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评估报告修正系数(住宅)评估报告修正系数（住宅）引言概述：评估报告修正系数是在住宅评估过程中使用的一种修正方法，用于调整评估报告中的估值结果。
该修正系数考虑了多种因素，如市场变化、区域特征、房屋状况等，以提高评估结果的准确性和可靠性。
本文将详细介绍评估报告修正系数的五个部分，包括市场修正、区域修正、房屋修正、附加修正和总修正。
一、市场修正：1.1 市场趋势：评估报告修正系数会考虑当地房地产市场的趋势，如市场供需关系、房价走势等。
如果市场供应过剩，修正系数可能会降低估值结果，反之则会增加。
1.2 交易活动：评估报告修正系数还会考虑近期的交易活动情况，如同类型房屋的成交价、成交数量等。
如果同类型房屋的成交价普遍较高，修正系数可能会增加，反之则会降低。
1.3 市场预期：评估报告修正系数还会考虑市场参与者对未来市场走势的预期。
如果市场预期未来房价上涨，修正系数可能会增加，反之则会降低。
二、区域修正：2.1 地理位置：评估报告修正系数会根据住宅所在的地理位置进行修正。
比如，位于繁华地区的房屋可能会有更高的修正系数，而位于偏远地区的房屋可能会有较低的修正系数。
2.2 交通便利性：评估报告修正系数还会考虑住宅的交通便利性。
如果住宅周边交通便利，修正系数可能会增加，反之则会降低。
2.3 公共设施：评估报告修正系数还会考虑住宅周边的公共设施情况，如学校、医院、购物中心等。
如果住宅周边公共设施完善，修正系数可能会增加，反之则会降低。
三、房屋修正：3.1 建筑结构：评估报告修正系数会考虑住宅的建筑结构情况。
如果住宅的建筑结构较新且符合现代建筑标准，修正系数可能会增加，反之则会降低。
3.2 房屋面积：评估报告修正系数还会考虑住宅的实际使用面积。
如果住宅的实际使用面积较大，修正系数可能会增加，反之则会降低。
3.3 装修状况：评估报告修正系数还会考虑住宅的装修状况。
如果住宅的装修较新且符合现代装修标准，修正系数可能会增加，反之则会降低。
评估报告修正系数(住宅)评估报告修正系数（住宅）引言概述：评估报告修正系数在住宅评估中起着重要的作用。
它是根据市场条件和特定因素来修正评估报告的结果，以确保评估的准确性和公正性。
本文将从五个大点来阐述评估报告修正系数的相关内容，包括市场条件、房屋特征、地理位置、建造材料和房屋状况。
正文内容：1. 市场条件1.1 市场供需关系：评估报告修正系数会考虑当前市场的供需情况。
如果市场供应过剩，修正系数可能会降低评估结果，反之亦然。
1.2 房价指数：房价指数是评估报告修正系数的重要参考指标之一。
房价指数的变化会影响修正系数的大小，反映市场价格水平的变化。
2. 房屋特征2.1 建造面积：房屋的建造面积是修正系数考虑的重要因素之一。
较大的建造面积可能会导致修正系数的增加，反之亦然。
2.2 房间数量：房屋的房间数量也会影响修正系数的大小。
更多的房间数量可能意味着更高的修正系数，反之亦然。
2.3 房屋类型：不同类型的房屋也会有不同的修正系数。
例如，公寓和独立别墅的修正系数可能会有所不同。
3. 地理位置3.1 地段环境：房屋所处的地段环境也是修正系数的考虑因素之一。
较好的地段环境可能会导致修正系数的增加，反之亦然。
3.2 交通便利度：交通便利度对修正系数也有一定的影响。
交通便利的地区可能会有更高的修正系数。
4. 建造材料4.1 建造质量：建造材料的质量是修正系数考虑的重要因素之一。
较高质量的建造材料可能会导致修正系数的增加，反之亦然。
4.2 耐久性：建造材料的耐久性也会影响修正系数。
较高耐久性的建造材料可能会有更高的修正系数。
5. 房屋状况5.1 维护状况：房屋的维护状况对修正系数有一定的影响。
良好的维护状况可能会导致修正系数的增加，反之亦然。
5.2 使用年限：房屋的使用年限也是修正系数考虑的因素之一。
较短的使用年限可能会有更高的修正系数。
总结：评估报告修正系数在住宅评估中起着重要的作用。
通过考虑市场条件、房屋特征、地理位置、建造材料和房屋状况等因素，修正系数可以更准确地反映房屋的价值。
房地产估价的因素修正方法研究摘要:因素修正是市场比较法在运用过程中的一个难点和重点，文章在有关学者对市场比较法研究的基础上，提出把灰色关联分析法、层次分析法、多元线性回归模型、模糊数学等方法,根据各自不同的特点综合运用到因素修正的各环节中,为市场比较法的应用提供一个更为有效的可行方法。
