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房地产评估复习资料一、名词解释（6题，18分）1、房地产：是房屋和土地的合称，是土地和地上建筑及其衍生的权利的总称，是房产和地产结构的统一体。
2、土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
3、房地产评估：是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估计。
4、绝对地租：是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。
5、收益还原法：是指为取得待估房地产的价格，以还原利率将房地产在未来所能产生的正常纯收益贴现到估价时点，并以其贴现之和作为待估房地产的价格。
6、纯收益：是指归属于土地或房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。
7、综合资本化率：把土地和附着于其上的建筑物看成一个整体进行评估所采用的资本化率。
8、成本逼近法：是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格扣除折扣，而估算待估对象的客观合理价格或价值的方法。
9、建筑物重建价格：是采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重建建造与估价对象相同的全新状态建筑物的正常价格。
10、城镇土地分等：是根据城镇土地利用地域差异，分析影响城镇间土地利用效益的各种因素，评定各城镇土地的整体效益，划分全国各城镇的土地等次。
二、选择题（22题，22分）1、中国第一批商品房在深圳，叫东湖丽苑。
2、最适合开发的土块形状是正方形。
3、房地产是实物、权益和区位三者的结合体。
4、土地使用权出让最高年限按土地用途分别确定为：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。
5、建筑总面积/土地总面积=容积率6、社会因素：人口状况、社会稳定状况、城市化、房地产投机。
7、政治因素：土地制度及政策，住房制度及政策，房地产价格政策，土地出让方式、出让期限，行政级别及隶属变更。
房地产估价复习资料一、单项选择题某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。
已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（D）元/m2。
A.2700.8B.2800.1C.2800.8D.2817.7某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物为8层，每层为700㎡，则该宗土地的容积率为( B )。
A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．7出租或营业型房地产的评估可以采用（ B ）A.比较法B.收益还原法C.假设开发D.成本估价法因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于( C )。
A．自然折旧B．物质折旧C．功能折旧D．经济折旧基准地价是城市中均质区域内的土地( C )。
A．最低价格B．最高价格C．平均价格D．成交价格为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。
其成交价格为3000元／m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1％。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( B ) 元／m2。
A．3314B．3347C．3380D．3033房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于( C )A.第一产业B.第二产业C.第三产业D.第四产业某房地产项目建设开始2000年1月1号，2001年10月1号建成，2008年5月1号，在一次火灾中损失较大，2010年8月5日评估公司评估该项目在2008年火灾中的损失，请问估价时点是（ C ）。
A．2000年1月1号B．2010年10月1号C．2008年5月1号D．2010年8月5号利用成本法所得到的评估价格称为（ B ）。
2023年房地产估价师考试《房地产估价原理与方法》复习要点合辑1.2023年房地产估价师考试《房地产估价原理与方法》复习要点合辑篇一农地征用费的构成：根据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的规定，在征用农地中发生的有关税费如下：1.土地补偿费。
