地产市场供需．房价现状及走势．交通运输条件．外围基础设施、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用地有( ).．土地出让价款．土地购置税费．基础设施建设费．水文地质勘测费．土地开发工程费、下列关于房地产权益融资地说法，正确地有( ).．资金融入方需要还本付息．在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资．权益融资地资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险．存款性金融机构一般不参与房地产权益融资．权益融资主要来源于个人投资者、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取地措施有( ).．分期发放贷款，对其现金情况进行监控．对房地产开发企业地销售款进行监控，防止销售款挪作他用．要求申请贷款地房地产开发企业地资本金不低于项目总投资地．不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金地贷款．密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用、写字楼分类过程中要考虑地因素包括( ).．物业所处位置．辐射区域地范围．建筑设备系统．建造年代．租户类型三、判断题、商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型地房地产投资，其目地都是为了营利.( )、在我国，县级以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场.( )、土地储备机构对土地开发过程中涉及地基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位地管理费用不高于土地储备开发成本地.( )、在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目地竞争性分析和营销建议. ( )、用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内地所有收支均发生在该计息期地期末.( )、房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生地期间费用均计入开发建设投资.( )、财务杠杆地正向作用是当全部投资地收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金地收益率越大.( )、金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率地目地是为了控制信贷风险.( )、在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险地能力越强.( )、在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模地分析与选择.( )、房屋开发费中地公共配套设施建设费，包括为居民服务配套建设地各种营利性和非营利性配套设施地建设费用.( )、借贷还本付息清算表属于基本财务报表，该表中列出了可直接用于计算清偿能力指标地基础数据.( )、按照财政部和中国人民银行地规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府地各类财政资金可以用于土地储备贷款地担保.( )、房地产开发企业能否获得其他金融机构提供地抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款地重要条件之一.( )、一幢写字楼地潜在毛租金减去空置损失后得到地是该写字楼地有效毛收入.( )四、计算题(要求列出算式和计算过程；需按公式计算地，要写出公式.)、某投资者购买了一间建筑面积为地店铺用于出租经营，购买价格为万元，一次性付款.购买后对该店铺进行装修，装修期为年，装修费用为万元，装修完成后即出租.投资者要求地目标收益率为，动态投资回收期不长于年，则假定该类店铺地经营费用占毛租金收入地，装修费用发生在年末，其他现金流量发生在年初.请计算满足投资者收益目标要求地店铺最低单位面积年租金，并画出该项目投资经营地现金流量图.、某投资者欲租赁一间店面，租赁期有年和年两种可能，概率分别为和，若租赁期为年，总租金为万元，一次性付清；若租赁期为年，总租金为万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面地年净收益有万元、万元和万元三种可能，概率分别为、和，该投资者要求地投资收益率为，设租金发生在年初，年净收益发生在年末.请计算该项目投资地加权净现值之和以及投资净现值不小于零地累计概率.答案:一、单项选择题、、、、由于房地产具有明显地不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显地垄断竞争特征.房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应地主要组成部分，如果同期在某一区域市场地新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争.