关键词：市场比较法因素修正权重分值中图分类号：F293。
30文献标识码:A文章编号:1004-4914(2006)08-225-02一、引言市场比较法作为房地产估价中的应用最多的方法之一。
它是以经济学中的替代原理为理论前提,将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
基本公式是：P=F×A×B×C×D,即待估房地产价格=可比交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
通过对交易情况的修正，把可比交易实例修正为正常交易情况的价格；对交易日期的修正,把可比交易实例修正为估价时点的价格;对区域因素和个别因素的修正,把可比交易实例修正为待估对象房地产状况下的价格。
从而确定待估对象的市场价值。
采用市场比较法评估关键在于选取合适的可比交易案例，比较差异因素的修正以及交易实例比准价格的合成，其中对区域因素和个别因素的修正是该方法的难点和关键所在。
在评估实务中,主要存在两个问题：一是估价人员在案例修正过程中，对区域因素和个别因素的修正，主观性强，主要是凭经验判断打分,很难采用定量化的分析,从而影响了估价的公正性、客观性。
所以如何对因素差异进行量化修正以提高评估结果的准确性是该方法的关键之处。
二是对计算出来的比准价格，一般采用统计学方法（简单平均法、众数法、中数法等）或根据估计人员经验处理,操作上往往简单化,也直接影响了最终评估结果的可信度。
评估报告修正系数(住宅)标题：评估报告修正系数(住宅)引言概述：评估报告修正系数(住宅)是指在进行房地产评估时，根据具体情况对评估报告中的价值进行修正的系数。
修正系数的准确性对于评估结果的可靠性和准确性具有重要影响。
本文将从不同角度探讨评估报告修正系数(住宅)的相关内容。
一、市场环境因素1.1 市场供需情况：市场供需情况对于房地产价值的评估具有重要影响。
供大于求时，房地产价值可能被高估，需适当修正系数。
1.2 地区政策：地区政策对于房地产市场的影响不可忽视，政策的变化可能导致房地产价值波动，需要考虑修正系数。
1.3 市场预期：市场预期也是影响房地产价值的因素之一，对市场预期进行准确评估，可以帮助确定修正系数的大小。
二、建筑物本身因素2.1 建筑年代：建筑物的年代会影响其价值，老旧建筑可能需要进行修缮或改造，需要考虑修正系数。
2.2 建筑质量：建筑物的质量对于其价值有直接影响，质量好的建筑可能被高估，需要适当修正系数。
2.3 建筑结构：建筑结构的稳固性和安全性也是评估房地产价值时需要考虑的因素，需要根据具体情况确定修正系数。
三、土地因素3.1 土地位置：土地位置对于房地产价值有重要影响，地理位置优越的土地可能价值更高，需要考虑修正系数。
3.2 土地规划：土地规划和用途对于土地价值有直接影响，需要根据规划情况确定修正系数。
3.3 土地面积：土地面积也是影响土地价值的重要因素之一，面积较大的土地可能价值更高，需要适当修正系数。
四、周边环境因素4.1 交通便利程度：周边交通便利程度对于房地产价值有直接影响，交通便利的地区可能价值更高，需要考虑修正系数。
4.2 生活配套设施：周边生活配套设施的完善程度也会影响房地产价值，需要根据具体情况确定修正系数。
4.3 环境质量：周边环境质量对于房地产价值有重要影响，环境优美的地区可能价值更高，需要适当修正系数。
五、其他因素5.1 评估方法：不同的评估方法可能导致不同的评估结果，需要根据具体情况确定修正系数。
房地产评估市场对比法相关修正系数比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产区位、权益、实体状况修正系数(2)交易情况修正进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。
估价对象与3个可比实例均为正在正常销售的项目，交易情况均正常，交易情况修正系数均为100。
(3)交易日期修正进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。
由于可比实例与估价对象的交易日期相近，市场没有变化，故交易日期修正系数均为100。
(4)区位状况修正A、繁华程度修正繁华程度分为繁华、较繁华、繁华程度一般、较不繁华、不繁华五个级别。
