第4章 房地产价格的影响因素PPT课件
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影响房地产价值与价格的因素分析PPT课件
（一）资金的时间价值
一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资 的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发 生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资 方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。 这样，折现率（）的选择必须能反映“资金的时间价值”和“未来 不确定因素所带来的风险”，即：
（一）资金的时间价值
同样的方法可以用来为各种商品定价， 而不受时间的限制。假设我得到了两份 雇佣合同：哈佛大学以年薪8万美元雇佣 我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万美 元，但是保证在随后的9年里，他将以每 年4000美元的幅度给我增加工资。双方 都以10年为期限，以10年的工资换取我 10年工作（10年的工资换取他们所要的 物品）。应该接受哪一份合同呢？要知 道钱的价值每年都在变化。
折现率=无风险报酬率+风险率
（一）资金的时间价值
你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三 件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格 进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以 换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品， 以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样， 我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比 较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消 费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋 蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1 克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋 有多好吃。
（一）资金的时间价值
为了便于比较，我用今天的现值衡量两 份报价。假如我今年以10％的利率借入 1000美元，明年我要归还1100美元。按 现值计算，我借入的1000美元等于1100 美元。如果我把10年的工资总和按照1.1 的比率折算，我将得出每一方出价的现 值，应该接受哪一份合同就一目了然了。
一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资 的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发 生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资 方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。 这样，折现率（）的选择必须能反映“资金的时间价值”和“未来 不确定因素所带来的风险”，即：
（一）资金的时间价值
同样的方法可以用来为各种商品定价， 而不受时间的限制。假设我得到了两份 雇佣合同：哈佛大学以年薪8万美元雇佣 我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万美 元，但是保证在随后的9年里，他将以每 年4000美元的幅度给我增加工资。双方 都以10年为期限，以10年的工资换取我 10年工作（10年的工资换取他们所要的 物品）。应该接受哪一份合同呢？要知 道钱的价值每年都在变化。
折现率=无风险报酬率+风险率
（一）资金的时间价值
