万科集团房地产成本核算指导.doc

万科房地产开发企业成本核算指导万科房地产开发企业成本核算指导1、总则<1）为了加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料地比较和分析,根据《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定,以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》地要求,制定本指导.<2）集团房地产开发企业成本核算地任务是：建立和完善成本核算基础工作,严格遵守成本开支范围,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,及时发现成本管理中存在地问题,以便寻求降低成本地途径.<3）各房地产开发企业,建立成本核算责任制,不断完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,严格按照国家以及集团成本管理地要求,正确组织成本核算工作,并自觉接受集团地监督.2、成本核算地基本程序成本核算地一般步骤：第一步：根据成本核算对象地确定原则和工程特点,确定成本核算对象.第二步：按成本核算及管理地要求,设置有关成本核算会计科目和帐簿,按成本核算对象归集开发成本费用.第三步：按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间地分配方法、标准.第四步：将归集地开发成本费用按确定地方法、标准在各成本核算对象之间进行分配.第五步：编制工程开发成本计算表,计算各成本核算对象地开发总成本.第六步：正确划分完工和在建开发产品之间地开发成本,分别结转完工开发产品成本,按建筑面积计算完工产品单位成本.第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供>,根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担地成本,按与结算销售收入配比地原则正确结转完工开发产品地销售成本.第八步：编制成本报表,根据成本管理和核算要求,总括反映各成本核算对象地成本情况.3、成本核算对象地确定<1）成本核算对象地确定原则：应满足成本计算地需要；便于成本费用地归集；利于成本地及时结算；适应成本监控地要求.<2）各单位可根据上述原则,参照下列条件,结合工程开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况,确定具体成本核算对象.①单体开发工程,一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列地单项开发工程为成本核算对象.②在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包地群体开发工程,可以合并为一个成本核算对象.③对于开发规模较大、工期较长地开发工程,可以结合工程特点和成本管理地需要,按开发工程地一定区域或部位或周期划分成本核算对象.Ⅰ成片分期<区）开发地工程,可以以各期(区>为成本核算对象.Ⅱ同一工程有裙房、公寓、写字楼等不同功能地,在按期(区>划分成本核算对象地基础上,还应按功能划分成本核算对象.Ⅲ同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构地,还应按结构划分成本核算对象.④根据核算和管理需要,对独立地设计概算或施工图预算地配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象.对于只为一个房屋等开发工程服务地、应摊入房屋等开发工程成本且造价较低地配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生地开发费用直接计入房屋等开发工程地成本.<3）成本核算对象一般应在开工前确定.一旦确定,不得随意改变,以保证成本核算地准确性.4、成本费用工程及核算内容<1）开发产品成本核算应视开发产品地具体情况,按制造成本法设置成本工程.成本工程一般包括下列六项：土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费<2）各成本工程地开支范围如下：①土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生地各项费用,主要包括以下内容：Ⅰ土地征用费支付地土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费,交纳地契税、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交地地价、补偿合作方地价、合作工程建房转入分给合作方地房屋成本和相应税金等.Ⅱ拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物地拆迁补偿支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收地残值应估价入帐,分别冲减有关成本.Ⅲ市政配套费指向政府部门交纳地大市政配套费,征用生地向当地市政公司交纳地红线外道路、水、电、气、热、通讯等地建造费、管线铺设费等.Ⅳ其他如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等.②前期工程费指在取得土地开发权之后、工程开发前期地筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用.主要包括以下内容：Ⅰ工程整体性批报建费工程报建时按规定向政府有关部门交纳地报批费.如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金>、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费>、拆迁管理费、招投标管理费等.Ⅱ规划设计费工程立项后地总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构地市场调研费>,制图、晒图费,规划设计模型制作费,方案评审费.Ⅲ勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照考试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等.Ⅳ“三通一平”费接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用>、供电、道路(含按规定应交地占道费、道路挖掘费>等设施地设计、建造、装饰和进行场地平整发生地费用(包括开工前垃圾清运费>等.Ⅴ临时设施费工地甲方临时办公室,临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置地临时围墙、围栏等设施地设计、建造、装饰等费用.临时设施内地资产,如空调、电视机,家具等不属于临时设施费.Ⅵ预算编、审费支付给社会中介服务机构受聘为工程编制或审查预算而发生地费用.Ⅶ其他包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等.③基础设施费指工程开发过程中发生地小区内、建筑安装工程施工图预算工程之外地道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用,红线外两M与大市政接口地费用,以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳地费用.主要包括以下内容：Ⅰ道路工程费小区内道路铺设费.Ⅱ供电工程费变<配）电设备地购置费,设备安装及电缆铺设费,供<配）电贴费、电源建设费,交纳地电增容费等.Ⅲ给排水工程费自来水、雨<污）水排放、防洪等给排水设施地建造、管线铺设费用,以及向自来水公司交纳地水增容费等.Ⅳ煤气工程费煤气管道地铺设费、增容费、集资费,煤气配套费,煤气发展基金、煤气挂表费等.Ⅴ供暖工程费暖气管道地铺设费、集资费.Ⅵ通讯工程费电话线路地铺设、电话配套费,电话电缆集资费,交纳地电话增容费等.Ⅶ电视工程费小区内有线电视(闭路电视>地线路铺设和按规定应交纳地有关费用.Ⅷ照明工程费小区内路灯照明设施支出.Ⅸ绿化工程费小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费.Ⅹ环卫工程费指小区内地环境卫生设施支出.如垃圾站(箱>、公厕等支出.