以估价对象繁华程度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，系数增加或减少3，则可比实例A、B、C繁华程度修正系数为97、100、100。
B、交通状况修正办公房地产主要考虑市内交通。
将市内交通便捷度的状况分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，以估价对象交通便捷度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数数增加或减小2。
则可比实例A、B、C交通修正系数为100、100、100。
C、基础和公用配套设施修正包括教育设施、购物场所、医疗设施、邮局电讯设施。
将配套设施状况分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级。
以估价对象配套设施完备度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则修正系数增加或减小3。
则可比实例A、B、C繁华程度修正系数为100、100、100。
D、环境和景观修正环境和景观状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象自然环境状况系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数增加或减小2。
则可比实例A、B、C繁华程度修正系数均为100。
E、楼层修正一般来说，高层建筑楼价随楼层增高而增高。
房产估价比较法区域因素的修正方法
以下是 6 条关于房产估价比较法区域因素的修正方法：
1. 嘿，你知道吗，看繁华程度呀！繁华的区域房子肯定更值钱嘛，就像市中心和偏远郊区能一样吗？咱举个例子哈，市中心灯火辉煌，各种设施齐全，那房价能不高吗？所以在修正时，就得把繁华区域的优势充分考虑进去呢！
2. 哎呀，交通便利也是超级重要的咧！交通好的地方，房子价值可大不同。
就好比家门口就是地铁站和要走好远才有公交站，这能一样吗？要是房子周围交通特便利，那估价时可不得往上提一提呀！
3. 哇塞，周边环境也很关键呀！有个漂亮的公园或者清澈的河流在旁边，那居住体验得多棒呀！就像有的房子旁边是垃圾站，那能和有美丽风景的房子比吗？这环境的影响在修正时可不能忽视哟！
4. 哟呵，教育资源也得算上呀！有好学校的区域，房子能不抢手吗？你想想，是在一个教育资源匮乏的地方和一个名校环绕的地方，你会选哪个？所以修正时教育资源这点可太重要啦！
5. 嘿呀，生活配套也不能落下呀！周围有大超市、医院啥的，生活多方便呀。
要是啥都没有，那得多麻烦。
这就好像一个是啥都有的“百宝箱”区域，一个啥都得跑老远的区域，能一样对待吗？所以生活配套在修正时要认真考虑哦！
6. 哇哦，治安情况也很要紧的好不好！一个安全的区域和一个乱糟糟的区域，你更想住哪？很明显嘛！就像有的地方晚上都不敢出门，有的地方则让人特别安心，这对房产估价的修正很有影响的咧！
我的观点结论就是：这些区域因素对于房产估价的修正真的太重要啦，得仔细琢磨，这样才能得出更准确的房产价值呀！。
房地产评估市场法修正系数1. 引言房地产评估市场是为了确定房地产物业的准确价值而存在的。
评估市场法修正系数作为一种调整因素，可以在原始评估结果的基础上进行修正，以更好地反映实际市场情况。
本文将详细介绍房地产评估市场法修正系数的概念、作用以及相关的具体实施方法。
2. 房地产评估市场法修正系数的概念和作用房地产评估市场法修正系数是指根据市场变化和实际情况对原始评估结果进行修正的一种工具。
由于房地产市场的波动性和不确定性，仅仅依靠原始评估结果往往难以准确反映物业的真实价值。
因此，通过引入修正系数，可以更好地对评估结果进行调整，以使其更接近实际的市场价值。
房地产评估市场法修正系数的作用主要有以下几个方面：2.1 修正评估结果的准确性原始评估结果仅基于某一特定时间点的市场情况和数据，难以全面反映出物业的实际价值。
通过引入修正系数，可以考虑到市场的波动性和其他影响因素，从而更准确地衡量物业的价值。
2.2 降低评估误差房地产评估是一项复杂的工作，涉及到大量的数据和分析过程。
人为因素和不完善的信息可能导致评估误差的产生。
通过引入修正系数，可以修正这些误差，提高评估的准确性和可靠性。
