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城市规划对土地价格的影响分析城市规划是城市发展中不可或缺的一环，它涵盖了许多方面，其中之一是对土地价格的影响。
城市规划的合理与否，直接决定了土地市场的供需关系和价格水平。
它对土地价格的影响有着明显的效果。
本文将从城市规划对土地价格的影响机制、影响因素以及实际案例等方面进行分析。
首先，城市规划对土地价格的影响机制主要体现在以下几个方面：供需关系、土地用途、土地开发利用等。
首先来看城市规划对土地供需关系的影响。
城市规划将城市划分为不同的功能区域，对土地的合理利用和分配起到了重要的作用。
例如，在商业区规划中，拥有更多商业资源的区域将受到更高的人群吸引，从而带动了该区域土地的需求，进而推高了土地价格。
此外，城市规划还规范了土地的用途，划定了不同区域的规划用途，对土地的开发和利用方式进行调整。
例如，在保护性规划中，限制了农业用地向城市扩展的可能性，从而增加了城市用地的稀缺性，提高了土地价格。
其次，城市规划对土地价格的影响还受到多种因素的影响。
其中，城市发展阶段、地理位置、发展潜力等是重要的因素。
随着城市的发展，土地供需关系会发生变化，土地价格也会受到影响。
例如，在城市初期阶段，土地相对充裕，土地价格较低。
但随着城市规模的扩大，土地供应逐渐减少，供需关系逐渐紧张，导致土地价格逐渐攀升。
地理位置也是影响土地价格的重要因素之一。
处在城市核心区域或交通枢纽附近的土地更容易被规划为高价区域，因为地理位置的优势会带来更多的商机和便利，从而推高了土地价格。
此外，土地的发展潜力也会影响到土地价格。
例如，在城市规划中，部分土地可能被规划为重点发展区域，如科技园区或新兴产业区，这些区域因其发展潜力大而受到开发商和投资者的追捧，推高了土地价格。
最后，我们来看一些实际案例，以进一步说明城市规划对土地价格的影响。
例如，中国的特色小镇规划在过去几年中受到了广泛的关注。
这些特色小镇通过规划合理的功能区域和土地利用方式，吸引了大量的人气和投资。
地价的构成与影响因素地价是指土地的市场价格，它是由各种因素共同影响形成的。
地价的构成与影响因素主要有以下几个方面：1.土地本身特性：土地的位置、面积、形状、地形地势等是影响地价的重要因素。
地理位置优越、土地面积较大、形状规整、地势平坦等特点通常会使地价上升。
2.城市经济因素：城市的经济发展水平、产业结构和发展前景等都会对地价产生较大的影响。
经济发达的城市往往吸引更多的人口流入和资本投入，从而增加了土地的需求和价值。
3.地区资源：土地本身的资源丰富程度及利用价值也会对地价产生较大的影响。
例如，富含矿产资源或者具有农业生产潜力的土地往往比较高价。
4.土地政策和规划：土地政策和规划的变化也会对地价产生影响。
政府的土地使用政策、土地供应政策、土地开发规划等都会对地价形成产生直接或间接的影响。
5.市场需求和供应：市场的需求和供应关系直接决定了地价的高低。
需求大于供应时，地价会上涨；供应大于需求时，地价会下降。
6.土地用途：土地用途的不同也会对地价产生影响。
一些特定用途的土地，如商业用地、住宅用地、工业用地等，根据各自的需求和供应情况，其地价会有所差异。
7.公共基础设施：城市的公共基础设施建设水平也会对地价产生影响。
优质的道路、交通、供水、供电等基础设施会提高土地的使用价值和市场价格。
8.自然环境因素：土地所处的自然环境、景观特色等也是地价产生影响的因素之一、如地处风景名胜区、近水亲近山等地段，其地价会相对较高。
以上是地价的构成和影响因素的主要方面，当然还有其他一些因素也会对地价产生影响。
总体来说，地价的高低是由多种因素综合作用的结果，需要综合考虑各种因素的相互关系。
影响当前土地二级市场交易的主要因素分析及对策建议1.引言土地二级市场是城乡统一的建设用地市场的重要组成部分。