你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三 件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格 进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以 换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品， 以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样， 我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比 较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消 费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋 蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1 克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋 有多好吃。
（一）资金的时间价值
为了便于比较，我用今天的现值衡量两 份报价。假如我今年以10％的利率借入 1000美元，明年我要归还1100美元。按 现值计算，我借入的1000美元等于1100 美元。如果我把10年的工资总和按照1.1 的比率折算，我将得出每一方出价的现 值，应该接受哪一份合同就一目了然了。
房地产经济学讲义PPT课件第4讲 房地产价格
•
评估价格是指专业的房地产评估人员根据科学的方法对房地产的市场价值进行估算
而得出的价格，可称之为参照价格。
•
实际成交价格是指房地产交易双方实际达成交易的价格，其中受到供求关系、竞争
烈度等因素的深刻影响，也可称之为市场价格。
•
房地产价格形成方式还可从价格形式的角度进行划分
为：自由市场价、政府指导价、政府定价三种类型。
何地点使用，而是一种权利关系的转移；因而房地产价格实质上是权利价格。房地产权利
包括房地产所有权和他项权利，这种权利体系称为“权利束”，即房地产权利是由一束权
利组成的。房地产所有权是最完全的、最充分的权利，由此派生出租赁权、抵押权、典当
权。同时，又由于房地产使用价值的多样性，对于同一种房地产不同的人所需要的用途是
• 周边环境因素 ：如位于公园、绿地旁边的住宅，由于其安静、空气 清新、风景怡人的环境，价格往往也较高，而如果住宅紧临高速公路、 机场等噪声源或垃圾处理场等，价格就低。
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房地产价格与其它变量的关系
• 房地产价格与房地产租金
租赁和买卖市场具有互补、竞争和依存关系
其他一般商品的价格形成相比，有着不同的特点。
房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地
的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不
可分割的统一体的价格。
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（二）房地产价格的具体特点
• 1．房地产价格具有明显的权利价格特征
•
房地产本身空间的固定性和不可移动性，不像其他商品一样通过买卖可以转移到任
•
自由市场价是完全由市场自发调节并由企业自主确定的房地产价格，这是主体，
第四章 房地产项目定价《房地产经纪实务》ppt 课件
（2）设计折扣率时注意：一般在85—95折之间，超过两头 的情况除非有意引导，一般情况下慎用。
（3）根据各付款方式的估算比例和折扣率，计算出综合折 扣。
（4）在综合折扣基础上考虑如下因素，形成最终折扣率， 考虑因至少有以下几点：
发展商关系客户购房的面积比例和再折扣范围；比如可以 考虑发展商的需要，预留1%的折扣率；
根据各自的相对位置、条件等，细化，找准均价； 根据销售阶段的策略安排，找出项目不同阶段最合适的均
价； 3）层差和朝向差 （1）关注最低层和最高层的总差距； （2）层差和朝向差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000
元，甚至更高，完全取决于销售需要。层差大幅跳动的可 能点是：
景观突变的楼层； 吉数8、9、22、28等；心理数； （3）档次越高的楼盘，客户对层差和朝向差的敏感性越
4.1.1房地产价格构成及价格影响因素 影响价格的因素主要有一般因素，市场因素和项目因素三
方面。 1) 房地产价格构成 房地产价格是房地产价值的货币体现。对于商品住宅，其
价格的计算公式为：房地产价格=成本+利润+税金+差价 具体而言，商品房价格包括以下内容：
(一) 成本 ⑴土地征用费 ⑵拆迁安置补偿费 ⑶勘察设计及前期工程费 ⑷房屋建筑安装工程费 ⑸住宅小区基础设施建设费 ⑹住宅小区非营业性公共配套设施费如派出所，幼
统一价格基础：即把比较对象的价格调整为相同的付款方 式、单位、币种和价格内涵。
交易情况修正：即把厉害关系人之间的交易，拍卖、招标、 尾盘抛售或急于购房时的交易，附带抵押或租约的交易， 相邻地产的交易修正为正常情况下的交易价格。
交易日期的修正：一般房地产市场整体有个价格变化走势， 根据这个走势调高或调低比较对象的价格。
