丰都县房地产市场调研及定位报告

年份 2013 2014 2015（截止9月中旬）
单位：万方
供应量（预售） 80万方 50万方 50万方 预计全年供应70万方
去化量 50万方 50万方 35万方 预计全年去化49万方
供应量（预售） 去化量 累计存量
累计存量 30万方 30万方 45万方 预计年底存量51万方
丰都近三年房地产市场概况
个案——龙城华府
户型展示
楼顶带屋顶花园
一层带花园设计
二层带露台设计
个案——龙城华府
户型展示
一层带花园设计
二层带露台设计
楼顶带屋顶花园
个案——龙城华府
龙城大道沿街面 售房部前广场
龙城大道
侧面沿街面
十字路口
个案——久桓城
项目效果图 二期 6 5 三期 3 2 1 四期 10 总户数 4 一期 7 8 9 建筑面积 总建筑面积68万平米，其中商业22万平米 （含星级酒店3.5万平米、大型百货商场2 万平米、大型超市1.2万平米） 1710户 停车位 1093个 地址 开发商 丰都县龙河大桥旁 重庆丰都县久桓房地产开发有限公司
个案——久桓城
产品分析
久桓城待售8、10号楼约336套，面积区间70-123㎡。 楼栋 2—6号楼 1、7号楼 9号楼 梯户数 3梯6户 3梯6户 3梯6户 楼层数 26-33层 26、31层 28层 户型面积区间 80-120㎡ 90-119㎡ 70-123㎡ 总套数 约900T 约340T 约166T
丰都县龙河东龙城大道 重庆市永川区宏旭房地产开发有限公司 500亩 建筑面 83万方（商 积 业约10万方） 2.83 停车位 1100个
整体规划为四期，一期已于2012年开盘并交 房入住，
个案——龙城华府
现阶段二期规划 7 6
5
4
3
2
1
9 10 11 12 13 14
8
开盘时间 建筑形态 后期推盘
在售一期，占地面积5.65万平米，总建筑面 积约24万平米，其中住宅建筑面积约18万 销售均价 平米、商业约2.9万平米。10栋高层，看江 （元/㎡） 的近5000，不看江的4500。 住宅底商（退台式3F），2000元办卡。 面积区间 后期推盘 待售70-123平米，1变2，2变3，2变4。 2015-9-23推8号楼，仅剩余10号楼。
在售二期，2014年底开盘3、9-14号楼， 2015年初开盘1、2、4号楼， 2015年6月开盘6、7号楼。 8栋高层（29F）、6栋洋房（8+1）、商铺。 预计2016年初开盘8号楼。
销售均价（元/㎡） 在售二期，高层起价3980，均价4300。洋房均价5500。 物业费 高层1.25，洋房1.45
丰都县将按照六大城市组团方向打造。这六大城市组团分为四个居住组团，两个工 业组团，每个组团承载着不同的城市功能。其中本案所处的龙河东组团是城市最主要的 发展新区，也是新兴的商业中心，未来将会聚集大量人流。
组团特色
名山组团是城 市副中心，以 旅游业为中心。
镇江组团是以精 细化工等产业为 主的工业组团。
方米，集金融、百货、超市、影院、儿童天
地、女人街、养生会所、商务酒店、家居装 饰等城市级配套。 据悉，目前已有太平洋集团旗下的太平
1
3 2
洋森活天地及保利电影院入驻。 1号楼：-1—3F（酒店） 2 号楼： -2—3F （ -1 、 -2F 为建材城，其余 餐饮娱乐）
3号楼：-1—3F（餐饮娱乐）
4 号楼： -1—4F （ 1F 不能做餐饮娱乐， 2 、 层高： -2—1F：5.1米 2—3F：6.3米 3F百货，4F保利影院） 除了 1 号楼及 2 号楼 2—4F 自持以外，
1变2（71）：56T 2变3（95-109）：224T 2变4（123）：56T 共约336T
房型 两房、三房 两房、2变3、小三房、 三房 1变2、2变3、2变4
待售8、10号 楼
3梯6户
28层
70-123㎡
1变2、2变3、2变4
个案——久桓城
户型展示
久桓城待售8、10号楼户型，6个户型都比较方正，带院馆，赠送面积约9—18㎡。
约为156万吨。
丰都城市概况