我国实行土地有偿使用制度30多年来，基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场，对促进土地资源优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。
在严格管控城镇开发边界和城镇建设用地总量的背景下，存量土地的战略地位逐渐凸显。
“十四五”期间，全国新增建设用地规模将控制在2950万亩，比“十三五”期间压减约300万亩，此后按照每五年逐步递减的趋势，管控新增建设用地。
面对新增建设用地不足的现实情况，从“增量”转向“存量”成为必然选择。
国家自2017年起开始开展土地二级市场改革试点实践，2019年国务院办公厅正式出台土地二级市场指导意见，土地二级市场建设进入了快速发展期，交易服务平台、配套制度、政府服务监管等日趋完善，但如何更好的实现土地二级市场要素的自由流动依然成为当前各地研讨的重要课题。
2.我国土地二级市场发展现状2.1我国土地二级市场进入了新型发展期2019年7月国务院办公厅出台《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（以下简称《指导意见》），对全国土地二级市场的建设进行了顶层部署。
据不完全统计全国29个省（自治区、直辖市）先后出台了贯彻落实《指导意见》的实施意见或管理办法，江苏、浙江、甘肃等多个省、市建立了土地二级市场交易平台，土地二级市场建设进入了蓬勃发展阶段。
2.2当前我国土地二级市场发展还存在很多不足近年来我国各级政府做了大量工作，土地二级市场得到快速发展，但市场活力的培育、市场运行的完善仍需要一个发展过程，活跃度不够和运行不够规范依然是当前迫切需要解决的主要问题。
目前，多地土地二级市场交易平台已上线运行，为交易各方提供了公开、公正、透明的交易环境，但多数平台交易量并没有出现预想的井喷式增长，存在信息发布量少、交易量小、市场活力不足的情况。
土地市场价格影响因素及管理策略分析摘要：随着当前社会经济水平快速发展，社会各界对于土地资源都更加重视。
土地资源是社会发展的重要自然资源，在发展过程中土地资源的分配以及价格都会直接影响到经济发展和人们生活。
基于此，本文首先阐述了分析土地价格影响因素的意义，接着分析土地价格的具体特征，最后介绍了土地价格的影响因素以及预防调控土地市场价格的措施，希望能给有关人员可供参考之处。
关键词：土地资源；市场价格；影响因素；预防调控1.引言对于土地市场价格来说，国家能够以政策为载体，起到直接影响和宏观调控作用，从而对社会经济进行间接调节与控制。
但是在市场经济体制下，土地价格有着对多方面的影响因素，导致其预防调控存在一定的复杂性与困难性。
因此只有对于这些方面的因素进行控制和管理，才能合理分配和定价土地资源，为经济发展奠定良好基础。
2.土地市场价格影响因素分析意义随着社会发展，人类社会活动也越来越丰富，土地资源被赋予了商品特点，从而有了土地价格。
长久以来，政府都能对土地资源价格进行一定的调节与控制，由国家相关主管部门来进行全国地价的制定。
县级以上政府主管部门管理本区域土地价格。
在城市的发展过程中，土地价格也会有所变动。
当城市经济发展较快时，对于土地资源有着较大的需求，会导致土地价格升高。
近些年来受到经济因素的影响，一些地方政府以偏低价格来进行招商引资，完成经济目标。
但是这种通过降低土地价格来满足短期经济指标的行为是不利于经济稳定性的。
另一方面，地方政府往往将GDP作为经济发展目标，时常有不合理土地定价的问题，虽然低价土地能够增加GDP值，但是也造成了开发商囤地、炒地的问题，导致房地产价格持续走高。
另外，如果片面追求经济增长值，也会导致低价和房价的上涨，形成一种恶性循环的局面，导致经济的稳定性和健康性受到威胁。
因此通过全面分析土地价格的影响因素，通过土地价格的直接与间接管理相结合的手段，以基准和标准地价进行调控，建立科学合理的土地价格机制，从而保障土地资源配置的合理性，这也有利于房地产市场的稳定。
