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引言概述：房地产估价报告是根据市场需求和实际情况进行房产估价的一项重要工作。
本文旨在提供一个房地产估价报告范本，以帮助估价人员根据具体情况进行合理的估价工作。
该范本包括引言概述、正文内容、总结等部分。
在正文内容中，将详细阐述房地产估价的五个大点，并进一步细分为五至九个小点进行详细说明。
正文内容：一、市场背景分析1.当前经济形势分析：通过对国家和地区的经济状况、政策导向以及金融环境等方面的综合评估，分析房地产市场的发展趋势。
2.区域发展分析：通过对目标房地产项目所处地区的人口增长、基础设施建设、就业市场等方面的评估，分析该区域的房地产市场情况。
二、项目概况1.项目位置分析：对目标房地产项目所处地理位置的交通便利度、教育资源、医疗资源等方面进行评估，分析项目的地理位置优势。
2.建筑规模分析：评估目标房地产项目的总建筑面积、楼层数、户型结构等因素，从而确定项目的建筑规模。
3.用地情况分析：对目标房地产项目的用地面积、用地性质、用途规划等进行评估，分析项目的用地特点。
三、市场竞争力分析1.周边环境分析：通过对目标房地产项目周边商业设施、教育机构、医疗机构等方面的评估，分析项目的周边环境优势。
2.同类项目对比分析：通过对周边同类型房地产项目的销售情况、价格走势等进行比较，分析目标项目在市场竞争中的优势和劣势。
四、市场需求分析1.宏观经济环境对房地产需求的影响：通过对宏观经济环境的分析，评估目标项目所在区域的房地产需求趋势。
2.潜在购房人群分析：通过对目标项目所在区域人口结构、收入水平等的评估，确定潜在购房人群的数量和特点。
3.供需关系分析：通过对目标项目所在区域的供应和需求情况进行评估，分析市场上房地产的供需关系，帮助预测项目的销售情况。
五、估价结果与评估方法1.估价结果分析：通过综合考虑市场背景分析、项目概况、市场竞争力分析和市场需求分析等相关因素，给出对目标房地产项目的估价结果。
2.估价方法说明：详细介绍采用的估价方法，并解释为什么选择这种方法，以保证估价结果的准确性和可靠性。
商品房价格管理规定范本一、总则为加强商品房价格管理，促进房地产市场健康发展，根据相关法律法规，制定本规定。
二、价格政策1. 商品房价格应当按照市场供求关系、土地出让价格、建设成本、合理利润率等因素确定，不得操纵、哄抬价格。
2. 商品房的定价应当充分考虑购房者的购买能力，倾向于合理、适度的价格水平。
3. 商品房价格应当真实透明，不得存在虚增、虚报、捆绑销售等违法行为。
三、价格监管1. 商品房价格的监管机构应确保价格的公平、合理、稳定。
2. 监管机构应定期对商品房价格进行调查研究，分析市场动态，制定相应政策。
3. 监管机构应加强对房地产中介机构的监管，严禁假冒低价、高积分、加价购房等不正当竞争行为。
四、定价公示1. 商品房开发商应在开盘前及时公示商品房的价格、准售面积、装修标准等重要信息，并进行备案。
2. 商品房开发商不得采取隐性加价、暗箱操作等手段进行价格调整。
3. 定价公示应当明确标明商品房的所有费用，包括但不限于房款、物业费、车位费等。
五、价格违法行为处罚1. 违反价格管理规定的商品房开发商将被依法处以罚款，并可能被吊销开发资质。
2. 违反价格管理规定的中介机构将被依法处罚，情节严重者将被吊销经营许可证。
3. 被罚款的商品房开发商和中介机构，在一定期限内不得参与商品房交易。
六、价格投诉处理1. 购房者对商品房价格存在异议的，可以向相关监管机构投诉。
2. 监管机构应及时受理投诉，并依法处理。
3. 购房者对监管机构处理结果不满意的，可以通过法律途径解决。
七、附则1. 本规定自发布之日起生效。
2. 相关政府部门应加强对本规定的宣传，提高购房者的知情度。
3. 价格管理规定的具体实施细则由相关部门另行制定。