征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍。
征用其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费的标准规定。
2.安置补助费。
征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。
但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。
征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费的标准规定。
3.地上附着物和青苗的补偿费。
地上附着物和青苗的补偿费包括房屋、农田基础设施、树木、青苗等的补偿费，其标准由省、自治区、直辖市规定。
4.新菜地开发建设基金(征用城市郊区菜地的)。
5.耕地开垦费(占用耕地的)。
6.耕地占用税(占用耕地的)。
7.征地管理费。
是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。
8.政府规定的其他有关税费。
2.2023年房地产估价师考试《房地产估价原理与方法》复习要点合辑篇二房地产区位因素：区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。
人们的各种生产、生活活动都需要房地产，并对其区位有一定要求。
地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利或社会影响。
因此，房地产的区位不同，例如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心还是边缘地带，是临街还是不临街，价格会有很大的差异。
尤其是城市土地，其价格高低几乎为区位优劣所左右。
房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。
不动产测绘员初级复习题（附答案）一、单选题（共47题，每题1分，共47分）1.未经主管部门及领导批准，不许擅自带人参观机房和观看( )。
A、演习B、表演C、演练D、演示正确答案：D2.n边形闭合导线内角和的理论值为( )A、(n-2)×270°B、(n-2)×360°C、(n-2)×180°D、(n-2)×90°正确答案：C3.测量上使用的平面直角坐标系的坐标轴是（）。
A、南北方向的坐标轴为y轴，向南为正；东西方向的为x轴，向西为正B、南北方向的坐标轴为x轴，向南为正；东西方向的为y轴，向西为正C、南北方向的坐标轴为x轴，向北为正；东西方向的为y轴，向东为正D、南北方向的坐标轴为y轴，向北为正；东西方向的为x轴，向东为正正确答案：C4.常见的有输出设备显示器、打印机、（）等。
A、绘图仪B、键盘C、摄像头D、鼠标正确答案：A5.本单位工作人员须严格遵守《中华人民共和国测绘法》《中华人民共和国测绘成果管理条例》和国家保密法律法规的规定，切实做好涉密工程测量成果的( )工作。
A、保护B、保密C、隐秘D、安全正确答案：B6.坐标方位角的范围为（）A、0°~360°B、0°~180°C、0°~270°D、0°~90°正确答案：A7.下列误差中（）为偶然误差A、照准误差和估读误差B、水准管轴不平行与视准轴的误差C、横轴误差和指标差正确答案：A8.城镇职工基本医疗保险个人缴纳为( )。
A、3％B、4％C、2％D、6%正确答案：C9.CASS快捷方式中S代表的是（）A、绘制道路B、符号移动C、陡坎绘制D、加入实体编码正确答案：D10.保守国家秘密是每个公民的( )。
A、职责B、义务C、责任D、使命正确答案：B11.尺长误差和温度误差属（）A、中误差B、偶然误差C、系统误差正确答案：C12.现行房产测量规范规定，房产平面控制网最末一级相邻控制点间的最大误差不超过（）mA、0.075B、0.15C、0.1D、0.5正确答案：D13.中华人民共和国实行土地的（）A、国家所有制B、社会主义公有制C、劳动人民集体所有制D、全民所有制正确答案：B14.水准仪的视准轴与水准管轴不平行时产生的高差误差是（）A、误差大小与前、后视距大小之和成正比B、误差大小与前、后视距大小之差成正比C、误差大小一定，与前、后视无关D、误差大小与前、后视距大小成正比正确答案：B15.界线测绘的基本精度包括（）的精度和（）的精度A、界址点、边界协议书附图B、判界点、边界协议书附图C、边界点、边界协议书附图D、界桩点、边界协议书附图正确答案：D16.变更地籍调查是指在完成初始地籍调查之后，为满足变更土地登记的要求，适应日常地籍管理的需要，保持地籍资料的( )，对宗地变化信息的调查。
