日本房价泡沫破灭：东京房价只有最高时一半

日本房价泡沫破灭后年轻人买房压力如何？第一白银网12月8日讯：东京获得了2020年奥运会的主办权之后，让一些上了年纪的日本人想起了“美好的旧时光”。

上一次在东京举办奥运会是1964年，属于日本经济蓬勃发展时期，特别是房地产行业。

1964年，日本民间住宅建设总数相比1954年增加了7成，而且量价齐升。

(推荐阅读：中国房价未来走势如何—链接)日本房产泡沫(文章末尾附：房价上涨的原因是什么)但上世纪90年代房地产泡沫的最终破灭，近两年日本首都圈的房价涨幅接近20%。

房产是否重新成为日本人青睐的投资方式?泡沫亲历者：当时有钱也会买房日本不动产研日本房地产价格疯狂上涨的时期。

“当时的前辈就建议应该去买房，身边也有很多人在买。

可惜，当时太年轻，并没有钱。

当时看着房价上涨之快，真的很吓人。

”在泡沫高峰的1991年，东京住宅平均价需要一家人不吃不喝40年。

年轻时囊中羞涩的中岛正人买不起房，却因此躲过一劫。

1991年之后，日本几大都市圈的地价开始明显下跌，时至今日，日本的住宅价格和泡沫高点相比，近乎跌去70%。

“当然后来还是买了房。

”中岛正人表示，“是在价格下跌之后。

”但并不是所有人都这么乐观。

泡沫破灭后，日本人买房意愿出现明显滑坡。

日本内阁府2015年公布的一份官方调查显示，希望购买住房的日本人比例从2004年的79%降至74.5%，而完全不想拥有住房者的比例则从2004年的12.4%升至16.5%。

“‘只要持有土地，房价会一直涨下去’的这种想法，如今已经没有了。

”中岛正人表示，“现在呢，只在需要的时候，买必要的东西。

”在“土地神话”破灭之后，日本的消费观越来越务实，甚至显得过于谨慎和悲观。

旅居日本已超过20年的日籍华人肇邺，把在日本买房子看作是“把钱存银行”。

肇邺表示，如果现在把钱存在日本的银行里，实在没有利息，“三至五年的定期存款(年化)利息大约为0.03%。

”这相当于1万元日元放在银行里，3-5年后，每年只能收到3元利息。

日本经济长期衰退的原因、补救措施及对经验启示一、日本经济长期衰退的原因（一）银行业受地产泡沫破灭和巴塞尔资本要求影响，出现破产和信贷紧缩。

1.日本地产泡沫破灭。

日本土地价格从1991年开始下降，以抵押贷款业务为主的银行不良贷款资产开始上升。

在地产泡沫破灭之前，没有银行倒闭，日本的存款保险机构向银行提供财政援助几乎为零。

在地产泡沫破灭之后，虽然日本的存款保险机构提高财政援助以帮助该破产银行，但银行倒闭的数量仍然开始增加，并在这十年间达到了顶峰。

2.巴塞尔资本要求。

巴塞尔协议“资本充足率达到8％”的规定，日本银行业开始减少贷款，使日本的中小企业和刚创立的企业难以从银行融资。

（二）财政政策效力减弱。

当日本经济缓慢复苏时，日本政府1990年希望通过公共投资帮助提振日本经济，但当时日本主要公路和桥梁已经修建完成，由于公共投资的乘数下降，新的基础设施投资未能帮助提振经济。

同时，由于大部分公共投资集中在农村地区，相比对工业和服务行业的公共投资效率较低，不仅增加了预算赤字，使得公共投资的效力被分散，对国民生产总值的刺激作用很低。

表1：日本公共资本的边际生产率期间（财政年度）1956-1960 1961-1965 1966-1970 1971-1975 1976-1980 1981-1985直接影响0.696 0.737 0.638 0.508 0.359 0.275 间接影响（私人资本）0.453 0.553 0.488 0.418 0.304 0.226 间接影响（劳动力投入） 1.071 0.907 0.74 0.58 0.407 0.317 私人资本0.444 0.485 0.452 0.363 0.294 0.262期间（财政年度）1986-1990 1991-1995 1996-2000 2001-2005 2006-2010直接影响0.215 0.181 0.135 0.114 0.108间接影响（私人资本）0.195 0.162 0.122 0.1 0.1间接影响（劳动力投入）0.192 0.155 0.105 0.09 0.085私人资本0.272 0.242 0.219 0.202 0.194 从表1可以看出，公共和私人投资的回报率在下降。

