土地价值的影响因素(摘录)

地价的构成与影响因素地价是指土地的市场价格，它是由各种因素共同影响形成的。

地价的构成与影响因素主要有以下几个方面：1.土地本身特性：土地的位置、面积、形状、地形地势等是影响地价的重要因素。

地理位置优越、土地面积较大、形状规整、地势平坦等特点通常会使地价上升。

2.城市经济因素：城市的经济发展水平、产业结构和发展前景等都会对地价产生较大的影响。

经济发达的城市往往吸引更多的人口流入和资本投入，从而增加了土地的需求和价值。

3.地区资源：土地本身的资源丰富程度及利用价值也会对地价产生较大的影响。

例如，富含矿产资源或者具有农业生产潜力的土地往往比较高价。

4.土地政策和规划：土地政策和规划的变化也会对地价产生影响。

政府的土地使用政策、土地供应政策、土地开发规划等都会对地价形成产生直接或间接的影响。

5.市场需求和供应：市场的需求和供应关系直接决定了地价的高低。

需求大于供应时，地价会上涨；供应大于需求时，地价会下降。

6.土地用途：土地用途的不同也会对地价产生影响。

一些特定用途的土地，如商业用地、住宅用地、工业用地等，根据各自的需求和供应情况，其地价会有所差异。

7.公共基础设施：城市的公共基础设施建设水平也会对地价产生影响。

优质的道路、交通、供水、供电等基础设施会提高土地的使用价值和市场价格。

8.自然环境因素：土地所处的自然环境、景观特色等也是地价产生影响的因素之一、如地处风景名胜区、近水亲近山等地段，其地价会相对较高。

以上是地价的构成和影响因素的主要方面，当然还有其他一些因素也会对地价产生影响。

总体来说，地价的高低是由多种因素综合作用的结果，需要综合考虑各种因素的相互关系。

土地使用权估价的影响因素分析作者：黄鸣强夏淑珍来源：《管理观察》2012年第29期摘要：为确保国有资产保值增值，在国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价人股、清产核资等行为发生时，必须从实际出发，调查委托估价宗地的利用现状和条件，按照有关政策、文件，实事求是地分析委托估价宗地的现状、影响因素等客观条件，坚持有效性、真实性原则，客观反映当前地价的实际水平，采用科学的方法、标准和程序，保证地价的公正与合理。

本文以2011年10月杭州市余杭区五常大道以南商业办公用地土地出让价格评估为例，详细分析其影响因素。

关键词：因素分析土地使用权价格评估1.估价对象描述1.1土地位置状况估价对象位于杭州市余杭区五常街道友谊社区五常大道以南，土地规划用途为商业办公用地（C2），设定出让用途为商业用地（商业办公），土地出让面积为3826M2。

估价对象的四至为：东至五常街道友谊社区土地，南至五常教工宿舍，西至五常教工宿舍进出道路，北至五常大道及绿化带。

估价对象位于杭州市七级地范围内。

1.2土地权利状况根据委托方提供资料，估价对象的土地所有权归国家所有，为国有待出让土地，拟以挂牌方式进行出让，土地规划用途为商业办公用地（C2），设定出让用途为商业用地（商业办公），出让年限为法定最高出让年限40年。

根据评估目的，设定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。

1.3土地利用状况估价对象位于余杭区五常街道友谊社区五常大道以南，目前地块内部利用现状为南端建成1幢1层简易用房，其他土地未平整待开发。

根据杭州市国土资源局余杭分局提供的资料及估价人员的了解，估价对象拟拆迁后以净地形式挂牌出让。

根据杭州市规划局余杭规划分局《五常街道友谊社区五常大道以南商业地块规划技术指标图及区位示意图的说明》，估价对象的具体规划设计条件和要求为：（1）规划用地性质为商业办公用地（C2）；（2）用地面积3826平方米；（3）容积率1.4—1.5；（4）建筑密度≤45%；（5）建筑限高18米（黄海标高）；（6）绿地率≥20%；（7）用地面积及用地红线以实测为准，图示所有尺寸单位为米；（8）按规范配置停车位；（9）建筑应按规范后退道路红线、绿化控制线；（10）绿化控制线以东须设置纯绿化带；（11）建筑与周边建筑间距需符合规范要求；（12）根据西溪湿地周边高度控制要求，地块内建筑（构筑物）高度不得超过黄海标高18米，若需适当突破高度要求，须按规定做好景观分析，并按规定程序报审；⒀具体实施须符合附后方案《五常友谊社区综合楼方案》；⒁其他要求以国家、地方规划管理规定和技术规范为准。

