预提土地增值税税前扣除符合税法原则-财税法规解读获奖文档

土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容一转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金加计扣除20%,适用房地产开发企业的开发项目1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用提示：这里的税金主要指契税,印花税一般都计入了管理费用注意1纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税,所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额.2如果购买的土地分期开发的,要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后,结转到销售的部分可以抵扣.2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等.开发成本也应进行合理的分配,一般而言,应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配.可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除,即按照实际发生数进行扣除.3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用1利息＋取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×5%以内2取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×10%以内注意新增内容全部使用自有资金,没有利息支出,按照以上方法扣除.上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行.房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除.”4.与转让房地产有关的税金提示房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支,不单独扣除印花税.特殊说明,房地产开发企业转让开发的产品,可以加计扣除.加计扣除费用＝取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本×20%注意的问题1.未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除2.纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,扣除项目的金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除.计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年；超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年.3.对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数.土地增值税计算方法根据土地增值税暂行条例实施细则,对土地增值税计算方法作了详细的规定.根据规定土地增值税税率以及土地增值税计算公式能推算出土地增值税税额.一、土地增值税税率土地增值税暂行条例实施细则对土地增值税四级超率累进税率,再根据相对应的土地增值税计算公式计算税额.增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%.增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数.二、土地增值税类型土地增值税是不受物业的年限限制,只要是豪宅物业有增值便适用此规定,“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”.土地增值税计算方法,分为无购房发票与有发票两种.第一种土地增值税计算方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”.第二种土地增值税计算方法为：“有发票的征收方法,其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%.”三、土地增值税计算方法计算土地增值税税额,可采用增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法,土地增值税计算公式如下：一增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%二增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%三增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%四增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%土地增值税计算公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数.就算土地增值税前了解清楚各项土地增值税计算方法,然后根据上述介绍的土地增值税计算公式可以准确计算出土地增值税税额.。

税法知识之土地增值税税法知识之关于土地增值税土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

下面是yjbys店铺为大家带来的关于土地增值税的税法知识，欢迎阅读。

一、关于收入的确认土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

税务机关根据纳税人报送的清算资料，结合房地产专用发票、《商品房买卖合同一览表》、商品房预售(销售)许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。

纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。

转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。

非直接销售和自用房地产的收入确定(一)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(二)纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

纳税人预缴土地增值税，以及进行土地增值税清算时取得的货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售收入，均为不含增值税收入。

土地增值税无论预缴还是清算，计税依据均不包含增值税。

二、土地增值税扣除项目(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;(三)房地产开发费用;(四)与转让房地产有关的税金;(五)国家规定的其他扣除项目。

扣除项目应当符合下列要求：(一)经济业务应当是真实发生的。

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

(三)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除。

《增值税会计处理规定》笔记1——会计科目及专栏设置有啥道道-财税法规解读获奖文档根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）等有关规定, 现对增值税有关会计处理规定如下：相关政策财会[2016]22号财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知一、会计科目及专栏设置增值税一般纳税人增值税一般纳税人应当在应交税费科目下设置应交增值税、未交增值税、预交增值税、待抵扣进项税额、待认证进项税额、待转销项税额、增值税留抵税额、简易计税、转让金融商品应交增值税、代扣代交增值税等明细科目。

思成笔记：这边列举了10个二级科目, 是二级科目哦, 而不是三级科目的设置。

1）对比原来的企业会计准则应用指南-会计科目和主要账务处理：二、本科目应当按照应交税费的税种进行明细核算。

应交增值税还应分别进项税额、销项税额、出口退税、进项税额转出、已交税金等设置专栏进行明细核算。

2）对比征求意见稿, 新增了如下正列举科目：增值税留抵税额、简易计税、转让金融商品应交增值税、代扣代交增值税。

（一）增值税一般纳税人应在应交增值税明细账内设置进项税额、销项税额抵减、已交税金、转出未交增值税、减免税款、出口抵减内销产品应纳税额、销项税额、出口退税、进项税额转出、转出多交增值税等专栏。

