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成都成华区二仙桥地产项目综合定位报告提案

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成都成华区成华跳蹬辖片区发展战略构想

成都成华区成华跳蹬辖片区发展战略构想
跳蹬辖区以空间优化的方式，通过资源高效合理利用、环境品质不断提升、城市协调 持续发展，提升辖区竞争优势，以工业文明为基础，创意文化为灵魂，进行产业优化 和升级，植入创业产业和现代服务业，由土地整理为基础的高速发展转向以挖掘土地 价值、植入长效产业的高效发展模式。
空间优化
——主要是应对跳蹬辖 区发展中的基础性问题 改善生态环境 强化制度创新 提升人口素质 优化空间结构 完善基础设施
猛追湾RBD休闲商务区
定位为集城市公园、高尚购物、创 意产业、五星级酒店、高品质居住 为一体的国际品质RBD区域，建设高 档写字楼、星级酒店、高品质商住 为主要业态的商旅型城市综合体， 打造成都会客厅 。
The banner of the creative economy in Western China
成华跳蹬河辖区发展战略构想
报告结构
定位思考 发展构想
跳蹬自省 面临挑战 发展机遇 周边辖区分析 优势资源
发展模式思考 竞合策略 产业支撑 发展定位 发展目标 形象定位
发展重点 发展思路 推动5大价值工程 开展5个形象亮点 行动策略
The banner of the creative economy in Western China
The banner of the creative economy in Western China
创意经济 现代服务 体验旅游 和谐社区
四川天丰
development strategy of Chenghua’s tiaodeng area
成华跳蹬河辖区发展战略构想
我们谋求新的跨越必须面临8大挑战：
科技产业： 科技产业：网游开发、数字娱乐、软件研发、CG动漫等 艺术产业： 艺术产业：文学、摄影、绘画、建筑、舞蹈、视觉艺术等 影视产业： 影视产业：电影、网娱、数字媒体、影视、音乐等 广告产业： 广告产业：品牌顾问、营销策划、网络媒体、平面媒体、电视媒体、新潮媒体等 设计产业： 设计产业：平面设计、造型设计、服装设计、空间设计、工艺美术等 概念工业： 概念工业：产品创意设计、经营决策、营销策划、品牌运营等

成都市发展和改革委员会关于成华区秀水河综合整治项目可行性研究报告（代项目建议书）的批复

成都市发展和改革委员会关于成华区秀水河综合整治项目可行性研究报告（代项目建议书）的批复

成都市发展和改革委员会关于成华区秀水河综合整治项目可行性研究报告（代项目建议书）的批复文章属性•【制定机关】成都市发展和改革委员会•【公布日期】2022.03.25•【字号】成发改政务审批〔2022〕14号•【施行日期】2022.03.25•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】水利综合规定正文成都市发展和改革委员会关于成华区秀水河综合整治项目可行性研究报告（代项目建议书）的批复成都市沱江流域投资发展集团有限公司：你公司《关于审批成华区秀水河综合整治项目可行性研究报告（代项目建议书）的请示》（成沱江〔2022〕26号）及相关审批要件收悉。

该项目已经成都市政府投资项目评审中心评审（成评审项目〔2022〕10号），根据成都市人民政府批示通知单（成府办〔2021〕5－p－1号）精神，原则同意水发规划设计有限公司编制的《成华区秀水河综合整治项目可行性研究报告（代项目建议书）（修订版）》。

现将有关事项批复如下：一、项目名称成华区秀水河综合整治项目。

项目代码：2103－510100－19－01－504141。

二、项目业主成都市沱江流域投资发展集团有限公司。

三、项目地址项目建设地点位于成都市成华区。

四、项目主要建设内容和规模项目主要建设内容包括控源截污工程、南支三渠引水工程、生态修复工程、陆生生态环境提升工程和信息管理工程等。

具体建设规模为：（一）控源截污工程。

新建下开堰式智能分流井2座及配套工程，新建DN800污水管24米，新建DN400污水管33米，修复DN1200污水干管约21米，新建DN1800雨水管6米，检查井加固4座，以及道路破除恢复等。

