2020年上半年成都房地产市场总结

新闻稿2020年7月13日第一太平戴维斯发布《成都2020年上半年房地产市场回顾与未来展望》• 零售市场变革促进优胜劣汰，品牌变动催生调整契机• 写字楼市场承压引发租金下行，信息科技需求势头不减零售物业市场2020年上半年成都零售市场有两个新项目开业，分别是位于大源区域的花样年成都红唐购物中心和位于建设路杉板桥区域的招商花园城，全市购物中心总存量达到604.0万平方米。

疫情影响持续发酵，上半年零售市场需求走弱，全市购物中心平均空置率环比大幅上涨5.6个百分点，达约10.1%；核心商圈平均空置率涨幅小于非核心区域，其中市中心标杆项目运营状况仍旧稳定。

百货方面，虽然市场一季度录得千盛百货晋阳店闭店离场，但上半年绝大多数百货运营稳定，整体入驻率没有太大波动；春熙路区域部分项目稳步提升租户品质，调整运营策略，客流已恢复至疫情前正常水平。

由于全市范围内不少购物中心出现掉铺现象，租金承压，首层平均租金小幅下调，环比下降约0.2%，报人民币431.2元每平方米每月。

上半年成都零售市场租赁活跃度明显降低。

与去年同期相比，新成交的租赁数量大幅减少。

新开品牌仍由零售业态主导，且占比较同期水平有所上升；而餐饮品牌所占比例则出现较大幅度的下降。

从细分业态来看，上半年零售类新开品牌中，服饰类品牌占比下滑明显，而配饰美妆类品牌所占比例增幅较大；服务类业态中教育培训类品牌占比大幅上涨；新成交的餐饮品牌中，正餐类品牌比例较去年同期有所上升，而快餐和饮品类品牌占比则出现不同程度的下降。

尽管疫情影响下众多品牌放缓开店步伐，成都市政府仍旧继续推动国际消费中心城市建设和首店经济，积极吸引国内外品牌来蓉拓展。

成都市场上半年录得多个知名首进品牌，典型案例包括，日本高端设计师品牌山本耀司Yohji Yamamoto 大陆首家旗舰店亮相远洋太古里，美国时尚设计师品牌Alexander Wang 中西部首店落户银泰in99，加拿大著名羽绒服品牌Canada Goose 西南首店和意大利潮流品牌MSGM 成都首店均于国金中心开业。

20XX年上半年成都市房地产市场分析20XX年是“十二五”开局之年。

经济增长与宏观调控面临形势复杂。

通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。

房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。

保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。

20XX年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。

20XX年，市场成交量稳步上升。

20XX 年1-2月延续20XX年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。

20XX年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。

下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。

1.1 成都房地产市场1.1.1 成都市土地市场1、概况截至20XX年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。

其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。

，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。

其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。

市区/类别宗数面积（平方米）成交价（万元）平均楼面地价（元）平均溢价率成华区7 304457 264680 2766 29.85% 金牛区 2 9245 1001 325 0% 青羊区 4 198602 221270 2915 0% 武侯区 4 1569888 59261 1139 7.68% 锦江区 4 209932 242417 3200 6.38% 高新区24 1551392 544891 1025 2.44% 合计45 3843516 1333520 / /2、趋势变化（1）20XX上半年成都土地成交量走势从线状图看，20XX年上半土地成交主要集中在1月，一共成交95宗地，合计成交面积353.73万（㎡）。

成都房地产市场年终回顾与某某年预测中国指数研究院中国房地产指数系统搜房网一、宏观经济运行情形2020年前三季度，成都市实现地区生产总值2821.3亿元，比上年同期增长12.2%，增速比上年同期回落2.5个百分点。

其中，第一产业增加值213.0亿元，同比增长4.4%；第二产业增加值1335.2亿元，同比增长17.1%；第三产业增加值1273.1亿元，同比增长8.8%。

前三季度，成都市全社会固定资产投资完成2075.3亿元，同比增长24.1%。

其中，差不多建设投资同比增长38.1%，房地产开发投资同比增长14.2%。

从前三季度社会消费品零售总额来看，成都以1184.3亿元位居中西部都市第3位，比上年同期增长19.9%。

社会消费品零售额中，住宿餐饮业实现零售额225.3亿元，同比增长23.1%；批发业实现零售额160.0亿元，同比增长36.5%。

前三季度成都市区居民人均可支配收入达12530元，同比增长15.6%。

成都市农民人均现金收入6134元，同比增长12.1%。

二、主城区商品住宅市场分析1、商品住宅供应同比下降图1：商品住宅上市面积对比数据来源：中国房地产指数系统〔CREIS〕2020年1-11月，成都市区新增商品住宅面积1116.85万平方米，比去年同期下降21.44%。

新增预售面积要紧集中在1月、3月、4月和9月。

5月份四川发生地震，许多楼盘的施工、销售都受到了阻碍，商品住宅的上市也放缓了脚步，新增预售面积明显下降。

9月份成都举行秋季房交会，新增商品住宅面积重新突破150万平方米。

2、商品住宅交易面积同比明显下滑图2：商品住宅交易面积对比数据来源：中国房地产指数系统〔CREIS〕2020年1-11月，成都市区商品住宅成交面积为599.15万平方米，比去年同期下降48.25%。