Ⅺ其他小区周围设置地永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等.④建筑安装工程费指工程开发过程中发生地列入建筑安装工程施工图预算工程内地各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付地临时设施费和劳动保险费>,有甲供材料、设备地,还应包括相应地甲供材料、设备费.发包工程应依据承包方提供地经甲方审定地“工程价款结算单”来确定.主要包括以下内容：Ⅰ土建工程费a.基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡>工程费,基础处理费、桩基咨询费.b.主体工程费：即土建结构工程费<含地下室部分）.c.有甲供材料地,还应包括相应地甲供材料费.Ⅱ安装工程费a.电气(强电>安装工程费：主体工程内地照明等电气设施安装费,有甲供材料、设备地,还应包括相应地甲供材料、设备费.b. 电讯(弱电>安装工程费：主体工程内地通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费.c. 给排水安装工程费：主体工程内地上下水、热水等给排水设施安装费.d. 电梯安装工程费：主体工程内地电梯及其安装、调试费.e. 空调安装工程费：主体工程内地换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费.f. 消防安装工程费：主体工程内地自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费.g. 煤气安装工程费：主体工程内地煤气管线等燃气设施安装费.h.采暖安装工程费：主体工程内地水暖、汽暖等供热设施安装费.i. 上述各项如有甲供材料、设备,还应分别包括相应地甲供材料、设备费.Ⅲ装修工程费内外墙、地板(毯>、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶>蓬、雨蓬等地装修费,有甲供材料地,还应包括相应地甲供材料费.Ⅳ工程或工程监理费指支付给聘请地工程或工程监理单位地费用.Ⅴ其他工程收尾所发生地零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担地维修费<零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担地维修费能够归类地,应按从属主体原则归类计入上述相应费用中）,现场垃圾清运费、工程保险费等.⑤配套设施费指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产地公共配套设施支出.该成本工程下按各项配套设施设立明细科目,具体核算内容可区别以下情况：Ⅰ在开发小区内发生地不会产生经营收入地不可经营性公共配套设施支出,如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本>、变电所(建筑成本>、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品>、环廊、街心公园、凉亭等设施地支出.Ⅱ在开发小区内发生地根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会地可经营性公共配套设施地支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施地支出.Ⅲ开发小区内城市规划中规定地大配套设施工程不能有偿转让和取得经营收益权时,发生地没有投资来源地费用.Ⅳ对于产权、收入归属情况较为复杂地地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商地销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本工程.如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施地产权,则应作为经营性工程独立核算.⑥开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品地开发建设而发生地各项费用.开发间接费地内容包括：Ⅰ现场管理费用内部独立核算地、开发工程现场管理地人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等.Ⅱ利息并借款费用直接用于工程开发所借入资金地利息支出、汇兑损失,减去利息收入和汇兑收益地净额.Ⅲ固定资产投资方向调节税按规定应计缴地固定资产投资方向调节税.Ⅳ物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金按规定应拨付给业主管理委员会地由物业管理公司代管地物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金.Ⅴ质检费包括按规定支付给质检部门地质量检验费,工程发生地材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用.Ⅵ其他工程交付使用后发生地,按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司地水、电、煤气、暖气等价差,以及其他应计入开发间接费地费用.<3）开发企业期间费用地开支范围①营业费用指在开发产品销售环节发生地各项费用.包括：Ⅰ已完开发产品销售以前地改装修复费,开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司地空房物业管理费,根据规定或协议应承担地按单位、面积分摊地空房和自留、自用物业水电费等.Ⅱ小区内、主体外临时样板房、售楼处地设计、建造、装饰等费用.样板房、售楼处内地资产,如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支.主体内临时样板房、售楼处地设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支.Ⅲ开发产品销售、转让、出租过程中发生地广告审批费、广告制作费(含资料制作费>、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘>制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳地物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等.Ⅳ专设销售机构地职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费.②管理费用指企业行政、财务、人事等行政管理部门,为组织和管理房地产开发经营活动而发生地各项费用.包括：Ⅰ行政管理部门人员地工资、福利费,办公费、差旅费、运输费<包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等.Ⅱ工会经费和职工教育经费.Ⅲ财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费.Ⅳ税金：指按照规定支付地房产税、车船使用税、土地使用税(金、费>、印花税等.Ⅴ审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等.Ⅵ无形资产及长期待摊费用摊销.Ⅶ坏账损失及存货盘亏、毁损损失.Ⅷ环境费：支付清洁工地工资、摆花费、租花费等Ⅸ租金：包括房屋租金、车库租金等.Ⅹ分摊上级管理部门和总部地管理费以及其他管理费等.③财务费用指企业为筹集开发经营所需资金而发生地各项费用.包括利息净支出<减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费>,以及企业筹集资金发生地其他财务费用.5、会计科目与帐簿设置<1）“开发成本”科目核算在房屋等产品开发过程中所发生地各项费用.各级明细科目地设置详见“房地产成本核算科目明细表”.<2）“开发间接费”科目归集和分配在房屋等产品开发过程中,本单位工程、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发工程建设而发生地各项费用.(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后,再计入各成本核算对象地“开发间接费”成本工程中去>.各级明细科目地设置详见“房地产成本核算科目明细表”.<3）“预提费用”科目核算按权责发生制原则和受益期限、对象,应由本受益期、受益对象承担地尚未支付地成本、费用.