2014 年地区生产总值、固定资产投资、社会消 费品零售总额、地方财政收入分别实现135.37亿元、 209.23 亿元、 58.59 亿元、 24.79 亿元，同比分别增 长 10.8% 、 12.4% 、 14.6% 、 23.7% 。城乡居民收入 分 别 达 到 21749 元 、 8679 元 ， 分 别 增 长 11% 、 13.4%。
县境内设有丰都站，主城至丰都车程不足1小时。
丰都城市概况
丰都县以“鬼文化”著称，以此打造的景点带来了大量的客流，极大地促进了 当地消费。另外，矿产资源依靠便捷的交通，也成为了城市重要的经济支柱。。
丰都县旅游资源以自然景观和人文景观为主，
主要有丰都鬼城名山景区、双桂山（国家级森林 公园）、鬼国神宫（中国最大的动态人文景观）、 鬼王石刻（中国最大摩岩石刻造像）等著名景观。 矿产资源主要有天然气、铝土矿、石灰石、 白云石、长石石英砂岩、煤、铁、硫、石膏等， 次为铜、锌、莹石和重晶石脉。其中，煤矿储量
水天坪工业 园区组团
天水坪组团是 市级特色工业 园区组团。
龙河东组团是丰都县 的商业中心，与雪玉 洞、澜天湖和工业园 区相承接。 王家渡组团主 要规划为政治 经济中心。
丁庄溪组团，以 物流交通为主的 交通组团。
丰都房地产市场研究——项目地图
本案位于城市重点发展新区龙河
金科黄金海岸
东组团，该组团现有 4 个在售楼 盘，为本案主要竞品。
理论上，丰都由经济及人口发展而 产生的住房需求，会提升房地产去 化量，但是由图表数据看出近三年 去化量趋于平稳在50万方左右，且 存量有所上升，现状与理论有所相 悖。预计后期市场为了加速去化库 存及满足增长的住房需求，会有牺 牲价格以求跑量的趋势。
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
个案——久桓城
户型展示
个案——久桓城
一期工程现状 一期工程现状
二期地块现状
工地围墙
个案——ห้องสมุดไป่ตู้麓国际
地址间 项目效果图 二期 7 12 13 14 3 2 建筑形态 开盘时间 后期推盘 9 开发商 10 11 占地面积 龙河二桥桥头右侧 丰都县开元置业有限公司 7 万 方 容 积 率 3.0 建筑 26万方平米 面积 （商业4.66万方） 车位数 1190个
丰都县位于长江上游地区、重庆东部，地
下距湖北宜昌476公里。 县城东依石柱县，南接武隆县、彭水县，
处三峡库区腹心，上距重庆主城九区 172 公里，
西靠涪陵区，北邻忠县、垫江县。2013年常住
人 口 62 万 ， 辖 21 个 镇 7 个 乡 2 个 街 道 ， 面 积 2901平方公里。 境内主要道路有沪渝南线高速（涪丰石高 速公路）、沿江高速公路、垫丰武高速公路 （修建中）、丰忠公路、丰石公路等。 渝利铁路于2013年10月全线通车，在丰都
丰都县房地产市场 调研及定位报告
目
录
Part 1 ：丰都城市概况 Part 2 ：丰都房地产市场概况 Part 3 ：丰都房地产市场研究 Part 4 ：项目本体分析 Part 5 ：竞争策略思考 Part 6 ：静态经济测算
丰都城市概况
丰都县位于重庆中心地带，交通的不断完善，为其经济发展提供了重要保障。
城市经济水平在上扬
购买力增强
全年接待游客 830 万人次，同比增长17.7% ，旅
游综合收入实现26.5亿元，同比增长17.6%。 2014 年建成商品房 90 万平方米。城镇化率提高 1.37个百分点达到40.61%。 2015年力争新增城镇面 积 1.5 平方公里以上，城镇化率提高 1.35 个百分点， 建成商品房60万平方米。
城市影响力在提升
城市经济消费增强
城市在扩张
“农进城”增长趋势
产生住房需求！
Part 1 ：丰都城市概况 Part 2 ：丰都房地产市场概况 Part 3 ：丰都房地产市场研究 Part 4 ：项目本体分析 Part 5 ：竞争策略思考 Part 6 ：静态经济测算
丰都房地产市场概况
以下是由房交所提供的供应去化数据。
楼栋
梯户数
楼层数
总套数
户型区间
户型特点
9、11、 13号楼
每栋2个单 元，1梯2 户
8+1顶跃
约96T
118-142三房、 四房
1层带花园、2层带露台、顶跃 带屋顶花园。
