浅谈房价与地价的关系

I行业研究I Industry Research基于板块的武汉市地价与房价联动关系浅析屠浩文徐冰涛潘峰何雪莹（武汉市房地产市场管理中心，湖北武汉430000）习近平总书记在十九大报告中指出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的"的定位，要求回归住房居住属性，不断完善房地产市场调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

与此同时，土地出让制度改革的持续深化虽不断促进国家经济发展，但也在一定舷上使地价不断攀升。

房地价快速上涨及两者关系成为政府、房地产业界与学术界共同关心的热点，在此，我们通呦武汉市近10年房价与地价涨幅变动以及不同板块发展阶段分析，得出相关研究结论。

一、当前武汉市房地价水平基本情况（一）地价与劇的主要臧影响土地价格的因素众多，从一般因素和区域因素两个方面，将土地价格主要包括：土地取得费、土地开发费、土地增值蛇、稅费和利息。

影响房屋价格的因素大致可分为经济因素、社会因素和政策因素，房屋价格构成主要包括：土地取得成本、开发成本、管理成本、建造成本、投资利息、有关稅费、开发利润等。

其中，经济因素超响市场预期，导致房地产供求关系变化，进而推动房价变化；社会因素包括自身条件、城市化发展水平、人口数量、家庭结构与规模、投机行为、购房心理以及现代婚恋观等；政策因素中土地出让制度影响土地的获取和利用方式，住房制度影响购房需求和预期，如当下实行的限购政策。

（二）地价与劇联动关系的主要观点房地价关系研究角度多样，目前国内外学者们的研究观点主要分为三类：一是基于需求角度的房价决定地^•——市场对住房的需求增加，使得房价上升，进而使得地价上升；反之，房屋需求少，房价下跌，使得地价下降。

二是基于成本角度的地价决定房价一一地价作为房价的重要组成部分，构成土地价格的各种成本逐渐增加，导gtt地价格上涨，进而推动房价大幅上升。

三是基于综合角度出发的地价与房价相互影响一地价与房价互为因果、相互影响。

（三）輙市现阶腸地价关系的±^^根据对十大房企项目房地产开发过程中各项支出构成分析，房企开发成本中建安和土地成本占比约7氓，而其中大部分为土地购置成本。

地价与房价关系研究——以北京房地产开发项目为例的开题报告一、选题背景中国房地产市场自改革开放以来，一路飙升，每平米价格越来越高。

其中，地价和房价是影响房地产价格的重要因素之一。

在恰当的位置，地价往往超过房价。

但在某些案例中也有反过来的情况。

由此可见，地价和房价之间的关系很复杂，即使在同一城市或同一个区域，不同的地价会带来不同的房价水平，这也直接涉及到开发商的利润水平。

因此，研究地价与房价之间的关系对于评估房地产投资风险和盈利能力具有重要意义。

北京市作为中国的政治、文化、经济中心，房地产市场处于全国领先地位。

北京市土地稀缺，地价高位，尤其是城市核心区域，开发商的土地购买成本相当高。

而售价水平则受多种因素影响，如人口密度、宏观经济环境、市场需求，因此，选定北京市开展研究，对于深入了解地价与房价之间的关系，提高房地产开发公司的投资决策水平至关重要。