本科目一般应按费用地内容设置二级科目进行核算.应预提地费用一般包括：配套设施费；与合作单位共建工程应负担地由合作单位垫付地费用；租金；保险金；借款利息；修理费用及应由本受益期、受益对象承担地尚未支付地地价等.费用预提地时间：应由房屋等开发产品负担地费用,应在结转房屋等开发产品时预提.配套设施费地预提范围、条件、依据和计算方法：①范围：开发小区内不能有偿转让地配套设施将发生地费用.能有偿转让地配套设施将发生地费用不得预提.②条件：配套设施费地预提条件为：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行>；先建房屋,后建配套设施.③依据：拟建配套设施地预算成本或计划成本.④计算方法：某成本核算对象应该项开发产品预算配套设施费= ------------------------------------------- *100%预提地配套设施费成本(或计划成本> 预提率配套设施该配套设施地预算成本(或计划成本= ------------------------------------------------------------ *100%费预提率应负担该配套设施费各开发产品地预算成本<或计划成本）式中应负担该配套设施费地开发产品一般应包括房屋、能有偿转让地小区内大配套设施.<4）“待摊费用”科目核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担地、分摊期限在一年以内地费用.如：工程开发前期为工程开发而发生地贷款利息支出(分摊期限为预计工程开发期,工程开发期超过一年地列“长期待摊费用”>、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等.本科目一般应按费用地内容设置二级科目进行核算.<5）“开发产品”科目核算已开发完成并验收合格地开发产品地实际成本.各级明细科目地设置详见“房地产成本核算科目明细表”.各单位在进行“开发产品”核算地同时,应收集、整理具体到每户地可售面积构成、销售及其回款情况地详细资料.6、成本费用地归集与分配<1）土地征用及拆迁补偿费一般能分清成本核算对象地,可直接计入房屋等成本核算对象地成本工程中；如果分不清成本核算对象,须两个或两个以上地成本核算对象负担时,可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集,再将其分配计入有关成本核算对象地开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”.有关分配方法为：①按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时方法一：先按小区地占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内地地价和拆迁补偿费,按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所地占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积地地价和拆迁补偿费,按房屋等成本核算对象地占地面积进行间接分配,计入房屋等成本核算对象地地开发成本；房屋等成本核算对象地直接分配数加间接分配数,即为该房屋等成本核算对象应负担地地价和拆迁补偿费.方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象地占地面积上,房屋等成本核算对象自身地占地面积加分摊地公用占地面积,再乘以单位面积地地价及拆迁补偿费来分配.②按建筑面积计征<或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生地“土地征用及拆迁补偿费”成本工程内地费用,均应按房屋等成本核算对象地建筑面积来分摊.<2）前期工程费能够分清成本核算对象地,可直接计入房屋等成本核算对象地“前期工程费”成本工程；应由两个或两个以上地成本对象负担地前期工程费,可通过“开发成本—土地开发—前期工程费”科目归集,再按建筑面积(包括在建及未建面积>分配计入各成本核算对象地成本工程.<3）基础设施费一般能够区分成本核算对象地,应直接计入房屋等成本核算对象地“基础设施费”成本工程中；如果在开发地建设场地上有多个开发工程,不能区分成本核算对象时,其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集,待基础设施建设完毕后,将归集地费用按建筑面积(包括在建及未建面积>分配计入有关成本核算对象地“基础设施费”成本工程中.<4）建筑安装工程费①一般应在与承包单位进行工程价款结算时,按承包单位根据当月实际完成工作量提出,经甲方审定、双方确认地“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定地工程价款,直接计入房屋等成本核算对象地“建筑安装工程费”成本工程.②预付给承包单位地工程款和备料款,不能直接作为建筑安装工程费支出,计入“开发成本”科目,应先在“预付帐款—预付承包单位款”科目核算,待工程价款结算时,再从实际应付工程款中扣回.③对几个工程一并招标出包且按标价结算地,应在工程完工结算工程价款时,按每个工程(或成本核算对象>地预算造价占各项工程预算造价之和地比例,计算各自地标价即实际建筑安装工程费.根据经计算得出地建筑安装工程费,计入有关房屋等成本核算对象地“建筑安装工程费”成本工程.计算公式为：某项工程地实际该项工程预算造价= 工程标价* ----------------------------------建筑安装工程费各项工程预算造价合计<5）配套设施费凡是不能有偿转让地开发小区内配套设施所发生地支出,均应计入房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程：①配套设施和房屋等开发产品同步建设地情况下：Ⅰ能分清成本核算对象地,应直接计入房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程.Ⅱ不能分清成本核算对象地,应先由“开发成本—配套设施开发”科目地相应成本工程进行归集,再分配计入房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程.②配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行>地情况下：应先通过“开发成本—配套设施开发”科目进行归集,待配套设施完工后,再按房屋等成本核算对象地建筑面积和分项平行结转法,分配计入房屋等成本核算对象地成本工程.③先开发房屋等开发产品,后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售,而配套设施尚未全部完工地情况下：可按配套设施地预算成本(或计划成本>进行预提,并归集在“开发成本—配套设施开发”科目地相应成本工程,再按房屋等成本核算对象地建筑面积,分配计入房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程.预提数与实际数地差额,应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程.Ⅱ如果预提地配套设施费含有多种配套设施工程,应在每项配套设施完工时,逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程,不得等全部配套工程竣工后一次调整.凡是能有偿转让地配套设施<包括经营性和非经营性地）支出,不得计入房屋等成本核算对象地成本,能有偿转让地配套设施应分配地其他配套设施费,应计入其开发成本地“开发成本—配套设施开发—配套设施费”工程中.<6）开发间接费①应先通过“开发间接费”科目归集,于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各工程地各成本核算对象,一般不得以计划数计入开发成本.如根据开发特点,确需采取预提开发间接费办法时,预提数与实际支出数之间地差额应于年度终了时一次进行调整.②成本应计入房屋等开发产品地不能有偿转让地配套设施、留作自用地固定资产,均不分配开发间接费.③如果有周转房,每月应计入开发间接费地周转房摊销,可比照房屋类固定资产地折旧年限采用平均年限法进行摊销,并按周转房造价4%计算残值.<7）关于借款费用资本化①借款费用资本化地期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止,其间开发商主动实施地停工其间不包括在内；。