地价的构成与影响因素地价是指土地在市场上的交易价格，是衡量土地价值的一个重要指标。

地价的构成和影响因素多种多样，可以从土地本身的特征、周边环境、市场需求等多个方面进行分析。

1.土地本身的特征：土地的面积、土质、地形等特征对地价有较大的影响。

一般来说，土地面积较大、土质好、地形平整的土地价格较高。

2.周边环境：地理位置、交通便利程度、周边配套设施等都对地价有较大影响。

比如，位于繁华地段、有便捷交通、周边有商业中心、学校、医院等设施的土地价格相对较高。

3.土地用途和规划：土地的用途和规划对地价也有重要影响。

不同用途的土地价格差异很大，比如商业用地、住宅用地、工业用地等。

而且，土地规划的变化也会对地价产生重大影响，比如城市规划调整、土地用途转型等都会导致地价的变化。

4.市场供需情况：市场供求关系是影响地价的主要因素之一、如果土地供应紧缺，需求大于供应，地价会上涨；相反，如果土地供应充裕，需求低于供应，地价会下降。

5.政府政策：政府的土地政策也会对地价产生重要的影响。

政府采取的土地拍卖、土地出让等措施，以及对土地使用权的限制等政策都会对地价产生影响。

上述是地价构成的几个主要因素，接下来我们来详细探讨一下这些因素对地价的影响。

首先，土地本身的特征对地价的影响比较直接明显。

面积较大的土地价格相对较高，因为它的开发利用潜力更大；土质好的土地由于建设的方便性和基础设施建设成本低，价格也相对较高；土地地形平坦有利于建筑的施工，在一些特殊场合也会影响地价。

其次，周边环境对地价的影响也很大。

地理位置好、交通便利的土地价格较高，因为这些地方更容易接触市中心、商业中心等，有更多的商业机会；而且，交通便利对于日常生活也是一个重要的便利条件。

周边的生活配套设施也会对地价产生影响，比如学校、医院、购物中心等。

第三，土地用途和规划对地价的影响也很大。

不同用途的土地价格相差很大，商业用地价格一般较高，因为商业用地更有商业价值；住宅用地价格较为中等，因为住宅用地一般有较大的需求；而工业用地价格相对较低，因为工业用地的利用价值相对较低。

地价的构成与影响因素 The latest revision on November 22, 2020王玉武张应标一、地价的构成因素地价，一般是指土地交易的价格.地价的构成因素主要包括土地征用费、拆迁安置费、土地开发费和获取土地使用权支付的费用等。

1.土地征用费。

土地征用费是指建设单位为了使用并取得土地所有权，向被征地单位支付的土地补偿费、土地投资补偿费和安置补助三部分总和.①土地补偿费是建设单位征用农村集体经济组织的土地时，对其原来的土地收益给予的补偿费用，土地补偿费用的多少取决于土地收益和投资收益率两个因素，用公式可表示为:土地补偿费二土地收益今利息率②土地投资补偿费，是指建设单位对农村集体经济组织的土地投资损失给予的合理补偿。

对土地投资收益进行补偿的计算公式为:土绝投宜实接费.土地投资收益+利息率⑧安置补助费，是建设单位征用土地时，必须妥善安置因土地转让而游离出的劳动力的费用。

安置补助费的多少，应足以保证这批劳动力能够在其他部门充分就业.计算公式为:劳动力安置补助费，资金装备水平x游离劳动力人数2.拆迁安置费.拆迁安置费，是城市建设需要拆除被拆迁人所有房屋及地上附属物，而向被拆迁人支付的安置、补偿等费用的总和，包括安置费和补偿费两部分.①安置费是指拆迁人因拆除被拆迁人使用的房屋而对其进行安置的费用，如安置用房费、搬家费、周转房费、临时设施费、迁建期间营业税等。