去年9月末政府公布〝第二套房贷〞新政之后，成都楼市就开始逐步降温。

今年5月份突如其来的地震让成都楼市雪上加霜。

尽管震后成都市政府相继出台了一系列房地产优待政策，开发商也大打降价促销牌，但楼市成交量仍旧在低位徘徊，市场仅靠刚性需求支撑。

成都2020 年第一季度房地产市场调研报告成都概况1. 地理位置简介2. 房产相关政策成都2020 年房地产市场分析1. 成都近期房产走势情况2. 成都二手房走势情况一、成都概况1.地理区位简介成都：四川省省会，简称“蓉” ，别称“锦城”、“锦官城”，自古被誉为“天府之国”。

成都市是中西部地区重要的中心城市、西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽，全国率先建立社会主义市场经济体制试点城市、金融对外开放城市、行政副省级城市。

国务院批复确定的中国西部地区重要的中心城市，国家重要的高新技术产业基地、商贸物流中心和综合交通枢纽。

截至2018 年，全市下辖11个区、4 个县，代管5 个县级市，总面积14335平方千米，建成区面积931.58 平方公里，常住人口1633 万人，城镇人口1194.05 万人，城镇化率73.12%。

成都地处中国西南地区、四川盆地西部、成都平原腹地，境内地势平坦、河网纵横、物产丰富、农业发达，属亚热带季风性湿润气候，自古享有“天府之国” 的美誉；是西部战区机关驻地，作为全球重要的电子信息产业基地，有国家级科研机构30家，国家级研发平台67 个，高校56所，各类人才约389万人；2019 年世界500强企业落户296 家。

成都先后获世界最佳新兴商务城市、中国内陆投资环境标杆城市、国家小微企业双创示范基地城市、中国城市综合实力十强、中国十大创业城市、中国外贸百强城市排名第18 等荣誉，正加快建设具有全国引领力、全球竞争力的世界文创名城。

2.房产相关政策（限购令）2011年2月25 日，成都市政府颁发了《成都市城乡房产管理局关于执行居民家庭在本市主城区限购住房政策几个具体问题的通知》，该通知规定从2011 年2 月15 日起，在主城区暂时实行住房限购措施。

新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准，新购二手住房时间以交易过户受理时间为准。

为切实坚持住房的居住属性，持续保持我市房地产市场平稳健康发展，在市政府办公厅《转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（成办发〔2016〕37号）、《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》（成办发〔2016〕45 号）的基础上，现就进一步完善我市住房限购政策有关事项。

上半年，天府国际金融中心南塔和万科文创大厦交付带来约12万平方米的新增供应。

由于疫情期间的管控措施及企业视宏观环境变化对租赁策略的相应调整，上半年净吸纳量仅录得7,600平方米，较去年底下降96.8%。

然而，随着第二季度疫情得到控制与经济企稳，企业信心增强，需求实则呈复苏态势，净吸纳量由负转正录得7.2万平方米，居全国第四。

疫情对租赁活动的影响令市场整体空置率较去年底上升1.1个百分点至21.6%；业主通过以价换量激活需求的同时，市场平均租金较去年底下跌1.6%至82.7元每平方米每月；其中甲级写字楼平均租金下跌1.3%至99.9元每平方米每月。

疫后，企业风险管控加强，致使租户租赁决策周期加长；同时租户对成本的控制，导致乙级写字楼需求占比五年来首次超越甲级写字楼。

而TMT行业中的“在线+”企业成为主要去化来源。

甲乙级写字楼在面积去化上表现有所分化。

受益于经济逐步复苏催生本土小微企业发展、在线教育行业迅猛扩张以及企业加强成本控制等因素，上半年乙级写字楼净吸纳量五年来首次超过甲级写字楼；甲级写字楼租户品质管理更为严格，中大型租户谈判周期更长、企业房地产内控和决策更为严谨，疫后重启相对缓慢，下半年有望逐渐加速。

此外，鉴于当前宏观经济的不确定性，企业对于房地产的成本控制和灵活性诉求提升，从而寻求联合办公、精装房等灵活办公解决方案。

从这一意义上说，疫情或将加速写字楼租赁需求向多元化、全生命周期化发展，需要业主在资产管理和租赁策略方面作出应对。

新经济周期下，新兴细分行业迎来风口或将成新动能。

按行业看，TMT、房地产建筑及专业服务业为上半年前三大需求来源，分别占比45.2%、10.9%及9.8%。

如若按企业主营业务领域看新增需求中“在线+”租户的占比，发现消费服务与教育、文体娱乐、及零售贸易行业线上渗透率最高，且上半年需求增量显著。

其中，上半年头部在线教育企业在蓉积极扩张，选址集中于乙级写字楼和非标物业；未来仍有可观成长空间，但需求的可持续性取决于疫后商业模式调整所带来的实际营收情况，并直接影响其承租能力及办公物业选择。