万科集团房地产企业成本核算指导第一章总则1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及集团制定的有关规定的要求，制定本指导。

1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。

1-3 各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。

第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

第三章成本核算对象的确定3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。

3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。

万科集团房地产开发企业成本核算指导——(1-5>1.目地：加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料地比较和分析.2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营地房地产开发企业.3.职责：总部财务管理部负责本规范地推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理地要求,正确组织成本核算工作,建立成本核算责任制,完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,并及时发现成本管理中存在地问题,不断寻求降低成本地途径,同时对在本规范实施过程中发生地问题及时向总部财务管理部反馈.b5E2RGbCAP4. 方法和过程控制4.1 成本核算地基本程序成本核算地一般步骤依次如下：4.1.1根据成本核算对象地确定原则和工程特点,确定成本核算对象.4.1.2设置有关成本核算会计科目,核算和归集开发成本及费用.4.1.3按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间地分配方法、标准.4.1.4将归集地开发成本费用按确定地方法、标准在各成本核算对象之间进行分配.4.1.5编制工程开发成本计算表,计算各成本核算对象地开发总成本.4.1.6正确划分已完工和在建开发产品之间地开发成本,分别结转完工开发产品成本.4.1.7正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供>,根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担地成本,正确结转完工开发产品地销售成本.p1EanqFDPw4.1.8编制成本报表,根据成本核算和管理要求,总括反映各成本核算对象地成本情况.4.2 成本核算对象地确定4.2.1成本核算对象地确定原则4.2.1.1 满足成本计算地需要；4.2.1.2 便于成本费用地归集；4.2.1.3 利于成本地及时结算；4.2.1.4 适应成本监控地要求.4.2.2成本核算对象地确定方法各公司可根据成本核算对象地确定原则,并结合工程实际情况,确定具体成本核算对象.4.2.2.1 成片分期<区）开发地工程,可以以各期(区>为成本核算对象.4.2.2.2 同一工程有裙楼、公寓、写字楼等不同功能地,在按期(区>划分成本核算对象地基础上,还应按功能划分成本核算对象.DXDiTa9E3d4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构地,还应按结构划分成本核算对象.4.2.2.4 根据核算和管理需要,对独立地设计概算或施工图预算地配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象.对于只为一个房屋等开发工程服务地、应摊入房屋等开发工程成本且造价较低地配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生地开发费用直接计入房屋等开发工程地成本.RTCrpUDGiT4.3 成本费用工程及核算内容4.3.1成本费用工程开发产品成本核算应视开发产品地具体情况,按制造成本法设置成本工程.成本工程一般包括下列八项：4.3.1.1 土地获得价款4.3.1.2 开发前期准备费4.3.1.3 主体建筑工程费4.3.1.4 主体安装工程费4.3.1.5 社区管网工程费4.3.1.6 园林环境工程费4.3.1.7 配套设施费4.3.1.8 开发间接费4.3.2各成本工程地核算内容4.3.2.1 土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生地各项费用,主要包括以下内容：A、政府地价及市政配套费：支付地土地出让金、土地开发费,向政府部门交纳地大市政配套费、交纳地契税、土地使用费、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交地地价.5PCzVD7HxAB、合作款项：补偿合作方地价、合作工程建房转入分给合作方地房屋成本和相应税金等.C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费.D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物地拆迁补偿净支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等.jLBHrnAILg4.3.2.2 开发前期准备费：指在取得土地开发权之后、工程开发前期地水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用.主要包括以下内容：xHAQX74J0XA、勘察设计费(1> 勘测丈量费：包括初勘、详勘等.主要有：水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等.LDAYtRyKfE(2> 规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费.设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等.其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等.(3> 建筑研究用房费：包括材料及施工费B、报批报建增容费(1> 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金>、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费>、拆迁管理费、招投标管理费等.Zzz6ZB2Ltk工程整体性报批报建费：工程报建时按规定向政府有关部门交纳地报批费.(2> 增容费：包括水、电、煤气增容费C、“三通一平”费：(1> 临时道路：接通红线外施工用临时道路地设计、建造费用.(2> 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用.dvzfvkwMI1(3> 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施地设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用.(4> 场地平整：基础开挖前地场地平整、场地清运、旧房拆除等费用.D、临时设施费(1> 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用.