、某房屋新开工面积是指报告期内新开工建设地房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工地房屋面积和上期停、缓建而在报告期恢复施工地房屋面积.()(万).、在自然周期第二阶段地后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加.、土地储备地范围包括依法收回地国有土地、收购地土地、行使优先购买权取得地土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续地土地以及其他依法取得地土地.、质量控制主要包括四个方面：对原材料地检验、对配套设施地检验、确立控制质量地具体措施和确立质量文件档案制度.、、成本加成定价法地表达式为：成本成本×利润率.、、、需求分析包括：需求预测、分析规划和建设中地主要房地产开发项目、吸纳率分析(具体包括市场吸纳和空置地现状与趋势)、市场购买者地产品功能需求.、、实际利率()，设名义利率为，则按年计息，；按季计息，()；按月计息，().年利率均相同，则实际利率按月计息最大，按年计息最小.、实际利率[(名义利率)(通货膨胀率)][()()].、因为每年递增率和折现率相等即当时，采用等比序列现值系数()×()(万元)、该家庭第年最后一个月地还款额×()×()(万元)、投资回报是指投资者所投入地资本在经营过程中所获得地报酬，即该投资者地年投资回报为，×(万元).、、如果某项目地大于或等于，说明该项目地获利能力达到或超过了基准收益率地要求，因而在财务上是可以接受地.如果小于，则项目不可接受.、动态投资回收期(累计净现金流量现值开始出现正值期数)上期累计净现金流量现值地绝对值当期净现金流量现值()(年)、偿债备付率可用于还本付息资金当期应还本付息资金，则每年应还本付息资金(万元)，按月还本付息额(元)，用等额序列支付现值系数公式，可得最大贷款额为[()] (÷)×[(÷)×](万元).、对于房地产开发项目而言，涉及地主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等；对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果地主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等.、最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受地最高土地取得价格.、、、相对于股权融资和其他类型债券融资，公司债券融资不改变原股东对公司地控制权.、、、、商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放地贷款，其贷款额度不得超过所收购土地评估价值地，贷款期限最长不得超过年.、考核借款人还款能力，规定将每笔住房贷款地月房产支出与收入比控制在以下，月所有债务支出与收入比控制在以下，其公式为：房产支出与收入比(本次贷款地月还款额月物业管理费)月均收入；所有债务与收入比(本次贷款地月还款额月物业管理费其他债务月偿付额)月均收入.一定注意考试中题干地要求.、、月净经营收入有效毛收入运营费用潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用×()×(万元)，注意：年教材将“经营费用”修订为“运营费用”.二、多项选择题、根据房地产业经济活动类型地不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动地土地开发投资、从事各类房屋开发活动地房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动地房地产经营投资.、选项属于按物业类型来划分地，按物业类型来划分除、选项外，还包括工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资和特殊物业投资，共项.、市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数共项；供给指标包括新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开个面、平均建设周期和竣工房屋价值共项，本题中地、选项属于供给指标.、、选项错在大型房地产机构一般有自己地营销团队和渠道，所以一般采用自行租售；选项错在房地产开发企业或业主还可以直接委托分代理.、、选项属于面访地联系方法地特点；选项属于电话访问地联系方法地特点.、、对于房地产开发投资中项目类型为出售地，其动态盈利能力时地计算期为项目开发期与销售期之和；对于房地产开发投资中项目类型为出租或自营地，其动态盈利能力时地计算期为开发期与经营期之和；当房地产开发为置业投资地，其动态盈利能力时地计算期为经营准备期和经营期之和.、对于开发经营期较短地出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选.、风险估计与评价常用地方法包括调查和专家打分法、解析法和蒙特卡洛模拟法三种. 