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文章编号:1674-9146(2021)12081-03收稿日期:2021-03-24;修回日期:2021-04-28作者简介:商林越(1998—),女,江苏盐城人,在读硕士,主要从事内部审计、内部控制研究,E-m ai l :s hangl i nyue66@ 。
改革开放以来,我国的城市化进程促进了房地产企业的发展。
作为资金密集型行业,房地产企业的正常运转需要大量的资金。
上市房地产企业的经营项目开发规模大、投资需求大、建造周期长。
目前,通过大额负债增加现金流是房地产企业弥补资金短缺的常用做法[1]。
负债经营是一把双刃剑,因此高负债经营的房地产企业需要对这种行业固有的经营特征保持敏感,加强资金管理的内部控制,在提防潜在的经营风险的同时,合理运用资金,提高经营的效率和效果[2-3]。
1绿城中国案例简介1.1发展概况介绍绿城中国控股有限公司(以下简称“绿城中国”)于1995年1月在浙江省杭州市成立,2000年7月起拥有国家一级开发资质,主营业务为房地产开发;2006年7月13日在香港证券交易所主板上市;2014年12月与中国交通建设集团有限公司达成战略合作并签订协议,目前交通建设集团已是其第一大股东。
自从上市以来,绿城中国通过多种途径进行融资,近年来融资规模较大且形式多样。
根据绿城中国2019年的业绩发布可知,其年度收入615.93亿元,税前利润99.53亿元,总资产规模超3000亿元,净资产超650亿元,实现了合同销售金额2018亿元。
根据中国房地产业协会发布的排名,绿城中国位列“2020中国房地产百强企业”第九位,绿城房地产集团有限公司是其全资子公司。
1.2资本结构分析1.2.1总资产规模2014—2019年,绿城中国的所有者权益变化幅度相对较小,而资产与负债增长较快,且基本同步,可以理解为6年间绿城中国资产的快速增长和快速扩张离不开负债规模的迅速增长(见图1)。
1.2.2资产负债率资产负债率可以反映企业的资本结构,绿城中国与我国房地产企业上市公司近几年的资产负债率见第82页图2。
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商业计划编号：授方：签字：公司：日期：目录以下是本样本目录表。
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有关图表信息请参阅本样本第九章，提供这些信息资料的编排意见。
第一章：摘要......................................................................................................... .. (3)第二章：公司介绍......................................................................................................... (6)一、宗旨（任务）...................................................................................................... (6)二、公司简介........................................................................................................ (6)三、公司战略........................................................................................................ (7)1．产品及服务A：.................................................................................................... (7)2．产品及服务B，等等：................................................................................................... (7)3．客户合同的开发、培训及咨询等业务： (8)四、技术........................................................................................................ (8)1、专利技术：................................................................................................... (8)2、相关技术的使用情况（技术间的关系）： (8)五、价值评估........................................................................................................ (8)六、公司管理........................................................................................................ (9)1．管理队伍状况..................................................................................................... (9)2．外部支持：................................................................................................... (10)3．