（二）河道引水工程。

南支三渠渠道整治长约1115米，包括渠道改造和清淤。

（三）生态修复工程。

新建跌水曝气堰6座。

（四）陆生生态环境提升工程。

新植乔木约516株、花卉约342株、草本及地被约21658平方米、灌木约2349平方米、藤木约8804株、移栽乔木约167株，新建游步道约5167平方米，改造人行桥2座，以及乔木修剪、景观、照明等配套设施。

方家沟河道改造工程项目分析

方家沟河道改造工程项目分析

成都成华城市建设投资有限责任公司二仙桥西片区5号地块方家沟河道改造工程项目环境影响分析一、施工期环境影响分析一、地表水环境影响评价由于项目有部分涉水施工，地表水环境影响包括施工活动对河水水质的扰动及施工期废水对地表水的影响。

（1）涉水施工对河水水质的扰动影响分析项目在与旧河道相交的地方将涉及涉水施工，采取围堰一次性拦断河床、导流明渠导流的导流方案施工。

围堰施工的过程中，会扰动河床，使少量底泥发生悬浮，悬浮的底泥物质在水流扩散等因素的作用下，在一定范围内将导致水质泥沙含量增大，水体浑浊度相应增加；施工围堰拆除时，围堰中泥浆废水排入水体也会造成SS在短时间内有所增大。

围堰安排在河流枯水期进行，且围堰工程段较少，围堰施工对水质的影响时间和范围是有限的，随着施工期的结束，该类污染因素也随之消除。

围堰基坑排水来自围堰渗漏水和降水，会影响河水水质，枯水季节施工期间，基坑排水多数为渗漏水，洪水季节，基坑排水以降水为主，围堰基坑排水对SS的影响较轻微。

（2）施工废水对地表水影响分析施工期会产生各类污水，主要包括施工人员产生的生活污水及施工生产废水，主要含COD cr、BOD5、氨氮、SS等。

工程建筑施工产生的生产废水，主要来源于砂石料洗涤用水、混凝土拌和用水、防洪堤浇筑混凝土及养护、施工机械以及施工运输车辆的冲洗废水，该废水中主要含泥砂等，悬浮物浓度较高，PH值呈弱碱性，有些废水还带有少量的油污。

建设单位通过在施工场地修建临时沉淀池，将施工废水经沉淀处理后全部循环使用，不外排。

施工机械的维修和跑、冒、滴、漏的污油，以及露天停放的施工机械被雨水冲刷后产生一定量的含油污水。

其主要污染物为BOD5、CODcr、石油类，此类废水量较少，环评要求在施工机械的停放和维修点设置简易小型隔油沉淀池，降沉去油污后重复利用，不外排，生产废水对水环境影响较小，并且随施工结束而结束。