（3）根据各付款方式的估算比例和折扣率，计算出综合折 扣。
（4）在综合折扣基础上考虑如下因素，形成最终折扣率， 考虑因至少有以下几点：
发展商关系客户购房的面积比例和再折扣范围；比如可以 考虑发展商的需要，预留1%的折扣率；
根据各自的相对位置、条件等，细化，找准均价； 根据销售阶段的策略安排，找出项目不同阶段最合适的均
价； 3）层差和朝向差 （1）关注最低层和最高层的总差距； （2）层差和朝向差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000
元，甚至更高，完全取决于销售需要。层差大幅跳动的可 能点是：
景观突变的楼层； 吉数8、9、22、28等；心理数； （3）档次越高的楼盘，客户对层差和朝向差的敏感性越
4.1.1房地产价格构成及价格影响因素 影响价格的因素主要有一般因素，市场因素和项目因素三
方面。 1) 房地产价格构成 房地产价格是房地产价值的货币体现。对于商品住宅，其
价格的计算公式为：房地产价格=成本+利润+税金+差价 具体而言，商品房价格包括以下内容：
(一) 成本 ⑴土地征用费 ⑵拆迁安置补偿费 ⑶勘察设计及前期工程费 ⑷房屋建筑安装工程费 ⑸住宅小区基础设施建设费 ⑹住宅小区非营业性公共配套设施费如派出所，幼
统一价格基础：即把比较对象的价格调整为相同的付款方 式、单位、币种和价格内涵。
交易情况修正：即把厉害关系人之间的交易，拍卖、招标、 尾盘抛售或急于购房时的交易，附带抵押或租约的交易， 相邻地产的交易修正为正常情况下的交易价格。
交易日期的修正：一般房地产市场整体有个价格变化走势， 根据这个走势调高或调低比较对象的价格。
房地产估价理论与方法第四章：房地产价格影响因素
第四章房地产价格影响(yǐngxiǎng)因素考试(kǎoshì)目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握(zhǎngwò)程度。
第一节房地产价格影响因素(yīn sù)概述1.房地产价格影响因素(yīn sù)的总认识各种因素引起价格变动方向，变动程度不同影响因素与价格变动之间的关系不尽相同有些因素对价格的影响与时间有关，有些无关各种影响因素对同一类型房地产价格影响方向和影响程度不是一成不变的同一因素在不同地区对价格的影响可能不相同各种影响因素在不同水平上的变化对价格影响是不相同的某些影响因素可以用数学模型量化，某些不可以2.房地产价格影响因素的分类□第一种分类体系■自身因素□区位因素□实物因素□权益因素■外部因素□人口因素□制度政策因素□经济因素□社会因素□国际因素□心理因素□其他因素□第二种分类体系■一般因素，对大范围的房地产普遍产生共同影响■区域因素，只对一定区域内的房地产产生影响■个别因素，仅对估价对象房地产产生影响第二节房地产自身因素1.区位因素区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。
房地产的区位，不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。
不同性质的房地产对于区位的要求不一样。
房地产区位是可变的。
在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地土地所有者把土地租给那些出价最高的使用者依据各个行业支付地租能力的差别，形成一个围绕市中心的呈同心圆分布区位因素可以分解为位置：房地产移动后发生变化的因素就是区位因素，移动后不变化的，就不是区位因素。
方位——“山之阳，水之北”距离是用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。
影响我国房地产价格的经济因素ppt
影响我国房地产价格的经济因素组长：吴洁洁组员：赵佳俊、毕淑楠、王春振6/28/2020一、房地产价格的含义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价－货币或实物、无形资产和其他经济利益。
在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，但也可以用实物等非货币形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取技术、设备等。
从理论上讲，在供给量不变的情况下，需求量的增加会使房地产价格上升，需求量的减少会使房地产价格下降; 在需求量不变的情况下，供给量的增加会使房地产价格下降，而供给量的减少又会使房地产价格上升。
然而，在现实中，房地产价格受诸多因素影响，包括经济因素，政治因素，社会因素，国际因素等。
影响一国房地产价格的经济因素主要有国内生产总值( GDP)、一国物价水平、居民收入、利率、汇率、货币供应量等。
各个因素的具体分析如下:1.国内生产总值GDP的增长会带来一国经济的发展和人民生活水平的提高，生活水平的提高体现在各个方面，其中一个就是人们对改善性住房需求的增加，在住房供给不变的情况下，房地产价格的上升也是情理之中。