论现今中国与当年日本房价、股市对比中国和日本在经济发展上有着相似的历程，都经历了快速的工业化和城市化阶段。

然而，两国在房价和股市的发展上却有着明显的差异。

今天，我们将对比一下中国和当年的日本房价、股市的情况。

首先来看看房价。

当年的日本在经历了一轮高速经济增长后，房价出现了惊人的增长。

特别是在东京、大阪等大城市，房价更是涨得离谱。

如今的中国，同样也经历了一轮快速的城市化进程，许多城市中心地段的房价也是节节攀升。

但是与当年的日本相比，中国的房价增长速度还是相对较慢的。

这主要是因为中国政府对房地产市场的调控力度较大，出台了一系列政策来抑制房价过快上涨。

再来看看股市。

当年的日本股市经历了泡沫经济时期，股价一度飙升至历史新高。

而如今的中国股市，虽然也有一些泡沫现象，但总体来说还是比较稳健的。

这主要是因为中国政府对股市的监管力度较大，出台了一系列政策来防范股市风险。

此外，中国投资者结构也相对较为稳健，散户投资者相对较少，机构投资者占比相对较高，这也为股市的稳定发展提供了保障。

然而，虽然中国房价和股市的发展与当年的日本有所不同，但也有一些相似之处。

比如，在经济发展初期，房价和股市的增长都与经济增长密切相关。

随着经济的增长，房价和股市也相应地增长。

此外，房价和股市的增长也与政策环境密切相关。

当年日本政府对房地产市场的宽松政策导致了房价的暴涨，而中国政府对房地产市场的调控也使得房价增长较为平稳。

总之，虽然中国和当年的日本在房价和股市的发展上有所不同，但它们仍然有许多相似之处。

如今的中国正在逐步走向成熟的市场经济体系，而房价和股市的发展也将逐渐回归理性。

我们相信，在政府的正确引导下，中国的房价和股市将保持稳定增长，为经济的发展注入新的活力。

另外值得一提的是，与当年的日本相比，中国的人口结构和产业结构也发生了很大变化。

如今的中国已经进入老龄化社会，未来将更加注重民生福祉和社会保障体系的完善。

与此同时，中国还大力发展科技、环保等新兴产业，积极推进创新驱动发展战略，为未来的经济发展奠定了坚实的基础。

日本房地产泡沫破灭后什么能保值？日本房地产泡沫破灭后什么能保值日本房产出现泡沫后,当地人都是购买美金来保值。

1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。

为刺激日本经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。

美元贬值(大量增发美元)后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。

受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。

他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出银行的积蓄进行投机。

到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。

当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。

到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。

一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。

到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。

这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。

受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。

即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。

人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”房地产泡沫是怎么形成的1、其中，过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的直接原因。

另外，心理预期、信息失真、调控措施不协调等因素则间接促进了泡沫的形成。

2、银行信贷过度扩张。

银行信贷在房地产业的过度扩张，是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因。

如果银行持有大量的房地产，或者是以房地产为抵押品的资产，那么房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。

日本泡沫经济剖析及对我国的启示[摘要] 日本泡沫经济形成的原因主要有：大量剩余资本引发泡沫，宏观政策失误，金融自由化和国际化，“土地神话”，投机之风席卷列岛，政治体制不健全；泡沫经济的破灭给日本经济以沉重的打击。