董事会：................................................................................................... (10)七、组织、协作及对外关系：...................................................................................................... (10)八、知识产权策略........................................................................................................ (11)九、场地与设施........................................................................................................ (11)十、风险........................................................................................................ (12)第三章：市场分析......................................................................................................... . (12)一、市场介绍........................................................................................................ (13)二、目标市场........................................................................................................ (14)三、顾客的购买准则........................................................................................................ (15)四、销售策略........................................................................................................ (15)五、市场渗透和销售量........................................................................................................ (16)第四章，竞争性分析......................................................................................................... (16)一、竞争者........................................................................................................ (16)二、竞争策略或消除壁垒........................................................................................................ (18)1．竞争者[A，B等].................................................................................................... (18)第五章；产品与服务......................................................................................................... (18)一、产品品种规划........................................................................................................ (19)二、研究与开发........................................................................................................ (19)三、未来产品和服务规划........................................................................................................ (20)四、生产与储运........................................................................................................ (20)五、包装........................................................................................................ (20) (21)七、服务与支持........................................................................................................ (21)第六章市场与销售......................................................................................................... (22)一、市场计划........................................................................................................ (22)二、销售策略........................................................................................................ (22)1、实时销售方法..................................................................................................... (22)2、产品定位..................................................................................................... (22)三、销售渠道与伙伴........................................................................................................ (23)四、销售周期：...................................................................................................... (25)五、定价策略........................................