2.3 适应市场变化房地产市场是一个动态的环境，价格和需求都在不断变化。
原始评估结果常常无法及时地反映这些变化。
修正系数的引入可以使评估结果更具实时性，更好地适应市场的变化。
2.4 提高评估的可比性在不同地区或时间点进行的房地产评估可能存在很大的差异。
通过引入修正系数，可以将不同评估结果进行标准化处理，从而提高评估结果的可比性。
这有助于参与者更好地比较不同物业的价值，做出更明智的决策。
3. 房地产评估市场法修正系数的具体实施方法房地产评估市场法修正系数的具体实施方法可以根据实际情况和评估目的进行调整。
以下是一些常见的实施方法和步骤：3.1 数据收集和分析首先，评估人员需要收集相关的市场数据，包括房地产市场的整体情况、类似物业的交易价格、租金收入等。
评估报告修正系数(住宅)评估报告修正系数(住宅)引言概述：评估报告修正系数在住宅评估中起着重要的作用。
它是根据市场情况和具体的评估对象特点进行修正的一个因素，能够更准确地反映住宅的实际价值。
本文将从五个方面详细阐述评估报告修正系数的相关内容。
一、市场情况1.1 市场供求关系：评估报告修正系数需要考虑当地住宅市场的供求关系。
供大于求时，修正系数可能会偏低；供不应求时，修正系数可能会偏高。
1.2 房价走势：评估报告修正系数还要考虑当地房价的走势。
如果房价持续上涨，修正系数可能会偏高；如果房价持续下跌，修正系数可能会偏低。
1.3 政策因素：政府的相关政策也会对评估报告修正系数产生影响。
例如，房地产税的调整、住房补贴等政策都可能引起修正系数的变化。
二、评估对象特点2.1 房屋面积：评估报告修正系数需要考虑评估对象的实际面积。
面积较大的住宅可能会有较高的修正系数，因为它们通常具有更高的价值。
2.2 房屋年限：评估报告修正系数还要考虑评估对象的使用年限。
使用年限较长的住宅可能会有较低的修正系数，因为它们通常会有一定的磨损和老化。
2.3 房屋位置：评估报告修正系数还需要考虑评估对象的位置。
位于繁华地段或者交通便利的住宅可能会有较高的修正系数，因为它们更具吸引力。
三、修正系数计算方法3.1 统计数据分析：修正系数的计算可以基于市场的统计数据进行分析。
通过对过去一段时间内的住宅交易数据进行统计，可以得出修正系数的大致范围。
3.2 专家评估：修正系数的计算还可以依靠专家的判断和经验。
专家根据自己对市场的了解和对评估对象的分析，可以给出较为准确的修正系数。
3.3 参考指标比较：修正系数的计算还可以参考其他类似住宅的评估报告。
通过比较不同住宅的修正系数，可以得出一个相对合理的修正系数。
四、修正系数的应用4.1 评估报告编制：修正系数是评估报告编制中必不可少的一个环节。
根据修正系数的结果，可以对评估报告中的价值进行修正，使其更符合实际情况。
房地产估价的因素修正方法研究摘要:因素修正是市场比较法在运用过程中的一个难点和重点,文章在有关学者对市场比较法研究的基础上,提出把灰色关联分析法、层次分析法、多元线性回归模型、模糊数学等方法,根据各自不同的特点综合运用到因素修正的各环节中,为市场比较法的应用提供一个更为有效的可行方法。
关键词:市场比较法因素修正权重分值中图分类号:F293.30文献标识码:A文章编号:1004-4914(2006)08-225-02一、引言市场比较法作为房地产估价中的应用最多的方法之一。
它是以经济学中的替代原理为理论前提,将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
基本公式是:P=F×A×B×C×D,即待估房地产价格=可比交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
通过对交易情况的修正,把可比交易实例修正为正常交易情况的价格;对交易日期的修正,把可比交易实例修正为估价时点的价格;对区域因素和个别因素的修正,把可比交易实例修正为待估对象房地产状况下的价格。
从而确定待估对象的市场价值。
采用市场比较法评估关键在于选取合适的可比交易案例,比较差异因素的修正以及交易实例比准价格的合成,其中对区域因素和个别因素的修正是该方法的难点和关键所在。
在评估实务中,主要存在两个问题:一是估价人员在案例修正过程中,对区域因素和个别因素的修正,主观性强,主要是凭经验判断打分,很难采用定量化的分析,从而影响了估价的公正性、客观性。
所以如何对因素差异进行量化修正以提高评估结果的准确性是该方法的关键之处。