生活污水及污染物排放量均不大，施工生活污水主要为粪便污水，施工生活污水处理不当也会对周围水体造成一定的污染。

成都五块石项目规划设计建议报告

成都五块石项目规划设计建议报告

五块石项目规划设计建议报告
6. 多层洋房别墅化：由于多层在市区消失，因而多层成为了继别墅后的高尚生活象征。郊区的多层开
始充分挖掘花园和低密度的优势，如一层一般有双花园，或带地下室，使居住品质接近于别墅。特别 是温江的锦绣森邻和棠湖泊林小镇采取的别墅化的户型处理手法，更具创意：锦绣森邻的多层住宅部 分1层和2层住户各自都分别带有采光花园的地下室。
1.4 项目总体形象定位策略
1) 采用差异化策略，突出小区的“洋”派文化； 2) 精心打造示范景观，提供居民休闲场所； 3) 利用立面设计，提升住宅品质和价值； 4) 小区内部精心打造集中绿化景观带，营造良好的内部景观；
Hale Waihona Puke 五块石项目规划设计建议报告
第二部分 项目总体规划建议
2.1、基本经济技术指标建议
的显著标志，因而景观的社区在考虑档次和品质之后，还应充分照顾人性。在景观中置入可以停留、 观赏的空间，如在道路边上设置座椅等。
五块石项目规划设计建议报告
5.2 园林景观规划设计细节提示
小区内设置坐椅、雕塑、小桥、垃圾桶、花坛等。 这些小品的选材也应该以木、石为主，也 可
以夹杂一些现代的材质。
五块石项目规划设计建议报告
7.4 凸窗、飘窗
凸窗：是通过窗洞挑出去的窗台面积，不超过国家
规定的2.2平米，不算入销售面积的，因此凸窗 可以说是现在楼盘开发必备的一件装备。落地 凸窗其实就是将原有的凸窗高度降低到与室内 地面高度相同的一种凸窗形式。落地凸窗就是 增加了房间的可使用面积。同时形成的超大落 地玻璃窗，将室外景观自然引入室内，景观开 阔，通风采光功能更强；同时有效扩大室内实 际使用面积，而这些面积并不计入销售建筑面 积，使客户得到最实在的优惠。面积越大，得 到的实惠越大。

成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司_企业报告(业主版)

成都成华棚户区惠民改造建设有限责任公司_企业报告(业主版)

项目中选候选公示
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
成都成华棚户区惠 民改造建设有限责 任公司
\
TOP6 驷马桥片区临时农贸市场项目
成都锦城华创置业 有限责任公司
\
TOP7
成华区棚改公司东沙街 50 号及周 边风貌品质提升工程项目中选候 选公示
成都成华棚户区惠 民改造建设有限责 任公司
\
TOP8
府青路街道桃源街 1 号、府青路 7 号及周边风貌品质提升工程项目
\
中选候选公示
成华区府青街道二环路北四段吉 成都成华棚户区惠
TOP9 苑小区、二环路北四段 7 号院落 民 改 造 建 设 有 限 责
\
及周边风貌品质提升工程中选候 任公司
选公示
TOP10
成华区府青路街道师友路及周边 风貌品质提升工程中选候选公示
四川省信格建筑工 程有限公司
\
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
成都成华棚户区惠 民改造建设有限责 任公司
\
TOP2
成华区棚改公司北星大道五汇苑 小区外立面整治工程项目中选候 选公示
成都成华棚户区惠 民改造建设有限责 任公司
\
2023-03-30 2023-04-28
TOP3
成华区棚改公司八里桥路 82 号及 周边风貌品质提升工程项目中选 候选公示
\
2023-05-12
成华区棚改公司猛追湾街道祥和
TOP2 里社区 118 号、123 号、166 号、
\
225 号、229 号及周边风貌品质提
升工程项目
TOP3
成华区北星大道五汇苑外窗及雨 棚整治项目中选候选公示
四川久泰成鑫建设 工程有限公司