二、研究目的和意义本研究的主要目的是分析北京市房地产开发项目中的地价与房价之间的关系。

对比房地产开发企业在选择土地时的不同策略，试图探索如何在保证投资收益的同时，使房地产价格更加合理化。

本研究的具体目标包括：1.研究北京市土地市场的现状及发展趋势，为后续数据分析提供背景支持。

2.收集和分析历史数据、土地和房价数据，以确定二者之间的相关性质并运用统计方法测试结果的实证。

3.分析不同区域房地产市场的特点，探讨不同土地价值的原因，比较不同开发商的开发模式。

4.根据分析结果提出研究建议，为房地产开发企业选择合适土地提供指导意见。

本研究意义在于：1.深入了解北京市地价和房价之间的关系，并提供有关投资策略的建议，对于房地产市场的发展和经济的增长至关重要。

2.对北京市房地产市场进行全面分析，可以更好地了解市场发展趋势，增强投资决策的合理性和精准性。

3.为其他城市和地区提供可供参考的研究模型，以指导更为科学的房地产开发模式和市场规律的认识。

三、研究内容本研究的内容主要包括以下几个方面：1.研究北京市土地市场的现状及发展趋势，为数据分析提供背景支持。

对于我国房价与地价的思考[摘要]有人说我国大部分城市房价过高的原因是较高的地价引起的，如果把地价降下来房价自然就会落下来。

这种说法是片面的，既有一定的道理，也有不合理的地方，地价上涨会提高住房建设成本，抑制住房供给，进一步推动房价上升。

但房价受很多因素的影响，把地价降下来不一定会使房价降下来。

本文将从房价与地价的关系，影响城市特殊地段房价的因素和如何降低城市房价来全面深入地阐述对这一说法的意见。

[关键词]房价；地价；土地；城市一、城市房价与地价的关系住房是土地、资本、劳动和企业家才能等生产要素形成的最终产品，其价格决定于住房市场的供给与需求。

土地作为形成住房产品的一个生产要素，其市场需求由住房需求所导致。

住房产品市场需求变化带来的获利机会，首先诱致企业家和金融资本家产生投资需求，而这种投资需求直接导致了对土地需求。

由于受面积的有限性、位置的固定性等自然因素和规划管制，市政基础设施建设等社会经济因素的约束，土地的供给弹性很小，而土地的价格又主要由市场需求决定，住房产品的市场需求导致住房建设用地需求，这种需求结合一定的土地供应形成土地价格。

这也就是说，住房价格变化引致了土地生产要素价格的变化，而地价上涨也会提高住房建设的成本。

因此，简单的成本论并不能解释地价与房价的因果关系，地价高是因为对住宅的需求大，随着对住宅的需求增加，住宅价格上涨，导致建房者购买更多土地以修建住房，对土地需求的增长提高了地价，地价高是城市价格增长的结果。

而地价的增长又会提高修建住房的成本，从而提高城市的房价，使我国部分城市的房价都很高。

但是，城市的房价过高是由很多因素综合引起的，并非降低地价就会使房价降下来，所以这种说法也具有不合理的地方。

二、影响城市特殊地段房价的因素1.供求比例。

由于城市的特殊地段是有限的，而又有很多人想在城市的特殊地段购房。

有限的资源无法满足人们无限的需求，消费需求越大，房价就会越高。

由于处在城市特殊地段的住房时稀缺的，住房供应量的增长无法满足需求量的增长，从而引起价格上涨趋势。

房地产市场中的房价与地价关系剖析【摘要】近年来我国房价一直保持迅猛增长的势头，中央政府多次对房地产市场进行宏观调控，但调控效果不佳。

本文认为，通过深入分析房价和地价的关系，弄清房价和地价的相互影响，才能为政府对房地产市场进行有效管理提出相应的对策。

本文以经济学的角度从因果关系方面，并利用格兰杰因果检验探讨了地价与房价的关系。

【关键词】房价地价格兰杰因果检验一、经济学角度因果关系分析1. 供给角度分析：地价上涨导致房价上涨从房地产价格的形成角度来看，先有土地价格，然后经过一个建设周期形成最终的房地产价格。

由此，上涨的地价进一步推动了房价的上涨，但此时的地价与增量房地产的价格并不在一个时点上，因为要经过了一个建设周期，即从供给的角度上看，地价构成房价的成本之一，地价上涨导致房价上涨。

2. 需求角度分析：房价上涨引起地价上涨国内的土地制度决定了地价更倾向于是一种需求价格。

由于土地的自然供给没有弹性，并且，土地的供给由政府垄断。

在这种情况下，地价主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。

房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格弹性小而导致了地价的升高。

因此，从需求角度看，地价主要是一种需求价格。

二、现有实证研究文献回顾多数学者从实证的角度分析这一问题，主要有以下两种观点：观点1：认为地价决定房价曹贤(2000)以广州为例，认为地价高是房价高的一个原因，丁成日(2002)，徐艳(2002)以北京市为例得出了相似的观点。

鲁礼新(2002)分析了成都市中心城区数据，认为高地价导致了高房价。

杨慎(2003)，包宗华(2004)，研究表明认为地价上涨引起房价上涨。

平新乔，陈敏彦(2004)以面板数据分析肯定了这一点。

陈淮等(2005)认为供需关系决定房价的同时，房价也受到土地供应成本增加的影响。

姜芸芸，吴晨旭(2005)以杭州市和南京市房价为对比，得出土地政策是两地房价差异的一个原因。

况伟大（2005）基于误差修正模型，对房价与地价的相互关系进行实证分析，结论认为在短期房价地价互相影响，在长期地价影响房价。

浅析房价和地价的关系作者：何晖扬来源：《中国集体经济·上》2009年第11期摘要:房地产作为国民经济的重要组织部分,是我国国民经济支柱产业之一,但随着我国经济快速发展,在宽松货币政策下,城市房价快速上涨,地价也随着不断上涨,房价和地价关系成为人们讨论焦点,文章通过房价和地价的内在关系、静态关系、动态关系三方面进行分析,并结合实例分析,得出城市房价快速上涨,带动地价上涨,地价上涨反作用于房价上涨的交织关系,并对房价上涨的原因进行分析,提出调控房价快速上涨切实方法,使房价地价在平稳中发展,促使我国房地产健康有序的发展。