(2> 临时办公室：租金、建造及装饰费用.(3> 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费.(4> 临时围板：包括设计、建造、装饰费用.4.3.2.3 主体建筑工程费指工程开发过程中发生地主体内列入土建预算内地各项费用.主要包括：A、基础造价：包括土石方、桩基、护壁<坡）工程费,基础处理费、桩基咨询及检测费、降水.B、结构及粗装修造价：主要包括砼框架<含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体<高层建筑地裙楼有架空层,原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）.rqyn14ZNXIC、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门地费用.D、公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬地精装修费用.E、户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台地精装修费用.4.3.2.4 主体安装工程费A、室内水暖气电管线设备费；(1> 室内给排水系统费<自来水／排水／直饮水／热水）；(2> 室内采暖系统费<地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；(3> 室内燃气系统费；(4> 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋EmxvxOtOcoB、室内设备及其安装费(1> 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；(2> 电梯及其安装费；(3> 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；(4> 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；(5> 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等.C、弱电系统费(1> 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；(2> 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；(3> 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；(4> 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；(5> 电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；(6> 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用.4.3.2.5 社区管网工程费A、室外给排水系统费(1> 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接地消火栓等费用；(2> 雨污水系统费用B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站D、室外电气及高低压设备费(1> 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房地高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；(2> 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；(3> 室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线地管道预埋、检查井等费用E、室外智能化系统费(1> 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统地费用；(2> 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；(3> 周界红外防越系统费用：红外对扫等；(4> 小区门禁系统费用；(5> 电子巡更系统费用；(6> 电子公告屏费用4.3.2.6 园林环境工程费指工程所发生地园林环境造价,主要包括：A、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；D、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；E、室外照明：室外照明电气工程,如路灯、草坪灯；F、室外背景音乐；G、室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等.4.3.2.7 配套设施费指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产地公共配套设施支出.主要包括以下几类：SixE2yXPq5A、在开发小区内发生地不会产生经营收入地不可经营性公共配套设施支出,包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；6ewMyirQFLB、在开发小区内发生地根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会地可经营性公共配套设施地支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施地支出；kavU42VRUsC、开发小区内城市规划中规定地大配套设施工程不能有偿转让和取得经营收益权时,发生地没有投资来源地费用；y6v3ALoS89D、对于产权、收入归属情况较为复杂地地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商地销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本工程.如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施地产权,则应作为经营性工程独立核算.M2ub6vSTnP 该成本工程下按各项配套设施设立明细科目进行核算,如：A、游泳池：土建、设备、设施；B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；C、幼儿园：建造成本及配套资产购置；D、学校：建造成本及配套资产购置；E、球场；F、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；G、车站建造费：土建、设备、各项设施.4.3.2.8 开发间接费开发间接费核算与工程开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节地成本费用性支出；以及工程营销设施建造费.0YujCfmUCwA、工程管理费(1> 工程监理费：支付给聘请地工程或工程监理单位地费用；(2> 预结算编审费：支付给造价咨询公司地预结算地编制、审核费用；(3> 行政管理费：直接从事工程开发地部门地人员地工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事工程开发地部门地行政费eUts8ZQVRd(4> 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖(5> 工程质量监督费：建设主管部门地质监费；(6> 安全监督费：建设主管部门地安监费；(7> 工程保险费.B、营销设施建造费(1> 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；(2> 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位>周围等销售区域销售期间地现场设计、工程、装饰费；临时销售通道地设计、工程、装饰等费用；sQsAEJkW5T(3> 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；(4> 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费.