其中：1．进项税额专栏, 记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产而支付或负担的、准予从当期销项税额中抵扣的增值税额；思成笔记：这边实际上也在说明, 在增值税抵扣链条中, 进项税是购买者支付或者负担的, 增值税是一种代收代付的核算形式, 才会体现价外税的特点, 而不经过利润表。

2．销项税额抵减专栏, 记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额；思成笔记：替代了营改增抵减的销项税额, 为增值税差额计征而设, 例如旅游服务。

3．已交税金专栏, 记录一般纳税人当月已交纳的应交增值税额；4.转出未交增值税和转出多交增值税专栏, 分别记录一般纳税人月度终了转出当月应交未交或多交的增值税额；5．减免税款专栏, 记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额；思成笔记：如小微企业的减免, 这边需要注意所得税口径与增值税口径小微企业不一样呦。

会计实务类价值文档首发！国家税务总局公告2011年第40号：增值税纳税义务发生时间问题政策解读-财税法规解读获奖文档
2011年7月15日，国家税务总局发布了《关于增值税纳税义务发生时间有关问题的公告》（国家税务总局2011年第40号公告），该文件很简短，但是对增值税纳税义务发生时间的基本规则做了内涵性解释，笔者试结合40号公告，对增值税直接收款方式进行讨论。

《增值税暂行条例》第19条第1款规定，销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

该条款有两层含义，第一层含义是增值税纳税义务采取类似收付实现制原则，收讫销售款或者取得索取销售款项凭据是确定增值税纳税义务发生时间的关键，《增值税暂行条例实施细则》第38条则规定了不同的模式下纳税义务发生时间的具体情况，是对本条款的具体解释；第二层含义规定先开具发票的，应当即时纳税，这主要是由于增值税专用发票是扣税凭证，在现行以票抵税征管模式下，如果允许上游企业开具发票而不确认销项，下游企业却凭票进行抵扣，增值税链条就会断绝，从这个意义上，条例第19条特案规定，先开发票的必须要即时缴纳税款，保证了增值税链条的完整。

因此增值税纳税义务发生时间的具体规定与开具发票的时间二者是孰早的原则。

《增值税暂行条例实施细则》第38条对三种不同的销售结算方式具体进行了确定：
第一种方式：直接收款模式。

采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天。

第二种方式：赊销收款模式。

采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面。

关于《国家税务总局关于增值税一般纳税人登记管理办法》的解读-财税法规解读获奖文档为深入贯彻落实国务院放管服改革有关要求，进一步优化纳税服务，规范增值税一般纳税人管理，税务总局制定公布《增值税一般纳税人登记管理办法》（以下简称《办法》），现就《办法》有关内容解读如下：一、相关背景为积极推进放管服改革，2015年2月，国务院印发了《关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》（国发〔2015〕11号），增值税一般纳税人资格认定被列入取消的行政审批事项。

为及时贯彻落实国务院决定，税务总局制发了《国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2015年第18号），明确自2015年4月1日起将一般纳税人管理由审批制改为登记制，同时，暂停执行了《增值税一般纳税人认定管理办法》（国家税务总局令第22号公布，以下简称22号令）的部分条款。

2016年2月、2017年11月，国务院先后颁布相关决定，两次对《中华人民共和国增值税暂行条例》进行了修订，内容包括将第十三条原条款中关于认定的表述，修改为登记。

为进一步贯彻落实国务院放管服改革要求，税务总局对22号令作出修订，制定了本《办法》。

二、主要变化相比22号令，《办法》在内容上主要有以下变化。

（一）取消行政审批。

《办法》中取消了税务机关审批环节，将审批制改为登记制，主管税务机关在对纳税人递交的登记资料信息进行核对确认后，纳税人即可成为一般纳税人。

（二）简化办事程序。

一是简化了办理登记所需的资料，由原来的六项减少为两项，纳税人只需携带税务登记证件、填写登记表格，就可以办理一般纳税人登记事项。

二是简化税务机关办事流程，取消了实地核实环节，对符合登记要求的，一般予以当场办结。

（三）适应税制改革。

随着营改增的全面深入推进，销售服务、无形资产和不动产已全部纳入增值税应税范围，试点纳税人与原增值税纳税人在销售额标准、可不登记范围等方面存在政策差异，因此《办法》中涉及到政策差异的条款内容未列举明细规定，以财政部、国家税务总局规定按照政策规定概括。