10、12、 14号楼
每栋2个单 元，1梯2 户
8+1顶跃
约96T
113-137三房、 四房
1层带花园、2层带露台、顶跃 带屋顶花园。
其余均为销售， 1F 均价 2.2万，2F 、3F 均价
1.3万。交首付的5%即可订房。
个案——东麓国际
产品分析
东麓国际户型赠送面价较大（2变3户型最高实得120㎡，2变4户型实得142㎡，最
高赠送达34㎡）。 楼栋 梯户数 楼层数 户型及套数
83（2变3）：256T 99（2变3）：128T 96（2变3）：256T 108（2变4）：128T
8
一期 4 1
6 5
总户数
1700户
10栋高层住宅，4栋多层商业（整体3F， 局部有吊1F、吊2F）。
2015-1月5、13、14号楼；4月6号楼。 预计今年底加推7、8、12号楼
销售均价 已推4栋住宅售罄，均价4700。 （元/㎡）
面积区间
83-108㎡。
个案——东麓国际
商业效果图 4
项目一期规划有丰都首例低密度风情商 业街区（丰都新天地），建筑面积 4 万余平
80 70 50 30 50 50 30
49 51
危险信号！
2013年
2014年
2015年（预计）
Part 1 ：丰都城市概况 Part 2 ：丰都房地产市场概况 Part 3 ：丰都房地产市场研究 Part 4 ：项目本体分析 Part 5 ：竞争策略思考 Part 6 ：静态经济测算
丰都房地产市场研究——板块分析
交房时间
2015年底1-4、12-14号楼；剩下的明年9月。
个案——龙城华府
产品分析（高层）
龙城华府高层约 1608 套，面积区间 75-120 ㎡ （两房户型区间 75-86 ㎡ ，三房户型区间 113-120㎡），两房912套和三房696套，； 其中待售（未售）5、8号楼，共约402套，两房228套，三房174套。 楼栋 梯户数 楼层数 每种户型套数 总套数 楼层平面图
久桓城
王家渡组团（老城区）有 1 个在
售楼盘世纪花城，80 万方体量， 客群主要为乡镇人群，从区域关 系来看，为本案次主要竞品。
东麓国际
龙城华府
世纪花城
丰都房地产市场研究——项目地图
水天坪工业园区组团以海上海国际城 为代表，在售楼盘共 4 个，客群主要 为工业园区内客群及周边乡镇人群， 从区域关系来看，与本案无直接竞争 关系，但从未来客群来看，会存在一
占地面积
164015 平米
容积 率
3.5
整体规划
整个项目由4期组成，其中四期占地3.5万 平方米，为一个五星级酒店、两栋soho公 寓和一个幼儿园；一、三期总占地面积约 9万平方米，为高档住宅小区。二期总占 地面积约4.1万平方米，为高层、soho公 寓及大型商业中心。
个案——久桓城
项目一期效果图 6 5 4 3 2 1 9 10 8 7 建筑形态 一期为10栋高层，26-33F。 开盘时间 2014-5月4、5号楼，6月2号楼，9月3、6 号楼； 2015-1月1号楼，4月7、9号楼。
海上海国际城 水天城 水天江都
定竞争
丰都首座
滨江国际新城（龙河东）规划效果图
龙城小学
车程3.3公里
适存中学 医院 龙河二桥
市政公园 迎宾大道
本案
龙城 华府
东麓 龙河大桥 国际
久桓城
滨江公园
金科黄金海岸
个案——龙城华府
项目前期整体规划
三期 二期
本案
一期 四期
地址 开发商 占地面积 容积率 总户数 整体规划 1781户
个案——龙城华府
户型展示
入户花园增 强私密性
客厅采 光一般
个案——龙城华府
户型展示
多景观阳台，视 野采光较差
餐厅采 光较差
厨房、餐厅 采光较差
个案——龙城华府
产品分析（洋房）
在售洋房约192套，面积区间113-142㎡，为三房和四房户型，1层为四房，其余为三 房。1层带花园、2层带露台、顶跃带屋顶花园。
3、4、 5、6号 楼
3梯6户
29层
115：232T 120：232T 86：224T
约688T
1、2、 7、8号 楼
3梯8户
29层
79：232T 113：232T 78：232T 75：224T
约920T
个案——龙城华府
户型展示
入户花园增 强私密性
厨房、卫生 间采光较差 厨房采光 差，且无生 活阳台