二是对计算出来的比准价格,一般采用统计学方法(简单平均法、众数法、中数法等)或根据估计人员经验处理,操作上往往简单化,也直接影响了最终评估结果的可信度。
为了解决上述问题,本文拟从市场比较法中的因素修正着手,建立比较因素的选择原则并探索因素修正的量化方法,以规范因素的差异修正,减少修正的随意性。
二、因素修正方法市场比较法其实质就是建立起待估对象价格、可比实例价格与修正因素之间的相关关系,从而达到利用系数修正得到待估对象价格的目的。
在各因素修正系数的确定中,关键是对区域因素和个别因素的修正,首先是将区域、个别因素分解为多个不同的影响因子,在分析市场资料的基础上,根据单个因子与市场价格相关关系确定各因子的权重和分值,最后采用乘积加和的方式确定区域或个别因素的总修正分值。
1.因素的选择。
影响房地产价格的因素很多,涉及自然、社会、经济各方面,一般分为一般因素、区域因素和个别因素。
一般因素是指影响城市房地产价格总体水平的社会、经济、政策和自然因素等,对具体的房地产价格影响不明显。
区域因素是指房地产所在区域的自然条件与社会、经济条件等,这些条件相互组合所产生的地区特性,对地区内的房地产价格水平有决定性的影响,主要包括:繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等;个别因素是指构成房地产的具体特征,同时又对房地产价格有重大影响的因素,对土地,主要有面积、形状、临路状况、地势、土地使用年限等;对建筑物,有新旧程度、装修、设施设备、平面布局、楼层、朝向等。
不同的个别因素对价格的影响机制、方式、程度也有所不同,比较时必须仔细鉴别因素之间的差异大小,选择合适的比较因素。
对因素选择一般存在两种倾向,随意性大或者就是过于死板、使得系数修正不到位,结果的准确性也就很难得到保证。
因素选择一般遵循三个原则:一是因素具有较大的空间变异性;二是因素对区域总体质量特征有重大影响;三是资料的可获性。
对于土地、商业、住宅、工业等不同用途的房地产价格的评估,由于其价格对影响因素的敏感度不同,应根据因素的不同作用强度、方式与特征,选择相应的比较因素建立各自的因素修正体系。
因素选择的合理与否直接影响到价格修正体系的可操作性、效果和评估结果的准确性。
在估价实务中,主要还是通过估价人员的经验判断或者专家咨询意见来对因素进行选择。
如以商业性房地产评估为例,一般选择商服中心繁华程度、道路通达度、对外交通便利度、基础设施完善度、公用设施完备度、环境质量优劣度、自然条件优劣度等因素作为评价因素。
本文将介绍一种灰色关联分析方法(GRA)来对影响因素进行选择。
GRA对数据要求较低且计算量小,是一种值得推广的方法。
设有N个房地产交易实例,每个实例又有M个影响价格的因子。
可以得到由N个实例组成的一个分析域S:S=[S1,S2,……,Sn],Si表示第i个交易实例。
Si有m个影响因子组成因子集Xi(j):[Xi(j)]=[X1 (j),X2(j),…,Xm(j)],各个因子的具体值可用评分法确定。
每个实例的交易价格为Xj0。
由此可以得到一个房地产交易案例的样本因子m×n矩阵L:L=(Xi(j))m×n i=0,1,2,…,m-1;j=1,2,…,n。
(1)在上海表现的最为突出。
进城农民问题的最终解决在于彻底改革现行的区分农民和非农的户籍管理制度,采用根据工作和居住所在地的户口登记制度。
在实现这个目标的过程中,应该逐步减少直至取消两者之间的差异。
改革开放以来,两者的差异已越来越小。
从原来的吃粮都不是一个价钱,到现在主要集中在教育和社会保障的差异上面。
取消区别对待的户籍制度是一个重大决策,牵涉到各方的利益,需要党和政府下很大的决心。
三、进城务工农民问题的解决有助于中国的农村问题的解决从农民大规模进城的现实和长远的发展趋势看,中央应该下决心解决好进城务工的农民的问题。
进城务工的农民的问题解决好了,农民进城的数量会增多,速度会加快,农村的人口就会越来越少。
如果中国农村的人口减少到1到2亿,占总人口的10%左右,那农村问题不就迎韧而解了么。
有人担心农民进城之后会带来治安和城市交通、用水、用电等等的问题。
这个问题要用发展的眼光来看。
一个城市多大才算大?深圳从一个小渔村20几年的时间变成了一个人口过千万的城市,没有出现问题,上海人口已逾2000万,也没有出现问题。
从治安的角度看,进城农民的户籍问题解决了,他们的安定感和归属感将增强,这有利于治安问题的解决。