会计实务类价值文档首发！简读国家税务总局公告2011年第45号-财税法规解读获奖文档一、国家税务总局公告[2011]45号背景
为解决中国红筹上市公司（或返程投资）的企业所得税股息优惠和重复纳税问题，国家税务总局于2009年发布了《国家税务总局关于境外注册中资控股企业依据实际管理机构标准认定为居民企业有关问题的通知》（国税发〔2009〕82号，以下简称《通知》），在该通知中明确了境外中资企业如果实际管理机构在中国，将被认定为中国居民企业，且将享受中国居民企业的税收待遇等问题，但如何认定和管理该类境外中资控股居民企业，该文件予以了明确，并规定从9月1日开始执行。

二、国家税务总局公告[2011]45号的主要内容
1、对境外注册中资控股企业及境外注册中资控股居民企业定义进行了微调。

2、代扣代缴义务的规定。

强调支付所得税法第三条第三款的所得时，应有代扣代缴义务。

3、主管税务机关如何确定。

强调主管税务机关不得随意变更。

4、居民身份认定的管理。

首先明确了两种认定方式，对认定时提供的资料，较通知第三、五、七条有微调；对非境内居民企业的退出条件进行了明确，这是新增的一个较重要的一个规定。

5、税务登记、账簿凭证、申报征收管理。

税务局发临时税务证，可以使用发票，所得税分季预缴、年度汇算。

6、特定事项管理。

明确了对外支付、转让股权、特别纳税调整的申报义务及协定待遇问题。

三、关注82号文和45号公告的有关规定。

土地增值税清算案例分析——工业用地变住宅用地、以土地投资入股、契税计税基础-财税法规解读获奖文档xxx项目, 开发商：xxx房地产有限公司xx分公司, 法人xxx以货币资金出资3470万元, 持股比例80%, xxx房地产有限公司以无形资产（土地）出资1500万（评估价）, 持股比例20%。

经了解, 该项目为xxx房地产开发有限公司xx分公司借用xxx房地产开发有限公司资质进行开发, 并且不向该房地产公司缴纳任何管理费用。

该项目的土地由xxx房地产开发有限公司提供, 由原来的工业用地变更为住宅用地, 项目开发过程中xxx房地产开发有限公司不核算该项目的收入与成本, 由xxx房地产开发有限公司xx分公司单独建账进行核算。

该项目建有一会所, 经了解会所的产权归房地产开发企业所有。

【分析】1、根据新《公司法》第14条规定, 公司可以设立分公司。

设立分公司, 应当向公司登记机关申请登记, 领取营业执照。

分公司不具有法人资格, 其民事责任由公司承担。

分公司属于分支机构, 在法律上、经济上没有独立性, 仅仅是总公司的附属机构。

分公司没有自己的名称、章程, 没有自己的财产, 并以总公司的资产对分公司的债务承担法律责任。

该企业的情况有法人、有注册资本、自己单独做账, 根据会计信息质量要求实质重于形式的原则, 该单位实为法人企业。

对法人企业所有的法规政策均适用于该单位。

2、该单位由原来的工业用地变为住宅用地, 根据《土地管理法》第56条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第13条、第18条规定, 若改变原土地用途的必须符合城市总体规划, 并需要经规划部门批准, 如符合城市规划可以改变为商业用途的, 按照现行土地出让办法的规定, 其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行, 工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。

通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系, 由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。

税总发[2014]85号:关于发布《国家税务总局关于创新税收服务和管理的意见》的解读-财税法规解读获奖文档关于发布《国家税务总局关于创新税收服务和管理的意见》的解读2014年07月11日国家税务总局办公厅为进一步完善注册资本登记制度改革后的税收管理制度，国家税务总局决定发布《国家税务总局关于创新税收服务和管理的意见》（税总发[2014]85号）。