主体外搭设地样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收地设计、装修、家具、家私等费用,在主营业务收入中单列或单独记录,考核时从总费用中扣除；GMsIasNXkA(5> 其他.C、资本化借款费用包括直接用于工程开发所借入资金地利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用,以及因外币借款而发生汇兑差额.因借款而发生地辅助费用包括手续费等.TIrRGchYzgD、物业管理完善费包括按规定应由开发商承担地由物业管理公司代管地物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入地物业管理费用.7EqZcWLZNX4.3.2.9 期间费用包括管理费用、营业费用、财务费用三类,均不属于房地产地制造成本范畴,其科目设置、归集内容、核算程序等详见《万科集团费用核算规范》.lzq7IGf02E三类期间费用与“开发间接费”均有联系和区别,详细界定与核算办法详见《万科集团费用核算规范》.4.4 会计科目与帐簿设置4.4.1“开发成本”科目该科目核算产品开发过程中所发生地各项费用.各级明细科目地设置详见“房地产成本核算科目明细表”.成本管理软件运用成熟地单位,可以将明细科目仅设置到二级,即八项成本工程,三级、四级明细数据在成本管理软件中保存.成本工程数据必须定期<月、季度）与成本管理软件中地相应数据进行核对,并保持一致.zvpgeqJ1hk在各级明细科目下,应按各成本核算对象设立核算工程,成本核算对象可分层次设立.为了归集暂时不能确定特定成本核算对象地成本,以及需要先归集后分配地成本,在每个工程地成本核算对象中,加设一条“待分摊成本”进行归集.NrpoJac3v1成本核算对象地具体设置参见下图：住宅商铺写字楼··············拟开发土地待分摊成本工程开工前,所有成本均在成本核算对象“拟开发土地”中核算；工程开工后,将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建×期”.具体核算要求详见《万科集团存货核算规范》.1nowfTG4KI4.4.2“开发间接费”科目该科目归集和分配与工程开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节地成本费用性支出；以及工程营销设施建造费.fjnFLDa5Zo这类费用先归集,再按一定标准分配计入各成本核算对象.各级明细科目地设置详见“房地产成本核算科目明细表”.tfnNhnE6e54.4.3“预提费用”科目核算按权责发生制原则计提地,应由本受益期、受益对象承担地已经发生或将要发生、但尚未支付地成本、费用.4.4.3.1 费用预提地时间：至少每季度末预提一次；4.4.3.2 费用预提地范围：对完工开发产品应进行成本预提,未完工产品按实际支付金额核算成本；4.4.3.2 费用预提地金额：以成本管理软件中地动态成本总额减帐面已列入成本总额地差额计提.4.4.3.3 核算方法：预提时,借记“开发成本—成本预提及结转”,贷记本科目；次月月初,再将上述分录用红字冲回.HbmVN777sL4.4.4“待摊费用”科目按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担地、分摊期限在一年以内地费用.4.4.5“完工开发产品”科目核算已开发完成并验收合格地开发产品地库存实际成本.具体核算要求详见《万科集团存货核算规范》.房地产成本核算科目明细表4.5 成本费用地归集与分配4.5.1土地获得价款一般能分清成本核算对象地,可直接将土地成本计入特定地成本核算对象中；如果分不清成本核算对象,可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”地核算工程进行归集,然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象.有关分配方法如下：V7l4jRB8Hs4.5.1.1 按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时地分配方法方法一：先按小区地占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内地土地成本,按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所地占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积地土地成本,按房屋等成本核算对象地占地面积进行间接分配,计入房屋等成本核算对象地地开发成本；房屋等成本核算对象地直接分配数加间接分配数,即为该房屋等成本核算对象应负担地土地成本.83lcPA59W9方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象地占地面积上,房屋等成本核算对象自身地占地面积加分摊地公用占地面积,再乘以单位面积地土地成本来分配.mZkklkzaaP4.5.1.2 按建筑面积计征<或补偿）时地分配方法：按成本核算对象地建筑面积来分摊.4.5.2开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费能够分清成本核算对象地,可直接计入成本核算对象地相应成本工程；应由两个或两个以上地成本核算对象负担地费用,可通过各成本工程下地“待分摊成本”之核算工程进行归集,再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：AVktR43bpw4.5.3开发间接费4.5.3.1 应先通过“开发间接费”科目分工程归集开发间接费地实际发生数,在每月<季）末,根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发工程地各成本核算对象.具体分配及核算方法参见《万科集团费用核算规范》ORjBnOwcEd4.5.3.2 车位及车库、其他配套设施及留作自用地固定资产,均不分配开发间接费.4.6 成本核算工具成本管理软件是成本核算地主要工具,金蝶财务软件是成本核算地辅助工具,其数据可由成本管理软件引入.4.6 成本报表成本报表是成本信息管理地中心,通过成本报表可动态了解工程成本总体情况、与目标成本地偏差情况、成本管理中存在地问题等信息.各公司都应完整、详细、动态地编制成本报表.2MiJTy0dTT成本报表种类、编报时间及要求详见《结算报表格式》及集团成本审算中心地有关规定.4.7 附则本规范未涉及或未尽地成本核算事项,按国家或集团有关成本管理地规定执行.关联文件：财务管理部：万科集团会计管理及核算规范<VKCW03-03）万科集团费用核算规范<VKCW03-04）万科集团存货核算规范<VKCW03-06）附：“开发成本”科目编号一览表。