主要地价影响因素
影响⼟地价格的因素，可按照因素与⼟地的关系及影响范围分为⼀般因素、区域因素和个别因素。
(1)⼀般因素
⼀般因素是指影响⼟地价格的⼀般、普遍、共同的因素。
这些因素对⼟地价格总体⽔平产⽣影响，是决定各个地块⼟地价格的基础。
①⾏政因素
⾏政因素主要是指国家政策对⼟地价格的⼲预。
国家从全社会利益和宏观经济发展⾓度出发，制订有关政策，或推动⼟地的转移，或限制某类⼟地的利⽤等，从⽽达到提⾼⼟地总体利⽤效益的⽬的。
这种⼲预，对⼟地价格影响⾄关重⼤。
影响地价的⾏政因素有：⼟地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和⾏政⾪属变更等。
⼟地制度：包括⼟地所有制和⼟地使⽤制等。
⼟地制度直接制约着⼟地价格的存在、上涨或下跌。
住房制度：住房制度改⾰以取消补贴、实⾏住房商品化为⽬标，从⽽促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现。
城市规划：在城市规划中，对⽤途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。
同⼀块⼟地⽤于商业、住宅和⼯业时的地价有很⼤的差异。
⼀般商业⽤地效益，住宅⽤地次之，⼯业⽤地效益最低。
规定⼟地⽤途对维护城市功能分区的完整性、⼟地利⽤总体效益的及⼟地利⽤社会效益与经济效益结合的合理性有重要意义。
容积率：指建筑⽤地中总建筑⾯积与总⽤地⾯积之⽐。
容积率⼤，意味着单位⽤地⾯积上可建的建筑⾯积⼤，可以获取的预期收益⾼，因⽽单位⾯积地价也就⾼；反之则地价也低。
在限制容积率的地区，容积率的⾼低直接影响着所限制地区的地价⾼低。
中国城市土地价格影响因素计量研究的开题报告
一、选题背景
随着城市化进程的加快，土地资源的供需矛盾日益突出，城市土地
价格成为了城市发展过程中的重要因素。
城市土地价格涉及到城市规划、土地利用、房地产市场等众多方面，是影响城市经济发展的重要因素。
因此对城市土地价格的影响因素进行研究，对于城市土地资源管理、土
地政策制定、城市规划等具有现实意义。
二、研究目的
本研究旨在探究影响中国城市土地价格的因素，并量化各影响因素
的作用程度，以便为土地资源管理、土地政策制定、城市规划等提供参
考依据。
三、研究内容和方法
本研究计划运用计量经济学方法，以中国城市土地价格为研究对象，量化影响城市土地价格的各因素的作用程度，并分析各因素对城市土地
价格的影响机制。
具体研究内容包括：
1. 构建影响城市土地价格的多元回归模型，选择影响因素包括但不
限于经济发展水平、城市规模、建设用地需求、土地供给量、政策因素等。
2. 运用实证分析方法，对数据进行预处理，比较不同影响因素间的
相关性，确定各因素的权重。
3. 利用多元回归模型，量化各因素对城市土地价格的影响，分析各
因素的作用机制及其政策意义。
四、预期成果
通过对影响中国城市土地价格的因素进行计量研究，将有助于提升
政府部门及市场主体对城市土地资源的有效利用和管理，为城市经济发
展、房地产市场的稳定和可持续发展提供参考依据。
研究成果可作为城市土地资源管理、土地政策制定、城市规划等相关领域的决策参考。
土地价格影响因素
影响土地价格的一般因素
1，社会状况方面的因素：
①市场化程度，②工业化和城市化水平，③人口状况，④信仰与生
活方式，⑤社会治安状
2，经济状况方面的因素：
①经济发展状况，②财政收支与金融状况，③居民收入水平和消费税水平，④储蓄盒投资水平，⑤物价变动，⑥利率水平，⑦不动产投机行为
3，行政影响因素力方面的因素：
①土地制度，②土地利用规划，③城市规划，④地价政策，⑤税收政策，⑥住房政策，⑦交通管制，⑧环境法律保护，⑨行政隶属变更，⑩货币政策与管制，⑾，工业和商业管理政策等。
二，影响土地价格的区域因素
