德国房价为什么

德国房价为什么“沉睡”在相当长一段时间内，德国稳定的房价都是一个神话，国际经济学界甚至用“沉睡”一词来形容。

正如杨佩昌先生在《德国房价为何能够保持长期稳定？》一文中提到的：从1975年至2011年，德国房价平均上涨了60%，剔除通胀因素，德国实际住房价格累计增长-21.6%，而同时期美国、英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%。

为什么德国如此例外？杨文将这个原因归结于德国政府的制度性因素，那就是高额税收、土地控制、鼓励租房和支持自建房。

在我看来，在这四个因素中，只有支持自建房这一点可能是与降低房价有关。

我们先来看高额税收的影响。

高额税收会抑制房价吗？显然不能。

因为税收是成本，成本增加当然是会导致房价增加，而不是相反。

只不过当房产供过于求的时候，这部分成本是卖方承担，而当供不应求时，这部分成本由买方承担而已。

不批大块地给开发商也能降低房价？一般来说，大开发商的规模化经营往往能够降低成本，也就意味着在需求不变的情况下，不批大块地给开发商只会造成成本上升，进而推高房价，而不是相反。

至于鼓励租房就能降低房价，更是无稽之谈了。

在德国租房者的利益受到法律的严格保护，就像德国民法典规定的那样，出租者无权将租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%。

是的，一旦租客与房东签订合同，那么租客的利益就受到法律保护，但是这并不意味着房客在租赁市场上更加容易找到房子，更为可能的一个情况是：因为一旦签订合同就无法涨价和违约，那么房东会对房客更加挑剔，从而增加房客的搜寻时间。

事实上，对租赁市场的价格管制在相当长一段时间内也在美国等国家实施过，但是由于这种管制侵害了租客的利益，因此美国绝大多数的州都已经取消，美国有32个州禁止其下辖城市制定房租管制法规。

现在，美国市场上只有4个州的城市还沿用房租管制：加州、马里兰州、纽约州和新泽西州，而加州和纽约州恰恰是美国租金最高的两个地区。

既然这些因素都是在推高成本，为什么德国房价在过去35年时间里并没有飞速增长？最为主要的原因是目前德国的住房市场供给充分，需求不旺。

德国住房自有率偏低房价稳定40年不升反降18%德国房价多少钱？在欧洲，德国的房价与其它国家的房价有着不一样的变化趋势，德国住房价格表现出令人难以置信的长期稳定性。

1970年-2013年，德国实际房价累计下降18%。

而同期的英国、澳大利亚、加拿大、法国、意大利、美国的实际房价累计增幅分别为320%、231%、195%、151%、111%、105%。

德国住房价格与本国经济发展趋势和其他国家房价变动趋势显著背离。

因受欧洲经济影响，德国购房动力降低点击查看更多德国精品房源在全球主要发达国家中，德国住房市场的关键指标如房价收入比（100平方米住房价格/人均GDP）、房价租金比（120平方米住房价格/一年租金）、每平方米均价都要低本网注明“来源：德国房价多少钱”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它于其他可比国家。

2013年，德国房价收入比不足10倍，而同期的英国为80倍，法国为33倍，美国为32倍，日本为25倍。

德国房价平均绝对水平不及其他主要国家。

按理说，房价低，购买能力会增强，但德国家庭住房自有率较低。

德国2006年的住房自有率仅为42.6%，2012年末上升到44%，也就意味着德国城市中56%的家庭是通过租房市场解决居住需求的，而欧盟国家住房自有率平均水平为63%。

其中，西班牙为85%，希腊为80%，意大利为75%，葡萄牙为65.2%。

有意思的是，住房自有率越高的国家，在2008年金融危机中损失越是惨烈。

从城镇化进程、经济增长及人口发展情况进行考察，根据波动特点，可将德国名义房价指数划分为五个阶段。

第一阶段（1970—1982年），德国住房价格升幅约50%。

西德逐步从1974—1975年出现的结构性大规模经济危机中走出来；其后，经历了经济快速增长、人口扩张及城镇化提升，三个核心条件形成了较高的住房需求，推高了房价指数。

第二阶段（1982—1988年），房价基本维持在稳定水平，德国经济低迷，同时，由于人口扩张见顶（1978年）的滞后效应，城镇化阶段告一段落，使得德国房价丧失进一步增长的动力。

德国房价为什么不高德国是典型的资本主义国家，然而德国在社会福利保障、民生供给等方面，又远远超过了社会主义国家。

最有说服力的是房价，尽管金融危机后，德国房价普遍有所上涨，相比伦敦、巴黎、罗马而言，德国城市的房价依然很低，投机客炒房的现象依然很少。

而在金融危机之前长达数十年的时间内，德国房价始终保持在一个低水平，1975-2011年，剔除通胀影响，德国实际住房价格累计负增长21.6%，同期的美国、英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%，且呈现极大的波动性。