1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。

2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。

万科房地产开发企业本钱核算指导1、总那么〔1〕为了加强本钱管理，标准集团房地产开发企业本钱核算，正确计算开发产品本钱，便于本钱资料的比拟和分析，根据?股份会计制度—会计科目和会计报表?及其附件三“房地产开发业务会计处理规定〞与我国具体会计准那么等有关规定，以及集团?财务管理规那么?和?会计管理规那么?的要求，制定本指导。

〔2〕集团房地产开发企业本钱核算的任务是：建立和完善本钱核算根底工作，严格遵守本钱开支范围，合理确定本钱计算对象，正确归集和分配开发本钱及费用，及时、准确、完整地提供本钱核算资料，及时发现本钱管理中存在的问题，以便寻求降低本钱的途径。

〔3〕各房地产开发企业，建立本钱核算责任制，不断完善本钱核算根底工作，改良本钱核算方法，严格按照国家以及集团本钱管理的要求，正确组织本钱核算工作，并自觉接受集团的监督。

2、本钱核算的根本程序本钱核算的一般步骤：第一步：根据本钱核算对象确实定原那么和工程特点，确定本钱核算对象。

第二步：按本钱核算及管理的要求，设置有关本钱核算会计科目和帐簿，按本钱核算对象归集开发本钱费用。

第三步：按受益原那么和配比原那么，确定应分摊本钱费用在各本钱核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：将归集的开发本钱费用按确定的方法、标准在各本钱核算对象之间进行分配。

第五步：编制工程开发本钱计算表，计算各本钱核算对象的开发总本钱。

第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发本钱，分别结转完工开发产品本钱，按建筑面积计算完工产品单位本钱。

第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的本钱，按与结算销售收入配比的原那么正确结转完工开发产品的销售本钱。

第八步：编制本钱报表，根据本钱管理和核算要求，总括反映各本钱核算对象的本钱情况。

3、本钱核算对象确实定〔1〕本钱核算对象确实定原那么：应满足本钱计算的需要；便于本钱费用的归集；利于本钱的及时结算；适应本钱监控的要求。

精品文档1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。

2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。

精品文档4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

万科集团房地产开发成本核算2.范畴：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责：总部财务治理部负责本规范的推行、讲明、修改并检查执行情形；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本治理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算方法，合理确定成本运算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发觉成本治理中存在的咨询题，持续寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的咨询题及时向总部财务治理部反馈。

4. 方法和过程操纵4.1 成本核算的差不多程序成本核算的一样步骤依次如下：4.1.1 按照成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本运算表，运算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分不结转完工开发产品成本。

4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，按照有关规定分不运算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8 编制成本报表，按照成本核算和治理要求，总括反映各成本核算对象的成本情形。

4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本运算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。

4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可按照成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情形，确定具体成本核算对象。

4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，能够以各期(区)为成本核算对象。

万科集团房地产开发成本核算指导书1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。

2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。

4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

万科集团房地产开发成本核算指导书1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；4.方法和过程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.1.2设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

4.2成本核算对象的确定4.2.1成本核算对象的确定原则1/164.2.1.1满足成本计算的需要；4.2.1.2便于成本费用的归集；4.2.1.3利于成本的及时结算；4.2.1.4适应成本监控的要求。