以上为商品房价格管理规定范本，旨在规范商品房价格的制定和管理。
任何单位和个人不得违反本规定进行不正当的价格操作。
监管机构将对违反规定的开发商和中介机构进行严厉处罚，保护购房者的合法权益。
希望广大购房者和开发商遵守本规定，共同促进房地产市场的健康发展。
定价的原则与方法第一部分前期策划阶段（营销策略报告中）的定价一、定价思路项目前期价格定位应从以下三个方面考虑：市场需求——目标客户对项目所在片区的可接受价格限度；项目成本——含地价、财务成本、建筑工程、税费、利润、及管理费用等；市场价格——本项目客户可能选择的其它竞争项目的价格水平和品质对比。
以上3个方面分别决定了本项目定价的上限、下限和定价区间。
如图所示：二、价格定位参照表示例：第二部分 销售执行中的定价目前定价的方法，住宅普遍采用市场比较法制定楼盘的价格，市场比较法是通过与较近时期已经发生了交易的类似房地产项目个案价格作比较对照，修正求取最可能实现的合理价格商业的定价可用市场比较法结合收益还原法确定，原则相似只是在比较因素上有所不同。
这里所指的类似房地产，是指用途，建筑结构，所处地区等相同或相似的房地产。
1价格形成总体思路一个完整的价格方案制定共分为四大步骤。
2 相关准备工作一般采用市场比较法定价在价格制定时需准备三方面资料：市场调研、本项目资料、目标客户调查(需求情况)。
2.1市场调研宏观市场价格走势 可比楼盘的选择可比楼盘相关资料收集分析 部分需要三级市场的资料 2.1.1 可比楼盘的选择选取在售的最有可比性的楼盘6-8个盘为宜，重点市场最少不少于6个，最多不超过10个。
（如需要可选取已售楼盘的三级市场的可比楼盘进行价格调查）。
可比楼盘选择的原则 1．地域片区竞争 2．品质竞争3．定位竞争（户型和客户的定位4．概念竞争（主要卖点的推5．客户源竞争本项目的可比楼盘选择表格形式如下：(以下所有表格为示例,具体模板详见相关价格数据表库)表1 可比楼盘项目比较因素调查表2.2 本项目情况本项目的查丈面积数据——用于制作房号面积表、附送面积表。
（套内面积表的形式同房号面积表）实地调查项目各单位的水平、垂直调差情况，资料收集统计分析并形成水平调查表、垂直（景观）调查表、特别调差、送面积调差表等系列表格。
价格（一）房地产价格构成及影响因素2、房屋及土地使用买卖需缴税费明细表项目买方卖方备注交易手续费房价×1% 房价×1%契税房价×1.5% 3%对港澳台胞及华侨印花税房价×0.05% 房价×0.05%房屋产权登记费0.3元/建筑平方米土地登记费0.2元/平方米（个人）1000m2以下100/宗地每超过500m2加40元房屋产权登记费0.3元/建筑平方米土地登记费0.2元/平方米（个人）1000m2以下100/宗地每超过500m2加40元房屋所有权工本费4元/户土地使用权证工本费20元/户房屋所有权印花税5元/户土地使用权印花税5元/户买卖合同公证费房价×0.3%律师费房价×0.5%房屋管理费所得税利润×33%工商统一税3.03%（房屋）5.05%（土地）建筑物转让部分3%土地使用权转让部分价格5%另加地方政府付税3%×1%=0.03（房屋）5%×1%=0.05（土地）代理税7%（代理商佣金×7%）3、决定住宅物业价值的要素一览表A、舒适户型针对特定客户群“度身定做”，周到细致地考虑使用者对于实际功能需求，满足心理上的认同感服务设施受小区文化、娱乐、购物场所设施齐全小区规划绿化、建筑小品、休闲空间B、便利生活方便与交通干道距离合适出入方便购物、医疗、餐饮方便且满足身份要求子女就学方便幼儿园、小学、中学距离适中C、物业管理安全防火、防盗、交通安全，各项措施周密提供服务电话维护、抢修、环卫、家庭清洁、送餐、送奶、送书报等营造文化形成有特色的小区活动，使小区成为温暖的大家庭D、环境内景建筑物、广场、小品、雕塑、绿地、私家花园、空中花园等外景山景、小景、公园、绿地、海景、江景卫生无有害气体、烟尘噪音污染，日照充分、通风良好E、配套设施公建完善的道路，供水、供气、供电系统配套及设备住户休闲会所，泳池、文化娱乐设施。