而同期德国个人收入平均增长了三倍，等于说，老百姓买房子越来越容易，房子实际上等于一直在降价。

究其原因，是德国政府对房地产实行的干预政策，抑制了房价上涨，打击了投机客，保障了民生供给。

德国政府并不把房地产作为经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的关键一环，特别是与民生息息相关的住宅建设。

德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育一样，保障居民住房也是政府的重要目标之一。

这是所有房地产政策的核心出发点。

因此，各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价，来增加政府的房租收入或税收收入，德国也没有任何一个地区的“支柱产业”是房地产。

各级议会竞选时，无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是为保障住房福利的，而是会导致房价高涨的，甚至使老百姓沦为“房奴”，那么这个人不仅会丧失选票，其政治生涯也有可能受到巨大影响，甚至会让整个党的人气暴跌。

供求关系对价格起着决定性作用，这永远是稳定房价的第一要素，在市场经济中，如果房子紧缺，那么价格一定会上涨，其它什么手段都没有用。

德国各级政府重视民生，将房地产市场定位为消费市场，而非投资市场，无论在联邦还是州、市及村镇层面，政府都按照人口需求，制定建房规划，目的是能够为每个家庭提供一套住房。

目前，除了大城市因为人口多，建房速度赶不上人们的需求，在大多数乡镇地区和中小城市，住房短缺的现象几乎看不到，有些地方甚至因为人口萎缩，出现住房空置。

影响中国和德国房地产价格因素的对比分析中国和德国是世界上两个经济实力较强的国家之一，房地产市场在两国的经济发展中起到了重要的作用。

中国和德国的房地产市场存在着一些不同的因素，这些因素影响着两国的房地产价格。

中国和德国的经济发展状况对房地产市场的影响不同。

中国是全球第二大经济体，经济发展速度较快，人口众多，城市化进程加快，这导致了房地产市场供不应求，房价上涨压力较大。

相反，德国是欧洲最大的经济体之一，经济增长相对平稳，人口增长速度较缓慢，因此房屋需求相对较低，房价上涨的速度较慢。

政府政策对房地产市场的影响也有所不同。

中国政府通过引入一系列的房地产市场调控政策，如限购、限贷等手段，来抑制房价上涨。

尤其是在一二线城市，政府对购房者的资格进行了严格的审核，限制了购房者的数量，一定程度上抑制了房价的上涨。

而德国政府对房地产市场的调控相对较少，政府更加注重提供公共住房，通过租金控制和租赁保护政策来保证低收入群体的居住需求。

土地供给情况也是影响房地产价格的一个重要因素。

中国的土地供应主要由政府掌握，且土地使用权有一定的时限，这使得土地供给不足，导致了房价的上涨。

尤其是在一二线城市，土地稀缺，供不应求，房价居高不下。

相反，德国的土地供给较充足，政府鼓励土地开发，提供各类建筑用地，并保持稳定的土地使用期限，这使得房价保持相对稳定。

金融政策也会影响房地产价格。

中国的房地产市场受到信贷政策的影响较大，由于长期以来的松散信贷政策，许多人借款购房，导致房价上涨。

而德国的房地产市场受到金融监管政策的严格限制，银行对房地产贷款有一定的限制，以保护金融体系的稳定。

中国和德国的房地产市场受到一系列因素的影响。

中国房地产市场供需失衡、政府政策调控和土地供给不足是导致房价上涨的主要原因。

而德国房地产市场则受到较为稳定的经济发展、政府的住房政策以及较充足的土地供给的影响，房价上涨速度较慢。

德国房价为何能够保持长期稳定？2016年03月22日09:37 南方都市报我有话说(105人参与)收藏本文杨佩昌专栏德国是欧洲最强大的工业国家、世界第四大经济体，人口密度约为每平方公里229人，远超欧洲平均水平的71.6，按理说，应该是一个高房价的国家才对。

然而，令人意外的是，德国房价不仅在欧洲，而且在世界范围内的排名都相当靠后（德国平均房价世界排名第99，英国84，法国73）。

其房价涨幅别说跑赢GDP增长速度，就是连物价涨幅都赶不上。

在过去30年间，德国房价平均上涨了60%，但是个人收入却增长了3倍。

1975-2011年，剔除通胀因素，德国实际住房价格累计增长-21.6%，而同时期美国、英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%。

德国房价除了近几年略有波动外，几十年来一直保持相对稳定，其中究竟有什么奥秘呢？这首先和房地产的定位有关。

德国房地产被定位为消费市场，而非投资市场，更不是投机市场。

换言之，房子是用来居住，而不是用来作为投资的。

为了保持这一定位，德国政府这只有形之手盖上了防止房价疯涨的玻璃罩。

第一个玻璃罩就是高额税收。

根据德国法律规定，发生房地产交易，需要缴纳的税费是：不动产购置税为买价的3.5%（柏林和汉堡地区为4.5%）；地产公证费为1%-2%之间，通常是买价的1.5%；土地注册费：买价的0 。