还有人担心农民进城之后,农村的土地没有人种了,将危害到中国的农业和全国人的吃饭问题。
农业机械化是最基本的要求,而我们的广大农村由于农民太多,土地按户被切割成小块,根本不利于机械化操作。
现在大部分农村的耕种方式还是人和牲畜的配合,这与2000年以前没什么区别。
大力发展农业,必须全面实行农业的大面积机械化操作。
实行农业机械化之后,中国有10%的农民足以耕种现有的土地。
(作者单位:上海工商外国语职业学院上海201300)(责编:贾伟)上式中ri为i因子对房地产价格的灰色关联度。
通过计算各类因子关联度的大小,可以反映出各类因子同房地产价格之间的相关程度,关联度大的因子,对房地产价格影响显著,是因素选择的重点,而关联度小的因子对价格影响小,可以忽略不计。
2.修正系数的确定。
(1)权重计算方法。
因素的权重是该因素对价格影响程度的体现,影响价格的因素很多,但其影响程度并不相同,那么因素的权重自然也不同。
确定因素的权重一般要遵循两个要求:权重值的大小与因素对价格的影响成正比。
权重值越大,因素对价格的影响越大;各因素权重值在0~100或0~1之间赋值,各选定因素的权重值之和必须等于100或1。
因素权重的确定方法主要有特尔菲法、因素成对比较法、统计方法和层次分析法等。
笔者认为运用层次分析法结合特尔菲法能更好的确定因素的权重值,而不会过于倚重于专家或者估价人员的经验判断。
以商业房地产为例,把影响价格水平的区域因素和个别因素作为二级因素,各二级因素又可分为若干因子(三级因素)。
从区域因素和个别因素本质看,都同属于房地产状况,在此针对我们所讨论的问题,两者具有同一性,故此以区域因素为例说明。
在此以计算区域因素三级因子(Di)对二级因素(C1)的权重为例:首先建立判断矩阵A=(Dij)n×n,其中Dij元素为Di与Dj两两比较的标值,通过比较评分确定;其次,计算各因素的权重值WDi:①求特征向量的分量: Wi=Пnj=1(D ij)1/n(n为判断矩阵中的列数)(5)②进行归一处理,得出各因子的权重值:WDi=Wi/(∑ni=1Wi) (6)(2)因素分值计算方法。
因素分值的大小也反映的是该因素对房地产价格的影响程度,通常运用特尔菲法,通过打分来确定。
在确定因素分值大小时,本文拟运用模糊单因素评价法,引入隶属度—隶属函数的概念,用隶属度来表示各因素对房地产价格的影响程度。
隶属度的确定根据因素的属性不同可分为两类:一是客观或可定量因素,可以直接选用模糊隶属函数来确定,隶属函数是表示某些元素属于某种特征的函数,用值在[0,1]区间的一个函数来表示,值越接近1,说明其隶属度高,反之隶属度就低。
隶属函数的分布主要有戒上型、戒下型和中间型三种,并有一些具体的函数形式。
在实际评价中只需根据因素的特性选择合适的隶属函数或者数学模型即可。
如:在土地的评估中,交通条件作用分值的计算,对商业用地可采用指数衰减模型Pi=Fi(1-r/R),而住宅用地则采用直线衰减模型Pi=Fi(1-r/R),其中Pi为因素分值,Fi为功能分;R为道路最大服务半径;r为地块到道路的距离。
二是主观或定性因素,可采用等级比重法,确定各等级的评价模糊集及其等级标准,从而确定其相应的隶属度。
如自然条件优劣度的五个等级“优”、“良”、“一般”、“较差”、“差”,相应赋值为1、0.75、0.5、0.25、0。
通过量化确定了各因子(三级因素)的权重和分值,采用多因子赋权加和计算,可以较准确地得到可比交易实例与待估对象二级因素(区域—226—因素、个别因素)的评价总分值,公式为:Pi=∑ni=1PiWi,(式中,Pi为二级因素的评价总分值;Pi为i因素的分值;Wi为i因素的权重;n为三级因素的个数)。
可比交易实例和待估对象的二级因素评价总分值的比值即为该二级因素的修正系数。
此处也可采用模糊数学中的贴近度概念,运用相关公式直接得出评估结果,限于篇幅就不展开讨论了。
3.评估结果的确定方法。
对于市场比较法中交易情况的修正,一般是在正常交易实例不够时才考虑选择非正常交易实例,选用正常交易实例就不需要修正;交易日期的修正,具体可采用房地产价格指数、价格的变动率进行修正,同时也可采用长期趋势法(数学曲线拟合法、指数修匀法等);在我国,土地是使用权的有限期转让,所以得对土地年限进行修正,即估价出待估对象在估价时点的正常使用年限的完全价值,再扣除因不足法定使用年限所引起的价值减损。