对我国的启示有：正确认识当前经济形势，实施泡沫经济风险教育，制定适当的应对措施，加快推进经济增长方式的转变。

[关键词] 日本；泡沫经济；启示日本上世纪80年代后期泡沫经济形成及破灭，教训深刻，这对我国经济发展有诸多启示。

本文就此进行一些探讨。

一、日本泡沫经济的形成与破灭(一)日本泡沫经济的形成。

从1956年至1975年，日本经济举世瞩目，GDP年平均增速%，成为世界上经济发展最快的国家。

20世纪70年代后半期以来，日本经济出现了“外向化”的趋势，即从高速增长时期的“投资主导型经济”转向了“出口主导型经济”。

随着出口的快速增长，日本外贸顺差不断扩大，且绝大部分来自于美国。

为解决美国外贸巨额赤字问题，在1985年9月“广场协议”之后，美、日、英、法、德等五国政府便开始联合干预外汇市场，各国开始抛售美元，造成美元大幅贬值。

在不到3年的时间里，美元对日元贬值达50%，也就意味着日元对美元升值了1倍。

出于对“日元升值萧条”的恐惧，再加上对其它国际因素考虑，日本政府实施了过度扩张的货币政策以及以扩大内需为导向的积极财政政策，造成大量资本过剩。

过剩资本集中流向了投机性较强的股票市场、房地产市场，造成股价、地价及房价暴涨。

房地产、股票价格节节攀升，资产效应使得日本经济表象极度繁荣，日经255股指由1985年12月的12977点上涨到1989年12月的38130点，上升倍。

1986～1990年，全国商业用地平均累计涨幅达%，其中，东京、神户及名古屋三大城市圈平均地价累计涨幅近倍。

股票、土地等资产价格的异常上升，明显脱离了实体并远远超过其实际价值，过热的泡沫经济给日本经济社会造成了巨大潜在危机。

(二)日本泡沫经济的破灭。

日本泡沫经济剖析及对我国的启示一、引言日本泡沫经济是指在20世纪80年代日本经济迅速发展并达到高峰后，突然崩溃的经济现象。

这场泡沫经济崩溃对日本经济和社会造成了巨大的影响，对其他国家的经济政策也带来了启示。

本文将对日本泡沫经济的原因进行剖析，并探讨对我国的启示。

二、日本泡沫经济的形成2.1 经济快速增长在20世纪80年代初，日本经济以惊人的速度增长，跻身世界第二大经济体。

这一快速增长主要得益于日本政府的发展战略和技术创新。

2.2 资产价格泡沫的形成日本泡沫经济的主要特征是资产价格的疯狂上涨。

房地产和股票市场都出现了高度的投机活动，推动了资产价格的不断上升。

很多人把大量资金投入到股市和房地产市场，形成了资产价格泡沫。

2.3 财政政策和货币政策的宽松日本政府和央行采取了宽松的财政政策和货币政策，导致了资金供应的过度扩张。

低利率和高度宽松的货币政策使得信贷流动性过剩，资金流向了投机性的资产市场，加剧了泡沫经济的形成。

三、日本泡沫经济的崩溃3.1 资产价格崩溃随着日本泡沫经济的过热，资产价格泡沫最终崩溃。

1989年，日本股市崩盘，股票价格迅速下跌。

随后，房地产市场也崩溃，房价急剧下跌。

3.2 银行业危机由于大量借贷资金流入投机性资产市场，许多银行放贷不当，资产质量恶化。

泡沫破灭后，许多银行面临巨大的坏账风险，引发银行业危机。

3.3 经济长期低迷泡沫经济的崩溃对日本经济产生了长期的负面影响。

经济长期低迷，失业率上升，消费萎缩，投资缩减，通缩现象严重。

这种经济状况持续了十余年，被称为“失落的二十年”。

四、对我国的启示4.1 谨防资产价格泡沫日本泡沫经济的教训告诉我们，过度投机和资产价格的疯狂上涨最终会导致泡沫的破灭。

我国需要加强监管，防范资产价格泡沫的形成。

4.2 健全金融体系泡沫破灭后，日本银行业面临巨大的危机，给整个经济带来了冲击。

我国应当加强金融监管，确保银行业和其他金融机构的稳健运营，防范金融风险。

房价泡沫：日本之殇，中国之鉴[1700](2011-04-14)刚刚发生的日本东海大地震震惊了世界，罹难人数可能超过3万，损失不可谓不巨。

可是，相对于地震之殇，日本1990年代初的泡沫破裂之殇对日本的打击可能更大，影响更为深远。

可以观察到日本1995年的阪神大地震的伤口已基本愈合，大阪和神户的人们早已经恢复到地震之前的正常生活。

不过1990年代初的泡沫破灭之殇，20年过去了，却仍然在发酵，打击着日本人的经济和精神。

同样，中国正在经历着日本一样的道路：现在房地产市场正热火朝天。

可是，大家在争论着日本20年前早就争论过的问题:中国有没有泡沫？如果有，那什么时候会破？破了会怎样？古人云，以人为鉴，可以明得失；以史为鉴，可以知兴替。

在这个时候，回顾一下日本的泡沫发生和破灭的历史，可以对中国大陆正在发酵的房产泡沫有一些借鉴作用。

日本的泡沫日本的泡沫开始于1985年的“广场协议”。

日本人在美国的强大压力之下，被迫放开汇率，让日元持续升值。