关键词:房价地价;关系;调控经过20年发展,房地产作为国民经济的重要组织部分,成为我国国民经济支柱产业之一,对我国经济稳定和发展起到举足轻重的作用。

房地产具有收益、保值、增值和消费特点,已成了人们改善生活和投资热点。

但随着房价过快上涨,政府出让地价也不断上扬,各城市“地王”不断刷新,房价和地价之间关系成为社会各界关注焦点,是地价决定房价,还是房价决定地价,人们对房价和地价关系讨论越来越激烈,参加讨论的有政府部门、开发商还有经济学家,由于不同角度,不同利益、不同思想观念,对房价和地价关系观点有所不同。

本文将对房价和地价的关系进行深入探讨。

一、房价和地价的内在关系房价是指房地产的市场价格,是土地及定着在土地之上建筑物、构筑物特定时间的市场交易价格。

房价有成本价、基准价、指导价和市场价之分,人们所说房价普遍是指房地产市场价,市场价指不同地区不同类型的房地产市场交易价格。

市场价分为一级市场房价和二级市场房价,一级市场房价(称一手房价)指开发商销售房地产市场价格,二级市场房价(称二手房价)是人们通过中介流通房地产市场价格。

一手房价和二手房价是不同的,一般一手房价开发商在市场定价比周边二手房房价要高,有的甚至高出很多。

房价特点主要是区域性、类型性、即时性,当其他条件相同情况下,不同区域房价是不同的,不同类型房价是不同的,不同时点房价也是不同的。

土地价格与房价关系的研究与分析摘要：我国经营性用地招拍挂实施以来，地价上涨对房价的影响以及房价和地价的关系成为备受关注的热点问题。

目前关于房价与地价的关系问题意见不一，笔者从理论和实证两方面分析，不论房价的高低还是地价的高低均主要取决于市场需求和供给之间的关系，两者不存在直接的、必然的关系，更不存在地价决定房价或房价决定地价的关系。

关键词；地价；房价；地价与房价关系；供求分析；对策与建议目前，关于房价与地价的关系始终存在两种截然相反的观点，成为争论的焦点：一种是“成本推动论”，该理论认为地价上涨是房价上涨的根本原因；一种是“需求引致论”，该理论认为地价上涨是房价上涨的结果。

笔者在理论分析的基础上，以菏泽市为例，通过对地价与房价变动趋势以及地价占房价的比例，分析两者的内在关系。

一、地价与房价关系的理论分析我国目前实行的是中国特色的社会主义市场经济，从经济学角度看，市场经济体制下商品价格归根结底是由供求关系决定的。

无论是房价的高低还是地价的高低均主要取决于市场需求和供给之间的关系。

(一)土地产品的供求分析。

土地资源属于有限资源，而且是不可再生资源，国家控制相当严格，土地的供给弹性很小。

土地作为住房产品中一个重要而不可缺少的生产要素，其市场需求由住房需求所引致，因此，土地价格又主要由市场需求决定。

社会对住房产品的需求旺盛会导致开发商对土地的需求上升，开发商能够接受的地价也不断上升，这就引起地价不断上涨。

(二)房屋产品的供求分析。

住房产品的供应量主要与房地产开发商取得的土地量、容积率、建设住房的套型结构、房地产开发供应效率和房屋空置率相关。

住房产品的需求主要与城市化过程新增人口的数量、居民改善居住条件的需求、居民可支配收入和财富、住房投资与投机需求有关。

住房投资与投机需求主要与当前房价的走势和预期相关。

(三)分析结论。

从影响土地产品和住房产品的供求关系方面看，地价与房价不影响彼此的供求关系，所以两者不存在直接的、必然的关系，更不存在地价决定房价或房价决定地价的关系，土地产品和住房产品的价格都要受到住房产品需求和土地供应量两个决定性因子的影响。