进入新世纪以来，中国经济进一步得到提高，人民的收入也在不断的增加，同时由于我国城市化水平的进展，对住房的需求不断增多，房地产事业得到了长足的发展，房地产价格进一步提高。
2.物价水平物价水平是衡量一个国家经济发展水平和居民消费水平的一个重要指标，主要通过居民消费价格指数( CPI) 体现。
在现实生活中，房地产价格和物价水平是相互影响的: 房地产价格水平的提高会引起物价水平的提高，而物价水平的提高也会反作用于房地产价格水平，促使房地产价格水平的提高。
近年来，由于种种因素的影响，我国的物价水平持续上涨，CPI 居高不下，引发高通货膨胀的同时也必然带来房地产价格的进一步上涨。
而房地产价格的上涨在某种程度上也进一步加剧了通货膨胀。
3.居民收入随着我国经济的发展，居民收入持续不断的增加，必将增强居民的购买能力。
房地产估价课程第四章151
第四章
房地产价格影响因素
第一节 影响房地产价二、区域因素 三、个别因素（自身因素）
一、一般因素
（一）社会因素 人口数量与密度、社会文明及教育状况 家庭规模、政治安定状况、社会治安程度、房
地产投机、城市化、心理因素 人口增长率=（本年人口增长绝对数/年平均总
人数）×1000‰ 自然增值；机械增长
（二）经济因素
经济发展状况 财政金融状况（利率、报酬率） 产业结构变化 税收负担状况 居民收入 物价（物价总水平、相关产品物价水平）
（三）行政因素
土地制度 住房制度 城市规划 房地产价格政策（限价、税、交易管理） 税收 交通管制 行政隶属变更 特殊政策
三、影响房地产价格的个别因素
（一）土地 位置、地质、面积、形状、日照、临街状况、
与公共服务设施的接近程度、与危害设施的接 近程度 （二）建筑物 面积、设备、外观、朝向
第二节
影响房地产价格的供 求因素
一、房地产的需求
1、 房地产需求的含义 是指消费者在某一特定的 时间内，在每一价格水平 下，对某种房地产所愿意 并且能够购买(或承租)的 数量。（区别需要）
（三）弹性系数类型
1.富于弹性 弹性系数>1 说明比较敏感 2.单一弹性 弹性系数=1 变动幅度相同 3.缺乏弹性 弹性系数<1 4.完全无弹性 弹性系数=0 5.完全有弹性 弹性系数= ∞
五、房地产供求与价格关系的特殊性
决定某一房地产价格水平高低的供求状 况通常是指本地区本类房地产的供求状 况。（按供求范畴可分四类）
一种房地产需求的价格弹性取决于该种 房地产有多少替代品——替代品多，需 求弹性大
短期内，房地产的供给弹性是比较小的
第三节 对影响房地产价格因素的认识
房地产价格影响因素
第一节 影响房地产价二、区域因素 三、个别因素（自身因素）
一、一般因素
（一）社会因素 人口数量与密度、社会文明及教育状况 家庭规模、政治安定状况、社会治安程度、房
地产投机、城市化、心理因素 人口增长率=（本年人口增长绝对数/年平均总
人数）×1000‰ 自然增值；机械增长
（二）经济因素
经济发展状况 财政金融状况（利率、报酬率） 产业结构变化 税收负担状况 居民收入 物价（物价总水平、相关产品物价水平）
（三）行政因素
土地制度 住房制度 城市规划 房地产价格政策（限价、税、交易管理） 税收 交通管制 行政隶属变更 特殊政策
三、影响房地产价格的个别因素
（一）土地 位置、地质、面积、形状、日照、临街状况、
与公共服务设施的接近程度、与危害设施的接 近程度 （二）建筑物 面积、设备、外观、朝向
第二节
影响房地产价格的供 求因素
一、房地产的需求
1、 房地产需求的含义 是指消费者在某一特定的 时间内，在每一价格水平 下，对某种房地产所愿意 并且能够购买(或承租)的 数量。（区别需要）
（三）弹性系数类型
1.富于弹性 弹性系数>1 说明比较敏感 2.单一弹性 弹性系数=1 变动幅度相同 3.缺乏弹性 弹性系数<1 4.完全无弹性 弹性系数=0 5.完全有弹性 弹性系数= ∞
五、房地产供求与价格关系的特殊性
决定某一房地产价格水平高低的供求状 况通常是指本地区本类房地产的供求状 况。（按供求范畴可分四类）
一种房地产需求的价格弹性取决于该种 房地产有多少替代品——替代品多，需 求弹性大
短期内，房地产的供给弹性是比较小的
第三节 对影响房地产价格因素的认识
第4章房地产价格影响因素
第4章房地产价格影 响因素
汇报人：XX
目录
• 房地产价格概述 • 宏观影响因素 • 微观影响因素 • 市场供求与竞争 • 评估方法与技巧 • 案例分析与讨论
01 房地产价格概述
房地产价格定义
房地产价格是和平地获得他人的房地 产所必须付出的代价，在现今社会它 通常用货币来表示。
房地产价格是房地产经济中的一个核 心问题，它关系到房地产所有权和使 用权在经济上的实现，房地产市场运 行的秩序和房地产资源的优化配置。
政治因素
政治稳定性
政治不稳定可能导致社会动荡和资本外逃，对房地产价格产生负 面影响。
政策调控
政府对房地产市场的调控政策，如限购、限贷、土地供应等，会 直接影响房地产价格。