②拆迁实偿费，是指拆迁人对拆除被拆迁人房屋及地上附属物的补偿费。

补偿方式可以采取作价补偿和产权调换，作价补偿时可由公式计算补偿费用的大小:拆迁补偿费”重置价万成新x(1士楼层系数土朝向系数士地段系数)x建筑面积+室内设施调节因素3.土地开发费。

土地开发费主要包括:①三通一平费，是指临时施工道路，施工用电、用水的安装及平整场地的费用，要根据设计概算计算。

②市政基础设施工程费，是指土地投资中用平整场地、修筑道路、地下管道，园林绿化等基础设施兴建部分的费用。

土地估价的影响因素和评估要点1. 引言在现代社会中，土地估价扮演着重要的角色。

不论是购买土地、进行投资、还是进行法律程序，土地估价都是必不可少的环节。

然而，土地估价是一个复杂的过程，受到许多因素的影响。

本文将分析土地估价的影响因素，并探讨有效评估土地价值的要点。

2. 土地估价的影响因素2.1 土地位置土地的位置是决定价值的关键因素之一。

城市中心地段的土地通常拥有更高的价值，因为其便利的交通、商业、服务设施等。

相比之下，偏远地区的土地价值较低。

2.2 土地用途土地的用途对其估价有重要影响。

不同的土地用途，如住宅、商业、农业或工业，其价值定位不同。

一块适合建造高层住宅的土地，其价值可能远高于适合农业用途的土地。

2.3 区域规划区域规划对土地估价有着直接的影响。

政府规划对特定区域内的土地用途、容积率限制等进行规范，从而直接影响土地的供需关系和价值定位。

2.4 市场需求与供应市场需求和供应状况对土地价值也有重要的影响。

当市场需求超过供应时，土地价值往往会上涨。

相反，当供应大于需求时，土地价值可能会下跌。

2.5 基础设施和配套设施周边的基础设施和配套设施对土地价值有着直接影响。

交通便利性、医疗、教育和购物设施等都是影响土地估价的重要因素。

2.6 法律和政策法律和政策的制定也会直接影响土地估价。

例如，政府可能会制定限制性规定，限制某些土地用途，或者对土地进行征收和拆迁，从而影响土地价值。

3. 土地估价的评估要点3.1 市场调研与比较分析进行土地估价时，市场调研和比较分析是至关重要的。

通过了解市场上类似土地的成交价格和市场趋势，可以更准确地评估目标土地的价值。

3.2 土地利用潜力评估评估土地利用潜力是确定土地价值的重要步骤。

需要评估土地是否适合当前用途或是否具备转换为更有价值用途的潜力。

3.3 土地权属和法律审查确保土地权属清晰并进行法律审查是土地估价过程的重要一环。

确保土地所有权的合法性和相关法律的合规性，可以提高估价的准确性和可靠性。

土地资源管理中的土地价格影响因素分析土地是国家的基础资源，也是经济发展的重要支撑。

而土地价格则是影响国家经济和社会发展的重要因素之一。

因此，在土地资源管理中，分析土地价格影响因素，对于合理运用土地资源、促进经济发展和社会进步具有重要的现实意义。

一、宏观经济因素宏观经济因素对土地价格影响较大。

例如，经济发展水平和政策、货币政策等。

经济发展水平的提高，通常会带动土地价格的上涨。

而政策、货币政策等的变化，则也会对土地价格产生直接的或间接的影响。

二、城市规划和用地政策城市规划和用地政策的制定、修订也会直接或间接地影响土地价格。

例如，政府出台的城市扩展计划、土地利用总体规划等规划文件，都会对土地价格产生一定的影响。

而政府对用地行为的管理和限制，同样也会直接或间接地影响土地价格。

例如，压缩炒作空间、收回违规用地行为等，能够控制土地价格的过度波动，保证土地市场的稳定与健康。

三、人口和产业因素人口和产业因素也是影响土地价格的重要因素。

人口的增长和流动，都会对土地市场产生一定的影响，尤其是在高人口密度的城市。

在一些热门地区，人口的流入会导致土地价格的迅速增长；而产业发展也会导致土地价格的波动，尤其是一些高科技产业的发展，对周边土地需求增加，往往会推高土地价格。

四、政策环境因素政策环境因素也是影响土地价格的重要因素之一。