................................................................ (25)1、产品、服务：................................................................................................... (26)2、产品/服务B...................................................................................................... (26)六、市场联络；...................................................................................................... (26)1、贸易展销会..................................................................................................... (27)2、广告宣传..................................................................................................... (27)3、新闻发布会..................................................................................................... (27)4、年度会议/学术讨论会..................................................................................................... (28)5、国际互联网促销..................................................................................................... (28)6、其它促销因素..................................................................................................... (28)7、贸易刊物、文章报导..................................................................................................... (28) (28)七、社会认证........................................................................................................ (28)第七章财务计划......................................................................................................... . (29)一、财务汇总........................................................................................................ (29)二、财务年度报表........................................................................................................ (29)三、资金需求........................................................................................................ (29)四、预计收入报表........................................................................................................ (30)五、资产负债预计表：...................................................................................................... (31)六、现金流量表：...................................................................................................... (32)第八章附录......................................................................................................... (32)一、[你公司或项目]的背景与机构设置： (32)二、市场背景：...................................................................................................... (33)三、管理层人员简历........................................................................................................ (33)五、行业关系........................................................................................................ (33)六、竞争对手的文件资料：...................................................................................................... (34)七、公司现状........................................................................................................ (34)八、顾客名单........................................................................................................ (34)九、新闻剪报与发行物：...................................