新开楼盘价格体系A.价格策略（一）价格定位策略价格定位：采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。
1、产品分类根据面积区间分类分为：Ⅰ～Ⅴ类别面积区间（㎡）户型面积小计（㎡）面积比套数小计套数比ⅠⅡⅢⅣⅤ合计产品类别户型面积小计面积比套数小计套数比1234总计面积区间比例图示% % Ⅰ%Ⅱ%ⅢⅣ% Ⅴ不同面积区间的套数比% %%%%ⅠⅡⅢⅣⅤ不同产品面积比例图示不同产品套数比例图示%%1 % %12 2 %3 34 4%%%统计分析：结论：通过产品分类分析，总结出销售主攻方向。
二、选择竞争楼盘的原则竞争楼盘是指与同类或同质楼盘比较，争取相同类型顾客购买物业所消费资金的项目，比较房地产项目竞争对手的基本原则如下：B.同地域片区竞争C.同品质竞争D.同定位竞争（户型和客户的定位一致）E.同概念竞争（主要卖点的推广）F.同客户源竞争以上方面的竞争在实际情况中是重叠、组合的，而不是单一的比较，将它们的价格和销售情况进行分析，对于确定我项目的价格和销售策略具有借鉴意义。
三、竞争楼盘概况根据以上原则，结合本项目的具体情况，我们选择了下列有竞争潜力的相近相似楼盘进行调查比较，以确定出本盘的实收均价：项目位置，占地面积、开发总量，园林景观及配套情况，产品类型分布、户型结构等详细情况，认筹或销售情况，余量分析，客群分析，主力户型；具体销售策略，销售政策，销售效果，存在问题项目项目项目项目项目总结我项目销售策略，取价区间，客户资源第四章实收均价的初步合成一、竞争楼盘比较法评分根据最新的市场状况，我们选择 6 个竞争楼盘进行市场比较法的分析，并参照竞争楼盘的实收均价，以加权折算的方法来计算本项目的相对价格，最后得出本项目的实收均价，见表 1：价格比较评分表比较内容权重我项目竞品项目 1 竞品项目 2 竞品项目 3 竞品项目 4 竞品项目 5 竞品项目 6 位置13交通10景观13周边配套12人气11楼盘形象8户型8软件设施 6小区配套8交楼时间 5物业管理 6合计100威尼斯花园实收均价合成表计算内容代码我项目竞品项目 1 竞品项目 2 竞品项目 3 竞品项目 4 竞品项目 5 竞品项目 6 合计权重值Q实际均价权重值比例权重均价楼盘所占权重楼盘权重价PI WI PI*WI注：其中均价取值为项目的整体折后实收均价；通过以上计算，我项目初步合成的市场参考实收均价为元 /平方米。
住宅定价方案简要版模板一、市场分析（尽量用图表，要分点分段；如土地、成交、价格；或城市、区域、板块、周边个案；表达条理要清晰）1、政策环境（主要是阐述当前项目所在城市的房地产政策情况。
）2、项目所在城市房地产市场情况（主要的是从：a、土地市场情况。
b、供应量和成交量的分析。
c、市场的存量。
d、成交价格情况。
来概述项目所在城市的房地产市场情况，并得出结论。
一句话结论放在段落最前面）3、项目区域房地产市场情况（主要的是从：a、土地市场情况。
b、供应量和成交量的分析。
c、市场的存量。
d、成交价格情况。
来概述项目所在区域的房地产市场情况，并得出结论。
）二、已开房源的成交情况及成交客户情况（主要简要分析上一批房源开盘的去化情况，所存在的问题，以及成交客户的情况和客户目前所存在的问题，并得出结论。
）三、目前蓄客情况(简要说明下目前的蓄客情况)四、定价策略1、市场价格对比及趋势（主要简要分析当前竞争楼盘的供应及成交情况，并得出结论。
）2、定价思路（主要结合上述市场、竞争楼盘情况、在售房源销售情况及成交客户情况制定出此次即将开盘房源的应对定价思路。
）五、面价与实价的制定1、推售货量概述（简要说明下此次开盘的套数、户型、面积。