第一章绪论1.不动产的定义？房地产的概念？.1.不动产：是指土地、房屋、建筑物以及附着于或蕴含于其上的其他物。
2..房地产是房产和地产的总称，是房产和地产的结合体。
狭义的房地产是指房屋、房基地以及附属土地。
这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和房基地紧密结合的土地。
广义的房地产是指全部土地和房屋以及附着于土地和房屋上的不可分离的部分。
2.简述不动产管理的内容。
一是维护其所有制，保护不动产所有者和使用者的合法权益；二是将其充分合理地利用；三是贯彻、执行不动产的相关法律法规3.房地产交易包括哪三种形式？买卖、出租、抵押。
4.不动产测量的作用？ 1.管理方面2.经济管理3.法律方面第二章地籍测量1.全国各地对房地产转让形成了哪两种格局？2.地籍测量的定义。
地籍测量的具体内容？是为获取和表达地籍信息所进行的测绘工作。
其基本内容是测定土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用状况等。
3.地籍调查是如何分类的？根据调查时间及任务的不同，分为初始地籍调查和变更地籍调查；按区域的功能不同，可分为农村地籍调查和城镇地籍调查地籍调查的核心是什么？地籍调查的核心是土地权属。
4．地籍调查的目的、内容和原则是什么？根本目的是为维护土地社会主义公有制，保护土地权属者的合法权益服务，并为制定土地政策与土地的合理利用等提供基础资料。
土地利用现状调查和城镇村庄地籍调查的主要目的是核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置，并掌握土地利用状况；通过地籍测量获得宗地、界址点的平面位置、宗地形状及其面积的准确数据，为土地登记、核发土地权属证书和摸清我国的土地利用情况（包括数量、结构、分布等）奠定基础。
1、以财政目的为主的税收地籍调查，地籍调查的内容有两个：一是土地权利状况，即纳税人情况，包括姓名或单位名称、地址等。
二是计算赋税的依据，即需要纳税的土地类型、土地面积和土地等级等.2、产权地籍调查的内容a.土地权属者状况。
房地产估价师复习资料房地产估价师复习资料随着城市化进程的加快和人们对住房需求的不断增长，房地产行业成为了一个重要的经济支柱。
而在房地产交易中，估价师的角色尤为关键。
他们通过对房地产的评估和估价，为购房者、开发商、金融机构等提供重要的参考依据。
因此，成为一名合格的房地产估价师需要具备扎实的专业知识和技能。
一、房地产估价师的基本职责作为一名房地产估价师，首先需要了解自己的基本职责。
他们主要负责对不动产的价值进行评估和估价。
这包括对房屋、土地、商业用地等不同类型的不动产进行评估，以确定其市场价值和租金水平。
通过对市场环境、土地规划、建筑结构、房屋状况等多个因素的综合考量，估价师能够给出一个相对准确的估值。
二、房地产估价师的专业知识为了胜任房地产估价师的工作，需要掌握一定的专业知识。
首先是对房地产市场的了解。
估价师需要熟悉当地的房地产市场动态，包括房价走势、供需关系、政策变化等。
其次是对土地规划和建筑结构的了解。
估价师需要了解土地的规划用途、可开发面积等信息，同时也需要对建筑结构和材料有一定的了解，以便评估其价值和状况。
此外，还需要了解相关法律法规和估价方法，以确保估值的准确性和合法性。
三、房地产估价师的技能要求除了专业知识外，房地产估价师还需要具备一定的技能。
首先是数据分析能力。
估价师需要收集和分析大量的市场数据，包括房价数据、租金数据、土地成交数据等，以便作出准确的估值。
其次是沟通能力。
估价师需要与客户、开发商、金融机构等多个利益相关方进行有效的沟通，以确保估值结果符合各方的需求。
此外，还需要具备良好的判断力和决策能力，能够在复杂的市场环境下做出准确的估值判断。
四、房地产估价师的发展前景房地产估价师是一个专业性较强的职业，但也有着广阔的发展前景。
随着房地产市场的不断发展和政策的支持，对估价师的需求也在增加。
估价师可以选择在房地产开发公司、金融机构、政府部门等单位就业，也可以选择自主开展估价咨询服务。