................................................................... (34)十、市场营销........................................................................................................ (34)十一、专门术语........................................................................................................ (34)第九章图表......................................................................................................... (35)第一章：摘要如果没有好的摘要，你的商业计划就不可能卖给投资者。
万科A2018年财务分析综合报告一、实现利润分析2018年实现利润为6,746,020.14万元，与2017年的5,114,195.27万元相比有较大增长，增长31.91%。
实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。
在市场份额迅速扩大的同时，营业利润也迅猛增加，经营业务开展得很好。
二、成本费用分析2018年营业成本为18,610,422.42万元，与2017年的16,007,991.59万元相比有较大增长，增长16.26%。
2018年销售费用为786,807.56万元，与2017年的626,198.13万元相比有较大增长，增长25.65%。
2018年销售费用增长的同时收入也有较大幅度增长，企业销售活动取得了明显市场效果，销售费用支出合理。
2018年管理费用为1,034,080.52万元，与2017年的886,571.41万元相比有较大增长，增长16.64%。
2018年管理费用占营业收入的比例为3.47%，与2017年的3.65%相比变化不大。
管理费用与营业收入同步增长，销售利润有较大幅度上升，管理费用支出合理。
2018年财务费用为599,857.47万元，与2017年的207,525.68万元相比成倍增长，增长1.89倍。
三、资产结构分析与2017年相比，2018年存货占营业收入的比例出现不合理增长。
其他应收款占收入的比例下降。
从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长快于营业收入增长，资产的盈利能力增加。
因此与2017年相比，资产结构趋于改善。
四、偿债能力分析从支付能力来看，万科A2018年是有现金支付能力的。
企业负债经营为正效应，增加负债有可能给企业创造利润。
五、盈利能力分析万科A2018年的营业利润率为22.67%，总资产报酬率为5.45%，净资产收益率为23.34%，成本费用利润率为28.89%。
企业实际投入到企业自身经营业务的资产为132,613,779.35万元，经营资产的收益率为5.09%，而对外投资的收益率为3.70%。
2018万科财务分析报告你了解万科吗?你知道2018万科财务分析报告是怎样的吗，下面给大家分享2018万科财务分析报告范本，仅供参考借鉴。
1 万科基本业务活动描述1. 1 万科简介万科企业股份有限公司( 股票代码: 000002)，简称万科，成立于 1984 年 5 月，是中国目前最大的房地产开发企业。
总部设在深圳，已在全国 20 多个城市设立分公司。
公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。
投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。
主要产品是商品住宅。
目前万科总股本为 1, 099, 521. 02 万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161, 909. 48 万股，持股比例为 14. 73%。
1. 2 万科在行业内所处水平万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大， 20XX 年品牌价值已经达到 635. 65 亿元，在房地产行业排名第一位，在中国 500 强企业中排第 19 名。
20XX 年的主营业务收入为 507 亿元，在行业内是第一位。
1. 3 万科发展状况万科主营业务为房地产开发及物业管理、零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、咨询等。
王石借鉴索尼的客户服务理念，在全国首创“物业管理” 概念，并形成一套物业管理体系，公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证。
万科 1991 年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
公司于 1988 年介入房地产领域， 1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止 2003 年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山和广州 15 个城市进行住宅开发， 2004 年万科又先后进入东莞、无锡、昆山、惠州四个城市，目前万科业务已经扩展到 19 个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。
2018中国房地产上市公司测评成果建设美好居住生活推动上市房企高质量发展中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心在深圳发布2018中国房地产上市公司测评成果，并举行上市房企高峰论坛，我首先代表主办方对各位新老朋友的到来，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！房地产上市公司测评活动举办了十一年。
十一年来，我们通过科学客观的指标体系和测评手段，对上市房企进行了跟踪研究和专业分析，使测评成为评判上市房企综合实力的重要标准。
今年，我们第一次选择在深圳发布测评成果，不仅因为深圳是我国改革开放的窗口、全国性的金融中心和深交所所在地，也是因为一些大型房地产企业的总部设在深圳，而深圳作为国家创新型城市，近年来通过资本市场培育出了一大批创新型企业，为特区转型升级和经济发展提供了重要支撑。
因此，深圳资本市场、金融服务、证券保险业的做法和经验，在推动住房有效供应、产品创新，支持住房租赁、城市更新、城中村改造、解决新移民住的问题等方面，对整个房地产行业，尤其是对上市房企的结构调整和高质量发展，有着重要的借鉴意义和作用。