）2、定价考量因素及建议1）、项目最近月份成交价格走势；2、项目各楼栋成交价格；3、项目开盘以来各期价格；2）、定价因素（产品定价考量的因素（位置、景观、朝向等）、通过客户接受角度、价格策略角度、产品角度的分析，利用市场类比法来制定此次开盘房源的实际销售均价，并给出销售面价的建议。
）六、优惠政策（主要阐述针对此次房源开盘的优惠政策，简单点）七、销售目标（主要明确此次开盘的销售目标。
）注：以上内容控制的3张纸以内。
另将具体定价表格作为此定价方案简要版的附件。
定价的原则与方法
第一部分前期策划阶段（营销策略报告中）的定价
一、定价思路
项目前期价格定位应从以下三个方面考虑：
市场需求——目标客户对项目所在片区的可接受价格限度；
项目成本——含地价、财务成本、建筑工程、税费、利润、及管理费用等；
市场价格——本项目客户可能选择的其它竞争项目的价格水平和品质对比。
以上3个方面分别决定了本项目定价的上限、下限和定价区间。
如图所示：
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二、价格定位参照表
示例：
第二部分销售执行中的定价
目前定价的方法，住宅普遍采用市场比较法制定楼盘的价格，市场比较法是通过与较近时期已经发生了交易的类似房地产项目个案价格作比较对照，修正求取最可能实现的合理价格的一种估价方法。
因此最贴近市场，最具有竞争参考价值。
商业的定价可用市场比较法结合收益还原法确定，原则相似只是在比较因素上有所不同。
这里所指的类似房地产，是指用途，建筑结构，所处地区等相同或相似的房地产。
1价格形成总体思路
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一个完整的价格方案制定共分为四大步骤。
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前 言
房地产价格体系是房地产销售过程中最关键的一个环节，起着重要的控制作用。
一个方案的优势将直接影响楼盘的进度、资金回收速度和预期利润指标。
一个优秀的价格方案，必定是以精密的科学计算为依托，再控制楼盘均价的基础上，
细致的考虑到楼盘的每幢楼、每个楼层、每个单元和朝向之间的优劣势与互补性，然后精确
的计算出每套房子的销售价格的；其次是通盘考虑楼盘各阶段的销售量体和各阶段的价格走
势，再什么阶段卖什么样的价格，卖的又是那些房子，在什么时候应该涨价，涨幅应该多少；
再次是付款方式比例的控制以及各阶段不同付款方式的折扣控制。
通过科学计算制订的价格方案，在销售过程中任何一个时候，都可以掌握楼盘阶段性
均价，而不需要在最后再去看均价是高了还是低了，并可以有效控制各楼层去化的速度。然
而，目前郑州市绝大部分楼盘在销售价格制订上十分随意，都是参照周边楼盘价格结合成本
与期望利润，然后每层的价格递增多少或递减多少，造成的后果就是最终均价控制不住以及
两头房子跑掉而中间房子滞销。
一、价格执行分析
根据目前郑州市场状况以及竞争楼盘价格执行来看，绝大部分住宅在制定价格上考虑不细，
一般采用成本加利润的定价方式，往往在销售过程中形成好房子销售快、两头房子销售快的
现象，而存在缺陷的房子和中间的房子大量积压，直接导致项目利润无法实现，发展商苦不
堪言。
本楼盘价格执行方案，是在充分考虑市场因素和楼盘成本因素的同时，采用科学性极强、准
确性极高的系数定价法则制订的。这种定价法则是依据楼盘内每套房子的不同楼别、楼层、
单元、朝向、结构、景观、气候等因素，进行客观评判并制定每套房子的系数，然后确保所
有系数的总和为零，再用预期的销售均价计算出每套的价格。这样计算出来的价格，可以使
大部分的房子的价格不一样，用一房一价表现了合理性和科学性，在销售过程中，容易把握
客户的心理，客户容易于接受，更有效的促进那些楼层差、朝向差、位置差的房子的销售，