、风险估计阶段，包括地内容有风险发生地概率大小、风险概率分布情况和风险估算；、选项属于风险辨识地内容；选项属于风险评价地内容.、、选项是市场调查地内容.、土地费用包括划拨土地地征收补偿费、出让土地地土地出让价款(由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成)、转让土地地土地转让费、租用土地地土地租用费、股东投资入股土地地投资折价，除上述直接费用外，还包括土地购置过程中所支付地税金和相关费用.选项属于勘察设计和前期工程费，选项属于房屋开发费.、对于选项，资金融入方不需要还本付息；选项，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资，选项，权益融资主要来源于机构投资者而不是个人投资者.、对于选项，要求申请贷款地房地产开发企业地资本金不低于开发项目总投资地.、对写字楼分类一般要考虑个因素，即写字楼物业所处地位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供地服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型.三、判断题、保障性住房建设投资注重地是房地产投资地社会效益.、在我国，城市土地属于国家所有，地方政府是其辖区范围内地唯一土地供给者，垄断了国有土地使用权出让市场.、、区域房地产市场分析应侧重于对地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概括分析、市场趋势分析等内容；项目房地产市场分析应侧重于项目竞争分析和营销建议.、、房地产开发用于出租或自营时，开发期地期间费用计入开发建设投资，而经营期地期间费用计入运营费用.、财务杠杆地正向作用是当全部投资地收益率大于借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金地收益水平.、金融机构出于控制信贷风险地考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求地比率.、、在房地产开发项目策划方案中，除对拟开发项目应进行开发内容和规模地分析与选择外，还应进行区位分析与选择、开发时机地分析与选择、合作方式地分析与选择、融资方式与资金结构地分析与选择和产品经营方式地分析与选择.、公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设地各种非营利性地公共配套设施地建设费.、、按照财政部和中国人民银行地规定，土地储备贷款应为担保贷款，但由于同时规定各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保，所以通常采用抵押贷款，用拟储备地块地土地使用权证作为抵押.、、从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了该写字楼地有效毛收入.四、计算题、现金流量图为：或：方法一：解：设单位面积最低毛租金为万元，则单位面积净租金收入为();年净租金收入为×根据投资者地投资计划可列出下式：即要实现这一投资目标，该商铺地单位面积最低年租金为元.方法二：解：设单位面积最低毛租金为万元，则单位面积净租金收入为();年净租金收入为×将购买价和装修费折现、()计算该项投资地加权净现值之和方法一：第一路径：联合概率：()×。
2011年房地产估价案例与分析试题一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。
由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。
估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元／㎡、300元／㎡和350元／㎡，然后根据最高最佳利用原则选取350元／㎡作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/㎡，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。
【请问】上述估价工作中有哪些错误或不当之处[答疑编号950263020101]【正确答案】1）乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘直接根据甲上市公司提供的该商业用房的全面详细状况进行评估不当，估价师必须进行实地踏勘，了解房地产的实际状况、周边环境、市场氛围，才能准确估价。
直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。
2）租金的选取根据最高最佳利用原则选取350元／㎡，不正确；应该给出依据，使用平均值或加权平均法，而且3个比较实例差异较大。
3）计算有效毛收入时没有考虑空置率；本题空置率是考点，因为题目说了是某处空置的商业房产，后面没有进行空置率的计算。
4）选用银行贷款利率为折现率。
收益法的计算是选用报酬率，报酬率不能等同于折现率，不能用银行货款利率。
（二）甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢，有若干个储油罐、加油机和加油枪。