5%左右，有些情况下包含在公证地产费之中；房地产中介服务费一般是买价的7%，有的中介公司稍低。

只有当房产是文物，而且维护费用超过房产收益时，才可以提出免税申请。

为了限制房地产频繁交易，德国政府出台了一系列政策，例如：若转卖价等于或低于原购价格，则房主不需要缴纳所得税；以私人名义购置并用于自住的房产，并使用10年以上，则转卖时不需要缴纳增值税；若10年内转卖房产，则须根据转卖盈利所得缴纳税款，税额根据买主的收入而定。

第二个玻璃罩是不批大块土地给开发商。

事实上政府手里也没有很多大块的储备用地，多数土地掌握在私人手里。

德国房地产市场近年来，随着全球经济的发展和国际交流的增加，德国房地产市场成为了备受关注的热点话题。

作为欧洲大陆最大的经济体之一，德国的房地产市场吸引了全球投资者的目光。

本文将就德国房地产市场的特点、影响因素以及投资机会等方面进行探讨。

一、德国房地产市场的特点1. 市场稳定性德国房地产市场以其相对稳定的特点而闻名。

与中国等国家相比，德国的房价增长幅度较为缓慢，防范了房地产市场过度泡沫化的风险。

由于德国的土地政策相对严格，土地供应量有限，因此市场供需状况相对平衡，保持了良好的稳定性。

2. 租金收益率较高与许多欧洲国家相比，德国的租金收益率较高，对于投资者来说具有一定的吸引力。

由于德国的租赁文化根深蒂固，大部分人更倾向于租房而非购房，因此投资于出租房产可以获得稳定的租金收益。

3. 常驻性需求德国具有相对较高的人口稳定性和常驻性需求。

由于德国的劳动力市场稳定，就业机会较多，在国内外留学生、移民以及德国本地居民的需求共同推动下，房地产市场保持着一定的活力。

二、德国房地产市场的影响因素1. 经济因素德国作为欧洲大陆最大的经济体之一，经济发展状况直接影响着房地产市场的走向。

通常情况下，经济增长与房价上涨呈正相关关系。

在经济增长的背景下，投资者对德国的房地产市场充满信心，房价可能出现上涨趋势。

2. 金融政策德国的金融政策对房地产市场有较大影响。

例如，货币政策的宽松可能带动贷款利率下降，增加购房的动力，从而推动房地产市场的需求。

同时，政府对房产税等相关政策的制定和调整也会对市场产生一定的影响。

3. 城市规划与基础设施建设德国的城市规划和基础设施建设是房地产市场的重要因素之一。

一方面，城市发展规划的合理性和完善的基础设施将推动当地房地产市场的发展。

另一方面，城市建设的限制也会导致市场供应紧缺，进而影响到房价的上涨。

三、投资德国房地产市场的机会1. 租赁市场投资德国的租赁市场相对活跃，租金收益率较高。

对于投资者来说，购买出租房产可以获得稳定的租金收益。

德国房价为何十年平稳
郇公弟
【期刊名称】《共产党员：下半月》
【年(卷),期】2008(000)005
【摘要】过去十年,德国房价平均每年上涨1%,扣除物价因素,房价实际在缩水。

德国是如何让房价平稳的呢？首先,供求平衡是稳定房价的硬道理。

德国目前有8200万人口,而住房总数约4000万套,满足了每个家庭一套住房的需求,在很大程度上平抑了房价。

【总页数】1页(P43)
【作者】郇公弟
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】F293.35
【相关文献】
1.德国：房价缘何十年不涨 [J], 郇公弟
2.德国房价十年不涨的启示 [J], 马跃成
3.平稳发展房地产业谨防房价大起大落——近十年宁波市房地产业平稳发展问题分析 [J], 沈小叶
4.平稳发展房地产业谨防房价大起大落——近十年宁波市房地产业平稳发展问题分析 [J], 沈小叶;
5.德国房价缘何十年不涨？ [J], 郇公弟
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德国房价走势德国房价长期稳定的原因分析
根据数据显示，从1997 年到现在德国人均收入水平增长了快3 倍，但同期的德国房价却仅仅上涨了大约60%，这样的房价涨幅让德国民众的幸福感马上的提升上来，为什么德国房价能够长期的稳定涨幅如此之小呢，下面随小编来分析分析吧。

根据数据显示，从1997 年到现在德国人均收入水平增长了快3 倍，但同期的德国房价却仅仅上涨了大约60%，这样的房价涨幅让德国民众的幸福感马上的提升上来，为什么德国房价能够长期的稳定涨幅如此之小呢，下面随小编来分析分析吧。

德国房价走势一
德国房价长期保持稳定的价格是全球房地产市场中比较少见，或者说是独有的。

世
界上出现的经济危机中，有十次危机九次基本山都是地产引起的，1991 年和2008 年的两次经济危机，全球普遍受影响，且付出了沉重代价，唯有德国没有出现地产泡沫。

德国房价走势二
德国房价长期稳定的原因有一部分是来自于德国长期实行以居住为主导的房产制
度，同时受到德国法律的保障。

德国长期把房地产业当作社会福利体系的一个部分，
不会过多的强调把房地产业作为过的支柱产业。

1。