二仙桥项目混凝土工程施工方案

二仙桥项目混凝土工程施工方案

成华区二仙桥东路60号新建商业用房附属设施项目混凝土施工方案编制人：审核人：审批人：成都建工第三建筑工程有限公司2019年月日目录第一章工程概况 (1)一、建设概况 (1)二、结构概况 (2)三、工程特点及难点 (3)第二章编制依据 (3)一、主要规范、规程、标准 (3)二、其它 (3)第三章施工部署 (4)第一节施工组织 (4)一、质量目标 (4)二、组织机构 (4)三、混凝土供应方式选择 (5)四、混凝土现场输送、布料方式及机械选择 (5)五、现场安排 (5)第二节施工准备 (6)一、技术准备 (6)二、劳动力准备 (6)三、施工机械、机具准备 (7)四、材料准备 (8)五、现场准备 (8)六、混凝土供应管理 (9)七、混凝土运输 (10)八、混凝土配管要求 (10)第三节混凝土泵的布置 (13)第四节作业条件 (13)第四章操作工艺 (13)第一节一般要求 (13)第二节混凝土泵送工艺 (14)第三节垫层混凝土施工 (15)一、施工流程 (15)二、施工方法 (15)三、成品保护 (16)第四节基础底板、柱承台混凝施工 (16)一、施工流程 (16)二、浇筑方法 (16)三、混凝土振捣 (17)四、混凝土防裂 (17)五、混凝土养护 (18)第五节墙、柱混凝土浇筑 (18)第六节梁、板混凝土浇筑 (19)第七节楼梯混凝土浇筑 (19)第八节构造柱混凝土浇筑 (20)第九节梁板柱混凝土的养护 (20)第十节施工缝及后浇带留置与处理 (20)第十一节混凝土试块制作和留置 (22)一、混凝土试块的制作 (22)二、混凝土试块的留置 (22)第五章季节性施工 (23)第一节夏季混凝土施工 (23)一、夏季混凝土浇筑 (23)二、夏季混凝土温度控制及裂缝预控措施 (23)第二节雨季混凝土施工措施 (23)第三节东季混凝土施工措施 (24)第六章混凝土工程质量管理 (25)第一节质量管理要求 (25)第二节混凝土质量检查及控制 (26)第三节质量标准 (27)第四节混凝土质量检查流程图 (28)第五节商品混凝土质量通病预防及治理措施 (29)一、塌落度不稳定 (29)二、混凝土混合物离析 (29)三、塌落度运输过程后损失过大 (29)四、泵送性差 (30)五、施工现场混凝土强度不合格 (30)六、蜂窝、露筋 (30)七、麻面 (31)八、孔洞 (31)九、缝隙及夹渣 (31)十、柱底部缺陷（烂脚） (31)十一、梁柱节点处（接头）断面尺寸偏差过大 (31)十二、楼面表面平整差 (32)十三、基础轴线位移，螺孔、埋件位移 (32)十四、混凝土表面不规则裂纹 (32)十五、缺棱掉角 (32)十六、钢筋保护层脆裂 (32)十七、注意事项 (32)第六节基础底板、柱承台混凝土质量控制措施 (33)第七节混凝土质量保证 (33)第八节成品保护 (34)第七章混凝土安全施工措施 (34)第一节混凝土工的安全措施 (34)第二节振捣器的使用安全措施 (35)第八章混凝土文明施工措施 (35)第九章环境保护措施 (36)第一章 工程概况一、建设概况项 目 内 容工程名称 成华区二仙桥东路60号新建商业用房、附属设施项目工程地点 成华区二仙桥东路60号规划红线范围内建设单位 成都霆彪置业有限责任公司 勘察单位 中国建筑西南勘察设计研究院有限公司设计单位 中国华西工程设计建设有限公司；云南人防建筑设计院有限公司监理单位 四川省名扬建设工程管理有限公司 质量监督单位 成都市建设工程质量监督站 施工单位 成都建工第三建筑工程有限公司工程内容及要求包括但不限于土建、装饰、机电安装(室内给水排水、暖通、电气等)、智能化系统、消防系统及材料设备采购等具体内容详见清单。

世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议

u经济指标 u总用地面积为275亩，建 筑面积为54万平方米，商 业取10％ u与城市内部联系 u距离成都市中心天府广场 直线距离约7公里；
u对外联系
u紧邻川陕公路、三环快速 路，与成绵、成渝、成南 等高速公路相连，交通便 利；
•川陕公路
•成绵高速公路
•川陕公路 •北三环路三段
•绕城高速
•成绵高速
•三环快速 路
世联成都成华区安居工 程商业定位与物业发展
建议
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
项目研究工作的阶段划分
•时间进度 •阶段划分 •工作内容
学习改变命运,知 识创造未来
•06-03-09——06-03-12
•06-03-13——06-03-18
•06-03-19——06-03-24
•前期市场调研阶段
•商业地产专业人士访谈
•区域市场供求特点分析
•租售方式和民间投资意向 费分析
•项目机会点分析
•总体规划与功能分区研究
学习改变命运,知 识创造未来
世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议
报告思维导图
•地块本体解析 •目标与约束条件
•项目核心问题 •城市背景与宏观经济状况 •城市商业市场与商业地产
学习改变命运,知 识创造未来
川陕立交
富森.美家居
天泰祥汽车 超市
川陕路西拆 迁房工程
变电站
川陕公路
临行政学院 的规划路
拆迁安置房
世联成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议
学习改变命运,知 识创造未来
项目目标与约束条件
•项目目标 项目以住宅为主导——建立康居节能示范区，并通过本 项目与政府建立良好合作平台； 项目利润集中在商业部分，通过从市场角度对商业进行 定位，顺利实现商业变现；