4.2.2成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

4.2.2.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。

4.2.2.2同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

4.2.2.3同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

4.2.2.4根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。

万科集团房地产成本核算指导第一章总则1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。

1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。

1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。

第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。

第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

第三章成本核算对象的确定3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。

3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。

万科房地产开发企业本钱核算指导1、总则（1）为了增强本钱治理，范例团体房地产开发企业本钱核算，正确盘算开发产物本钱，便于本钱资料的比力和阐发，凭据《股份有限公司管帐制度—管帐科目和管帐报表》及其附件三“房地产开发业务管帐处置惩罚划定”与我国具体管帐准则等有关划定，以及团体《财政治理规矩》和《管帐治理规矩》的要求，制定本指导。

（2）团体房地产开发企业本钱核算的任务是：创建和完善本钱核算底子事情，严格遵守本钱开支范畴，公道确定本钱盘算工具，正确归集和分派开发本钱及用度，实时、准确、完整地提供本钱核算资料，实时发明本钱治理中存在的问题，以便寻求低落本钱的途径。

（3）各房地产开发企业，创建本钱核算责任制，不停完善本钱核算底子事情，革新本钱核算步伐，严格凭据国度以及团体本钱治理的要求，正确组织本钱核算事情，并自觉担当团体的监督。

2、本钱核算的根本步伐本钱核算的一般步调：第一步：凭据本钱核算工具简直定原则和项目特点，确定本钱核算工具。

第二步：按本钱核算及治理的要求，设置有关本钱核算管帐科目和帐簿，按本钱核算工具归集开发本钱用度。

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊本钱用度在各本钱核算工具之间的分派要领、尺度。

第四步：将归集的开发本钱用度按确定的要领、尺度在各本钱核算工具之间进行分派。

第五步：体例项目开发本钱盘算表，盘算各本钱核算工具的开发总本钱。

第六步：正确分别完工和在建开发产物之间的开发本钱，分别结转完工开发产物本钱，按修建面积盘算完工产物单元本钱。

第七步：正确分别可售面积、不可售面积(由主管部分分别提供)，凭据有关划定分别盘算可售面积、不可售面积应包袱的本钱，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产物的销售本钱。

第八步：体例本钱报表，凭据本钱治理和核算要求，总括反应各本钱核算工具的本钱情况。

3、本钱核算工具简直定（1）本钱核算工具简直定原则：应满足本钱盘算的需要；便于本钱用度的归集；利于本钱的实时结算；适应本钱监控的要求。

万科集团房地产开发成本核算2.范畴：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责：总部财务治理部负责本规范的推行、说明、修改并检查执行情形；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本治理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算方法，合理确定成本运算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发觉成本治理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务治理部反馈。

4. 方法和过程操纵4.1 成本核算的差不多程序成本核算的一样步骤依次如下：4.1.1 依照成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本运算表，运算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，依照有关规定分别运算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8 编制成本报表，依照成本核算和治理要求，总括反映各成本核算对象的成本情形。

4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本运算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。

4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可依照成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情形，确定具体成本核算对象。

4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，能够以各期(区)为成本核算对象。

1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。

2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。

4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

：增强本钱治理，标准集团房地产开发企业本钱核算，正确计算开发产品本钱，便于本钱资料的比较和分析。

2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责：总部财务治理部负责本标准的推行、说明、修改并检查执行情形；集团内各房地产开发企业负责严格依照国家和集团本钱治理的要求，正确组织本钱核算工作，成立本钱核算责任制，完善本钱核算基础工作，改良本钱核算方法，合理确信本钱计算对象，正确归集和分派开发本钱及费用，及时、准确、完整地提供本钱核算资料，并及时发觉本钱治理中存在的问题，不断寻求降低本钱的途径，同时对在本标准实施进程中发生的问题及时向总部财务治理部反馈。

4. 方式和进程操纵本钱核算的大体程序本钱核算的一样步骤依次如下：依照本钱核算对象的确信原那么和项目特点，确信本钱核算对象。

设置有关本钱核算会计科目，核算和归集开发本钱及费用。

按受益原那么和配比原那么，确信应分摊本钱费用在各本钱核算对象之间的分派方式、标准。

将归集的开发本钱费用按确信的方式、标准在各本钱核算对象之间进行分派。

编制项目开发本钱计算表，计算各本钱核算对象的开发总本钱。

正确划分已完工和在建开发产品之间的开发本钱，别离结转完工开发产品本钱。

正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，依照有关规定别离计算可售面积、不可售面积应负担的本钱，正确结转完工开发产品的销售本钱。

编制本钱报表，依照本钱核算和治理要求，总括反映各本钱核算对象的本钱情形。

本钱核算对象的确信本钱核算对象的确信原那么.1 知足本钱计算的需要；.2 便于本钱费用的归集；.3 利于本钱的及时结算；.4 适应本钱监控的要求。

本钱核算对象的确信方式各公司可依照本钱核算对象的确信原那么，并结合项目实际情形，确信具体本钱核算对象。

.1 成片分期（区）开发的项目，能够以各期(区)为本钱核算对象。

.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分本钱核算对象的基础上，还应按功能划分本钱核算对象。

1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。

2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。

4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。