由于日本政府担心，日元大幅升值后，会引起国内的通货紧缩，当时的中曾根内阁开始采取非常宽松的货币和财政政策，包括扩大公共支出，降低利息，降低法人税和个人所得税。

这三点导致了市场上流动性泛滥，其后果就是大量的资金流入了不动产，尤其是大城市的房地产市场，以及股票市场，使得房价和股票价格急剧上升。

从1986年初到1989年年末，房价和股票价格基本上都上升了3倍，日经指数从1986年的13000点左右上升到1989年底38915点。

1991年，整个东京的土地就可以把整个美国买下。

形势一片大好。

到了1990年初的时候，日本已经意识到了泡沫的严重性。

1990年3月日本央行开始实施对房地产信贷进行信贷总量控制（类似于中国的“国11条”等政策），可是为时已晚。

由于缺少了信贷的支撑，泡沫应声而破，房市和股市急剧下挫。

股市在1990年一年就跌去一半，之后继续下跌，20年过去了，现在还在10000点左右徘徊，不死不活。

第二章日本经济泡沫的原因2.1樱花的凋谢——反思日本经济泡沫的破灭日本，我们一衣带水的邻邦，一个拥有2亿人口、资源匮乏的岛国。

而它却成为了亚洲最先崛起的国家，无论是其经济增长的质量、工业化产品的竞争力、还是财富积累的速度和规模，都足以让人为之惊叹。

前美国财长萨莫斯曾经说过：“一个以日本为顶峰的亚洲经济区造成了大多数美国人的恐惧，他们认为日本对美国所构成的威胁甚至超过了苏联。

”而今天的日本，早已失去了往日的辉煌，从上世纪90年代日本经济泡沫破灭开始，经济增长长期停滞、国民收入降低、失业加剧。

1993年，日本人用了22年的时间，终于使人均GDP 从世界第18位达到了世界第1位，而17年后的今天，日本人均GDP又从世界第1位跌回到了世界第22位。

从经济泡沫破灭开始往后的十几年时间，被日本人称作“失去的十年”。

而直至今日，日本都没能摆脱经济滞涨的困扰，而往日经济崛起的辉煌也仿佛成为追忆。

而这一切，还是让我们从头说起。

自第二次世界大战之后，日本在美国的扶持下，进入了快速发展时期。

直至上世纪80年代，日本经济经过30年的发展，不仅在低端国际市场拥有了巨大的优势，在钢铁、汽车、家电等高端行业也具有强大的竞争力，一个个绚丽的光环不停的笼罩在这个岛国头上：世界最大债权国，美日贸易逆差屡创新高，用一个东京都的地价就可以买下整个美国，用一平方英里东京帝国广场的地价就可以买下整个加州！日本人甚至自豪的说：“要买下整个美国，然后再把美国的土地再出租给美国人让他们居住！”在当时的日本，所有人都认为明天的房价、地价会比今天更高，没有人相信这一切会停止下来，仿佛这一切都将美好的持续下去。

而大洋彼岸的美国人，却强烈的感受到了日本经济的巨大冲击和威胁。

美国人不傻，而日本人仿佛已经忘记了二战之后，日本作为战败国，已经在军事、政治、经济上被美国所牢牢控制。

美国开始利用一切可以利用的手段打击、削弱日本经济，如：1985年与日本签订广场协定，迫使日元快速升值；1989年与日本签订《维持市场秩序协定》，迫使日本自动采取对美出口的限制；迫使日本始终保持低利率和宽松的金融政策，引导美国金融资本大量涌进日本，通过投机赚取巨额利润。

东京泡沫破裂前口号泡沫破灭之前，日本人的口号是:“我们什么都可以制造，就是不能制造土地。

“东京是世界第一大都市，房价不可能下跌”。

在19XX至19XX年间，房价更是扶摇直上，牛市不言顶，人心振奋，《日本人应该说“不”》成为畅销书。

19XX年，日本私人住宅投资增速高达22%后，从90年代开始逐年大幅下降，熊市不言底，之前的巨大涨幅统统被跌了回去，包括东京在内，日本6个大城市的住宅用地价格平均下跌65%，商用土地价格则暴跌87%。

”，最低时的房价只有最高时的10%。

截止20XX年，东京的房价仍然是天价时的5分之一。

19XX年后，日本陷入“失去的二十年”。

国民财富持续缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。

日本经济更是萎靡不振，二十年间，日本年均GDP增速只有0.75%。

这是所有日本人都难以磨灭的记忆。

在日本有一个名词“泡沫经济”，特指八十年代那段疯狂的时光；从1990年至今的二十多年，日本人又发明了一个名词“失去的二十年”，失落情绪遍及整个日本。

日本的房子经过泡沫爆炸以后，已经不是任何的投资品，而是真正的消费品。

自从房价持续暴跌，这一影响直接影响到现在，东京现在每年的新房供应量都比较少。

日本此次泡沫破裂对国民经济损伤很大，至少花了10年的时间，用于整体经济的恢复。

为了重振经济，日本开始努力发展制造业和高端科技，房价下跌后，由于房租相应降低，市面上的商品价格开始降低，国民经济从房地产业转出，居民消费能力明显提升，企业开始真正获得盈利。

日本人也不再将投资眼光只看向“房地产”，开始寻找其他的方向，努力工作来获得收入，每个行业的就业率得到明显提高，国家经济开始多元化发展的道路。