壹点仓库创业创新基地0828说课讲解

壹点仓库创业创新基地项目策划方案一、项目核心定位：成都市成华区最大的北改项目二仙桥地块目前已经进入了全面重构，公园、道路、河道、学校等公建配套也正在同步展开。

根据成都市成华区“十三五”规划，打造“现代城东、宜人成华”的发展规划，该区域未来将成为商业繁荣的宜商宜居之地，产业创新的人才汇聚之地。

为了早日实现这一目标，应在该区域树立亮点工程，营造未来人气宝地的氛围。

为明年的土地拍卖、商业招商、产业引资创造外部条件。

为此，我公司策划”壹点仓库”创新创业基地的目地主要有两个，其一，抓住国家大力发展“大众创业，万众创新”的东风，利用政策支持为该区域产业招商，吸引优质创业团队、人才缔造该地新兴产业。

其二，把该项目作为该区域的亮点项目，氛围未来价值区域典范，利用宣传和相关活动提升项目品牌，提升周边地块和商业价值。

二、项目名称：拟定名称:壹点仓库壹点仓库创业创新基地注释：该项目地理位置处于成都市的时钟一点钟方向三、项目分析:（一）、成都创业创新基地（孵化器）情况分布1、国家级孵化器10个，成都高新区技术创新服务中心、天府新谷孵化器、成都生物与医药产业孵化园等。

2、国家级大学科技园4个，四川大学国家大学科技园、西南交通大学国家大学科技园、电子科技大学国家大学科技园等。

3、省级孵化器18个，成都海峡中小企业孵化园、成都高新发展股份有限公司高新区科技工业园、天府软件园等。

4、市级孵化器34个，天府生命科技园、成都国家信息安全产业园、青羊工业总部基地电子商务大厦、成都锦江青年创业城等。

（二）、成都市创业基地（孵化器）现象分析1、创业者和项目不足，截止到2015年底，成都市各种创业基地和孵化器达到300多家，空置率上升。

加之反复在视野中出现宣传的项目只有几十个，也显示出了好项目严重不足。

2、位置不理想，由于很多有经验创业者对于市区办公有极大的需求，虽然菁蓉镇或天府五街等地的孵化器免费，但为了公司需求，这些创业者宁愿在市区租办公场地。

成都成华区二仙桥地产项目综合定位报告提案


相关房地产政策动态
国务院提出被称为“国四条”
•增加普通商品住房供给，大规模推进保障性安居工程建设； •全面启动城市和国有工矿棚户区改造； •加大差别化信贷政策执行力度，抑制投资投机性购房； •完善土地招拍挂和商品房预售等制度。
成都主城区土地市场动态
10-12月主城区招拍挂走势
1400 1200 1000
访问商家投资经验分析
通过走访问卷发现，经营者中有38%有投资物业的经验，占到相当大的 比例，其中有26%正有打算投资物业的打算，这二部分人是市场中潜在的 投资客户，市场的投资形式看好。
访问商家对本项目的接受度分析
本项目面市后，商业面积将达32万方，访问商家有32%愿意到项目开店， 相当的比例目前并不了解项目的具体位置以及项目周边未来的发展规划， 也足以说明，本项目前期要加大宣传，产品的市场渗透力目前显得较弱
单位：（元/㎡）
价格
07-09年主城区商品房成交价格走势
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
07.1 07.4 07.7 07.10 08.1 08.4 08.7 08.10 09.1 09.4 09.7 09.10
如图所示，在07年火爆的销售市场下，商品房价格一路看涨；08年受到
235.85 -62.44%
912.81 287.03%
995.25 9.03%
本月主城区成交宗地共17宗，成交面积共计995.25亩。成交地块分别位于金牛 区（2宗），武侯区（9宗），锦江区（4宗），成华区（2宗）。较上月环比增 长9.03%。
成都市房地产销售市场分析
楼市状况
09年成都商品房供销在波动中，整体呈现上升趋势，年末达到顶峰。从供应 量看，3-4月是第一波供应高峰，8-9月是第二波，12月达到供应量最大；从销售 量看，3-5月是第一波销售高峰，7-10月销售量平稳增长，11-12月达到年度成交 量最高峰。