房产测量复习题（中级）一、单项选择题1、应该为房产测绘的质量负责A、房产测量员B、质量检查员C、房产管理人员D、质量验收组2、对房屋定位的基础描述是A、房产分区B、房产区C、丘D、房产坐落3、房产测量的核心是A、权属界址B、产权面积C、权属来源D、测绘精度4、房屋测量主要包括A、控制测量B、碎部测量C、面积测量D、外业踏勘5、房地产存在的自然形态主要有A、权属界址B、土地C、建筑物D、权属权利6、比例尺的精度是指图上分辨率为：A、0.1mmB、1mmC、10mmD、0.01mm7、直线与Y轴平行时A、倾斜角为90°、斜率为0B、倾斜角为0°、斜率为0C、倾斜角为0°、斜率不存在D、倾斜角为90°、斜率不存在8、已知两条直线L1：A1X+B1Y+C1=0、L2：A2X+B2Y+C2=0，如果方程组A1X+B1Y+C1=0和A2X+B2Y+C2=0有一组实数解则A、L1与L2相交一点B、L1与L2平行；C、L1与L2重合D、都有可能9、与sin60°函数值相等的是：A、60°B、150°C、240°D、330°10、已知sin ɑ=0, cosɑ=-1,则ɑ的值为：A、180°B、90°C、0°D、270°11、圆形的半径为2，则圆的面积为A、2B、4C、2ЛD、4Л12、二进制中（0011）在十进制中应该为：A、11B、2C、3D、113、十进制中的7在八进制中应该为：A、（0001）8B、（0007）8C、（0010）8D、（0011）814、高斯投影分带的目的是。
A、限制长度变形B、限制角度变形C、限制投影范围D、为了制图方便15、1弧度等于。
A、262065″B、206600″C、206562D、206265″16、由一特定方向北端起始，按顺时针方向量到某一直线的水平角，称为该直线的。
《房地产估价理论与方法》复习题1 简述专业房地产估价的定义；与非专业估价相比，专业估价有哪些特点？(P2)答：定义：专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析测算和判断并提供相关专业意见的活动；特点：他是专业机构和专业人员完成的；他提供的专业意见，他具有公信力，他实行有偿服务，他有担当法律责任。
2 简述房地产估价的本质(P5)及现实需要(P14)；答：本质：评估房地产价值现实需要：房地产抵押的需要；房地产税收的需要，房地产征收征用的需要，房地产司法拍卖的需要，房地产分家析产的需要，房地产损害赔偿的需要，房地产保险的需要，房地产转让和租赁的需要，国有建设用地使用权出让的需要，企业有关经济行为的需要，房地产行政管理的需要，其他方面需要。
3 房地产为什么需要专业估价？(P12)答：由于房地产市场是不完全市场并且有许多妨碍房地产合理行程的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行代替市场的估价。
房地产估价有利于将房地产价格导向正常化，促进房地产交易公平，保障当事人合法权益，维护房地产市场秩序。
4 房地产估价为何在估价行业中占主体？(P13)1:房地产量大面广，其他财产相对较少；2：房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形较少3：房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。
5 简述房地产权益(P49)、区位的含义(P53)；一宗房地产的权益包括哪些内容？(P49)答：房地产权益：是房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来发权利、利益和好处。
房地产区位：房地产区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。
房地产权益内容：1:拥有的房地产权利2:该房地产权利受其他房地产权利的限制情况3：该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况4:额外的利益或好处6 房地产含义的总结（P46）房地产是指房屋和土地，或者房产和地产。
《房地产估价》课程期末复习资料一、客观部分：（单项选择、多项选择、不定项选择、判断）（一）、选择部分★考核知识点：估价时点的定义附1.1.1 （考核知识点解释）：估价时点是指在一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的具体时间。
★考核知识点：房地产所有权附1.1.2 （考核知识点解释）：房地产所有权：指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权力。
房地产所有权可以分为：单独所有、共有和建筑物区分所有权。
★考核知识点：房地产的特性附1.1.3 （考核知识点解释）：房地产具有不可移动、相互影响的特性，是生产生活的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，世界上几乎所有的国家和地区对房地产的利用、交易都有一定的限制。
由于房地产的不可移动、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。