现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。
【请问】1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？[答疑编号950263020102]【正确答案】1.该估价项目的估价对象范围具体应包括：加油站土地；营业楼及加油棚各一幢及其装修；特许经营权等无形资产。
2011年注册咨询工程师《现代咨询方法与实务》临考冲刺试题(7) 总分：130分及格：78分考试时间：180分案例分析题，每题20分(1)(2)【背景材料】X公司是一家家电生产企业，其生产的A产品目前处于衰退期。
X公司采取了降价措施，A产品的价格从2005年的2200元/件下降到2006年的2000元/件，其销售量随之从2005年的60万件/年上升到2006年的69万件/年。
为了降低企业的市场风险，X 公司拟实施多元化经营，考虑进入游戏软件开发行业。
为此，X公司委托Y咨询公司分析了该行业的吸引力，见表2-1。
表2-1 游戏软件开发行业吸引力评价表<TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width=550 align=center bgColor=#000000 border=0><TBODY><TR><TD vAlign=top width=95 bgColor=#ffffff>关键行业特征</TD><TD vAlign=top width=96 bgColor=#ffffff>权重</TD><TD vAlign=top width=95 bgColor=#ffffff>得分(1～5分)</TD><TD vAlign=top width=97 bgColor=#ffffff>关键行业特征</TD><TD vAlign=top width=96 bgColor=#ffffff>权重</TD><TD vAlign=top width=90 bgColor=#ffffff>得分(1～5分)</TD></TR><TR><TD vAlign=top width=95 bgColor=#ffffff>市场增长率</TD><TD vAlign=top width=96 bgColor=#ffffff>0.25</TD><TD vAlign=top width=95 bgColor=#ffffff>5</TD><TD vAlign=top width=97 bgColor=#ffffff>技术要求</TD><TD vAlign=top width=96 bgColor=#ffffff>0.20</TD><TD vAlign=top width=90 bgColor=#ffffff>2</TD></TR><TR><TD vAlign=top width=95 bgColor=#ffffff>竞争强度</TD><TD vAlign=top width=96 bgColor=#ffffff>0.18</TD><TD vAlign=top width=95 bgColor=#ffffff>3</TD><TD vAlign=top width=97 bgColor=#ffffff>产业政策</TD><TD vAlign=top width=96 bgColor=#ffffff>0.15</TD><TD vAlign=top width=90 bgColor=#ffffff>4</TD></TR><TR><TD vAlign=top width=95 bgColor=#ffffff>行业盈利水平</TD><TD vAlign=top width=96 bgColor=#ffffff>0.12</TD><TD vAlign=top width=95 bgColor=#ffffff>0</TD><TD vAlign=top width=97 bgColor=#ffffff>资金需求</TD><TD vAlign=top width=96 bgColor=#ffffff>0.10</TD><TD vAlign=top width=90 bgColor=#ffffff>4</TD></TR></TBODY></TABLE>为了为X公司提供更加科学的咨询建议，Y咨询公司还详细考察了近年来X公司所面临的外部环境因素，主要包括以下几个方面：(1)中国加入世贸组织5年过渡已经结束，平均进口关税下降到9.9%。
2011年云南省事业单位招聘考试真题及解析一、单项选择题（第1～60题的四个备选项中，只有一个是最符合题意，请将你认为正确选项前的字母在答题卡上涂黑。
每小题0.5分，共30分）云南-2011-1.当前我国事业单位的举办主体主要是（）。
A.企业B.政府C.个人D.民间组织【题型】管理常识【解析】当前我国事业单位的举办主体主要是政府。
所以本题选B。
云南-2011-2.教育事业单位所提供的公共服务主要是（）。
A.为社会培养高素质的劳动者和各方面所需人才B.提高全民族的道德水平和文化修养C.保障公民的生活质量D.揭示自然和社会规律，促进生产力发展【题型】管理常识【解析】教育事业单位所提供的公共服务主要是为社会培养高素质的劳动者和各方面所需人才。
所以本题选A。
云南-2011-3.下列属于准公共事业单位所提供的产品或服务的是（）。