项目定位可行性研究报告

本项目户型是以酒店为蓝本的设计，强调服务于以居住为主 的功能，而SOHO概念则是以提供给住户的是较完善的办公空间 为目标。二者的定位和出发点有冲突。
项目可能用途
项目所处的地理位置属于由市中心商业 区向居民生活区的过 渡地带，办公环境及氛围欠缺。并且，成都当地人对于临水办公 建筑易流财的说法比较认可，将会对项目推广造成不利影响。
所谓酒店式服务公寓是指位于大型商务辐射圈内，保持统一装修模 式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管 理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单 间的公寓，其大多会被用作投资使用。
项目可能用途
酒店式服务公寓的特征：
一、提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，酒店式公寓的物 业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群 体提供所需的服务和物业管理。就是一种提供酒店式服务的公 寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐 或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等一系列服务。
项目SWOT分析
W劣势
• 项目长期烂尾楼的形象 • 街对面烂尾楼对本项目商业在心理上有极大影响 • 项目已经建成，改造升级的空间较小
项目SWOT分析 O机会
• 内环内烂尾楼成功改造项目较多，而且销售情况乐观 • 目前内环的楼盘供应量较小 • 市场上缺乏精装修的酒店服务式公寓产品
项目SWOT分析
2006年，成都市五城区商品房成交均价为4472元／平方米，同比上涨9．5％， 其中住宅成交均价为4256元／平方米，同比上涨12．9％，涨幅较2005年回落 了3．4个百分点。
三、项目定位方向分析
1、纯住宅形式 2、纯办公形式 3、小户型公寓 4、SOHO 5、酒店式服务公寓
四、关于本案项目定位操作的几点建议
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主城区住宅供销
行政区
400
09年各行政区商0
0 成华区 锦江区 武侯区 高新区 青羊区 金牛区
供应(万㎡) 194.6 198.7 171.9 181.4 169.1 208.1
销售(万㎡) 323.3 234.9 234.1 246.4 225 239.5
供销比
0.6
0.85 0.73 0.74 0.75 0.87
[2010]
成都二仙桥项目 全程营销方案
第一部分：宏观市场研究分析
宏观经济分析
2009年1-11月全市固定资产投资增长36.5%
固定资产投资良好 1-11月，全市固定资产投资累计完成3560.71亿元，比去年同期增长36.5% 消费品市场持续繁荣 1-6月，成都市社会消费品零售总额658.3亿元，同比增长16.1%。 房地产运行情况良好 1-11月，全市商品房销售面积为2301.90万平米，增长106.4%。
供销情况
09年各月商品房供销比
250
1.8
1.6
200
1.4
1.2
150
1
100
0.8
0.6
50
0.4
0.2
0
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
供应 42.3 33.2 109 139 59 93.7 74 109 167 66 85 146 销售 59.8 99.4 109 120 129 80.1 104 99.5 102 109 151 222 供销比 0.71 0.33 1 1.16 0.46 1.17 0.71 1.1 1.64 0.6 0.56 0.66
相关房地产政策动态
五年内住房转让全额征收营业税