★考核知识点：名义价格附1.1.4 （考核知识点解释）：名义价格：成交日期讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
★考核知识点：房地产价格影响因素附1.1.5 （考核知识点解释）：房地产自身因素可在分为实物因素、权益因素、区位因素。
★考核知识点：估价时点原则附1.1.6 （考核知识点解释）：估价时点为过去的情形，大多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价。
★考核知识点：选取可比实例的质量要求附1.1.7 （考核知识点解释）：可比实例在规模上应与估价对象的规模相当。
选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0．5～2倍范围内.★考核知识点：成本法适用的估价对象附1.1.8 （考核知识点解释）：新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。
对于那些很少发生交易而限制了市场法的运用；又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如：以公益、公用为目的的房地产，例如：学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼等。
武威市不动产登记业务知识测试（第二次）试题（A卷）单位：姓名：得分：一、判断题（共20分每题1分，正确的打“√”，错误的打“×”）1、申请不动产登记，申请人本人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所提交申请材料并接受不动产登记机构工作人员的询问。
（）2、按照依申请登记原则，当事人不申请，不动产登记机构不予登记。
（）3、对于在登记审核中发现需要进一步补充材料的，不动产登记机构应当要求申请人补全材料，补全材料所需时间计算在登记办理期限内。
（）4、土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请。
（）5、一本不动产权证书可以记载一个权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。
（）6、填写不动产申请材料应使用黑色钢笔、圆珠笔。
因申请人填写错误确需涂改的，需由申请人在涂改处签字（或盖章）确认。
（）7、自然人处分不动产的，可以提交经公证的授权委托书；授权委托书未经公证的，申请人应当在申请登记时，与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书。
（）8、没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地权属界线封闭的空间为不动产单元。
有房屋等建筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物以及森林、林木定着物与土地权属界线封闭的空间为不动产单元。
（）9、国有建设用地使用权被查封的，可以办理转移登记，不能办理注销登记。
（）10、不动产登记申请材料传递过程中，可将其合于左上角封牢。
补充申请材料应直接添加此前已封卷的资料中。
（）11、存在预告登记的，不影响不动产登记簿记载的权利人申请补发换发不动产权属证书以及其他不涉及权属的变更登记。
（）12、宅基地使用权及房屋所有权变更登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。
（）13、依法没收、征收、收回集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的，当事人可申请办理注销登记。
（）14、申请人申请不动产变更、转移等登记，不动产界址未发生变化的，可以沿用原不动产权籍调查成果；不动产界址发生变化，或界址无变化但未进行过权籍调查或无法提供不动产权籍调查成果的，应当补充或重新开展不动产权籍调查。