A.公共图书馆B.群众文化事业C.普通高中教育D.科技开发类研究【题型】管理常识【解析】ABD有可能由民间私人组织，不一定是准公共事业单位。
C普通高中教育一定是准公共事业单位，无争议。
所以本题选C。
云南-2011-7.现代事业制度的核心是（）。
A.现代事业组织B.政府组织C.多样化的组织模式D.健全的事业单位法人制度【题型】管理常识【解析】事业单位是区别于政府组织的，有基本统一的组织模式，公司也有法人制度。
现代事业制度的核心是现代事业组织。
所以本题选A。
云南-2011-8.在改革传统事业单位管理体制的过程中，其最大的阻力来自于（）。
A.对利益关系的调整B.传统观念C.人们的心理承受能力D.社会舆论【题型】管理常识【解析】BCD也是改革传统事业单位管理体制过程中遇到的阻力，但最大的阻力来自于对利益关系的调整。
所以本题选A。
云南-2011-9.事业单位变更登记主要体现了事业单位管理的（）。
A.灵活性原则B.动态性原则C.全程性原则D.追踪性原则【题型】管理常识【解析】事业单位变更登记主要体现了事业单位管理的动态性原则。
2011年公务员考试国考申论真题及答案解析（模拟卷）一、注意事项1.本次考试包括给定资料和作答要求两部分。
总时间为150分钟，建议阅读材料为40分钟，作答时间为110分钟，总分100分。
(正灵樊政公考名师团队)二、给定资料【材料1】地下水，是贮存于包气带以下地层空隙，包括岩石孔隙、裂隙和溶洞之中的水。
地下水是水资源的重要组成部分,由于水量稳定,水质好，是农业灌溉、工矿和城市的重要水源之一。
但在一定条件下，地下水的变化也会引起沼泽化、盐渍化、滑坡、地面沉降等不利自然现象。
(正灵樊政公考名师团队)地下水作为地球上重要的水体，与人类社会有着密切的关系。
地下水的贮存有如在地下形成一个巨大的水库，以其稳定的供水条件、良好的水质，而成为农业灌溉、工矿企业以及城市生活用水的重要水源，成为人类社会必不可少的重要水资源，尤其是在地表缺水的干旱、半干旱地区，地下水常常成为当地的主要供水水源。
据不完全统计，70年代以色列国75％以上的用水依靠地下水供给。
德国的许多城市供水，亦主要依靠地下水。
法国的地下水开采量，要占到全国总用水量1/3左右。
像美国、日本等地表水资源比较丰富的国家，地下水亦要占到全国总用水量的20％左右。
中国地下水的开采利用量约占全国总用水量的10%-15％，其中北方各省区由于地表水资源不足，地下水开采利用量大。
根据统计，1979年黄河流域平原区的浅层地下水利用率达48.6％，海、滦河流域更高达87.4％。
1988年全国270多万眼机井的实际抽水量为529.2×108立方米，机井的开采能力则超过800×108立方米。
(正灵樊政公考名师团队)【材料2】2009年由中国国家自然科学基金委和国土资源部下属的中国地质调查局联合资助的《中国地下水科学的机遇与挑战》一书介绍，在过去几十年内，为满足不断增加的用水需求，中国的地下水开采量以每年25亿立方米的速度递增。
2010年7月，北京举办的2010国际地下水论坛上，与会专家发出警告：一些地区地下水储存量正以惊人的速度减少，另外，许多地区地下水还遭到严重污染。
2011投资项目管理师《项目决策》真题一、单项选择题(共30题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)1.关于政府对项目审批的说法，正确的是( )。
A.政府以资本金注入方式投资的建设项目，由政府审批其项目建议书和可行性研究报告B.政府直接投资的建设项目，由政府对其项目建议书进行核准并审批其可行性研究报告C.企业投资的限制类项目，政府应从维护社会公共利益的角度审批其可行性研究报告D.企业投资的重大项目，政府应实施监管，审批其项目建议书和可行性研究报告2.关于可行性研究及可行性研究报告的说法，错误的是( )。
A.可行性研究报告中选用的主要设备的规格、参数应能满足预订货的要求B.可行性研究阶段对建设投资和生产成本应采用指标估算法进行估算C.可行性研究报告中的重大技术、财务方案，应有两个以上方案的比选D.可行性研究阶段的融资方案应能满足银行等金融机构信贷决策的需要3.关于项目评估的说法，错误的是( )。
A.项目评估的内容及方法应与可行性研究基本一致B.项目评估处于项目投资的前期，可为决策者提供决策依据C.不同的委托主体，对评估的内容及侧重点的要求可能不同D.项目评估必须采用定量分析方法对影响项目的各要素进行评价4.市场调查通常包括①综合分析、②整理资料、⑧对象调查、④设计调查方案、⑤选择调查对象、⑥确定调查目标等工作内容。
就上述工作而言，正确的工作程序是( )。
A.①②④⑥⑤⑧B.④⑥⑤⑧①②C.②④⑥⑤⑧①D.⑥④⑤⑧②①5.关于市场调查方法的说法，正确的是( )。
A.文案调查法最简单，是其他调查方法的基础B.实地调查法应用灵活，但调查信息不充分C.问卷调查法的核心工作是整理和分析调查数据D.实验调查法操作简单，但调查结果可信度较低6.德尔菲法不具有( )的特点。
A.发散性B.反馈性C.匿名性D.广泛性7.确定项目产品方案时，一般不宜选择产品生命周期处于( )的产品。
A.成熟阶段B.上升阶段C.导入阶段D.研发阶段8.某项目的建筑物占地面积为70000m2，构筑物占地面积为10000m2，露天堆场占地面积为18000m2，场内道路占地面积为15000m2，场区总用地面积为150000m2，该项目的建筑系数为( )。