2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收 营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外 销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购 买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
访问商家愿意以何种形式加入本项目
访问商家中有21.4%的商家听过解说项目未来的规划等，愿意购买本项目商业做为投 资，有55%的人，选择了承租的形式加入项目，由于对项目不了解的，商家对风险意 识较强，更愿意和开发商以合股的形式共同经营，这样的商家也占到了23.5%的比例， 可以看出，本项目得到商家的认可度较高，广告宣传与推节奏显得十分重要。
金融危机和地震的影响价格一度有所回调；然后09年出乎所有人的意料，
随着楼市的触底反弹，开发商销售压力减轻，不少项目价格不断调高，价
格反弹力度较大。
消费群问卷调查研究分析
本部分以针对本项目的问卷访问为基础，从经营者与投资者 二个方面去了解和掌握区域消费者和项目潜在消费者的消费动机 、消费偏好、消费习性、客群特征，从而把握区域消费者的购买 行为等，为项目运作提供市场决策的依据。
相关房地产政策动态
国务院提出被称为“国四条”
•增加普通商品住房供给，大规模推进保障性安居工程建设； •全面启动城市和国有工矿棚户区改造； •加大差别化信贷政策执行力度，抑制投资投机性购房； •完善土地招拍挂和商品房预售等制度。
成都主城区土地市场动态
10-12月主城区招拍挂走势
1400 1200 1000
本项目以何种业态面市，对商家吸引力最大
通过对商家的深访发现，商家对项目未来修建何种物业形态受到市场接受度最 高的组合形式，占到42%左右的商家认为，项目未来以“商业+小户型住宅 “形式面市，市场的接受度最高；多种业态“商业+写字楼+酒店式公寓”占到 28%的比例，因为业态的多样式，使项目品质感显得较强，所占比例位第二
对本项目住宅价格的敏感度分析
根据调查发现，有81%的购房者认为，本项目所处位置，住宅单价在 5000-7000元/平方米最为符合市场价格，同时可以反映出，该区域市场 对价格的敏感度十分高，购房者对未来的潜在前景，关注度远远低于成都 锦江区和武侯区等地的购房者 。
从区域分析，供应量最大的是金牛区，销售量最大的是成华区；从方位分析， 城西的供应量最大，从环域分析，二三环的供应最大，市中区的供应量很少。
从价格分析，09年成都房价是在平稳中上升，年底达到7000的最高均价。
主城区房地产市场
总体供应
07-09年成都市主城区供销对比
2000
面积（万㎡）
1500
1000
随着年末优惠政策可能到期的言论四起，不少购房者急于搭上末班车，因 此交易量再次上升，形成了年末购房高峰期，12月成交量远超历史最高水平 ，创下了新成交高峰。
主城区各类物业供应
商业 3%
09年各用途物业供应
办公 9%
其他 28%
住宅 60%
不同用途物业来看，住宅依然是最主要的供应物业，但较08年相比，减少了12个百分点。 占供应量第二位的是其他类型物业，占到了市场总供应量的28%，同比增加了11个百分点。 办公类物业占9%，同比增加3个百分点；商业类物业占3%，同比减少2个百分点；
规划核心：四区两带
“中提升、南跳跃、东推进、北培育”的发展 策略分为“四区”： “中部商业提升区”为二仙桥路和成华大道 以西区域，紧邻城市CBD核心商务区，具有良 好的商业商务发展条件； “南部商业‘跳跃’区”为成华大道和成南 高速以南区域，是城市向东发展的重点区域； “东部商业推进区”为二仙桥路以东和成赵 路以南区域，是成华区工贸、物流产业发展的 重点区域； “北部商业培育区”为成赵路以北区域，由 成华区城北新区和北郊风景区组成。
访问商家的经营场所的所属形式分析
通过调查发现，经营者中租用物业占到了相当的比例，达到80%，可 以看出该市场的投资者活跃，商铺购买主要以出租形式回收资金，自已购 买经营场所仅占到17%的比例，购买和租用是该市场上经营场所的二大主 要形式。