第一章 不动产与不动产价格 1、不动产就是指土地以及地上地下得建筑物与由此而衍生得各种权益。 建筑物:房屋+构筑物。其她土地定着物(fixtures):附属于或结合于土地或建筑物。 不动产区位就是指一宗不动产与其她不动产或者事物在空间方位与距离上得关系,包括位置、交通、周围环境与景观、外部配套设施等方面。 2不动产得特性 自然特性:不动产作为自然物得特性,不可移动性、个别性、耐久性、数量有限性 社会经济特性:体现人们之间得社会关系与经济关系得特性。价值量大、用途多样性、涉及广泛性、权益受限性、难以变现性、保值增值性 4不动产市场:由不动产所引起得一切商品交换关系得总与。 特征:1、不动产市场得部分性 2、实质上得权属交易:3、不动产市场得地域性4、不动产市场交易对金融得依赖性 5、不动产市场得高度垄断性6、流通方式得多样性:买卖、租赁、抵押、典当、分割转让、预售等。7、不动产市场客体得非标准化与异质性8、不动产市场中广泛得经纪人服务 5不动产价格得概念:在某个时点上为取得她人不动产而获得相应权益所支付得代价。 具有价格条件:1、有用性(效用): 2、相对稀缺性: 3、有效需求: 特征:1房地产价格受区位影响大2一般以交换价格或租金表示3就是关于不动产权利、权益得价格4长期作用下形成得5、房地产价格受交易者个别情况影响较大 影响因素 (1)一种分类就是从房地产自身及外部条件可分为: 自身因素:包括区位因素、实物因素与权益因素。 外部因素:包括人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素与其她因素等。 (2)一种分类就是按照因素与不动产得关系及影响范围可分为: ①一般因素:(一)社会因素:人口因素、城市化水平、政治状况、社会治安状况、不动产投机、心理因素(二)经济因素 :经济发展水平、财政状况、居民收入状况、物价水平、金融状况、技术革新及产业结构状况(三)制度(行政)因素 :土地制度与住房制度,相关规划、计划,税收制度政策 ② 区域因素 1、地区社会经济地位2、城市内各类用地适用性及稀缺程度 ③个别因素 (一)土地个别因素 1、自然条件:位置、街面得宽度、深度、面积、形状、地形、地质、地势、土壤、土地等条件2、环境状况:大气、水文、声觉、视觉、卫生、绿化人文等。(二)建筑物个别因素 用途类别,建筑规模,建筑结构,层数、朝向,质量 第二章 不动产估价 1.专业不动产估价:不动产估价机构接受她人委托,委派不动产估价师,为了特定目得,遵循公认得原则,按照严谨得程序,依据有关法规、政策与标准,在合理得假设下,运用科学得方法,对特定不动产在特定时间得特定价值进行分析、测算与判断,并提供相关专业意见得活动。 2、条件:1必须有估价当事人2必须遵守不动产估价得基本理论、原则与方法。3不动产估价目得必须明确。4必须依照一定得程序,选用合理得方法。5估价依据须充分6明确估价期日与估价结果有效期。7设定估价假设与条件 8明确估价对象:9客观合理价格或价值得估算或判断 3、特点:1不动产估价就是评估不动产得价值而不就是价格2不动产估价就是模拟市场定价而不就是替代市场定价3不动产估价就是提供价值意见而不就是作价格保证4不动产估价会有误差,但误差应在合理范围内5、不动产估价既就是科学也就是艺术
4、范围 1不动产交易评估2、不动产抵押评估3、不动产保险评估4、不动产典当评估5、不动产税收评估6、不动产征收征用评估7、国有建设用地使用权出让评估8、房地产分割评估9、房地产争议调处与司法鉴定评估 5.原则:独立、客观、公正原则,合法原则,最有效使用原则,估价期日原则,替代原则,谨慎原则,供求原则,预期收益原则,收益分配原则(贡献原则),均衡原则,报酬递增递减原则 6、估价程序:指完成一个估价项目所需要做得各项工作按照它们之间得内在联系排列出得先后次序。一、获取估价业务 二、明确估价事项1、估价目得:2、估价对象3、估价期日与日期: 4、明确价值类型:三、拟定估价方案1、工作方案:拟定工作步骤与进度:作人员得安排、所需经费预算与筹集。资料调查收集、人员培训。2、技术方案:技术路线、估价思路、技术手段、估价方法。 四、资料得搜集与整理:1、基础资料 2、方法性资料 3、相关图件资料 五、实地查勘估价对象六、选用估价方法并运算 七、确定估价结果 八、撰写估价报告 九、估价资料归档 7、估价报告(appraisal report):全面、公正、客观、准确地记述估价过程与估价成果得文件,给委托方得书面答复,就是关于估价对象得客观合理价格或价值得研究报告。
8、估价理论 : 一、土地价值与价格论 (一)马克思土地价值与价格论1、马克思劳动价值论与土地价值论2、马克思地租理论3、马克思土地价格理论 (二)西方经济学得土地价值与价格论1、西方经济学得土地价值理论2、西方经济学得土地价格理论 马克思土地价值与价格理论对土地估价得指导意义 土地价格地租得资本化,即地价＝地租/利息率,就是收益还原法得理论基础。 (1)自然状态下得土地虽然不就是劳动产品,没有价值,但有使用价值,并存在价格。 (2)土地价格得实质就是地租得资本化。 (3)土地租金就是出租土地得资本化收入。 (4)级差地租、垄断地租得存在就是造成不动产价格高低得主要原因。
西方经济学得土地价值与价格理论对不动产估价得指导意义 多元价值论:重视土地具有特殊使用价值,土地得稀缺性与特殊得使用价值决定着土地价格得高低,为准确把握不动产市场价格指明方向。 非劳动价值论:视土地为商品,把土地交易与土地价格纳入市场体系,将难以把握得大量因素及其作用进行度量,综合考虑市场供求关系与供求规律,因此要求估价中注重市场。