国际关系
国际关系紧张可能导致资本流动受限和外资撤离，进而影响房地 产价格。
法律因素
产权制度
完善的产权制度可以保护投资者权益，提高市场信心，有利于房地 产价格上涨。
政策环境分析
关注政府调控政策、土 地供应政策等的变化， 预测其对市场的影响。
经济环境分析
关注区域经济发展状况 、就业市场等因素，预 测其对房地产市场的影 响。
社会环境分析
关注人口流动、城市化 进程等社会因素，预测 其对房地产市场的影响 。
谢谢聆听
将可比实例的成交价格调整为 正常交易情况下的价格，以消 除特殊交易情况对价格的影响 。
将可比实例在其成交日期时的 价格调整为评估基准日的价格 ，以消除市场变动对价格的影 响。
收益法评估
搜集有关房地产收入和费用的资料
在采用收益法评估房地产价格时，需要搜集待估房地产的收入和费用 等相关资料。
估算潜在毛收入
B
差异性
由于每宗房地产在地理位置、规划设计、建 筑质量等方面存在差异，因此其价格也具有 差异性。即使在同一地区、同一类型的房地
汇报人：XX
目录
• 房地产价格概述 • 宏观影响因素 • 微观影响因素 • 市场供求与竞争 • 评估方法与技巧 • 案例分析与讨论
01 房地产价格概述
房地产价格定义
房地产价格是和平地获得他人的房地 产所必须付出的代价，在现今社会它 通常用货币来表示。
房地产价格是房地产经济中的一个核 心问题，它关系到房地产所有权和使 用权在经济上的实现，房地产市场运 行的秩序和房地产资源的优化配置。
政治因素
政治稳定性
政治不稳定可能导致社会动荡和资本外逃，对房地产价格产生负 面影响。
政策调控
政府对房地产市场的调控政策，如限购、限贷、土地供应等，会 直接影响房地产价格。
国际关系
国际关系紧张可能导致资本流动受限和外资撤离，进而影响房地 产价格。
法律因素
产权制度
完善的产权制度可以保护投资者权益，提高市场信心，有利于房地 产价格上涨。
政策环境分析
关注政府调控政策、土 地供应政策等的变化， 预测其对市场的影响。
经济环境分析
关注区域经济发展状况 、就业市场等因素，预 测其对房地产市场的影 响。
社会环境分析
关注人口流动、城市化 进程等社会因素，预测 其对房地产市场的影响 。
谢谢聆听
将可比实例的成交价格调整为 正常交易情况下的价格，以消 除特殊交易情况对价格的影响 。
将可比实例在其成交日期时的 价格调整为评估基准日的价格 ，以消除市场变动对价格的影 响。
收益法评估
搜集有关房地产收入和费用的资料
在采用收益法评估房地产价格时，需要搜集待估房地产的收入和费用 等相关资料。
估算潜在毛收入
B
差异性
由于每宗房地产在地理位置、规划设计、建 筑质量等方面存在差异，因此其价格也具有 差异性。即使在同一地区、同一类型的房地
房地产价格的影响因素课件
政策法规
政府对房地产市场的政策 法规会影响房地产市场的 供求关系，从而影响房地 产价格。
城市规划和建设
城市规划和建设会影响土 地供应和房地产市场需求， 从而影响房地产价格。
行政效率
行政效率的高低会影响房 地产开发的成本和周期， 从而影响房地产价格。
房地产市场供求关系
土地供应政策
政府对土地供应的控制会影响房地产 市场的供求关系，从而影响房地产价 格。
国的房地产市场调控体系。
THANKS
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房地产价格的影响因素 课件
• 房地产价格基本概念 • 房地产价格变动趋势及影响因素的定
CHAPTER 01
引言
主题介绍
房地产价格
指房地产市场上供需双方对某块土地 及其上建筑物的价值认同，受到多种 因素的影响。
影响因素
研究意义
了解房地产价格的影响因素有助于投 资者、购房者、政府等各方做出更明 智的决策，促进房地产市场的健康发 展。
结果解释与政策建议
结果解释
根据实证分析结果，解释各因素对房地产价格的影响程度和 方向，为后续的政策建议提供依据。
政策建议
根据实证分析结果，提出相应的政策建议，以调控房地产市 场价格，促进房地产市场的健康发展。
CHAPTER 05
结论与展望
本研究的包括经济因素、社会因素、 政策因素和自然因素等。
经济发展水平、人口增长、城 市化进程和土地供应政策等因 素对房地产价格具有显著影响。
不同地区和不同类型的房地产 市场受到的影响因素存在差异， 需要具体分析。
对房地产市场调控的建议
政府应加强房地产市场调控，制定合理的土地供应政策和住房政策，以稳定房地产 市场价格。
房地产价格影响因素培训课件
40
第四节 制度政策因素（熟悉）
5. 相关规划和计划 □国民经济和社会发展规划－政府调控经 济的依据 ■总体规划 ■专项规划 ■区域规划
41
第四节 制度政策因素（熟悉）
□城乡规划－统筹安排空间布局 ■总体规划 ■控制性详细规划－是政府作出项目规 划许可的依据 ■修建性详细规划－对地块具体的安排 和设计
22
第二节 房地产自身因素（掌握）