访问商家经营的业态分析
根调商家深访发现，大型超市（指营业面积单层超过1000平方米）的超市，相对 较少，电器专卖店与家具生活广场则显得相对发达，中小型超市如红旗连锁、互惠超 市多在社区商铺之业；其它营业业态相对丰富，包括餐饮、婚纱店、眼镜店、花店、 冷饮店等生活配套延伸业态，多以20-70平方米的中小铺面为主。
800 600 400 200
0
面积（亩） 增幅
2009.10 1102.7 51.42
2009.11 1287.6 16.77%
60 50 40 30 20 10 0 -10 2009.12
1008.75 -21.66%
•本月主城区有15宗地块公告，公告面积总和为1008.75亩。地块位于分别 位于武侯区（4宗），高新区（7宗）、锦江区（1宗），青羊区（2宗）， 成华区（1宗）.较上月环比下降21.66%。
环域
09年各环域商品房供应情况
600
8
500
7
6
400
5
300
4
200
3
2
100
1
0
0
内环内 内一环 一二环 二三环 三环外
供应面积(万㎡) 11.4
34.2
108.9 559.4 409.9
可售数量(万套) 0.15
0.38
1.55
6.88
4.49
数据显示，09年依然是二三环区域间为供应主场，全年新增商品房供应内环内住 宅供应量559.34万㎡；三环外作为近年来的新兴区域，虽然交通、医疗、教育和生 活等各方面配套，尚在逐步完善中，但巨大的发展潜力不容忽视，今年的新增供应业 达到了409.91万㎡，位列第二。另外一二环间良好的地理位置、成熟的配套条件受 到众多购房者的喜欢，依然是开发的热点区域，排在供应量第三位。
其中，商业营业用房为44.04万平米，增长46.0%。
成都市区域规划发展方向研究与分析
成华区规划六片“高密”建筑群
高密试点片区共拟六大片区，面积约合21.2 平方公里，分别是多宝寺大片区、川棉厂片区、 RBD及建设路片区、刃具厂片区、城北东片区、 城北西片区。这些片区区位优势明显，用地条件 充分，交通体系完备，商业氛围浓厚，开发潜力 巨大。该方案实施后，成华区的产业定位将更加 明确，城市功能得到加强，未来的发展方向更加 清晰；将更加突出成华区产业的优势及发展潜力； 促进成都市总体城市形象的提升。
235.85 -62.44%
912.81 287.03%
995.25 9.03%
本月主城区成交宗地共17宗，成交面积共计995.25亩。成交地块分别位于金牛 区（2宗），武侯区（9宗），锦江区（4宗），成华区（2宗）。较上月环比增 长9.03%。
成都市房地产销售市场分析
楼市状况
09年成都商品房供销在波动中，整体呈现上升趋势，年末达到顶峰。从供应 量看，3-4月是第一波供应高峰，8-9月是第二波，12月达到供应量最大；从销售 量看，3-5月是第一波销售高峰，7-10月销售量平稳增长，11-12月达到年度成交 量最高峰。
方位
09年各方位商品房供应情况
400
300
200
100
0
供应面积(万㎡) 可售数量(万套)
东 286 3.55
4
3.5
3
2.5
2
1.5
1
0.5
0
南
西
北 市中心
304 335.6 186.4 11.4 3.4 3.8 2.56 0.15
各方位来看，城西方面供应体量依旧最大，其次是城南，城东方面今年发展 迅速，供应量也排在前三之中；市中心寸土寸金，如今供应量越来越少，全年 仅有114.4万㎡㎡新增。
成都市房地产市场发展现状
成都房地产行业动态
成华区打造成都新商圈
“一轴引领、四城驱动、一区辉映、三带贯穿!”今年年初,成华区制定了“1413” 发展战略。作为“一轴引领”的建设路商圈,伊藤洋华堂已经入驻,创下开业首日营 业额破千万的纪录;紧锣密鼓进行改造的建设路特色街区,将于本月24日展现在市民 面前。以新客站为核心的天府城际商旅城作为“四城”之一,重点发展现代服务业, 由美国、荷兰等的国际设计公司设计的发展规划年底将呈现出来,占地12平方公里 的商旅城明年就将破土动工。成华区在着力打造成都新商圈的进程中,现代服务业呈 现出又好又快发展的新态势。