二、区位理论1、农业区位论:杜能圈结构:自由式农业圈、林业圈、农业圈、谷草式农业圈、三圃式农业圈、畜牧业圈。2、工业区位论:运费指向论、劳动费指向论、集聚指向论。3、中心地理论 第三章 市场比较法 1市场比较法:选取数宗真实成交且符合一定条件得类似房地产,将它们与估价对象进行比较,根据之间得差异对成交价格进行适当处理后得到估价对象价值得方法。2理论依据 :替代原理。 3类似不动产:所处区位、用途、权利、规模、建筑结构等方面与估价对象相似得不动产。 可比实例:交易实例中交易类型适合于估价目得、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格得估价对象得类似房地产。 标准不动产:在一定区域内设定得,能够代表某一范围内不动产基本条件与特征得,具有标准作用得不动产。 4公式:估价对象比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 5适用得估价对象1、同种类型得数量较多且经常发生交易得房地产,如住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。2、 难以采用市场法得情况:数量很少得房地产、很少发生交易得房地产、可比性差得房地产。 6具备得条件:近期有较多类似房地产交易。
7步骤:1搜集交易实例 2选取可比实例3建立价格可比基础4交易情况修正 5交易日期修正(市场状况调整)6区域因素修正 7个别因素修正8求取比准价格 第四章 收益法 1收益还原法:将待估不动产未来每年得预期客观纯收益以一定得资本化率(还原利率)统一折算到估价期日得估价方法。2理论依据:预期收益原理,即未来收益权利得现在价值。 3步骤:1收集整理资料2确定总收益3确定总费用4计算纯收益5还原利率确定6求取收益价格 房地产价格＝房地产净收益/利息率
4适用得估价对象:有经济收益或有潜在收益不动产,房地产未来得收益与风险能够较准确得预测。 5潜在毛收入:假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得得收入。 6有效毛收入:由潜在毛收入扣除正常得空置、拖欠租金以及其她原因造成得收入损失后所得到得收入,即客观总收益。 7折旧费:房屋在使用中因损耗而在租金中补偿得部分价值。 年折旧费=(房屋重置价 – 残值)/耐用年限=房屋重置价×(1 –残值率)/耐用年限 8纯收益、净收益:由有效毛收入扣除合理运营费用后得到得归属于房地产得收益。 不动产纯收益=年总收益 – 年总费用 9资本化率得确定方法:1、市场提取法(租价比法) 2、复合投资收益率法3、 投资收益率排序插入法4、安全利率加风险调整值法(累加法) 10土地残余法:以收益法以外得方法求取不动产得纯收益与建筑物价格。从不动产得纯收益中扣除建筑物得纯收益,得土地纯收益,再以土地资本化率,以有限年期公式还原,求得有限年期土地使用权价格。 11、建筑物残余法:以收益法以外方法求取不动产得纯收益与基地土地使用权得价格,然后从不动产得纯收益中扣除基地得纯收益得到建筑物得纯收益,再以建筑物资本化率,以有限年期收益还原公式还原,可得建筑物得收益价格。 第五章成本法基本概念 1成本法:求取估价对象在估价时点得重置价格或重建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象得客观合理价格或价值得方法。又称原价法、承包者法、合同法、加法、积算法。 2实质:通过对估价对象得各组成部分得市场价格得计算,最终确定估价对象整体得市场价格。以成本为导向。 以成本法评估出得不动产价格称积算价格、积算价值。 3理论依据:生产费用价值论(商品得价格就是依据其所必要得费用决定得)。 4适用得估价对象1、新开发得房地产、可以假设重新开发得房地产、正在开发建设得房地产。2、很少交易而限制了市场法运用、没有经济收益或潜在收益限制了收益运用得房地产, 3、独特设计或只针对独特使用者得特殊需要而开发得房地产以及单纯得建筑物或者装修部分,通常也采用成本法。4、房地产保险与房地产损害赔偿。 5条件:价格＝成本＋平均利润 1、自由竞争;2、商品本身可以大量复制生产。 6成本法中得成本特殊含义:(1)经济成本(2)估价时点时得价格(3)消费者得成本(4)客观成本 7建筑物重置价格或重置成本:采用估价时点得建筑材料、构配件、设备、技术、工艺等,按照估价时点得价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用得全新建筑物得必要支出及应得利润。适用一般建筑物。