3.1 权利状况（权利的设立和行使的限制） □地役权的设立，有可能降低供役地的价值 □共有房地产，如共有人较多可以影响成交价格 低于正常价格 □地下矿藏、埋藏物的归属 ■大部分国家地下矿藏产权独立，不附属于 土地 ■美国土地所有者同时拥有地下的一切财富
23
第二节 房地产自身因素（掌握）
作用机理
短期内的作用结 果
开发 环节税
耕地占用税 固定资产投资 方向调节税
卖方市场（供不 增加开发税， 应求），成本上 增加开发建 升转嫁给消费者， 设成本，推 价格上升 动价格上升 买方市场 （供大 减少开发税， 于求），成本上 会使房地产 升只能压缩开发 价格下降 商的利润，价格
难以上升
36
第四节 制度政策因素（熟悉）
15
第二节 房地产自身因素（掌握）
□开辟新的交通线路的影响 ■可以改善沿线地区特别是站点周围地区的 交通条件，使房地产升值 ■从时间上看，开辟新线路对价格的影响主 要在立项之后、建成之前，建成之后的作用 会停止 ■从空间上看，离站点越远所受影响越小 （离站点过近也有负面影响）
16
第二节 房地产自身因素（掌握）
33
第四节 制度政策因素（熟悉）
一、房地产制度政策 二、税收政策 三、金融政策 四、相关特殊政策 五、相关规划和计划
第四节 制度政策因素（熟悉）
5. 相关规划和计划 □国民经济和社会发展规划－政府调控经 济的依据 ■总体规划 ■专项规划 ■区域规划
41
第四节 制度政策因素（熟悉）
□城乡规划－统筹安排空间布局 ■总体规划 ■控制性详细规划－是政府作出项目规 划许可的依据 ■修建性详细规划－对地块具体的安排 和设计
22
第二节 房地产自身因素（掌握）
3.1 权利状况（权利的设立和行使的限制） □地役权的设立，有可能降低供役地的价值 □共有房地产，如共有人较多可以影响成交价格 低于正常价格 □地下矿藏、埋藏物的归属 ■大部分国家地下矿藏产权独立，不附属于 土地 ■美国土地所有者同时拥有地下的一切财富
23
第二节 房地产自身因素（掌握）
作用机理
短期内的作用结 果
开发 环节税
耕地占用税 固定资产投资 方向调节税
卖方市场（供不 增加开发税， 应求），成本上 增加开发建 升转嫁给消费者， 设成本，推 价格上升 动价格上升 买方市场 （供大 减少开发税， 于求），成本上 会使房地产 升只能压缩开发 价格下降 商的利润，价格
难以上升
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第四节 制度政策因素（熟悉）
15
第二节 房地产自身因素（掌握）
□开辟新的交通线路的影响 ■可以改善沿线地区特别是站点周围地区的 交通条件，使房地产升值 ■从时间上看，开辟新线路对价格的影响主 要在立项之后、建成之前，建成之后的作用 会停止 ■从空间上看，离站点越远所受影响越小 （离站点过近也有负面影响）
16
第二节 房地产自身因素（掌握）
33
第四节 制度政策因素（熟悉）
一、房地产制度政策 二、税收政策 三、金融政策 四、相关特殊政策 五、相关规划和计划
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第二节 房地产自身的因素
一、区位因素
• 杜能的农业区位论及其应用
区位与地租的关系推广到城市内部
• 各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所 有者租用土地，而土地所有者则把土地租给那些出价最高的使用者，即 假设每一块土地都由能够支付最高租金的用途使用。
同一街道不同位置与地租及土地用途的关系
• 房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其 相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素与人 文因素的总和。
区位因素的分解
位置
交通
环境景观
外部配套设施
区位因素
位置
方位
距离
位置
朝向、楼层
距离
空间直线
交通路线交通时间源自经济距离•最简单、最 基础的距离
•在路网不够 发达和地形 复杂的地区 往往会失去 意义
靠近交通要道价格低
• 案例：位于闵行区莘庄板块内的上海莘城，东 面靠近莘奉金高速公路，路上车辆川流不息， 尤其是大货车会发出很大的噪音。靠近高速公 路有14号、15号两幢小高层，出自这两幢楼 的房源，报价在10500元/平方米左右。而小 区内位置相对较好的房源报价，一般在12500 元/平方米左右。
在10年内以按年等额抵押贷款方式支付； • 5.约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期
首付20万元，半年后支付10万元，一年后再付10万元，余款在 10年内以按年等额抵押贷款方式支付。 • 假设年利率为6％，那么上述各种情况的实际价格为多少？
第四章 房地产价格的影响因素
学习目的
• 了解：社会治安状况因素；房地产投机因素；国 际因素；心理因素；政治安定状况因素；其他因 素。