借此机会，我结合新时代房地产一些特征变化，就如何进一步发挥上市房企的作用，谈几个观点：一、推动上市房企高质量发展上市房企是我国资本市场的重要力量，也是房地产行业综合实力的具体体现。
截止目前，我国上市房企133家，总市值2.5万亿元，净资产1.9万亿元，仅今年一季度，上市房企实现利润344亿元。
在房地产500强企业中，上市房企占146家。
随着金融市场的深化和房地产的健康稳定发展，上市房企的质量会越来越好，影响会越来越大，对上市房企的标准也会越来越高。
这就要求上市企业要比非上市企业做得更好。
哪些方面应该做得更好？首先，上市房企要有大局意识，坚决贯彻国家多主体供应、多渠道保障、租售并举的住房制度，为“住有所居”、“安居宜居”履行责任、提供服务，提高住宅产品的竞争力和市场占有率，当好行业的领头羊和高质量发展的排头兵。
缩略版01宏观经济及政策10月份国民经济保持总体平稳、稳中有进发展态势l GDP的平稳增长体现了经济发展良好，经济综合发展实力较强l在房地产市场GDP的走强会吸引大量开发商人均可支配收入：l的增长刺激了房地产市场改善型住房的需求，吸引开发商开发高品质房地产产品，形成良性循环房地产开发投资：l大幅增长，表面房地产市场目前及未来具有较强的发展潜力。
在强力的限购政策下，房地产投资依然走势良好，除了经济发展良好的条件外，房地产开发投资展现出来的汇报收益具有很大的优势1.2.3.4.5.6.l 全国首套房贷款利率连续22个月上涨l 19家银行下调首套房贷利率l 标普：中国房价明年或最多降5%l 全国楼市调整月余以小幅降价为主l 中国房企更名频现l 万科总部大重组l 小米联合华润拿地l 房企融资成本上升l 房企发展长租公寓 l 多家地产公司密集获得大额融资11月以来金额超百亿限购令的颁布，企业拿地门槛加大产品同值性高，杀价竞争激烈，联合发展使产品具有差异化去库存、去杠杆,企业自身资金紧张合作见效快，缩短了企业的学习曲线纵向发展的战略使企业产业链不断完善房地产市场利润较大，但是进入门槛较高11月房企更名与纵向发展频现•招商局集团将与辽宁省政府深度合作•苏宁国际文创智慧产业小镇项目将落户沈阳• 沈阳市科技平台一年注册企业510家• 沈阳自贸区注册企业共1.63万户经济•前三季度辽宁GDP同比增长5.4%• 前三季度沈阳人民币贷款创两年来新高• 40年间辽宁省城镇居民人均收入从363元提高到34993元•沈阳首套房贷利率上浮10%政策•沈阳将打造高铁1小时经济区•沈阳明年将开展农村居家养老服务试点•沈阳明年将建设8家医养中心，实现一站式医疗服务• 沈阳明年计划新建20所公办幼儿园Text •1-10月沈阳户籍人口超744万人• 沈阳今年入选全国最受求职者欢迎十大城市• 今年最后一批公租房项目开始确认申请• 京沈高铁转线施工顺利完成社会企业10月沈阳发展保持总体平稳、稳中有进发展态势PART 1 宏观经济及政策——城市层面-本市02土地市场l 11月供应工业土地较少，工业用地主要是用来招商引资，发展经济，年底政策趋于稳定，招商目标基本完成，政府多推出经营性土地用来完成供地计划指标l4季度，企业成交的土地马上动工的不多，主要是用来完成企业土地储备，完事自身对土地的需求本月土地需求趋于稳健增长状态PART2 土地市场——供求-整体11月经营性土地市场供求保持在合理区间波动l供应量：11月经营性土地供应52万方，1-11月经营性土地供地总额为538万方，占全年供地计划的94%，供地计划基本完成。
万科2018年度业绩发布会交流实录（香港、深圳）2019年3月26日一、香港会场现场提问：2018年公司的营收增长了22%，但与其他头部房企相比，恒大去年上半年结转了3000亿，万科一整年还没有结转3千亿，速度是不是慢了一点？对于开竣工面积还有结转，公司内部的指引是什么样的？是否还是坚持保守的态度，保守的结转会不会影响到新增拿地投资方面的情况？孙嘉：按照项目开发的周期，竣工是一个结果呈现。
开工方面，万科一直坚持以销定产的原则，所以我们会根据市场的情况，根据我们销售状况，每年来决定一个开工的数字。
需要补充的是，年报上公布的当年计划开工数字都是基于目前手头已经有的项目。
实际上，每年实际的开工率还包括在这一年新获取的项目，比如去年有38%左右，在当年获取当年开工了，所以，每年的实际开工都高于每年的计划开工。
回到营收结转，我们有20%多的营业收入增长，一方面，我们还是会按照项目正常的开发交付，结算的周期（进行结转）。
当然，我们已经看到另外一方面，有5300亿合并报表的已售未结会在未来3年会结转，我们相信这也给未来几年结算收入的增长打下了坚实的基础。
同时，万科的业务类型不止是传统的开发销售型业务，还有相当一部分的资源和精力投入到了商业、产业办公、物流仓储、租赁住宅，这些业务在财务报表上，在结算收入上，不会体现那么快，但是，实际在这方面的资源投入和投入的精力是很大的一块，可能跟其他的同行会略有不同。
拿地也是一样，保持两到三年的土地储备，是我们多年来坚持的原则。
现场提问：年报里面显示，经营活动、投资活动、筹资活动三个方面产生的现金流多数是为负的，2018年全年经营活动产生的现金流量是同比下降的，但是去年上半年经营活动产生的现金流量是负的，这三个数字同比下降，对万科的财务来说意味着什么？孙嘉：经营活动现金流去年还是正的，但是像您说的去年上半年的数字有所下降，跟2017年相比，大概下降了300多亿。
我们买了很多的地，包括项目的股权。
同时，我们也做了一些中长期业务发展与转型投资，比如去年入股普洛斯的200多亿投资。
所以去年整体的融资规模、负债水平有所增加，就呈现这么一个现金流的状况。
整体上，万科多年来还是坚持非常审慎的、稳健的财务管理原则，特别是关注现金流。
我们内部经营管理的核心原则很重要的组成部分是以现金流为中心，所以我们相信，不管是去年还是未来，我们都会继续做好现金流管理，包括收款、付款，确保稳定和健康的财务状况。
现场提问：现在万科涉及的业态越来越多，包括体育、物流等，去年郁总说要活下去，进入更多的领域是为了让万科活的更好？郁亮：今天我嗓子不太好，这个问题还是我来回答一下。
万科说活下去，很多人担心我们活不下去，也很多人担心我们想让别人活不下去，我们就是想让自己活下去，活的好，活的久。
2012年开始，我们判断行业的进入白银时代，到今天我们的判断没有改变，转型要在行业还好的时候来做，到后来就没时间做了。
万科的转型是1993年开始，包括做减法，七八年时间才完成，到2001年才发展，正好赶上了房地产的黄金十年，所以万科能够在2008年的时候成为全球最大的住宅开发企业。
2012年开始，万科提出了新的战略，从单业开发商成为配套服务商；2014年是万科第四个十年，我们开始布局了长租公寓、物流、物业的市场化；2015年布局了冰雪事业；2016年布局了商业地产。
从这几年来看，刚才几个业务都应该在各自领域里面领先领跑，比如说物流，现在每年仓储新增用地最大是万科，同是我们又是普洛斯的最大股东，我们的物业已经有超过一半的项目是非万科开发的项目；长租公寓方面，我们在集中式公寓的出租商来说是目前最大。
从这方面，我们的转型取得了很大的成效，但是路还有很长，需要继续走下去。