1，土地的位置
2，周边条件：
①区域的繁华程度，②交通条件，③基础设施建设，④公用设施建设，⑤环境质量，⑥周边利用状况，⑦污染状况。
三，影响土地价格的个别因素
1，物理状况
①土地的面积，②土地的形状，③临街深度和宽度，④坡度及平整状况，⑤内部基础设施
2，权利状况
①土地权利的影响，②城市规划的限制（主要有宗地的容积率，建筑物的高度，建筑的密度，宗地的用途等），③使用协议的限制（主要包括使用年限进行限制，开发时间的限制，建筑房屋的类型，产业类型，农作物种类等），④相邻关系的限制（相邻权和地役权等）。
城市土地价格影响因素分析
钟帅
发布时间:2011-03-16
摘要：利用中国35个大中城市2000—2008年的数据建立面板模型，对影响城市土地价格的因素进行实证检验。
实证结果表明了长期内城市土地价格与城市人口规模具有显著的正相关关系，城市人口规模的扩张成为了土地价格不断上涨的推动因素。
与此同时，考量了居民收入水平、储蓄水平以及房地产开发对城市土地价格变化的影响。
关键词：城市，土地价格，人口规模，面板数据
一、理论探讨
中国自从1998开始启动城市住房商品化改革以来，城市土地这一重要的自然资源和生产要素逐渐开始由市场机制进行配置。
随着中国城市住房商品化改革逐步推进，城市化进程的快速深入，对城市土地的需求持续高速增长。
与此同时，伴随着土地招标、拍卖、挂牌以及协议出让等交易制度的不断发展和完善，中国城市土地市场逐渐形成，城市土地价格的形成、变化及其背后的推动因素成为理论界和实务界关注的焦点。
Capozza和Helsley(1989)提出的单中心城市地价的动力学模型认为城市土地价格由农业价值，转换成本，区位价值和发展价值四部分构成，而在长期由人口规模增长所表征城市发展速率才是造成城市间土地价格差异的根本原因。
胡冠军（2007）采用全国27个大中城市2000—2004年土地市场样本数据建立城市地价水平的Panel Data 模型，验证了城市人口规模与土地价格存在正相关关系。
柯善咨、何鸣（2008）根据单中心城市模型和中国土地市场若干特点建立了城市地价检验模型，并利用地级及地级以上城市地价的横截面数据进行了计量分析，结果表明城市人口和收入是城市地价的重要决定因素。
张娟凤、贾生华（2008）基于衍生需求模型构建理论框架，对长三角城市的实证研究认为城市基础设施投资强度、人均持有流动资产水平和城市住宅开发量三个决定因素对于解释城市间住宅土地价格差异有显著性贡献。
自从1998年国务院下发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，城市住房商品化改革逐步深入，中国城市土地价格经历了一个持续的快速上涨阶段，与此同时，中国的城市化率水平从2000年的 36%上涨
到2008年的46% 。
在不断推进城市化进程中，中国各大中城市市辖区人口的持续上升从根本上构成了对城市土地不断增长的需求，推动城市土地价格水平不断上涨。
同时，考虑到从人口规模扩张到形成对土地的有效需求的过程中，有效支付能力和房地产开发商的参与必不可少，因此必须同时考量城市居民收入水平、储蓄水平和房地产开发对城市土地价格的影响。
二、模型与实证检验
文中所有数据均来自历年的《中国统计年鉴》和《中国城市统计年鉴》。
城市土地价格水平用各城市历年的土地交易价格指数来度量，本文选取了全国有代表性的35个大中城市作为样本，所有数据均以2000年为基期进行折算。
用这35个城市的年末非农业人口数表示城市人口，用城市的职工平均工资水平来代表城市居民的平均收入水平。
用各个城市历年的年末城乡居民储蓄余额与城市人口数之比表示城市人均储蓄水平。
最后，为了衡量一个城市的房地产开发水平，我们采用一个城市当年的房地产投资额占城市GDP的比重来作为这个城市当年的房地产开放水平的指标，房地产投资额占城市GDP比重越高，说明该城市当年房地产开发水平越高。