现将税总发[2014]85号有关内容解读如下：一、税总发[2014]85号的背景注册资本登记制度改革是党中央、国务院在新形势下全面深化改革的重大举措，对加快政府职能转变、创新政府监管方式、进一步释放改革红利、增强经济发展内生动力具有重要意义。

注册资本登记制度改革对以工商登记为前置的税务登记制度及以税务登记为基础的税收征管工作带来深刻影响。

（一）对税务登记的影响注册资本登记制度改革后，工商行政管理部门不再核实市场主体的注册资本、住所及经营场所等信息。

先照后证意味着经济活动组织已经取得单位主体资格，但还不一定具备从事某项经济活动的经营资格，纳税义务也就尚未发生，这些变化给税务部门以工商营业执照发放时间为办理税务登记的时间起点以及依赖工商登记信息的管理方式也带来不确定性。

工商登记户数与税务登记户数严重不符。

如深圳市商事登记制度的前6个月，每月约有超过1万户商事主体未办理税务登记（包含未按期办理），其中以个人工商户为主。

税务登记信息失真。

新增市场主体存在法定代表人不实、企业不在注册地经营、无法联系等现象。

据调查，一些地方新增税务登记户中借用或盗用他人身份证办理登记的约占10%-15%.税收管理员人均管户激增压力加大。

以深圳市为例，新办税务登记户数月均近2万户，同比增长1.82倍，而深圳市国税局人均管户已达700多户，按照现有税收征管制度，税收管理员无法核实纳税人税务登记事项真实性。

（二）对发票管理的影响注册资本登记制度改革后，套领发票风险加大。

通过欺诈手段（如提供假营业执照、假个人身份证明等）骗取税务登记证后套领发票的情况有所增加。

土地增值税暂行条例土地增值税清算规程为了标准土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定中华人民共和国土地增值税暂行条例。

下文是WTT搜集的中华人民共和国土地增值税暂行条例，!!土地增值税根本介绍土地增值税(land appreciation ta_ )，是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。

土地价格增值额是指转让房地产获得的收入减除规定的房地产开发本钱、费用等支出后的余额。

土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的局部，税率为30%，增值额超过20__%的局部，税率为60%。

课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所获得的增值额。

土地价格增值额是指转让房地产获得的收入减除规定的房地产开发本钱、费用等支出后的余额。

土地增值税实行四级超额累进税率。

20__年11月24日央视报道称全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人，以转让所获得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税根据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并获得收入的单位和个人。

课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所获得的增值额。

土地价格增值额是指转让房地产获得的收入减除规定的房地产开发本钱、费用等支出后的余额。

土地增值税实行四级超额累进税率。

中华人民共和国土地增值税暂行条例第一条为了标准土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并获得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例缴纳土地增值税。

第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所获得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

会计实务类价值文档首发！国家税务总局公告2016年第70号“土地增值税”政策解读：细思极恐的“可”字-财税法规解读获奖文档
对于这个70号公告关于土地增值税预征的计算问题，我想到了一个比喻：花80元买了个被套当祭礼去吊孝，结果孝子却很不高兴，因为他以为你要封300块钱给他呢。

相关政策国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
原来，财税[2016]43号文对于土地增值税的计税依据，给出了原则性的规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

OK，于是大家就会想，比如销售房产时，预收了1,000万元，那么，计算预征土地增值税时的基础就是：1,000万÷（1+11%），这样预售收入就不含税了。

以3.5%的预征率来说，应预征：
1,000÷（1+11%）×3.5%=31.5万元
但是，这样理解43号文，是有风险的，因为43号文规定的是转让房地产取得的收入，并不是针对预收款，所以是两个不同概念的标准，把预收款也理解成收入，多少有一点先入为主或者一厢情愿。

所以，不能直接因为有43号文，就认为预征应该要扣除销项税金。

但看来不少纳税就是这样认为的，所以，当70号文出台后，自然就会有点失望了。

再来看看另一个方面，就是增值税本身。

预售房时，并没有收入实现，增值税也没有实现收入，这是营改增后房地产行业最大的变化之一，预售收。