我们的标杆叫微软，微软现在也是万科的战略合作商，微软在过去20年时间里面，始终是全球前5大的公司，它的转变过程也非常明显，最开始是window、office，现在在云计算方面取得很大进展。
但微软在探索转型过程中是失败的，微软做第一第二代电脑是失败的，到第四代才是不错的。
所以一个公司处在行业领跑地位的时候，如果不借用基本盘来为转型业务来做探索，提供更多的空间和资源的话，包括犯错成本，那么这个公司是没有未来的。
过去几年以来，万科一直不断把我们的视角开发到更大的领域里面。
应该说，万科是个危机感驱动的公司，不是一个危机驱动的公司，我们始终如履薄冰的追求我们每项业务，我们要好好的活下去。
现场提问：万科提出了收敛聚焦，是不是我们发现多元化业务对公司业绩、净利润影响并不大，所以才想着要去收敛聚焦呢？郁亮：我们要收敛聚焦，巩固提升基本盘，很多人以为我们要把别的业务收掉，就剩下一个开发业务，聚焦在它，其实这不是我们的本意。
我们每个业务都有基本盘，把内功练好之后才能更好支持别的业务的发展，所以收敛聚焦、巩固提升基本盘是为了更好的转型发展，而不是相反。
收敛聚焦不是砍树，更像是修枝剪叶，把根可以扎的更深，把主杆长的更加强壮，结的果实更加好。
我们的地产业务这么赚钱了，大家还能指望我们找到更赚钱的业务吗？我们在股东信里说的很清楚，我们未来赚小钱。
现场提问：刚才郁总提到，每个业务都有基本盘，公司对于各个业务资源的投入是不是有所调整，能不能给个具体的比例？郁亮：其实大家很关心投资比例问题，资源配置问题，这是伪命题，一个业务做的好从来没缺过钱，怎么可能缺钱呢？所以我们但求做好，而不是首先研究资源怎么配置的问题。
首先基本盘要做的好，每个业务做的好，我们从来不担心钱，所以我们从来不研究这件事情。
现场提问：收敛聚焦、巩固基本盘，这个事情持续一年就够吗？还是未来两三年整个集团的方向还是这样子走？有了这个指标以后，在财务上的显示会是什么呢？比如长租公寓，新增楼房的数目会不会减少，或者商业服务的增长会不会少一点。
孙嘉：“收敛聚焦、巩固基本盘”是在整个业务发展过程中，基于过几年业务发展的状况，根据外部市场变化，根据商业的基本规律我们做了阶段性的重点工作。
收敛，是相对前一段时间的投资，业务做整合，相对会是短期的。
聚焦，是一个长期的选择，我们的年报中讲到了聚焦主业，做强我们的核心主业，这是所有成功企业的共同规律。
我们还是会根据我们内部对商业逻辑的检验，看收敛聚焦以后，每个业务未来的市场发展空间，包括我们自身的竞争力，如果这些条件都具备，我们还是会很坚定的在城乡生活服务商的这块做下去。
现场提问：长租公寓如果没有盈利，指标应该怎么看？张旭：我们去年已经有6万间的开业，今年总开业数达到10万间，租赁住宅也有自己的基本盘，今年的基本盘是提高把已获取资源的收益率，跟客户的黏度做的更好，今年开业的数可以到10万间。
现场提问：万科今年的回款目标是定在6000亿，比2018年6300亿少了一点。
另外，去年6300亿里面包括了500多亿的非住宅目标，今年万科定的6千亿的目标是纯住宅的，为什么非住宅的业务不定回款目标了？提高住宅回款目标是对今年整体的楼市有一个比较乐观的判断吗？张旭：销售不完全是住宅，有时候也有一些零星的涉商，办公楼，所以不完全是住宅。
去年的6300亿里面，含了所有的销售回款，还有一些物业和租赁性的事物，我们每年不定销售计划，所以今年的6000亿不算比去年差，我们希望做得更好。
我们把每一天当成卖楼的好日子，只要能把房子卖掉，我们就应该抓紧时间卖掉。
我们也控制我们的库存，把所有的库存控制在最合理的比例也是所有的经营指标中一个重要的要求。
我们更应该关注的是好产品和好服务，这样才能在这个市场上不落后，才能够跟市场同步，也能保证每年要比去年做的好，这是我们的一个销售策略。
所以没有说住宅其他业务拆开，从来没有这样分过。
现场提问：之前郁总讲过2024年之前，科技将成为公司新的增长动力，可不可以讲一下未来公司在高科技方面会投资多少？另外，过去一年多，万科在海外好像比较安静，现在是否还在看哪个新的市场？孙嘉：随着万科的业务类型越来越多，我们产生的业务场景也越来越多，包括商业、办公、物流仓储、租赁住宅、酒店、度假，在这些业态的健康发展过程中，科技是个概念，中间很多具体的技术，通过大数据，云计算，甚至人工智能，具体的技术手段可以很好的赋能，助力这些业务的发展和成长。
为什么在过去几年集团加大了在科技方面的投入，一方面表现在财报上，能够看到RND研发有所增加，占比有所上升。
一方面更多的表现在组织内部，有越来越多的科技类的背景的人才，互联网背景的人才加入到万科。
我们有一个比较粗略的分步走的想法，前面几年更多是把相对粗放管理的房地产信息基础克服好，现在开始进入到数字化运营的手段，技术手段和业务场景深度融合，创造更多价值。
未来有了更坚实的基础以后，我们希望能够进入到智能化运用的阶段，2024年之前是万科在数字化、信息化建设方面的粗略的规划。
张旭：刚才讲了海外和科技，大家看到，我们跟微软也有很多战略协议合作，微软是做科技的，所以我们的业务还是我们自己的公寓、住宅、办公楼，科技是为给我们提供支持的，提高我们的效率的，所以这是我们今天跟很多科技公司来合作的一个主要目的，包括物流、商业更需要科技公司。
海外业务方面，大家可能看到最近把美国、英国的几个资产装在了1036万科海外置业平台上去，我们希望利用这个平台把海外业务做的更好，同样我们希望把1036这个平台作为我们一个海外业务的主要的平台，能把1036做好。
同时，1036这个平台现在的规模还很小，所以我们希望能够把1036在做的更好，这是我们海外业务的布局。
现场提问：今年的销售目标是多少？今年年初的销售情况大概是怎样？张旭：我们每年没有销售目标，每天都是卖楼的好日子，我们也想把我们开发出来的东西都尽快卖掉，因为不想留库存，我们也希望能跑赢大市。
但是今年前几个月的情况，1到2月份的情况，去年同比略有一点点下降，比如认购额下降了3.5%，但是3月份会有反弹，环比可能有反弹，同比不好判断，因为去年3月份市场非常旺，所以我们不对市场做任何预测，只是每天努力去把楼卖好。
现场提问：长租公寓今年的目标是开业开到10万间，2017年的时候提到过今年的目标是希望能够达到15万间的水平，现在放缓的原因是什么？2018年长租公寓新增房源有多少间，到现在为止累计获取的房源有多少间，开业率水平是否达到了万科所期待的开业率水平？祝九胜：我们的房源是足够的，重资产轻资产两种模式加起来接近40万间，在这个过程中，我们对青年公寓这个客群有了更深入的了解，也用更好的方式，更好的面积，更好的服务来跟他们的需求相适配。
当然我们对公寓的组织方式也需要一些调适，我们最近决定在内部成立专门的出租公寓的事业部，成为一个独立的BU，我相信成为一个独立的BU以后，会更聚焦，找到更好的方式，更合适的人才。
现场提问：前两个月的销售跟去年相比有所下降，怎么看待中小型开发商在前两个月的销售情况？公司今年有没有市场份额的目标？前两个月万科在拿地方面非常积极，为什么前两个月这么踊跃？张旭：如果从欧美这些国家看，最高的市场份额可以到6%到8%，万科去年的市场份额是4.05%。