综合考虑城市人口，平均收入水平，储蓄水平和房地产开放水平对城市土地价格的影响，利用全国35个大中城市2000—2007年的数据建立面板模型。
笔者分别检验了线性，半对数和双对数三种形式，发现只有双对数函数拟合度较高，同时考虑到双对数形式函数具有清晰的经济学意义，故本文中采用双对数形式建立面板数据模型如下：
下标i代表城市，t代表时间，c为截距项，Pi，t，popi，t，Wi，t，Si，t分别表示该城市当年的土地交易价格指数（2000年基期折算），非农业人口数，平均工资和人均储蓄额。
ri，t是该城市当年房地产投资额占城市GDP的比重，表示房地产开放水平。
εi，t为误差项，?鄣i，t为偏离平均截距项的个体效应水平。
根据常数项采用不同的形式，面板数据模型可分为合并模型，固定效应模型和随机效应模型。
通常我们可以根据F来确定是采用合并模型还是固定效应模型，而通过Hausman检验可以确定是采用固定效应模型还是随机效应模型。
通过对数据的检验结果可知，以上面板数据模型应采用固定效应模型。
本文采用截面固定效益模型，?鄣i代表横截面固定效应，同时利用GLS回归方法（cross-section weights）消除面板数据中的截面异方差，利用 White Period 加权矩阵得到稳
健方差，消除序列相关对回归结果的影响。
模型回归结果如下：
三、研究结论与启示
从回归结果可以看出，整体上城市土地价格水平与城市人口规模、人均储蓄水平和房地产开发水平均呈现显著正相关，而土地价格同职工平均工资的正相关水平并不显著，置信概率为0.073。
首先，城市土地价格水平与城市人口规模为显著的正相关关系，弹性系数为0.174，城市人口的增加直接推动了土地价格水平的上涨。
如同单中心城市土地价格模型所揭示的那样，在长期中城市人口的增长决定了城市的土地价格价格水平。
实证分析表明中国城市化进程的推进，城市人口规模的扩张成为了推动了城市土地价格水平的不断上升的主要动力之一。
其次，城市土地价格水平与城镇居民的人均储蓄余额显著正相关，而与代表居民收入水平的城市职工平均工资的正相关水平并不显著。
收入和储蓄同时形成成了城市人口对土地需求的购买了，然而实证结果表明中国城市居民通过购买商品住房而对城市土地形成的间接需求是由财富水平而不是收入水平主导的。
最后，城市的房地产开放水平，即一个城市当期房地产投资额占城市GDP的比重，同样与城市土地价格水平显著正相关。
房地产开发商作为城市人口对土地形成需求的中介环节，能够有效的整合包括银行信贷、行政许可等各种资源，在土地市场上迅速形成需求。
一个城市的房地产业的产值比重越高，必然意味着这个城市通过房地产开放商这一中介环节进入土地交易市场的银行信贷资金越多，这毫无疑问地将会推高该城市地土地价格水平。
在政府对土地市场以及房地产市场宏观调控的过程中，应当密切关注长时期内人口因素变化对房地产市场所产生的深
远影响，人口规模的扩张或缩小，人口结构的变化都可能在长期成为决定房地产市场和城市土地市场的决定性因素。
同时应将城市居民的财富水平纳入到考量房地产市场发展的分析框架之中，而不是仅仅局限于衡量城市居民的收入水平。
参考文献:
[1]Capozza，D.R.，Helsley，R.，The Fundamentals of Land Prices and Urban Growth.Journal of Urban Economics，1989，(3):295-306.
[2]胡冠军.基于Panal Data 模型的城市地价水平影响因素研究[D].杭州:浙江大学硕士学位论文，2007:4.
[3]柯善咨，何鸣.市场和政府共同作用下的地价——中国城市的实证研究[J].当代经济科学，2008，(3):25-32.
[4]张娟凤，贾生华.城市间住宅土地价格差异的决定因素——基于长江三角洲城市的实证研究[J].中国软科学，2008，
(5):74-80.
《经济研究导刊》 2011年3期。