使价格能真正起到杠杆调节的作用。
1、 价格执行依据
（1） 本案保底均价为1239.575元/平方米。
（2） 为保证价格的准确性，每套房子的系数总和确保为零。
（3） 从六幢楼的布局结合房型、位置分析，5号楼和6号楼相对较差，在楼
别上的价差为：
一号楼为X元/平方米
二号楼为X+100元/平方米
三号楼为X+150元/平方米
四号楼为X+50元/平方米
五号楼为X-120元/平方米
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六号楼为X-120元/平方米
（4） 结合各种因素和周边市场因素出发，市场推广均价拉升8%。
（5） 每套房单价=市场推广均价*每套房系数
（6） 每套房总价=每套房单价*销售面积
2、 价格执行平衡
（1） 本案保底均价为1239.575元/平方米。
（2） 本案市场推广均价为1397.061元/平方米
（3） 本案可销售面积为14301.45平方米
（4） 本案可销户数为146套。
（5） 本案保底总销金额为18601736元，实际均价为1300.689元/平方米。
二、价格涨幅执行
1、 开低走高是目前大多数楼盘在价格涨幅上的运用方式，建议本案采取低开
高走的价格策略。价格分为六个阶段执行：
一期（内部认购）：均价1177.024元/平方米，控制销量为10%，即1430.145平方米。
二期（公开发售）：上涨10%均价为1316.730元/平方米，控制销量为15%，即**平方米；
三期（强销期）：上涨5%均价为**元/平方米，控制销量为20%，即**平方米；
四期（结构封顶）：上涨5%，均价为**元/平方米，控制销量为20%，即**平方米；
五期（准现房）：上涨5%，均价为1526.289元/平方米，控制销量为20%，即2860.29
平方米
六期（清盘）：下调20%，均价为1246.877元/平方米，控制销量为5%，即**平方米。
2、在开始内部认购以后，视销售状况及客户反馈，依据上诉原则，价格逐步下调，每次上
涨的幅度可以适当调整，各种付款方式及折扣幅度不变。
三、付款方式执行
1、 一次性付款
指客户在交付定金后15天内签定合同，并在签约时交付首期90%的房款，余10%在交钥匙时
付清。优惠6%（关系客户经领导同意后可在原基础上再获2%的优惠）。
2、 银行按揭付款
指客户在交付定金7天内签定合同，并在签约时交付30%的房款，余款70%办理银行按揭（要
求客户配合，必须在一个月内办理完按揭手续）。优惠4%（关系客户经领导同意可在原基
础上再获2%的优惠）。
3、 分期付款
（1）按工程进度付款
指客户在交付定金7天后签定合同，并在签约时交付首期30%的房款。余款随工程进度交付：
主体到客户所购层时交付30%；主体结构封顶时交付30%；交钥匙时交付10%，或双方协商
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交付方式。优惠2%。
（2）按月度付款
指客户在交付定金后7天内签定合同，并在签约时交付首期30%的房款。余款随月度
支付：签约后4个月内支付60%；交钥匙时支付10%。或双方协商支付方式。优惠2%。
4、 客户保留金为200元，保留期限为48小时。
5、 客户认购定金为10000元，一次性付款签约期限为15天，其他付款方式签
约期限为7天。
6、 客户签约时除交纳首期款之外，应同时交纳各种代收费用。
四、楼盘上市控制计划
房地产项目的销售控制直接关系到整个楼盘的价格和销售速度，总的原则是价格
与房源挂钩，房源与市场挂钩，房源与销售阶段挂钩。根据本案的特点，主要对1、3、4
号楼控制，采用房源与销售价格相结合的方式，按销售阶段对房源的数量进行有计划的控制
销售。一期拟开放5号楼大部分和2号楼四房和少量三房，其余先不推出。