政府对土地流转、出让、利用等的政策，都会对土地价格产生较大的影响。

例如，政府对土地流转行为的限制或控制，会导致供给端的减少，从而推高土地价格；而一些土地利用政策的变化和调整，则会导致土地价格产生波动。

综上所述，土地资源管理中的土地价格影响因素是多元化的，涉及多个方面。

只有综合考虑宏观经济、城市规划、人口产业和政策环境等多方面因素，才能够准确地把握土地价格的变化趋势，合理利用土地资源，实现经济和社会效益的最大化。

土地评估依据
土地评估是指对土地的各项特征以及所处的环境进行详细的分析和评估，确定其价值的过程。

土地评估的依据主要包括以下几个方面：
1. 土地位置：土地位于城市中心的位置通常具有较高的价值，因为这些土地更加便利和稀缺。

此外，土地的接近性和交通便利性也会对土地的价值产生影响。

2. 土地用途：土地用途是影响土地价值的重要因素。

不同的土地用途对于市场需求和供应有着不同的影响。

例如，商业用地通常比住宅用地更具有价值。

3. 土地面积：土地面积是决定土地价值的重要因素之一。

通常情况下，土地面积越大，其价值也越高。

4. 土地产权：土地产权的稳定性和法律保护程度也会对土地价值产生重要的影响。

有稳定产权保护的土地往往比无产权保护的土地更具有价值。

5. 土地周边环境：周边环境包括土地周围的建筑物、基础设施、自然景观等。

良好的周边环境和配套设施能够提升土地的价值，而不良的周边环境则会对土地价值产生负面影响。

6. 土地市场供需关系：土地市场供需关系是决定土地价值的重要因素之一。

当土地供大于求时，土地价值可能下降；相反，当土地供不应求时，土地价值可能上升。

综上所述，土地评估的依据主要包括土地位置、土地用途、土地面积、土地产权、土地周边环境以及土地市场供需关系等。

通过对这些依据的综合分析和评估，可以确定土地的价值，并为土地交易、开发和利用提供参考依据。

土地利用/覆被主要受哪些因素的影响土地利用：人类根据土地的自然属性和社会经济发展的需要，有目的的长期改造、开发和利用土地资源的一切人类活动。

如：农业用地、工业用地、交通用地、居住用地等。

土地覆被：地球陆地表层和近地面层的自然状态，是自然过程和人类活动共同作用的结果。

如：各类作物、土壤、冰川、水面、森林、草地、水泥及沥青路面等。

1.地理位置因素的影响，2.气候条件因素的影响，3.温度高低因素的影响，4.自然环境因素的影响，5.年降雨量大小因素的影响，6.海拔度高低因素的影响，7.道路交通因素的影响，8.土壤肥沃与贫瘠因素的影响，9.土地面积大小因素的影响，10.土地坡度大小因素的影响，11.土壤有机质含量因素的影响，12.土壤酸碱度因素的影响，13.水资源灌溉配套设施因素的影响，14.人类活动因素的影响，15.种子品种因素的影响，16..农作物管理技术因素的影响，18.肥料多少因素的影响，19.各种病虫草害因素的影响20.各种突发性天气气候灾害因素的影响在交通快速发展的时期,交通的不断发展对土地利用产生着深刻的影响,对交通发展和土地利用两者之间的关系,以及交通对于土地利用的作用机理的研究有着十分重要的意义(1)交通发展对土地利用变化的影响过程可以总结为:交通的发展提升区域的可达度,区域的区位优势得到提高,人口和投资的增多使得土地的经济价值增长,引起土地空间的重新布局,产生交通的廊道效应。

(2)从土地经济效益方面对交通对土地利用变化影响进行实证分析表明:交通发展对土地经济效益存在十分显著的影响,其中交通密度以及距离交通干道距离对地价的影响尤其显著,交通站点对地价的影响较前两者略小。

土地利用/覆被对自然环境的影响自然环境：地球或一些区域上一切生命和非生命的事物以自然的状态呈现。

这是一个环境涵盖了所有生物之间的相互作用。

自然环境可分为几个主要组成部分：完整的生态单位，是指没有受到人为大规模干扰下自我运作的自然系统，包括所有植物，动物，微生物，土壤，岩石，大气，和在其范围内发生的自然现象；不受人类活动影响的普遍的自然资源和物理现象，如空气，水和气候，以及能源，辐射，电荷和磁性。