第 三 节
第 四 节
第 五 节
第 六 节
第 七 节
第 八 节
人 口 因 素
制 度 政 策 因
经 济 因 素
社 会 因 素
国 际 因 素
心 理 因 素
素
第 九 节 其 他 因 素
素
概
述
第一节 房地产价格影响因素概述
一、对房地产价格影响因素的总认识
变动方向 变动程度
与价格变动的关系
与时间的关系
各种影响因素
• 分析：房源临近闹区，或者靠近喧闹的马路等， 都会使其售价偏低，而所处位置较好居住环境 幽静的房屋，其价格就会偏高，两者价差一般 在20%左右。
楼层价差最大约一成
• 案例：同样在仁恒河滨城内，一套位于3楼面 积为122平方米的三房，报价360万元，单价 为29200元/平方米左右，而同一幢楼17楼的 房源，挂牌单价则达到33000元/平方米左右。
• 在房产经纪人带领下，实地探访之后才得到结果。原来 其中一套房源靠近顾戴路，这条马路为交通主干道，路 上过往的车辆较多，显得很嘈杂，打开窗户就得忍受噪 音侵扰，这对居住多少会产生一些影响。而另外一套则 位于小区中央位置，马路上传来的噪音经过树木的吸收， 影响已经降至最低。可见，不同位置的房源，价格会有 不同。
• 掌握：掌握对房地产价格影响因素的总认识；房 地产自身因素； 居民收入水平因素；利率因素。
• 熟悉：房地产价格影响因素的分类；人口因素； 制度政策因素；城市化因素；物价水平因素；汇 率因素；经济发展状况因素。
房地产价格的影响因素
第 一 节
第 二 节
房 地 产 价 格 影 响 因
房 地 产 自 身 因 素
• 某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2，容积 率为2，则该房地产的楼面地价为多少？
• 某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应 分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内使用面积计算的价格为 3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为多少？
• 某房地产土地面积为2000m2，土地价值为400000元，容积率 为2，建筑物价值为元，则该房地产的房地单价为多少？
影响转变 不同水平 不同地区 定量分析
不同的影响因素或者其变化
二、房地产价格影响因素的分类
房地产自身因素
房地产价格 影响因素
一般因素、区域因 素和个别因素
房地产外部因素
区位：位置、交通、环境景观、 外部配套设施 实物：土地和建筑物 权益：权利状况、使用管制、 相邻关系
人口因素 制度政策因素 经济因素 社会因素 国际因素 其他因素
• 某期房尚有6年时间才可投入使用，与其类似的现房价格 为 3300元/ m2时，出租的年末净收益为 330元/m2 。假设折现 率为10%, 风险补偿估计为现房价格的2%,该期房目前的价格为 多少？
• 某抵押房地产价值为500万元，其中法定优先受偿权债务为50万 元，施工过程中拖欠工程款为50万元，已抵押担保的债权数额 为50万元，其他优先受偿款为50万元，贷款成数为60%，则抵 押贷款额度应为多少万元？
练习题
• 例：某套房屋合同总价为80万元。其在实际交易中合同约定的 付款方式可能有下列几种情况：
• 1.约定在成交日期时一次付清； • 2.约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万
元，一年后再付30万元； • 3.约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清； • 4.约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，余款
➢通过道路 等来连接的 距离
➢有时受路 况、交通管 制等的影响
✓应采用与 该房地产有 代表性的使 用者相对应 的交通工具 和出行时段 来测量
把交通时 间、交通费
用统一用货 币来衡量
案例思考
• 小林近日准备在位于闵行区古美板块买房，他在附近的 中介门店看到，出自江南星城小区的两套房源，面积同 样是110平方米，楼层、朝向、房型等相差无几，但挂 牌价却不相同，一套挂牌价为128万元，另外一套却为 140万元，两者相差12万元，这是为什么呢？他对此有 些不解。
• 分析：房源所在楼层位置也是产生价差的一个 因素，如对于小高层、高层而言，同一栋楼里 最便宜的次低层与最贵的次高层，价差约10%； 多层楼房的价差要小一些，在5%以内，价格 最贵的房源为中间的3、4层。
买房选位置的讲究（一）
• 一般情况下，住宅小区内最好的房源与最差房源价差 不会超过30%。
• 首先要减少不必要的开支。位置最好的景观房价差可 达15%左右，如果追求景观效果，势必会增加购房支 出。同时需要指出的是，景观房大都为大房型，总价 较高，这也会增加购房支出。